• El pasado miércoles 3 de mayo la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) se reunió en una sesión de trabajo con el Ministro de Vivienda y Urbanismo Rodrigo Pérez Mackenna y otras autoridades de esa Secretaría de Estado, con el fin de intercambiar visiones sobre la realidad del sector y conocer las orientaciones de las políticas públicas impulsadas por la cartera.

La reunión contó con la presencia del Directorio de la Asociación, encabezado por su Presidente Patricio Muñoz. Por el Ministerio de Vivienda, además del Ministro, asistieron el Jefe de Gabinete, Tomás Tagle, el Jefe de la División de Política Habitacional, Francisco Irarrázaval y la SEREMI de la RM, Marisol Rojas.

En la oportunidad el Ministro de Vivienda señaló que la cartera sigue otorgándole prioridad al proceso de Reconstrucción producto del terremoto del pasado 27 de febrero del 2010. Al respecto, confirmó que ya existen 220.000 obras en reconstrucción y 110.000 reparaciones, lo que calificó como un logro muy notable.

Por otra parte, respecto a la Política Urbana, el Ministro hizo presentó la urgencia de perfeccionar la legislación que permita el desarrollo de las ciudades, haciéndose cargo de buscar una solución a los nuevos problemas que surgen con su crecimiento. Al mismo tiempo ponderó el trabajo que se está haciendo a través de la Comisión presidencial, que espera que a fines del año entregue una guía que permita orientar las decisiones que sobre esta materia se adopten

Hizo presente que la Ley de Aportes a los impactos viales y otros aportes al espacio urbano,  se encuentra muy avanzada en su redacción e implicará un cambio muy relevante en esta materia. La idea es que el desarrollador deba pagar en el futuro un aporte a la municipalidad respectiva que estará destinado exclusivamente a financiar obras de vialidad, áreas verdes y equipamiento. Al respecto, el Ministro pidió colaboración al sector inmobiliario para que aporten con ideas y proyectos que colaboren con el rol de las municipalidades en este aspecto.

Otro tema abordado fue el Proyecto de modificación del artículo 59, sobre las afectaciones para utilidad pública, respecto del cual el Ministro, señaló su disposición a recoger opiniones y sugerencias que puedan perfeccionarlo, a la luz de las experiencias existentes. ADi planteó los temas del plazo de las afectaciones, así como el mecanismo de resolución de conflictos que se presenten, como elementos críticos del proyecto.

En relación a la Política habitacional 2013 de la clase media, la Asociación expuso al Secretario de Estado sus preocupaciones respecto al proceso de implementación de los subsidios, las que fueron escuchadas por la autoridad. De la misma manera ADI señaló su preocupación por el descenso exhibido por el Banco del Estado en el otorgamiento de créditos hipotecarios a los sectores C.3. El Sr. Ministro considera que los Bancos y otras instituciones financieras deben ingresar con más fuerza en el mercado y no basarse tanto en lo que el Banco del Estado pueda aportar.

Frente a las inquietudes expuestas por la Asociación respecto del estado de la modificación al Plan Regulador Metropolitano de Santiago, denominada PRMS-100, la SEREMI, Metropolitana Marisol Rojas, expresó su optimismo, relacionado con la respuesta que se ha dado a las observaciones que el organismo contralor hizo al texto que se envió en su oportunidad.

Finalmente, la asociación planteó al Secretario de Estado, la necesidad de superar las trabas burocráticas que actualmente existen en algunos ámbitos de la contraparte pública, haciendo más objetivos los procedimientos en la obtención de los permisos y fijando plazos acotados para su otorgamiento.

Desde hace algún tiempo, la gente está optando por vivir en barrios donde puedan realizar sus actividades caminando o en bicicleta, desde ir a comprar verduras al almacén de la esquina, hasta pasar la tarde en el parque o la plaza. A raíz de esto, cada vez más se escuchan más voces que exigen ciclovías, áreas verdes y urbes más amables con el entorno, armónicas y familiares.

Un paso importante que se ha dado en este ámbito es en la creación de parques en distintas comunas de Santiago. Tendencia que recién está comenzando. Estadísticas del Sistema Nacional de Información Municipal de Chile, señalan que el año 2001 el promedio por cada habitante de áreas verdes era de 3m2 y a 2010 la cifra aumentó a 5,9 m2 en la Región Metropolitana. A pesar de ello, el promedio a nivel nacional sólo alcanza los 4,3 m² por persona, proporción que está muy lejos de los estándares internacionales, como el de la Organización Mundial de la Salud, que sugiere 9 m².

Los parques, además de ser lugares de esparcimiento para la familia y amigos, permiten el contacto con la naturaleza, hacen de aislante del ruido, refrescan el ambiente y purifican el aire. Adicionalmente, le entregan armonía a la ciudad y un claro mejoramiento estético.

Fundación Mi Parque es una entidad que en conjunto con vecinos, comunidades y empresas, se dedica a generar áreas verdes de esparcimiento en zonas de escasos recursos. “Los parques y plazas nos generan beneficios ambientales y sociales. Desde la disminución de la contaminación al aumento de la seguridad o mejoras en la salud de las personas. Además, en la ciudad es muy importante generar espacios donde la comunidad pueda compartir para que los vecinos se conozcan y se generen instancias de esparcimiento”, señala Andrea Gómez, Directora Ejecutiva de la entidad.

Hoy en día las personas están tomando conciencia de que una ciudad bien diseñada impacta en la calidad de vida de sus habitantes, por lo que generación de áreas verdes cobra un mayor sentido que como industria inmobiliaria debemos aprovechar.

Parques de la RM en cifras

30 hectáreas totaliza el Parque Bicentenario de Vitacura, tras su última ampliación inaugurada hace unos meses.

25 hectáreas de parque comienza a construir en julio del presente año la Comuna de Lo Barnechea. “El parque de la chilenidad”.

3,8 hectáreas tiene el parque de la Infancia construido por el MINVU en la comuna de Recoleta.

27 hectáreas tendrá el parque La Cañamera en Puente Alto, comuna más poblada de la ciudad.

En Huechuraba se invertirá 1.214 millones de pesos en la construcción de 4,5 hectáreas de un parque comunal ubicado en los faldeos del cerro que marcan el límite urbano de la comuna.

En la comuna de Cerro Navia fue aprobada la construcción del proyecto Parque Intercomunal Río Viejo- La Hondonada, cuya superficie abarcará 25 hectáreas.

El Consejo Regional Metropolitano aprobó la construcción del Parque El Pajonal ubicado en el límite de las comunas de Maipú y Cerrillos, que comprende 22 hectáreas por un monto de 1.091 millones.

• Por Andrés Mendieta, Gerente General Seguros Continental.

Tradicionalmente los contratos establecen en sus requerimientos de garantías la presentación de Boletas Bancarias, esto es aplicable a prácticamente todas las áreas y en particular al rubro inmobiliario y de la construcción.

Sin embargo existe en el mercado, hace varios años, un instrumento que cumple el mismo objetivo, con las mismas cualidades y seguridad para los mandantes, pero tremendamente más ventajoso para los que lo toman, las pólizas de garantía. Estas  garantizan, entre otros, el fiel cumplimiento de contrato, la correcta inversión de anticipos y el canje de retenciones.

Las pólizas de garantía no aparecen como deuda en el sistema financiero, no copan líneas de crédito bancarias, tienen menor costo financiero que las boletas, no inmovilizan capital ya que no se solicitan garantías reales para respaldarlas y se obtienen en forma más rápida. En consecuencia son una excelente alternativa para los contratistas inmobiliarios y de la construcción, en especial para aquellos de tamaño medio o pequeño cuyo acceso al sistema financiero es más restringido

La utilización de pólizas de garantía se ha incrementado fuertemente, no obstante todavía muchos mandantes desconocen su existencia o estiman que este instrumento no les da la misma seguridad o facilidad de ejecución que una boleta bancaria. Hoy en día existen pólizas absolutamente equivalentes a las boletas bancarias.

Con motivo de la Ley que estableció para las inmobiliarias la obligación de garantizar a sus clientes los dineros entregados con la firma de la promesa de compraventa, se extendió ampliamente el uso de la póliza de garantía de venta en verde, hoy día utilizada prácticamente por todas las inmobiliarias y constructoras del país.

• Proyecto de 1.000 hectáreas que ofrece no sólo viviendas, si no la experiencia de vivir en barrios tranquilos a pocos minutos de la urbe.

Piedra Roja, proyecto residencial ubicado en Chicureo y vinculado a Inmobiliaria Manquehue, se consolida como la extensión del sector oriente de Santiago.

Con una superficie de mil hectáreas, cuenta con una laguna de aguas navegables, un club náutico, ciclo vías, canchas de golf, espacios verdes, un centro ecuestre, colegios y centros comerciales. Todo lo necesario para hacer vida en el lugar, en un entorno tranquilo y seguro.

Cumpliendo diez años en el mercado, Piedra Roja se encuentra a sólo diez minutos de comunas como Vitacura o Lo Barnechea, lo que la hace una extensión del sector oriente de Santiago.

“Piedra Roja está concebida como un proyecto autosustentable, que ofrece todos los servicios básicos de los barrios tradicionales, pero con estándares más altos, transformándose en una apuesta segura para quienes buscan vivir en un buen sector, con la tranquilidad de la vida de barrio, descongestión y seguridad, sin sacrificar ventajas de la ciudad”, destaca Cristián Cominetti, gerente general de Piedra Roja.

Posee una amplia oferta de casas cuyo costo varía entre 6 mil UF y 15 mil UF, con superficie  desde los 140 a 330 mt2. “Actualmente, 1 de cada 4 casas del segmento alto que se vende en la Región Metropolitana está en Piedra Roja. De acuerdo con nuestro positivo desempeño y la tendencia del mercado, aspiramos a que en tres años esta ecuación sea 1 de cada 3”, sostiene el ejecutivo.

Como se puede observar en el Gráfico 1, durante marzo se firmaron 2.581 promesas netas, que sumadas a las 2.955 de febrero y las 2.346 de enero, suman 7.882 viviendas vendidas, lo que representa un aumento de 3% respecto a las 7.616 promesas netas del año anterior.

El aumento de las ventas en el primer trimestre (respecto al año pasado), viene explicado por un aumento en la firma de promesas netas de departamentos, que crecieron 13%, llegando a 5.704 unidades este año versus las 5.027 del año anterior.

Las ventas de casas, por su parte, disminuyeron -16%, pasando desde las 2.589 unidades en 2011 a 2.178 unidades en 2012.

Crecimiento en UF

Al mismo tiempo, como se observa en el gráfico 2.  las promesas netas de viviendas nuevas en la Región Metropolitana sumaron 7,1 millones de UF durante marzo, lo que totaliza 20,7 millones de UF durante el primer trimestre de 2012. Un 8% de crecimiento respecto a las 19,2 millones de UF del mismo trimestre del año pasado.

Al igual que en valor, la venta de departamentos explica el crecimiento, al vender 13,8 millones de UF, o sea, un 13% más que las 12,2 millones de UF del mismo trimestre del año anterior.

El monto de casas, en cambio, tuvo una disminución de -1%, pasando de las 7,0 millones de UF en el primer trimestre del año pasado a 7,0 millones de UF durante el primer trimestre de este año.

La Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios acordó con el Ministro de Economía, Pablo Longueira, la conformación de dos Mesas de Trabajo destinadas a abordar importantes materias que preocupan al sector.

Desde la perspectiva de las empresas que representa nuestra asociación –que son aquellas representativas del liderazgo del mercado– este intercambio técnico debiera permitir avanzar significativamente en la solución de aspectos que afectan el desarrollo y profundización de la industria, perfeccionando de paso los niveles de información que los consumidores requieren al adquirir un producto inmobiliario.

La primera Mesa de Trabajo entre el sector privado y el Ejecutivo, ya constituida, abordará temas relacionados con la Agenda de Impulso Competitivo, particularmente para buscar soluciones a aspectos que representan escollos o demoras injustificadas en la tramitación de los diversos permisos que un proyecto inmobiliario debe sortear para concretarse. Desde nuestro punto de vista, es necesario reducir los amplios márgenes de discrecionalidad que aún existen en la relación público-privada, especialmente en el ámbito de las direcciones de obras municipales y otros organismos del Estado que intervienen en el proceso regulatorio. En este sentido, se están planteando la revisión de aspectos tales como:

- La necesidad de conciliar la ordenanza general con la Ley de Procedimiento Administrativo y otros cuerpos legales;
- La redefinición del rol de los revisores independientes;
- La necesidad de hacer más objetivo el mecanismo de designación de los directores de obras;
- Plantear una regulación clara y transparente respecto a las mitigaciones ambientales.
- Contribuir a la modernización de las contrapartes públicas de la actividad inmobiliaria
- Otras materias técnicas destinadas a mejorar la competitividad del sector.

La segunda Mesa de Trabajo, estará destinada a revisar aspectos contractuales vinculados a la relación entre las empresas del sector inmobiliario y sus clientes. Lo que se busca, con pleno acuerdo de las empresas asociadas a la ADI, es que exista un creciente nivel de claridad e información en los contratos, con el objeto de evitar que la escasez de barreras de entrada a esta actividad permita que empresas denominadas “golondrinas”, afecten la reputación de un sector que ha avanzado significativamente en la autorregulación y en el mejoramiento de los servicios de postventa.

Trabajar en conjunto con la autoridad en estos temas, representa una clara oportunidad para mejorar el marco normativo en que se desenvuelve la actividad inmobiliaria. El sector privado chileno, representado por la ADI, concurre a esta instancia convencido de que sólo la transparencia, la información, la claridad normativa y la objetividad de la gestión regulatoria nos permitirán ofrecer cada vez mejores soluciones a la creciente demanda del mercado inmobiliario.

TRES de cada 10 departamentos nuevos que se venden en la comuna de Santiago lo adquieren personas que destinan esas propiedades a renta. Es el 29,4% de las 9.830 unidades comercializadas en 2011. A nivel de toda la Región Metropolitana la cifra es más baja, pero sigue siendo significativa: un 15,2% de los 25.938 departamentos colocados. Un año antes eran el 16% de las unidades.

Un poco menos de unidades, pero el mismo gasto, porque medidos en UF los inversionistas que adquirieron dos o más unidades capturaron un 11,3% de las ventas totales de 2011, versus un 11,4% del año anterior.

El informe de Real Data Consultores Inmobiliarios muestra que la venta total de unidades en la Región Metropolitana descendió 6,5%, mientras las compras para renta descendieron 11,3%. Para Santiago Lineros, socio de Real Data, este último descenso se explica en parte importante por la tendencia general del mercado. Pero también existe otra razón que pudo haber influido. “Una mayor cautela ante la perspectiva de un retorno potencialmente menos atractivo, al tener que pagarse contribuciones completas e impuesto a la renta. Esta apreciación parece confirmarse si consideramos que desde el año 2008 la participación de los inversionistas ha ido en aumento sostenido y que, precisamente, el año 2011 se contrajo”, interpreta Lineros. “La baja de inversionistas fue acotada”, advierte el ejecutivo de Real Data.

El experto se refiere con ello a un cambio legal que en 2010 limitó a dos el número de viviendas DFL2 -aquellas que no superen los 140 metros cuadrados- con franquicias tributarias como el no pago de impuestos a la renta por arriendo de las viviendas, exención del impuesto a la herencia y la rebaja del 50% de las contribuciones de bienes raíces.

Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, dice que, pese a la limitación del beneficio del DFL-2, la inversión inmobiliaria “siempre fue atractiva frente a la renta variable, por eso no se perdieron tantos inversionistas (…). La gente confió en los inmuebles, a pesar de que no tenía la ventaja tributaria”. Coincide Lineros, quien afirma que, como opción de inversión, “ha mejorado en los últimos dos años, compensando total o parcialmente la pérdida por el pago de contribuciones e impuesto a la renta”. Lineros calcula rentabilidades reales de hasta 9%, “considerando que el inversionista compra en verde, por lo general, más de una unidad y con descuentos sobre el precio de lista”, detalla.

Una visión similar tiene Cristóbal Mira, gerente general de Inmobiliaria Socovesa Santiago, empresa que coloca el 10% de su oferta entre quienes compran para renta. “La desconfianza generalizada de los inversionistas hacia el sector financiero, después del caso La Polar, más la incertidumbre de la salud de la economía mundial, especialmente por la crisis fiscal de Europa, ha hecho que muchos miren con más confianza invertir en activos inmobiliarios, en lugar de acciones o bonos”, dice.

Pero hay matices. “Hubo un impacto de los menores beneficios tributarios para este tipo de operaciones”, apunta Cristián Alliende, presidente de Aconcagua, quien estima que en condiciones normales, la compra de viviendas para renta habría tendido a crecer con el mercado.

Los departamentos son más atractivos para los inversionistas que las casas. Lineros enumera razones: mejores tasas de retorno; su mantención es más barata y su colocación en el mercado de arriendo es más rápida. Por tamaño, prefieren departamentos más baratos, que por lo general tienen menos metros cuadrados. El año pasado, el 43% de las unidades vendidas para renta correspondió al tramo de valor de las 1.000 a 1.500 UF. En el mercado total, ese segmento capturó poco más de la mitad, el 24%. “Hay menor interés por departamentos grandes de 3 ó 4 dormitorios”, cuenta Alliende.

Por comuna, la prioritaria es Santiago, que captó el 73,2% de las unidades vendidas para renta en la Región Metropolitana en 2011, versus 74,7% en 2010. En la comuna más céntrica del país, el 29,4% de las unidades y el 25,5% en UF fueron adquiridos por inversionistas.

A Santiago le siguen, en unidades, Las Condes (3,2% del total de departamentos vendidos en toda la región) y Ñuñoa (3%).

Pero “están entrando a competir en este segmento comunas colindantes al centro, porque éste se está encareciendo”, aclara Lineros. Así, según el catastro ganan terreno, en unidades, Estación Central -pasa de 0,6% en 2010, a 2,4% en 2011- e Independencia -de 1,3%, a 2,9% en el mismo período-, por tratarse de zonas “emergentes en este segmento y ser muy competitivas en precios, en comparación con el centro de Santiago, y contar con buena accesibilidad como atributo principal”, indica el experto de Real Data.

También mejora Macul -pasa de 0,6%, a 2,2% en unidades- “como alternativa más económica a Ñuñoa, que ha experimentado un alza de valores”, añade el socio de la consultora. De acuerdo con el experto, las comunas de Santiago, y especialmente Providencia, pierden terreno por la cada vez menor oferta de departamentos pequeños y con valores absolutos relativamente bajos.

•  La inmobiliaria quiere vender y el cliente comprar, pero hay ocasiones en que simplemente no se puede, aunque haya una promesa escrita de por medio. Pueden pasar meses antes de que la persona reciba las llaves y si no puso atención a lo que firmó, muchas veces se está de manos atadas. Por eso la recomendación es entender los compromisos de ambas partes.  

En el papel suena bien. Comprar en verde se traduce en escoger de los primeros, poder hacer cambios desde los planos y, en ocasiones, acceder a atractivos descuentos. En eso pensó Jaime Silva cuando compró su casa en el proyecto Lomas de Nos de San Bernardo, en agosto de 2010. La fecha de entrega era para diciembre de 2011, y pasados casi cuatro meses aún no puede entrar ni siquiera a su condominio.

Lamentablemente, no es mucho lo que puede hacer con la promesa ya firmada. “Por lo general, las inmobiliarias se resguardan, no de mala fe porque no está en ellos burlarse de los clientes, sino que quieren salvaguardarse de que no les estén cobrando la palabra en cosas que muchas veces no dependen de ellos”, comenta el abogado Pelayo Valenzuela, socio de la oficina Alliende y Cía.

Si bien las demoras pueden deberse a problemas propios de la obra, muchas veces tienen relación con factores externos. Lo más común: dilaciones en la recepción municipal. Ese fue el caso de Lomas de Nos, de inmobiliaria Beltec. “Son los permisos municipales los que generaron los mayores retrasos y eso fue lo que más nos pegó en San Bernardo”, explica el gerente comercial de la firma, Jorge Rotter.

Ante este escenario, es frecuente que las inmobiliarias se obliguen a vender y el futuro propietario a comprar sólo una vez que se otorgue la recepción final, fecha que ambas partes desconocen. Valenzuela indica: “Puede llegar a darse el absurdo de que la inmobiliaria se atrase en terminar el proyecto uno o dos años y no está en mora porque no se ha cumplido esta condición”.

Por lo mismo, la recomendación es entender cuáles son los riesgos y a qué se están comprometiendo las partes. En ese sentido, hay que pensarlo dos veces cuando la fecha de entrega es importante. En el caso de Jaime Silva, por ejemplo, era clave. “Me casé en febrero y desde ahí con mi señora estamos viviendo cada uno en la casa de los papás con todos los regalos amontonados”, dice.

Pasos a seguir

Jaime Silva pensó en algún momento en ir al Sernac. “Finalmente no lo hemos hecho porque nos contactamos con el gerente general y él nos ha ofrecido soluciones”, cuenta. Sin embargo, este organismo recibe casos similares al de él. El año pasado, hubo 3.000 reclamos contra constructoras e inmobiliarias, de los cuales el 38% se debió a incumplimiento de las condiciones contratadas

Lo que hace el Sernac, en estas situaciones, es una mediación. Recibe la exigencia del consumidor, la hace llegar a la empresa y en 25 días tiene una respuesta para el interesado. Si la solución no es la que la persona buscaba, puede ir a la justicia. “En esos casos, el Sernac te orienta ya que no necesitas abogado para eso y se debe concurrir al juzgado de policía local donde se desarrolla la obra”, explican desde dicha entidad.

Sin embargo, si la promesa de compra venta está sujeta a la condición de que se obtenga la recepción municipal, y ésta es la piedra de tope, ni el Sernac ni la justicia pueden hacer mucho más, ya que no hay incumplimiento del contrato. A estas alturas, cualquier beneficio adicional por el mal rato depende de la “buena voluntad” de la inmobiliaria.

A juicio de Vicente Domínguez, Director Ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), no corresponden las regalías cuando la responsabilidad no es de la inmobiliaria directamente. “Uno tiene que hacerse cargo de sus propios problemas no de los ajenos, sobre todo cuando uno ha cumplido con todo”, dice.

Pero muchos afectados hacen valer su “derecho a pataleo” y varias veces rinde sus frutos. Jaime Silva, por ejemplo, ha ido a varias reuniones con la inmobiliaria de Lomas de Nos y según cuenta le ofrecieron de palabra pagarle $600 mil por los malos ratos. Eso sí, desde Beltec, Jorge Rotter aclara que la empresa no tiene una política de beneficios y todo se ve caso a caso.

El abogado Pelayo Valenzuela identifica acá un punto importante. “Si es posible se puede negociar con la inmobiliaria, antes de firmar, para ponerle un precio a un eventual atraso. Una multa pequeña que permita pasar el mal rato un poco mejor”, dice. Así, se podría cobrar el equivalente a un arriendo mensual.

Otra recomendación de Valenzuela es establecer un plazo máximo tolerable en la promesa de compra-venta: “Si me entregan en mayo, podrá hacerse efectivo en julio o agosto, pero que de septiembre no pase porque ahí ya no me sirve la casa, ya nació mi guagua o ya me casé”.

Garantías

Ahora bien, las personas no están completamente desprotegidas y en los casos extremos sí hay quien responda. En la Ley General de Urbanismo y Construcciones se indica que las inmobiliarias deben garantizar, mediante una póliza de seguro o un boleta bancaria, el dinero que recibieron por concepto de la compra en verde. Así, el comprador afectado puede recuperar su inversión si es que la promesa no puede cumplirse, por ejemplo, si la empresa quebró.

Estos son casos extremos y, por lo mismo, es poco frecuente llegar a cobrar esta póliza. “La mayoría de las veces en que hemos visto que puede existir un retraso las partes han sido capaces de solucionar estas diferencias”, destaca Leonardo Zamorano, gerente de la unidad de Garantías y Crédito de Mapfre, entidad que trabaja con cerca de 60 proyectos.

“Y vienen más en proceso”, agrega Zamorano. Lo cierto es que los proyectos para venta en verde son cada vez más comunes, mientras que los para entrega inmediata van disminuyendo en el stock. “Lo más probable es que una persona que va a comprar tenga que seleccionar algo que está en construcción todavía”, diagnostica Vicente Domínguez de la ADI. El llamado entonces es a leer y entender bien lo que se está firmando. 
 
 
 Recuadro :  
 
MUCHAS VECES LAS DEMORAS EN LA ENTREGA DE LAS VIVIENDAS TIENEN RELACIÓN CON FACTORES EXTERNOS. LO MÁS COMÚN: ATRASOS EN LA RECEPCIÓN MUNICIPAL.

El modo de operar de las inmobiliarias

Para evitar atrasos en la entrega de las viviendas, la mayoría de las inmobiliarias trabaja de la misma forma: da un plazo más holgado de lo que realmente proyectan.

“Lo habitual es que si uno piensa que va a recibir la vivienda en abril, ponga un plazo hasta julio de manera de precaverse de esos problemas”, explica Vicente Domínguez, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios.

Además, se cuidan de indicar plazos genéricos en la publicidad y en los contratos, como “próxima entrega” o “entrega en el segundo semestre”. Muy rara vez se van a “amarrar” con una fecha en particular.

El gráfico muestra el impulso del sector inmobiliario residencial en el país, superando la caída del año 2009, vinculada a la crisis sub prime.

Podemos observar como en los dos últimos años se recupera el mercado y se desarrolla en un muy buen nivel.

Algo así como la tan anhelada fórmula de la eterna juventud es la tecnología que en la actualidad permite mantener lagunas artificiales totalmente cristalinas a bajo costo y por un tiempo prolongado.

Y este revolucionario descubrimiento tiene sus orígenes en nuestro país con San Alfonso del Mar, proyecto ícono de esta tecnología y que a la fecha es la laguna más grande del planeta a cargo de la empresa nacional Crystal Lagoons.

“Cuando se construyó la laguna en Algarrobo, a las dos semanas el agua estaba verde. Se recorrió el mundo en busca de soluciones y en todas partes el diagnóstico era severo: la única opción era ocupar tecnología de piscinas lo que, obviamente, era inviable por el elevado costo que eso implicaba”, cuenta Matías Goldsmith gerente comercial de Crystal Lagoons

Pero Fernando Fischmann, Presidente y Fundador de la empresa no quedó conforme con esa respuesta y, con sus estudios de bioquímica, no descansó hasta dar con la fórmula que volvía realidad el sueño que muchos habían buscado y que hoy está patentada en 160 países y que cuenta con 35 proyectos en Chile y 145 en el extranjero, en países como Marruecos, Egipto,  Jordania, Panamá, Brasil, Paraguay y Perú entre otros.

Pero esta revolución inmobiliaria, que se originó en proyectos de segunda vivienda, hace un tiempo que se está tomando las ciudades y ya no es sólo una alternativa a las frías y peligrosas aguas de nuestras costas. Así las cosas, no es raro encontrarse con proyectos de este tipo en construcciones de primera vivienda, acercando el paraíso tropical a las ciudades de manera transversal a todos los segmentos económicos.

Aconcagua, por ejemplo ya cuenta con cuatro proyectos de este tipo entre los que destacan Laguna Padre Hurtado, Laguna Santiago y Aires de Chicureo. “La idea es introducir el concepto de lagunas urbanas y así darle al cliente algo diferente y que impacte. La invitación es a que hagan sus vidas en una laguna”, comenta Juan Pablo Domínguez, gerente de desarrollo de la inmobiliaria.

Socovesa, es otra de las empresas que ha incursionado en el rubro de las lagunas cristalinas, con un proyecto que incluye una extensión total de 150 hectáreas en Nos, “Club Laguna Cóndores”.

Sin duda, una innovación que llegó para quedarse, que entrega calidad de vida y  la oportunidad real de aprovechar el tiempo de ocio para compartir en familia, señala Cristóbal Mira, gerente de Socovesa Santiago.

Desde 1999 y en medio de un parque de 270 hectáreas, se desarrolla el proyecto Parque Cousiño Macul, que busca darles calidad de vida a los habitantes de la comuna de Peñalolén.
La iniciativa, que nace de los terrenos que la Viña Cousiño Macul tiene en esa zona de Santiago, contempla un plan maestro de desarrollo urbano que incluye cerca de 8.000 viviendas, divididas en 3.000 casas y 5.000 departamentos, centros comerciales vecinales y comunales, 3 colegios y una gran oferta de áreas verdes.

“Los conceptos urbanos detrás del plan maestro apuntaban, a través del diseño, a mitigar impactos viales, desarrollar barrios seguros y generar vida de barrio donde se pudieran satisfacer gran parte de las necesidades del día a día dentro del proyecto y así las familias puedan vivir en un lugar que prioriza la calidad de vida”, comenta Carlos Bach, Gerente General de Crillón S.A, empresa desarrolladora del proyecto.

Actualmente, se han construido 1.500 casas y 250 departamentos aproximados, todos entrelazados en un gran parque de 12 hectáreas construidas, que se suman al parque privado de la Viña Cousiño Macul de 50 hectáreas y que constituye una de las mayores áreas verdes de la ciudad.

Aún quedan aproximadamente 130 hectáreas por construir para continuar desarrollando este gran proyecto inmobiliario que, aún cuando está en medio de la urbe, respira calidad de vida gracias al pulmón verde que lo rodea. 

Los procesos de participación ciudadana están redefiniendo la forma en que se desarrollan las ciudades chilenas. Su crecimiento ha sido vertiginoso y su efectividad creciente y todo indica que esta tendencia se incrementará a medida que crezca el ingreso per cápita y las personas valoricen más su entorno y su vivienda.

Las implicancias serán varias. La primera y más evidente: un aumento en los plazos de aprobación de los proyectos, especialmente en iniciativas de gran escala, lo que elevará los costos y reducirá las rentas. Lo segundo será la frozen city o ciudad congelada, donde la regulación se torna cada vez más restrictiva debido a las presiones que ejercen comunidades, alcaldes y actores locales que no quieren cambios ni usos no deseados en sus barrios. Esta situación generará efectos muy potentes sobre la disponibilidad de tierra y los precios de las viviendas, como ya se está viendo en Santiago.

Pese a la contundencia de este escenario, ni el Estado ni las empresas inmobiliarias han querido reconocerlo. Desde el sector público se insiste en que los sistemas representativos resuelven las controversias ciudadanas, siendo que en la práctica, los conflictos han generado cambios de alto costo con mecanismos al margen de la legislación vigente y donde suele imponerse el que patea más fuerte. Desde el lado del a industria, la negación también ha sido la tónica, seguida por un discurso donde la defensa es el apego a las “leyes vigentes”, sin considerar que están obsoletas y plagadas de resquicios para saltarse las reglas del juego. Es el caso de normas como el “conjunto armónico”, que de armonía poco tiene, los aumentos en los índices de edificación asociados a fusiones prediales o urbanización; o las disposiciones que construir fuera de los límites urbanos dejando a discreción de un funcionario tan relevante decisión.

Esta negación de la realidad ha tenido dos efectos negativos. Primero ha generado una mala imagen de las empresas inmobiliarias, que muchas veces son vistas como destructoras de ciudad, lo que tiene un correlato en la prensa. Por otro lado el vacío legal ha permitido que operen grupos de presión sin representatividad auditada, que trascienden las voluntades de las comunidades, para instalar agendas personales o visiones veces extremas sobre las modalidades de crecimiento urbano. De continuar este problema, en pocos años podrían surgir agrupaciones que se dediquen a la extorsión o al bloqueo de proyectos competitivos, si es que ya no existen a la fecha.

Para resolver estos problemas se requiere que la industria y el Estado reconozcan que la participación ciudadana llegó para quedarse y que debe ser un input en el diseño de planes y proyectos. Además que debe canalizarse por mecanismos institucionales. Esto implica modificar leyes para eliminar los resquicios normativos que permiten saltarse las reglas del juego, reducir las facultades discrecionales de funcionarios públicos y mejorar la calidad de los proyectos para que generen aportes en materia de arquitectura, áreas verdes o espacios públicos. La precisión y diseño de estos mecanismos, mirando la experiencia internacional, será clave para conducir los procesos de participación de forma coherente y coordinada. De lo contrario, el panorama que se viene es sumamente complejo, aunque algunos actores no quieran verlo.

El pasado 3 de abril se llevó a cabo el III Encuentro Inmobiliario, organizado por Zoom Inmobiliario con el apoyo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) y que contó, en esta oportunidad, con la destacada exposición del arquitecto y urbanista Marcial Echeñique.

El encuentro trató acerca de la sustentabilidad del sistema de transporte y el desarrollo urbano del Gran Santiago.

Echeñique, actual asesor del Ministerio de Transportes, señaló que en Chile debe producirse una urgente reforma del Estado, en primer lugar, respecto del rol que cumple la Contraloría General de la República, ya que su implicancia constante en cada decisión que se toma termina trabando los procesos. Adicionalmente, indicó que cuando se trata de temas técnicos es imposible para el organismo contralor conocer en profundidad todos los temas. “Con este sistema pasan los años y se avanza muy poco en la infraestructura y en la regulación urbana”, comentó.

Por otra parte, recalcó que en ciudades como Santiago la persona que debería tener el poder es el Intendente, “a él se le debería entregar el presupuesto y de él debieran depender los Secretarios Regionales Ministeriales, con el fin de mejorar las eficiencias en los procesos”.

Con respecto al sector denominado “Sanhattan” y las nuevas autopistas urbanas, señaló que el problema de ambos es la descoordinación y la incapacidad de asumir responsabilidades, lo que provoca atochamiento y caos en la ciudad. Problemas, que para Echeñique, aumentarán con el paso del tiempo.

Al mencionar el tema de la congestión, indicó que esta se soluciona solamente con desincentivos económicos, tales como tarificación vial, que ya se ha aplicado en grandes ciudades como Londres o el aumento de las tarifas de los tags en las horas punta en las autopistas. En relación a esto, cree que medios de transporte como el Metro o trenes, son la única solución masiva que existe para el transporte de las personas hacia los centros urbanos y por ello, piensa que las nuevas líneas 3 y 6, así como el mejoramiento del metro-tren a Rancagua y los proyectos de metro-tren a Talagante y Batuco son imprescindibles. “El auto seguirá siendo el medio preferido y la bicicleta podrá tener un espacio de importancia sólo en las ciudades que son relativamente planas como Curicó, Talca o Chillán. Los medios de transportes adicionales como teleférico o tranvía pueden ser útiles, pero su capacidad es muy baja”, comentó Echeñique.

Finalmente, destaco la labor del MINVU al convocar una comisión para elaborar una nueva política nacional de desarrollo urbano que entregue orientaciones. Sin embargo, considera que al equipo le faltan especialistas en temas económicos y de infraestructura, lo que no augura un resultado como el que se espera.

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• “Poca gente creía que podíamos realizar algo atractivo en un lugar que estaba completamente abandonado”, admite la empresa desarrolladora de Subcentro.

En una ciudad donde se hace cada vez es más difícil encontrar espacios disponibles para hacer desarrollos comerciales o inmobiliarios, el caso de Subcentro demuestra que con creatividad y talento se puede dar una valiosa solución a sitios de escaso interés público.

La idea nació de Urban Development, desarrolladora del proyecto, quienes se dieron cuenta que existían espacios abandonados y decidieron hacer un proyecto, que comenzó como un centro comercial, pero en el camino fue integrando espacios públicos que estaban en desuso para convertirlos en un espacio urbano. “Estos espacios, que no eran utilizados, hoy son espacios de esparcimientos, que le dan un plus al espacio comercial. Hoy puedes ir a pagar una cuenta y luego hacer un picnic en un parque del mismo lugar”, explica Marcello Corbo, director ejecutivo de Urban Development.

Con locales comerciales, restaurantes, supermercados y áreas verdes, este enclave ubicado en la estación Metro Escuela Militar, le cambió la cara al barrio donde se emplaza, atrayendo a millones de personas que no necesariamente son usuarios del Metro. “El espacio que utilizamos hoy no es sólo de pasajeros que transitan, si no hay mucha gente que va almorzar o a comprar que es del sector”, señala Corbo.

Si bien actualmente Subcentro se ha convertido en un éxito y en Urban Development tienen planes para seguir desarrollando proyectos de este tipo, reconoce que les costó mucho levantar una iniciativa como ésta. “En un principio poca gente creía que podíamos realizar algo atractivo en un lugar que no tenía uso y que estaba prácticamente abandonado. Pero tuvimos la visión y al final terminó siendo una solución”.

Corbo admite que, tanto en Santiago como en regiones, existen muchos lugares que no se utilizan, por lo que es tarea del inmobiliario aprovechar esos espacios y darles un sentido.  “Así se mejora la calidad de vida de muchas personas”, finaliza.

• El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios señaló que hay confianza en que el dicho sector seguirá mostrando crecimiento, aunque se mantenga bajo el 10%.   

 
 
 —¿Se prevén consecuencias de la economía mundial para el sector este año?

—Eso lo tuvimos siempre presente desde el año pasado, que pueda presentarse la eventualidad de una crisis. Pero en estos momentos, de acuerdo a lo que estamos viendo, creemos que eso no va a pasar. Aparentemente ha sido un buen comienzo de año, y pensamos que por lo menos se va a repetir la cifra de crecimiento algo por sobre 2011, aunque de todas maneras bajo el 10%.

—¿Qué tendencias está tomando la demanda para 2012 en Santiago?

—Por un lado continúa la preferencia por departamentos, aunque la relación con casas se ha mantenido estable en los últimos cinco años, ambas recibiendo un impulso constante. En términos totales, el mercado se está dirigiendo más a la calidad y espacios que a la cantidad o el precio. Se ha reducido el déficit habitacional, por lo que no hay una presión como la que había hace algunos años por la vivienda nueva. Aunque sigue existiendo la necesidad, hoy la gente está demandando mayor espacio y calidad, ya que puede pagarlo.

—¿Qué dificultades están enfrentando los nuevos proyectos?

—Para empezar, la obtención de permisos y trámites para llevar a cabo un proyecto se ha ido complicando. Sobre todo en temas de pavimentación o de desarrollo de proyectos en su componente vial, se ha hecho más complejo aprobar el desarrollo de las iniciativas, aunque se espera que se arreglen con el proyecto de aportes viales que se desea enviar al Parlamento. Al final, observamos que no hay tantos problemas normativos comunales, sino que es el exceso burocrático lo que impide un desarrollo más eficiente. En ese sentido la inversión tiene algunas fuertes cortapisas.

• Como Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, en esta edición especial sobre el terremoto de 2010, hemos querido realizar nuestro propio análisis acerca de los avances de la reconstrucción.

En primer lugar, reconocemos que la magnitud del terremoto dejó una gran tarea por delante que, si bien se encuentra bastante avanzada, resta bastante por hacer todavía.

Y es que este mega sismo deterioró muchas viviendas individuales que deben ser reemplazadas, lo que ha derivado en un sinnúmero de obstáculos que van desde problemas con los títulos de propiedad, hasta las aprobaciones caso a caso lo que, inevitablemente, lleva a soluciones individuales y a empresas pequeñas, sin gran capital, a ser las encargadas de reconstruirlas.

Si se efectuara un análisis comparativo estrictamente técnico con situaciones similares ocurridas en otros países, que incluyera entre las variables el nivel de desarrollo de los países afectados, probablemente Chile obtendría una alta calificación en su proceso de normalización post catástrofe, particularmente en lo relacionado con infraestructura. Sin embargo, este ha terminado siendo el detonante de un conflicto político entre un Gobierno, que defiende los avances y una oposición que cuestiona y critica lo realizado.

El desacople entre los avances reales de la reconstrucción y la percepción pública de este proceso se fundamenta, tal como lo han sostenido distintos analistas, en la sobre expectativa generada por las autoridades en el período inmediatamente posterior al terremoto del 27 de febrero de 2010. Es obvio que se trata de un problema estratégico, de conducción política y comunicacional. Cabe recordar que el Presidente de la República insistió en declarar, sólo 6 meses después de ocurrido el terremoto, concluida la etapa de emergencia e iniciada la etapa de reconstrucción, generando expectativas que, al no verse enteramente cumplidas en el corto plazo, generan críticas y desconfianzas, particularmente entre los afectados de menores recursos.

En lo concreto, existen importantes avances que merecen ser destacados, particularmente en materia de infraestructura y se espera que en los dos años próximos, con la importante participación del sector privado, las metas de vivienda logren alcanzarse con la construcción de más de140 mil obras habitacionales actualmente en desarrollo.

El pasado 2010 Chile vivió el quinto terremoto más poderoso de la historia y tanto nuestras fortalezas como nuestras debilidades quedaron al descubierto. A dos años de  esa tragedia que afectó a gran parte del país, la ingeniería nacional demuestra todas sus habilidades con tecnologías que mejoran considerablemente la calidad, seguridad y el comportamiento de las estructuras en situaciones extremas.

Así, el aislamiento sísmico y la disipación de energía, se han presentado como una medida eficaz, siendo capaces de disminuir, considerablemente, los daños que producen los terremotos en las estructuras o edificios. Dichos dispositivos aumentan la capacidad de absorber la energía de vibración de una estructura durante un terremoto, reflejada en las deformaciones inducidas por los movimientos producidos por el sismo, protegiendo los elementos estructurales y los contenidos del inmueble y elevando los estándares de seguridad de manera económica y efectiva.

“A la fecha del terremoto, trece estructuras protegidas sísmicamente con diversos dispositivos desarrollados, implementados y ensayados en Chile por el equipo de la Universidad Católica y la empresa SIRVE, fueron sometidas a los importantes movimientos inducidos por los casi dos minutos de movimiento fuerte del suelo. Se suman a estas estructuras, un edificio de vivienda social de la Comunidad Andalucía, Santiago, desarrollado por un equipo de investigadores de la Universidad de Chile en 1992. Todas ellas mostraron un comportamiento excepcional, protegiendo las estructuras y todos sus contenidos. Quedó en evidencia que las importantes reducciones de movimiento—2 a 8 veces—generadas por estos sistemas y observadas por años en los ensayos de laboratorio, ocurrieron en la realidad. Como resultado, dos años después tenemos hoy en Chile alrededor de 50 proyectos protegidos, y la tecnología de protección sísmica finalmente está revolucionando la ingeniería sísmica de todo tipo de edificios y viviendas, no solo en Chile sino en el mundo. ”, comenta Juan Carlos de la Llera, Ingeniero Civil PUC, M.Sc y Ph.D de la UC, Berkeley. Actual Decano de la Facultad de Ingeniería PUC y socio fundador de SIRVE.

Y no sólo en grandes edificios de oficinas se está aplicando esta tecnología y ya existen edificios residenciales en Chile que cuentan con aisladores y disipadores sísmicos. Se trata de los edificios Geocentro Agustinas de inmobiliaria Aconcagua y Jardines de Infante de la empresa ARMAS, cuyos dispositivos AMS reducirían en al menos un 25% los movimientos máximos ante un sismo de alta magnitud, y el edificio Manchester en Temuco de la inmobiliaria Dubois que cuenta con aislamiento sísmico y reducciones máximas del orden del 80%.

“Reporte de cierre de año”

• “El informe presentando por  Info Inmobiliario da cuenta del claro repunte que el mercado habitacional de la Región Metropolitana tuvo durante 2011, superando el impacto de factores externos de años anteriores.



Descargas informe completo: http://www.adi-ag.cl/wp-content/uploads/2012/03/reportedecierre.pdf

Cabe destacar cómo el mercado total, y particularmente el segmento de viviendas unifamiliares, ha visto un incremento anual significativamente mayor en sus valores por sobre las unidades. Esto refleja, entre otras causas, el incremento del valor de suelo, influenciado por su alta demanda debido al crecimiento económico del país, contrarrestado por la reducción de oferta en base a las últimas modificaciones de Planos Reguladores Comunales y el congelamiento  del PRMS100.

En cuanto a los desistimientos, vemos una importante baja respecto a 2010, año marcado por los efectos del terremoto. Es importante destacar también, cómo el mercado de departamentos baja su tasa de desistimiento de 0,4 (dpto. vendido/depto. desistido) a 0,1, evidenciando un retorno de la demanda a comportamientos mas conservadores.”

La mezcla perfecta entre lo rural y lo urbano es el proyecto inmobiliario Valle Grande. Un concepto innovador que reúne todas las condiciones de una ciudad planificada y que cuenta con cerca de 912 hectáreas. Hoy Valle Grande, con un desarrollo aproximado de un 12 %, está conformado por  once barrios, un supermercado, dos colegios, jardines infantiles, transporte público, bomberos, seguridad, servicios, un centro deportivo e importantes áreas verdes.

En Valle Grande están desarrollando proyectos residenciales inmobiliarias como Brotec-Icafal, Aconcagua, EBCO-Avellaneda-Siena, Ecomac, Galilea, Novaterra, Cuatro Más, entre otras.

Hoy son más de 10.000 los residentes de este proyecto integral, que conjuga la vida de barrio con la de ciudad, logrando que sus habitantes obtengan una excelente calidad de vida en un entorno seguro, tranquilo y rodeado de áreas campestres.

Valle Grande es, sin duda hoy,  un proyecto completo que se presenta como una excelente alternativa para quienes buscan una vida tranquila, pero sin perder la cercanía con la ciudad.

Sin lugar a dudas, el 27/02/2010 y los días posteriores deben ser los días más duros que hemos vivido los Ingenieros Estructurales de mi generación, por el impacto de ser testigos de un terremoto sobrecogedor, la angustia inicial de saber de algunos edificios colapsados y varios severamente dañados.

Entre la angustia y la carga emocional que significa estar cerca de los edificios con daños severos y teniendo que vivir todo este proceso en un ambiente absolutamente mediático, era urgente para nosotros entender  y aprender las lecciones que nos dejaba el terremoto.

• Sin duda comprobamos el efecto de amplificación sísmico en suelos malos o de mediana calidad, no reconocidos como tal en los estudios del proyecto.
• Gran demanda de deformaciones, provocando una gran cantidad de daños en elementos secundarios y construcciones anexas en pisos superiores, como también en estanques de acumulación y calderas.
• Lo anterior obviamente exigió a una gran demanda de ductilidad en muros sísmicos teniendo éstos que resistir momentos  volcantes muy por sobre los calculados, provocando la rotura frágil y progresiva de estos muros por compresión a causa de la flexión, obviamente el daño más generalizado que pudimos  comprobar.

Una vez reconocidos los daños, y su tipología, inmediatamente era necesario entender las razones, concluir lo que estábamos haciendo bien, donde habíamos fallado ó simplemente que características tenía este terremoto que eran desconocidas.

• Primero que nada, reconocer que la Ingeniería Estructural había tenido un éxito extraordinario, aunque la opinión pública influida por un periodismo sensacionalista se encargaron de mostrar lo contrario.  Solo tres edificios colapsados (imperdonable) y aproximadamente 60 a90 edificios con daños severos pero reparables, que significan un 0.3 % de la muestra, son sin duda cifras que demuestran un éxito.
• Necesidad urgente de mejorar la tabla de clasificación de suelos, reconociendo suelos de mediana calidad que no son tan buenos como el suelo II y tan malos como el suelo III, de manera de poder microzonificar zonas donde claramente había una concentración de edificios dañados, y además, aumentar las exigencias de exploración y reconocimiento del suelo para su clasificación sísmica.
• Por último, reconocer que estábamos siendo muy audaces permitiendo elevadas compresiones en muros, aceptando diseños con muros muy delgados, exceso de singularidades como reducciones o desaparecimiento de muros en pisos de transición (pisos bajos y subterráneos), y con un deficiente, poco riguroso e insuficiente confinamiento de las cabezas de estos muros, condición obligatoria para otorgarles ductilidad evitando que colapsen frágilmente por compresión.

Las conclusiones anteriores eran compartidas por todos los Ingenieros que desarrollamos esta actividad, pero desgraciadamente por muchas razones;  presiones del MINVU de aprobar rápidamente decretos que modificaran las Normas , reacciones exageradas y equivocadas de quienes tuvieron a cargo la elaboración de estos decretos, etc.; no se logró consensuar a toda la ingeniería  y finalmente dentro de mucha polémica y presiones se aprobaron en febrero 2011 los decretos N° 117 Y 118 que modificaban la Norma Nch 433 Diseño Sísmico de Edificios y la Nch 430 Diseño de Hormigón Armado.
Estos decretos contemplaban conceptualmente lo que era necesario mejorar, pero tenían muchas exageraciones, soluciones no calibradas y probadas, y metodologías de diseño imposibles de usar.
Personalmente siempre fui un detractor de estos decretos, y pudimos comprobar durante el corto tiempo en que estuvimos obligados a usarlos, de resultados absurdos y exagerados que hacían obligatorio su mejoría, y así es como el mismo MINVU compromete a toda la comunidad de Ingenieros Estructurales y Mecánicos de Suelos, a tener elaborados nuevos decretos modificatorios en agosto 2011, con el compromiso de lograr su aprobación en forma inmediata

Esta vez, y con la participación de prácticamente todos los Ingenieros y Oficinas que      practicamos esta profesión, y con absoluto y pleno consenso, se aprobaron en Diciembre 2011, los siguientes decretos:

- Decreto N° 60:  Aprueba Reglamento que Fija los Requisitos de Diseño y Cálculo para el Hormigón Armado y deroga Decreto N°118, de 2010.

- Decreto N°61:  Aprueba Reglamento que Fija el Diseño Sísmico de Edificios y deroga decreto N°117, de 2011.

No hay duda que los decretos anteriores recogen las lecciones que nos dejó el terremoto, e introducen modificaciones en el cálculo y diseño de las estructuras, que obviamente pretenden evitar daños y fallas como las ocurridas.
En forma muy concreta y resumida estos cambios son los siguientes:
• Se mantiene el espectro de diseño de la Norma Nch 430, Of.96, modificando levemente con un factor corrector el espectro de algunos tipos de suelos, y también el cálculo de deformaciones.  El Decreto N°117 anterior contemplaba un espectro modificado que aumentaba los momentos basales en periodos sobre 1 segundo, con resultados francamente exagerados en muchos casos, y una metodología de cálculo de deformaciones claramente equivocada que por ejemplo hacía imposible construir  juntas de dilatación.

• Modifica la tabla de clasificación de suelos, creando una nueva categoría llamada suelo C, que incluye por ejemplo las arenas densas o suelos finos de buena calidad, evitando así la gran discontinuidad que había entre el suelo II y el suelo III, aumentando además las exigencias de exploración y reconocimiento del suelo antes de clasificarlo sísmicamente.

La permisividad de la Norma Nch 430 Of. 96 respecto a las exigencias de exploración para clasificar el suelo, provocó que muchos edificios se hayan calculado con el espectro de diseño de suelo II, cuando realmente no lo eran, y esto  explica la falla de muchos de ellos  concentrados en zonas de suelo malo no debidamente reconocidas, como el lado norte del  estero Marga Marga, la zona de Macul en Santiago, y obviamente Concepción.

• Por último, en el diseño de elementos de hormigón armado, se introdujeron  restricciones para limitar las compresiones en muros y columnas, logrando con esto secciones y espesores mayores, limitación de esbelteces, y por supuesto la obligación de diseñar armaduras de confinamiento cuando sea necesario, para dotar de ductilidad a muros y columnas.

Personalmente creo que las modificaciones introducidas al cálculo y diseño sísmico por los decretos N°60 Y 61 recogen exactamente las enseñanzas del terremoto del 27-02-2010, y nos permite hoy seguir practicando la ingeniería estructural y calculando edificios con la seguridad que estamos haciendo las cosas bien, habiendo aprendido mucho del sin duda, uno de los más grandes terremotos de toda la historia.

Descargar el archivo complero: http://www.adi-ag.cl/wp-content/uploads/2012/03/informedeavanceminvu1.pdf

El Programa de Reconstrucción en Vivienda contempla diversas soluciones y un sistema de asignación flexible, que permita adaptarse de manera pertinente a las diferentes realidades y problemáticas existentes.

Se han dispuesto recursos por 61 millones de UF para reconstruir viviendas bajo un nuevo estándar de calidad, respetando el apego territorial de las familias damnificadas y la identidad urbana y arquitectónica de nuestras ciudades, pueblos y caletas.

El Plan de Reconstrucción en Vivienda proyectó asignar 220.000 subsidios en dos años. Al final de este proceso, se asignaron más de 222.000 beneficios habitacionales.

Las ventas de viviendas en enero subieron 1,8% anual, totalizando 2.282 unidades, que sumaron un monto de 6,1 millones de UF.

Esa alza fue empujada, principalmente, por la comercialización de casas, que avanzó 15% anual ese mes, hasta 739 unidades. En valor, el aumento de enero fue de 37% a 2,2 millones de UF, según datos de Infoinmobiliario, firma de Iconstruye, ligada a la Cámara Chilena de la Construcción.

La venta de departamentos en enero, en tanto, cayó 3,5% anual hasta las 1.543 unidades.

El gerente de Estudios de Infoinmobiliario, Julio Israel, comentó que la demanda de casas se ha mantenido sostenida en los últimos meses. Agregó que existe un alza en la oferta de productos de mayor valor, superiores a 2.500 UF.

El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, comentó que se ha observado una fuerte recuperación de precios en el segmento de casas. A ello, se une la demanda de viviendas mejor equipadas por parte de los compradores, indicó.

¿Son normales cada vez más altos precios que se ven en algunos sectores, como en El Golf?

- Lo que pasa es que durante años Chile tuvo precios inmobiliarios muy bajos, en comparación con Asia o Estados Unidos. Hoy el precio ha subido por la falta de terrenos, pero sigue siendo bajo. No hay que confundirse.

¿Hay alguna razón en particular por el alza en la demanda en los barrios con el metro cuadrado más caro?

- El atributo de la seguridad y rentabilidad es superior en casi todos estos lugares. En 2010 la renta variable estuvo muy floja, por lo que la gente prefiere pasarse al mercado de bienes raíces, que es más seguro y da rentabilidades, que si bien no son muy altas, sí son seguras.

¿Qué comunas están creciendo más en términos de venta?

- En 2011 las ventas de viviendas usadas crecieron 20%, por ejemplo.

Claro que la subida también se da en Santiago y Ñuñoa. Esto ha llevado a que el valor de los terrenos aumente más de un 10% en los últimos 12 meses, siendo Las Condes, Vitacura, Providencia, Ñuñoa y Santiago Centro donde se da el mayor impacto en los precios.

Hay quienes dicen que comprar una propiedad para después venderla ya no es tan rentable, porque todos los precios están subiendo.

- No hay una trampa al comprar una propiedad para después venderla. Lo que pasa es que hay un reajuste de precios, por la fata de suelo, la gran demanda, los atractivos comerciales aledaños, y el dinamismo de algunos sectores, como El Bosque y El Golf. Tal vez la gente no gane lo que pensaba que iba a ganar en un comienzo, pero sí es algo seguro.

¿Puede ocurrir una burbuja inmobiliaria?

- No está ocurriendo una burbuja ni tampoco ocurrirá en el mediano plazo. Éstas ocurren cuando los precios suben pero sin demanda. Nosotros seríamos los primeros en advertirlo.

¿Por qué se ve un alza tan sostenida en los terrenos para viviendas?

- El suelo sube porque no ha crecido el suelo disponible en Santiago. La ciudad no se ha extendido por restricciones de planos reguladores en cada comuna. Todo esto porque la demanda ha sido constante, lo que impulsa el alza. Y parte de las inversiones de las personas se ha conducido a los bienes raíces, por ejemplo en 2011 la compraventa de viviendas usadas creció un 30% en el país.

¿Y el alza de la mano de obra?

- La mano de obra está subiendo también, lo que provoca el encarecimiento de las viviendas. Y ojo, que eso determina en gran parte el precio.

• Arquitectos, calculistas, inspectores técnicos y revisores independientes tendrán que responder con su patrimonio ante eventuales problemas.   
   

Los arquitectos, ingenieros estructurales y el inspector técnico de una obra tendrán que indemnizar a un propietario si su vivienda sufre daños por mala construcción. Así lo establece un proyecto de ley que ingresó el Ministerio de Vivienda a la Cámara de Diputados para garantizar la calidad de las edificaciones. Los municipios, en tanto, tendrán atribuciones para declarar inmuebles como inhabitables y recibirán sanciones si se atrasan injustificadamente en la aprobación de una obra.

El ministro Rodrigo Pérez Mackenna explica que la propuesta “pone los incentivos para que los profesionales hagan bien su labor, ya que se clarifican sus responsabilidades y las sanciones en caso de que no cumplan”.

Con la actual normativa, sólo el “propietario primer vendedor” (la inmobiliaria) puede ser demandada. En cambio, el proyecto establece que tienen que responder civilmente el arquitecto, el calculista y el inspector técnico de la obra, además de la constructora. Es decir, deberán indemnizar de su propio patrimonio al propietario si así lo establece una sentencia judicial.

Más aún: si esos profesionales no son ubicables, tienen que responder en forma subsidiaria el revisor independiente y el revisor de cálculo.

Desacuerdo

En el Colegio de Ingenieros y en la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) no están de acuerdo con ciertos puntos de esta iniciativa. El vicepresidente de la primera entidad, Sergio Contreras, sostiene que la extensión de responsabilidades será “impracticable, porque cuando un calculista participa en un proyecto, es parte de una creación colectiva, en que está el arquitecto, el mandante y otros profesionales. No depende solamente de una persona”.

Por su parte, el director ejecutivo de ADI, Vicente Domínguez, indica que “hacer efectivas las responsabilidades creo que no va a ser fácil, salvo que haya negligencias evidentes”.

El director nacional del Colegio de Arquitectos, Igor Rosemann, dice que la responsabilidad judicial de los arquitectos por mala construcción no es nueva: recuerda el caso de uno que hace 10 años estuvo en presidio producto de una negligencia. Por ello, plantea la aspiración de la entidad de recuperar la tuición de los profesionales para garantizar su idoneidad.

El proyecto propone además que los municipios tendrán la facultad para declarar inhabitables los inmuebles ante fallas estructurales.

El vicepresidente del Colegio de Ingenieros dice que durante el terremoto “se observó que nadie era legalmente responsable para declarar una inhabitabilidad. Pero es difícil darle la facultad a un municipio, porque no tiene las facultades técnicas”.

La iniciativa establece también que en caso de atraso injustificado de la Dirección de Obras Municipales para aprobar un proyecto, ésta sólo podrá percibir el 50% de los derechos y la otra mitad será recaudada por la Seremi de Vivienda.

”Se ponen los incentivos para que los profesionales hagan bien su labor, ya que se clarifican sus responsabilidades”. 
 
 
 Recuadro :  
 
RODRIGO PÉREZ
MINISTRO DE VIVIENDA

Las claves de la propuesta para la calidad de las edificaciones

RESPONSABILIZACIÓN

Hoy: Aunque un propietario quiera hacer responsables a varios profesionales por la mala calidad de su vivienda, sólo responden la inmobiliaria y su representante legal.

Propuesta: Agrega a los arquitectos, calculistas, inspectores técnicos, quienes deberán responder con sus patrimonios en casos de mala construcción.

ESCRITURAS

Hoy: Poca claridad en la escritura de propiedad respecto de la inmobiliaria y otros responsables del proyecto.

Propuesta: Se inscriben en la escritura la empresa constructora, el arquitecto, el calculista estructural, el profesional a cargo de la obra, profesionales a cargo de las especialidades, el inspector técnico de la obra y los revisores independientes.

REGISTRO DE INSPECTORES

Hoy: No hay registro de inspectores técnicos de obras.

Propuesta: Se crea una lista con estos profesionales. Será obligatorio estar en ella para fiscalizar edificios de uso público y los que determine la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción.

INHABITABILIDAD

Hoy: Vacío en torno a que los municipios puedan declarar inhabitable un inmueble.

Propuesta: El proyecto hace expresa esa facultad para los municipios, previo informe de la dirección de obras.

 

Vivienda adelantó al Core parte de la respuesta al organismo fiscalizador, pero no todas las dudas fueron aclaradas.

Después de cinco meses de que la Contraloría General de la República efectuara 36 objeciones a la modificación al Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS 100), el proyecto que ampliará la capital en más de 10 mil hectáreas las comunas de Renca, Cerro Navia, La Pintana, Puente Alto, Quilicura, Pudahuel y Maipú se mantiene paralizado.

Desde entonces, el Ministerio de Vivienda prepara la subsanación a las observaciones de Contraloría, la que fue expuesta de manera parcial a la Comisión de Ordenamiento Territorial del Core, el 2 de enero pasado. La seremi Marisol Rojas no quiso referirse al contenido de este documento preliminar, pero afirmó que la rectificación oficial estará lista en las próximas dos semanas y será entregada al Consejo Regional para que haga toma de razón y luego sea reingresado a Contraloría.

Al interior de la comisión generaron discrepancias las respuestas de la seremi. Ello, porque persisten las dudas sobre las observaciones de Contraloría a la falta de especificación de la forma de cumplimiento del 8% destinado a vivienda social, el cálculo de proporción de áreas verdes, su ejecución y mantención; y las garantías para realizar las obras de vialidad.

Respecto de la mantención de las 2.577 nuevas hectáreas que propone el PRMS 100, la seremi respondió que “el municipio correspondiente y el interesado establecen las responsabilidades con respecto a la ejecución, mantención y garantías respecto de las áreas verdes por un plazo mínimo de 5 años”.

Sobre esto, el presidente de la Comisión de Ordenamiento Territorial, Manuel Urrutia, afirmó que la respuesta no deja claro lo que sucederá después de cumplido ese plazo, por lo que solicitarán a la intendenta Cecilia Pérez el estado de avance de un convenio de financiamiento para la mantención de las áreas verdes, que fue creado por el ex intendente Fernando Echeverría e incluido en el plan.

“El desarrollo por condiciones dice que el privado tiene que ejecutar y mantener las áreas verdes por cinco años, pero después ¿qué? Sabemos por experiencia que el presupuesto de una municipalidad como Renca o Quilicura no tiene la forma de financiar estas áreas verdes”, afirma el consejero.

En la exposición, la seremi respondió sobre la observación de Contraloría a los mecanismos para garantizar el porcentaje de vivienda social que, “para dar cumplimiento a dicha disposición, el interesado deberá informar al Serviu Metropolitano sobre la disposición de suelo destinado a la vivienda social para aplicar los programas habitacionales del primer quintil de la población”.

Urrutia afirmó que la respuesta tampoco los dejó conformes. “No existe la certeza de la forma en que se va a desarrollar la vivienda social para que tenga una real integración social en cada uno de los proyectos inmobiliarios que sean presentados al PRMS 100″, dijo.

Mientras que el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez, opinó que las obligaciones de vivienda social que tendrán los proyectos inmobiliarios “serán menos onerosas en aquellas localizaciones más afines con este tipo de viviendas como por ejemplo en La Pintana o Puente Alto, pero será un mayor costo para desarrollos en Maipú”, sentenció.

 

• Expertos no le temen ala crisis mundial, y afirman que el sector construcción mantendrá sus niveles en los próximos meses. 
  

 —“No hay un boom inmobiliario, ni tampoco una depresión”, dice tranquilo Vicente Domínguez, director Ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (Adi), en relación al aumento de 54,8% que registró en noviembre, medida en 12 meses, la superficie total autorizada para edificación, von 1.0704.516 m2.

De acuerdo con el último informe entregado por el Instituto Nacional de Estadísticas (Ine), el resultado estuvo determinado por el aumento de 42,8% del área autorizada con fines habitacionales, mientras que la superficie total destinada a Actividades Económicas presentó un incremento de 72%.

“Esto significa que, al menos en el terreno residencial, se está llegando a un cierto nivel de desarrollo que se ha mantenido estable, con un manejo adecuado de los stocks”, afirma Domínguez.

En cuanto a la incertidumbre sobre el escenario externo, dice que “no hay mayor temor. Podría haber un impacto debido a un panorama externo deteriorado, pero sería acotado, no tan relevante.

Vemos un mercado muy estable este año, por lo que la tendencia de la superficie autorizada debería mantenerse por los próximos 12 meses”, destacando que a esto se suma una situación del crédito hipotecario bastante sana, y el crecimiento de la economía, “aunque sea aun ritmo lento”.

En tanto, el economista del grupo Nueva Economía, Hernán Frigolett dice que estas cifras, explican “la franca recuperación que experimentó el sector construcción desde el primer trimestre del 2011”.

Agrega que mientras más autorizaciones existan, en la práctica son buenas probabilidades que se inicien nuevas obras, las que se materializarían durante el presente ejercicio.

“Están apareciendo nuevos proyectos, ya que eso se ve reflejado en algunos indicadores de la industria manufacturera, que son los proveedores de la construcción, como en fierro, cemento, etc.”, indica Frigolett, concordando con Domínguez sobre las buenas perspectivas para los próximos meses. Por su parte, el economista jefe de BBVA, Alejandro Puente, aclara el cuidado que hay que tener con las cifras de autorización, dado que “son permisos que se tramitan y que no necesariamente se materializan en un 100%”.

Sin embargo, reconoce que “se están reactivando proyectos, a pesar de que ha sido en forma extremadamente lenta. De hecho la construcción fue uno de los sectores que más tardó en recuperarse del terremoto de 2010”.

A su juicio, las perspectivas son “muy buenas, porque los precios han ido mejorando, principal incentivo para invertir, y la demanda probablemente se
mantendrá”.

 

• Estudio indica que los edificios de menos de 10 pisos, considerados bajos, se duplicaron en 2011.

En octubre de 2006, los ñuñoínos consiguieron algo inédito: mediante conversaciones con el ex alcalde Pedro Sabat, un grupo de vecinos logró que el municipio congelara el Plan Regulador Comunal (PRC), que propendía a dar luz verde a torres de hasta 20 pisos de altura. Un año más tarde, el plan fue modificado.

El objetivo de estos habitantes de Ñuñoa era proteger la armonía y calidad urbanística de su comuna, calidad que, según el arquitecto Luis Bresciani, “hizo de esta zona una de las más demandadas por la clase media”.

Según un estudio de la consultora AGS Visión Inmobiliaria, a nivel nacional, Ñuñoa es la segunda comuna con mayor cantidad de departamentos habitacionales, después de Santiago Centro. De acuerdo al mismo informe, a cuatro años del nuevo plan regulador “se observa el surgimiento de una nueva generación de desarrollos inmobiliarios: edificaciones de mediana y baja altura (cinco, siete y ocho pisos), con poblaciones de 30, 40 y 50 familias”.

Esto, eso sí, el fenómeno no se registra en las principales avenidas de la comuna -como Vicuña Mackenna e Irarrázaval-, sino en las calles más pequeñas. “Hoy, Ñuñoa posee un territorio cercano a un 30% de su superficie orientada al desarrollo inmobiliario de gran altura, sin límites de edificación, y un alto porcentaje de la comuna más restringido al desarrollo con límites, mayoritariamente, de entre tres y cinco pisos. Y en ciertos ejes viales de importancia, siete, ocho y 10 pisos”, asegura el director comercial de AGS Visión Inmobiliaria, Rodrigo Aravena,

“Lo que el nuevo PRC habría generado es el equilibrio entre el deseo de vivir en Ñuñoa (principalmente de gente de Santiago suroriente) y el rechazo de los ñuñoínos a verse invadido con edificios de altura”, agrega.

Inmobiliaria boutique

En 2008, un año después de la modificación al PRC, se alzaron tres nuevos edificios de cinco pisos. Hubo que esperar hasta 2010 para que esa cifra creciera tímidamente a cinco, con dos obras de ocho y 10 pisos. “Pero el 2011 se vino con todo y fueron siete los nuevos proyectos que elevaron a 12 el número de condominios de baja altura, tres de ellos de cinco pisos, con entrega este año”, detalla Aravena.

El experto dice que este tipo de negocios corresponde a un nuevo expertise, que hasta el momento está siendo aprovechado por inmobiliarias boutiques, que han adquirido conocimiento de lo que en este caso busca el cliente. “Se ha alejado de ejes importantes, como Irarrázaval, Manuel Montt, Pedro de Valdivia, y ha probado con bajas alturas en el corazón de Ñuñoa”. Lo que ahora viene, según el ejecutivo, es la madurez de esta tendencia, con el ingreso de las inmobiliarias grandes.

Desde Pdte. Battle y Ordóñez hacia el norte, y entre las avenidas Eliecer Parada, Tobalaba y Ossa se conforma el cuadrante en pleno desarrollo de proyectos de no más de ocho plantas, mientras que en las inmediaciones de Av. Simón Bolívar, entre Brown Norte y Hamburgo, destacan proyectos de cinco niveles y que, por lo general, tienen patios comunes.

Parejas con hijos son quienes van detrás de este tipo de proyectos. Pero también el ñuñoíno con historia, con pasado en la comuna y que ya crió hijos -generalmente en casa, no en departamento-, por lo que necesita reducir espacio. Finalmente, adultos mayores, reacios a vivir en altura y en lugares sin patio.

“Después del terremoto les dijimos ‘no más’ a los edificios altos. Además, en 2011 fuimos papás y la idea es que nuestros hijos tengan un lugar donde jugar, sin tener que salir a la calle en busca de una plaza”, dice Néstor, un vecino de la comuna que a mediados de año recibirá su departamento en Simón Bolívar.

Aravena indica que barrios interiores en torno a plazas vecinales de Tobalaba y Diego de Almagro, Av. Ossa, Manuel Montt y Diagonal Oriente son los más requeridos. También en sectores al sur de Irarrázaval, como Juan Moya, Doctor Johow o Los Jardines, pero en menor medida.

Al rescate del barrio

“No creo que sea una tendencia inmobiliaria en expansión en otras comunas, ya que para que se dé algo similar, se deben cumplir algunas condiciones, como una alta demanda de grupos medios y medios altos, un soporte urbano valorizado, conciencia ciudadana respecto de esta valorización y un equipo comunal con experiencia en gestión urbana”, dice el subdirector de Estudios Urbanos de la UC, Roberto Moris.

Según el docente, bajo estos parámetros clasificarían la zona poniente de Providencia y algunos sectores de Recoleta, Independencia, San Miguel, San Joaquín y Estación Central. “Pero el mayor desafío está en lo que podría hacer la comuna de Santiago”, dice.

Para Aravena, “Ñuñoa viene dando un paso adelante en este sentido (un modelo), replicable en otras comunas. Algo que ha ido dándose en Providencia, en torno a las estaciones de Metro Colón y Bilbao, y en Las Condes, alrededor de la Estación Hernando de Magallanes”, dice.

Pero el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez, advierte que no siempre una ciudad es más amable por la (baja) altura de las construcciones. Para él, lo importante es que los proyectos tengan más espacios públicos o áreas verdes. Eso, para Domínguez, es sinónimo de una mejor ciudad.

• Colombia y Perú serían los destinos de las inversiones nacionales que buscan crecer en mercados de vivienda menos desarrollados que el local, pero sí con grandes expectativas de crecimiento.   
  

Apuntando a nuevos mercados se encuentra un buen número de inmobiliarias nacionales y expandirse a otros países de la región sería la fórmula elegida en sus planes de desarrollo, siendo Perú y Colombia los destinos que más los seducen. No faltan quienes también buscan oportunidades en Estados Unidos.

Si bien ya existen inmobiliarias que han probado suerte en otras latitudes –como Paz, Besalco o FFV–, durante este 2012 una nueva camada de inmobiliarias se animaría a “dar el salto” de la internacionalización. Para el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, esto forma parte de un proceso que ha desarrollado el sector durante el último tiempo, sólo que ahora este paso no se reserva sólo a las grandes inmobiliarias.

Sobre los polos de atracción para las firmas, dice Domínguez, destacan Perú y Colombia, donde “se advierten niveles de crecimiento importantes para éste y los próximos años. Son países que están en una línea de crecimiento económico bastante elevado (…) en otros mercados, como Bolivia, Ecuador o Venezuela, no se aprecia el interés por las firmas chilenas, ya que tienen índices de desarrollo más bajos, menor actividad económica”.

El interés por internacionalizarse persiste, dice un ejecutivo de la industria, no obstante lo “muy bueno” que está el sector inmobiliario en Chile. Pese a vivir un 2010 complejo producto del terremoto, desde el segundo trimestre se notó un alza en el sector, creciendo las ventas de viviendas para ese período en el Gran Santiago un 51% interanual, al comercializarse 7.725 unidades, el mejor desempeño en seis años, de acuerdo a estadísticas de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC).

Entonces, ¿por qué expandirse? “Muchas inmobiliarias sienten que tienen la capacidad de desarrollar un mayor número de proyectos, por su equipamiento profesional y base de capital (…) y en mercados como el peruano o colombiano se abren perspectivas como las que se vieron en los años ’90 en Chile”, sostiene Domínguez.

EL DESEMBARCO

 
Una de las que tiene las maletas preparadas para arribar a Perú es Empresas Armas, cuenta su gerente general corporativo, Cristián Armas, por lo que ya tendrían uno o dos proyectos de departamentos en carpeta para comenzar su desarrollo en el segundo semestre de este año.

Explica que si 2011 fue de prospección y montaje de la empresa –de hecho ya formaron la sociedad Grupo Armas Perú–, este ejercicio sería la “vuelta de reconocimiento”, para en 2013 apostar fuerte por el país del Rimac.

Pero no sólo eso. El otro mercado natural es Colombia, el que según el plan estratégico de la empresa, esperan abordar en 2013, “aunque es más lejos y complicado, hay menos redes chilenas que en Perú (…), pero tenemos vocación de seguir creciendo, y si lo queremos hacer de manera potente, generando otros nichos, tenemos que mirar más mercados que el nacional”, dice Armas, quien espera que al 2015 el 30% de sus ventas provengan del exterior.

Así, Perú y Colombia cumplirían con los requisitos para ello. “La población es mucho más grande que la chilena, los déficit habitacionales de ambos países son varias veces los de acá y, tercero, los ingresos per cápita vienen subiendo con fuerza, por lo que las expectativas de crecimiento del mercado inmobiliario son mayores que en Chile”, dice.

También con ganas de crecer más allá de las fronteras están en la Constructora Moller y Pérez-Cotapos, dice su presidente, Ramón Yávar, en todos sus negocios, y uno de ellos es el inmobiliario. “En concordancia con nuestro enfoque para el 2012, donde esperamos crecer alrededor de un 30% en ventas y fortalecer nuestros negocios de diversificación, como son el área de viviendas económicas con subsidios, y el área de construcciones y montajes industriales, orientado hacia proyectos de inversión del sector minero, eléctrico e industrial, también estamos analizando la proyección internacional”, agregó.

Añadiendo que “los países que vemos como interesantes para poder desarrollar negocios en las distintas áreas de nuestra compañía son Perú y Colombia en una primera etapa”.

Algo más alejada sería la apuesta que realizarían en Aconcagua –la filial inmobiliaria de SalfaCorp, ligada a las familias Salinas y Garcés–, ya que junto a socios partirían con dos conjuntos de viviendas en Miami, como una forma de proyectar a la compañía en las “grandes ligas” de la industria.

Asimismo, una firma mediana como Inmobilia –ligada a la familia Munita con una facturación que bordea los US$75 millones anuales– desarrollaría tres proyectos este año en Lima, tanto departamentos como oficinas. Igualmente, el consorcio Brotec-Icafal, que ya tiene presencia en Perú, buscaría alternativas de crecer en Colombia, señalan en la industria.

CON HISTORIAL

 
Aunque incipientes, hay casos de firmas chilenas que apostaron por desarrollos en el exterior. Una de ellas es Paz Corp –controlada por la familia del mismo nombre–, que ingresó al mercado peruano a través de su subsidiaria Paz Centenario donde mantiene una fuerte presencia en el segmento medio. En 2011 contaban con ocho proyectos en venta con un potencial de ingresos de UF 5,4 millones (unos US$235 millones) gracias a la puesta en el mercado de 4.100 viviendas.

Brasil fue el otro mercado al que la inmobiliaria ingresó en agosto del 2010, existiendo dos joint venture con socios locales. En los dos proyectos que desarrolla, su potencial de ventas alcanza las UF1,5 millones (más de US$65 millones).

Besalco, ligada a la familia Bezanilla, ingresó a Perú en 1998 a través de su filial Besco, que en sus inicios se perfiló como contratistas de infraestructura, sin embargo, desde el 2001 giró al rubro inmobiliario. En el país del Rimac actualmente posee tres proyectos propios en venta (con ingresos de US$45 millones), uno en consorcio (estimándose US$84 millones total ventas) y tres iniciativas en desarrollo.

La inmobiliaria FFV, ligada al grupo Fernández León, tiene presencia en Argentina, donde ha desarrollado más de cinco iniciativas. Actualmente tiene a la venta el proyecto Ayres Chico, Ayres del Pilar, Ayres Vila y San Sebastián.  
 
 
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 US$235 millones seria la venta potencial de Paz en Perú

3 proyectos desarrollaría Inmobilia en Lima este año.
 
 
 

En base a los registro de inscripciones del Conservador de Bienes Raíces de la Región Metropolitana, analizados por Real Data, se puede observar un repunte del Sector Inmobiliario durante el 2011, tras los difíciles años anteriores marcados por el Terremoto y la Crisis “Subprime” Internacional. Liderado por la venta de departamentos nuevos, que confirma la tendencia al alza de este producto en la Capital, el sector registró cifrashistóricamente altas en el periodo considerado (enero-octubre) durante el año recién pasado, tanto en unidades vendidas como en valores registrados.

También se destaca el incremento de transacciones de viviendas usadas, así como el aumento del valor promedio de estas unidades, lo cual puede estar reflejando el aumento del valor del suelo metropolitano debido (en parte) a la reducción en su oferta

• Calidad, coherencia y plusvalía del proyecto en el tiempo, son las premisas bajo las cuales se construyó Nueva Las Condes.

Concebido bajo los conceptos de unidad y armonía y logrando que todas sus etapas se integran en un espacio común, donde el usuario es protagonista del espacio urbano Nueva Las Condes  es el primer y único proyecto de renovación urbana a gran escala desarrollado en Chile. Destacan entre otras características, su cableado subterráneo, el ancho de sus veredas, iluminación, el juego de las aguas con los verdes parques y grises urbanos, doble arborización, señaléticas y todo frente al pulmón verde más grande de Santiago, hace que este único y gran centro de negocios se encuentre entre los proyectos más destacados de América Latina.

La visión de conjunto de este proyecto puso especial énfasis en los espacios públicos, ya que una de las principales preocupaciones de Nueva Las Condes, fue el impacto que el distrito  tendría  sobre el sector y su integración al entorno. Edificio Huidobro, Edificio Neruda y Edificio Mistral, conforman una gran área central llamada, La Plaza de La Palabra, que fue el punto de partida del Gran Boulevard Peatonal, que generaron los otros edificios como: Edificio Matta, Edificio Arrau, Edificio de Las Artes, los cuales generarán un espacio público de más de 250 metros de extensión peatonal. Todos los edificios se emplazan en este gran boulevard de manera que compartan y aprovechen las vistas y generen circuitos de comunicación e integración entre cada uno de ellos.

Edificio Matta, Edificio Arrau, Edificio de Las Artes, se emplazan en el boulevard Nueva Las Condes, sobre el eje Cerro El Plomo. Estos edificios comprenden además, un centro comercial de aproximadamente 5.000 m², divididos en 3 pisos, locales que se proyectan en torno a una gran plaza central y justo en el corazón del boulevard Nueva Las Condes. Este centro comercial, destinado a servicios, gimnasios, restaurantes, cafés, centros de pago, casas de cambio, farmacias y bancos, entre otros, busca satisfacer las necesidades de distintas empresas y usuarios del sector.

Para las personas que utilizan las oficinas que componen el proyecto, es el punto de reunión, esparcimiento y entretención, no sólo de los ejecutivos y trabajadores, si no de la comunidad entera. De esta manera, los edificios del proyecto denominado Nueva Las Condes, se convirtieron en una construcción exitosa, siendo entregados más de 200.000 m2 totales sobre cota cero entre el 2003 y 2011.

• Lo que partió hace algún tiempo en Estados Unidos y Europa, hoy ha tomado fuerza en nuestro país. Se trata de las oficinas del siglo XXI, una tendencia que, poco a poco se ha instalado en Chile.

En promedio, una persona pasa cerca de 45 horas semanales en su lugar de trabajo, 180 mensuales y 2160 anuales. Horas más, horas menos, es sabido que gran parte de nuestro tiempo transcurre entre las paredes de nuestra oficina. Así las cosas, no es de extrañarse que, en busca de empleados más felices y, por ende, más productivos, las empresas hayan pensado en cómo hacer de esos “segundos hogares”, lugares más cómodos y acogedores.

Pareciera ser que, lo fundamental, es lograr espacios que generen sensación de libertad, innovación y creatividad y, sobre todo, que faciliten el intercambio de ideas. Y es que la cultura empresarial de las organizaciones y sus estilos de liderazgo, también ha cambiado dando paso a políticas de puertas abiertas, sin barreras que dificulten la comunicación.

La flexibilidad y movilidad de los espacios también es un modelo que ha tomado fuerza, bajo el concepto de oficinas “vivas” que se adaptan a las necesidades del momento. Existen hoy también, zonas de esparcimiento y relajo, donde se fomentan las relaciones entre los empleados siendo estos puntos de encuentro un rincón “humano” al interior de las oficinas.

Un modelo claro y probado de todo lo anterior, son las instalaciones de GOOGLE, reconocidas mundialmente por las comodidades que entrega a sus trabajadores. Beneficios que se traducen también en mayores instancias de creatividad e innovación.

En Chile también es posible  encontrar espacios de similares características y un muy buen ejemplo de ello son las oficinas de Beta Zeta, holding de blogs donde los amantes de un tema específico generan comunidad. Su fundador, Leo Prieto comenta que a la hora de imaginar cómo sería su lugar de trabajo siempre pensó en algo que invitara a trabajar, un lugar entretenido pero, a la vez, productivo. “Uno pasa tanto tiempo en la oficina, incluso más que en las casas, que queríamos que nos dieran ganas de estar acá, de llegar temprano y de trabajar y lo hemos logrado, incluso mejorando los niveles de eficiencia y productividad”.

Y es que estas oficinas escapan de lo común y es posible encontrarse con un jardín vertical con especies como nalcas y helechos, un museo con piezas como un prototipo de computador NeXT Cube, un “estadio” donde, en los ratos libres, es posible jugar Xbox, un comedor que también hace las veces de sala de conferencias, una vista privilegiada en medio de la ciudad y así, un sin fin de espacios que permiten a sus trabajadores crear con libertad y, sobre todo, disfrutando de lo que hacen y de su entorno. “Logramos un lugar distinto a lo que uno ve todos los días y que se adapta a las necesidades del momento, todos los espacios son multifuncionales y lo mejor es que lo conseguimos a muy bajo costo”, comenta Prieto.

Como Beta Zeta, son muchas las oficinas que poco a poco han ido adaptándose a los nuevos requerimientos en cuanto a lugares y formas de trabajo. Al parecer una tendencia, que llegó para quedarse.

 (Fuente Diario El Mercurio 2 de enero)

 Uno de los aspectos destacables del Informe de Estabilidad Financiera (IEF) del Banco Central, correspondiente al segundo semestre del 2011, dice relación con los positivos signos del sector inmobiliario, medido desde los diversos componentes con que el Instituto Emisor evalúa a los distintos sectores de la producción y los servicios.

Descargar el informe: http://www.adi-ag.cl/wp-content/uploads/2012/01/ief20112.pdf 

“El sector inmobiliario chileno no presenta signos de vulnerabilidad generalizados que puedan causar o amplificar un eventual ciclo negativo en esas actividad”, afirma el estudio. Entre los fundamentos para formular esta aseveración, el banco Central, destaca los siguientes elementos positivos:
• No se observa un deterioro en la situación financiera de los hogares, ya que los indicadores de cartera vencida y mora de las deudas bancarias de consumo e hipotecarias se encuentran en niveles inferiores a sus promedios históricos.
• La relación entre el préstamo y el valor final de la vivienda ha permanecido estable en torno al 80%.
• Los índices agregados de precios de las viviendas presentan un crecimiento moderado. (1,4 real anual)
• El precio de la vivienda, como proporción de ingreso, se ha mantenido relativamente estable.
• Una muestra de más de 20.000 empresas del sector, acreditan una situación financiera, en promedio, de equilibrio y estabilidad.
• En cuanto al balance de oferta y demanda ambos factores se encuentran en equilibrio

En resumen, la actividad inmobiliaria, no se ha visto afectada por la situación de deterioro que afecta a la economía internacional y que durante el año 2011 se manifestó en Chile con una incipiente reducción del ritmo de crecimiento.
Los datos entregados por el Banco central, demuestran que el sector ha internalizado las lecciones de la crisis del 2008, permitiendo un equilibrio entre las unidades ofertadas y  demandadas lo que, conjuntamente con un ciclo de estabilidad en los precios y la solvencia financiera de las familias, augura que el sector afrontará razonablemente las vicisitudes del año económico 2012.

Hace un par de semanas el Ministerio de Vivienda y Urbanismo dio a conocer a la ciudadanía en la cuenta pública los logros y desafíos de su gestión. Conversamos con Juan Carlos Jobet, Subsecretario de la cartera acerca los objetivos que se han impuesto para este 2012 que ya comienza.

¿Cuáles son los desafíos del Ministerio de Vivienda de cara al 2012?

Hoy, la inequidad sigue mostrando su peor cara en las ciudades: todavía tenemos aproximadamente un déficit habitacional de 350 mil viviendas, más de un millón y medio de personas que habitan en condominios de vivienda social con altos niveles de hacinamiento, con peligrosos indicadores de violencia y con muy pocos espacios públicos de calidad. 

Nuestros desafíos son tanto para ayudar a los que no tienen techo, como a los que tienen uno. Y abrir ese debate a la opinión pública da cuenta de un salto no sólo de las tareas, si no también de la percepción que se tiene de una cartera que hasta hace poco parecía tener como única misión construir un gran número de viviendas. También invita a abrir una discusión sobre las múltiples dimensiones que tiene el tema urbano en Chile desde el punto de vista de las metas y los desafíos. 

¿Qué metas se han propuesto en relación al desarrollo de las ciudades?

Mientras se avanza en la reducción del déficit habitacional también nos ponemos como objetivo abordar una deuda histórica: la rehabilitación de viviendas y regeneración de espacios públicos, con áreas verdes, iluminación, espacios para la recreación y la generación de ciudadanía.

No queremos que la gente se olvide de que  somos el Ministerio de Vivienda y Urbanismo y que este segundo apellido es una tarea primordial de nuestra cartera: impulsar la generación de ciudades más inclusivas y justas para sus habitantes, y con barrios conectados a las oportunidades y que den orgullo  a sus habitantes.

¿Cuál fue el resultado de la política de subsidios habitacionales para el 2011 y cómo se vislumbra el 2012?

Durante el 2011, en materia habitacional –regular y reconstrucción— entregamos más de 174 mil subsidios por más de dos mil doscientos millones de dólares. Este año 2011 se duplicó el presupuesto que teníamos cuatro años atrás, alcanzando tres mil millones de dólares y aumentará en un 5,3% el próximo año. Para el año 2012 los objetivos son acelerar la atención a los sectores más vulnerables (el número de subsidios del programa regular crecerá en un 66,8%), potenciar a la clase media a través de la entrega de subsidios que se adecuan a sus necesidades (el aumento en el número de subsidios para el 2012 será de un 36,4%); y potenciar la gestión ministerial en temas de barrio y ciudad.

Por Patricio Muñoz, Presidente Asociación de Desarrolladores inmobiliarios”.

Vivimos hoy  en un entorno –nacional y mundial- que ha modificado sus costumbres, ha sofisticado sus necesidades y elevado significativamente los niveles de acceso a información de calidad en el ámbito del consumo.

La actividad inmobiliaria chilena no está ajena a estas realidades y ha decidido ser parte de este nuevo estilo de gestión, que viene incorporándose en las culturas corporativas de sus empresas desde hace ya varios años. Las pruebas de fuego de ello estuvieron constituidas por la crisis del 2009 y el terremoto de febrero de 2010, en que las inmobiliarias debieron enfrentar esas complejas situaciones, respondiendo en todo aquello que correspondiera y entendiendo los problemas y las expectativas de los afectados.

Hoy, damos un paso adicional con nuestro Boletín Inmobiliario ADI, que estamos presentando como una iniciativa concreta en aras de dos elementos esenciales de la actividad empresarial moderna: información y transparencia.

Este medio será una herramienta eficaz para exponer temas tan relevantes como los avances tecnológicos, los cambios legales y regulatorios, nuestras opiniones acerca de las medidas adoptadas por las autoridades sectoriales y económicas, la difusión de proyectos emblemáticos del sector y las opiniones de los principales especialistas en temas claves para nuestra actividad.

Confiamos en Boletín Inmobiliario ADI  será un lugar de encuentro y de debate, enfocado al mejoramiento constante de nuestra industria, por lo que les invitamos a ser parte activa de esta importante iniciativa.

Los empresarios inmobiliarios y las concesionarias viales, cuestionaron y rechazaron el anuncio realizarlo por el director del Servicio Nacional del Consumidor (Sernac), Juan Antonio Peribonio, quien prometió fiscalizar durante el próximo año los contratos de esos sectores con sus clientes. El director ejecutivo de la Asociación de Desarrollaclores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, afirmó que el Sernac no les ha informarlo qué contratos analizará. “No sabemos de qué se trata”, sostuvo. Domínguez dijo que no se han reunirlo con

Peribonio y que, por ahora, tampoco tiene contemplarlo hacerlo. El representante gremial defendió la transparencia del mercado inmobiliario, el cual —aseguró— no tiene problemas de concentración, ya que las firmas más grandes poseen una participación ole 5°%. Añadió clic el rubro ya está regulado y que en el caso ole las promesas de compraventa, éstas son escrituras públicas. Vicente Domínguez lamentó que se vincule a este sector con situaciones escandalosas. “Acá se dice que se fomenta el emprendimiento, pero nos pegan todos los días”, lamentó.

El presidente de le la Asociación ele Concesionarios de Obras de Infraestructura Pública (Copsa), Clemente Pérez, señaló que “no se le reconoce competencia al Detrae para los contratos ele obras públicas”.

Pero aseguró que “está la retejer disposición para hacer los cambios que el Sernac estime necesario, que se puedan realizar, que no afecten al contrato de concesión yen la medida que sean conversados con el Ministerio de Obras Públicas”. Clemente Pérez reveló que el sector tomó esta postura luego ele que el Sernac les enviara a las autopistas una solicitud de mediación colectiva que se funda en reclamos de consumidores, pero afirmó que las empresas desconocen el contenido de estas quejas.  
 
 
 CLEMENTE PÉREZ, PRESIDENTE DE COPSA. 
 
 
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 ” Si el director del Sernac hace este anuncio, es porque quiere producir un efecto comunicacional. No necesitaba hacer estoy con carácter de escándalo”.

“Las concesionarias no reconocen competencia al Sernac para revisar los contratos de concesiones de obras públicas o de televías, porque éstos se rigen en derecho público”.

El crecimiento en la demanda de viviendas y la menor oferta de inmuebles están pasando la cuenta. El índice que mide el tiempo necesario para agotar el stock de casas o departamentos cayó a sólo 15 meses en septiembre pasado.

En agosto, este índice llegó a 18 meses, y la tendencia seguiría a la baja.

Ese es el escenario que maneja la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), la que además estima que el precio de casas y departamentos seguirá al alza por el aumento en las ventas y la escasez de terrenos para levantar nuevos proyectos.

Si bien la actividad de la construcción ha aumentado de la mano con el crecimiento económico del país, las cifras muestran que a septiembre el 65% de los proyectos en el Gran Santiago están todavía en ejecución. “Y en términos de ventas, 2012 podría ser similar a este año. Incluso podría caer un poco, dependiento de cómo evolucione el tema europeo”, señala Javier Hurtado, gerente de estudios de la CChC.

Si a esto se le suma una demanda cada vez mayor -la venta de viviendas acumuladas a septiembre de 2011 es de 29,8% respecto al mismo periodo de 2010, y un 11% más que en los últimos diez años, comparable con los niveles anteriores a la crisis de 2008- los precios podrían verse presionados aún más al alza.

Rodrigo Aravena, economista jefe de Banchile Inversiones, estima que este año se presenta positivo frente al consumo, con un buen dinamismo en el mercado laboral, lo que se traduce en el incremento en la venta de viviendas. “Y si a esto le sumamos el hecho de que el Banco Central va a comenzar a bajar la tasa de interés en el corto plazo, el número de empleos positivos y los salarios crecen a tasas de 2% y con una tasa de interés de 4%, se configura un escenario todavía más positivo para el sector construcción”, dice.

Desde el segundo trimestre de 2010 se ha dado un aumento sostenido en la velocidad de ventas de viviendas en el Gran Santiago, llegando en torno al 7% de ventas/stock, cuentan desde Colliers.

“El índice bajó de 20 meses -en casas y departamentos- a los actuales 15 meses. Esto nos indica que se ha vendido más y ha disminuido la oferta”, asegura el gerente general de Colliers, Jaime Araya.

En ejecución

Un factor determinante que presiona la disminución en los meses para agotar el stock de las viviviendas es el número de proyectos terminados.

A juicio del director ejecutivo de la Asociación de Desarrollo Inmobiliario, Vicente Domínguez, este año se ha caracterizado por presentar una mayor composición de productos “en verde”, lo que en términos de inversión es bajo.

Esto, muy distinto a 2010, cuando por efectos del terremoto se vendieron muchas viviendas.

“El año pasado quien salía a comprar encontraba mucho producto listo para adquirir; hoy eso ya no se da tanto. Actualmente hay muchos proyectos pero para varios meses más”, precisa el ejecutivo.

Precio del suelo

Desde que se congeló la construcción de nuevas viviendas fuera del anillo urbano, los terrenos para levantar proyectos han escaseado. Y mientras la menor oferta le pone presión al precio de las viviendas, la escases de terrenos para construir ha elevado los precios y disminuido la oferta del sector.

Desde la Asociación de Desarrollo Inmobiliario señalan que “la demanda es grande y no se ha expandido el suelo”.

Esto ha llevado, explican en la asociación, a que el valor de los terrenos aumente más de un 10% en los últimos 12 meses, siendo Las Condes, Vitacura, Providencia, Ñuñoa y Santiago Centro donde se da el mayor impacto en los precios.  
 
 
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Dinamismo en la construcción se mantendría en 2012

Si bien no se espera que crezca el número de proyectos nuevos en el Gran Santiago durante 2012, se mantiene una buena expectativa de lo que será la actividad de la construcción. Así, el terreno de los Matte en La Dehesa, el paño de los Benedictinos en San Carlos de Apoquindo, sumados a nuevos planes en Ñuñoa serían algunos de los protagonistas del próximo ejercicio. Según Colliers, a lo anterior se sumarán nuevos proyectos mineros en Copiapó y Antofagasta, además de la nueva política de vivienda que adoptó el Ministerio de Vivienda para reactivar la reconstrucción en el sur. “Esto le dará movimiento al próximo año”, auguran.

188 Proyectos han ingresado en los primero nueves meses en el Gran Santiago, similar a lo que sería en 2012. Así, se prevé que la tendencia de stock se mantenga en relación a la de este año.
LAS CIFRAS

65% De los proyectos de casas y departamentos en el Gran Santiago se encuentran actualmente en ejecución.

70% Del stock corresponde a departamentos: 35.716 unidades. En casas la cifra llega a 7.655, el 30% restante.

29,8% Es el alza en la venta acumulada de viviendas en el Gran Santiago entre enero y septiembre de 2011, respecto a igual periodo de 2010. Desde el año 2000 a la fecha el alza es de 11%.

Un mayor crecimiento en la construcción yen el número de ventas hará que generalmente se mantengan niveles de stock disponibles para comprar.

• El sueño de la casa propia podría llegar antes de lo pensado con los subsidios para la clase emergente y media. Y si bien cualquier persona puede postular, el Estado siempre beneficiará al grupo familiar, más que a un soltero.  

Ni el médico Jonathan Wimmer (27) ni su futura esposa tienen grandes ingresos, pero aún así lograron obtener la preaprobación de su primer crédito hipotecario y un ansiado subsidio de 100 UF (poco más de $2 millones).

“Los jóvenes son clientes interesantes para las inmobiliarias, y hoy se dan todas las condiciones para que adquieran una vivienda, lo que antes era un esfuerzo de muchos años”, asevera Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios.

Varias razones explican este fenómeno. Una de ellas radica en las tasas de interés que siguen manteniéndose bajas (entre 4% y 5%). La otra está en los nuevos subsidios para la clase emergente y media, capaz de financiar desde 100 UF (unos $2,2 millones) a 500 UF (del orden de $11 millones) respecto del valor de la vivienda.

De ahí que los jóvenes sean los más interesados en lograr el sueño de la casa propia.

Sin ir más lejos, casi la mitad de los postulantes al último llamado para optar a los subsidios emergentes y clase media se concentró entre los 25 y 35 años, según datos del Ministerio de la Vivienda. De ellos, 25% tenía entre 25 y 29 años, y 23% entre 30 y 34.

Los elementos están dados. Pero considere que cualquier error al postular a su subsidio, y más si falsea sus datos, podría hacer del sueño de la casa propia una espantosa pesadilla habitacional. 
 
 
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LOS JÓVENES SON LOS MÁS INTERESADOS EN LOGRAR EL SUEÑO DE LA CASA PROPIA, Y SON LOS QUE MÁS POSTULAN A ESTOS BENEFICIOS QUE ENTREGA EL ESTADO.

El beneficio de comprar en sectores antiguos

Si usted postula a un subsidio de clase media para adquirir una vivienda construida en un sector antiguo de la ciudad o de desarrollo prioritario, tendrá un subsidio automático de 200 UF (poco más de $4 millones).

Este beneficio se conoce como subsidio de Renovación Urbana o de Zonas de Desarrollo Prioritario.

El Minvu ha determinado estas áreas a lo largo del país. Para que se haga una idea, las zonas de renovación urbana suelen ser los lugares céntricos de las ciudades (como el costado oeste del cerro San Cristóbal o Avenida Perú), mientras que una zona de desarrollo prioritario suelen ser áreas algo deterioradas por el tiempo como algunos sectores de Macul o Cerrillos.

Otro tipo de subsidios son los que se otorgan por compra de viviendas en las llamadas Zonas de Conservación Histórica. Aquí, el beneficio puede alcanzar hasta las 300 UF (un poco más de $6 millones) si quiere comprar una vivienda ubicada en una zona que la autoridad considera como típica, histórica o pintoresca.

Emergente o medio: subsidios para viviendas de 1.000 UF y dos mil UF

En 2012, el número de subsidios aumentará en 30%, “porque hay un déficit habitacional de 600 mil viviendas anclado en los grupos medios”, dice el presidente del Comité Inmobiliario de la CChC, Cristián Armas.

De alguna manera este aumento en los cupos responde a la naturaleza del decreto DS 1 de este año, que creó subsidios para los grupos emergentes y la clase media.

Mientras el emergente es un subsidio que puede cubrir hasta 500 UF (más de $10 millones), el de la clase media sólo llegará hasta 300 UF (poco más de $6 millones). Considere que ambos beneficios están dirigidos a la gente que no tiene vivienda, esto es, que va a comprar por primera vez y que tiene la aprobación de un crédito hipotecario.

Hasta hace poco conseguir un hipotecario resultaba toda una odisea, debido a los montos de ingresos mínimos que exigía la banca. Pero hoy, con salarios desde $500 mil hacia arriba se puede optar, ya que los bancos están apostando a que los postulantes jóvenes aumenten sus entradas a futuro, dice Juan Pablo Guzmán de Alass Mutuo y Gestión.

La vivienda no es del todo suya hasta después de cinco años

El D.S. 1 es un programa habitacional que permite apoyar a las familias en el financiamiento de su vivienda. Es universal, porque cualquier persona puede postular a él, aunque debe contar con ciertos requisitos.

El primero de ellos es que quien postule no debe ser dueño de ninguna propiedad. Pero además debe contar con un ahorro mínimo para hacerlo. Este será de 30 UF (poco más de $600 mil) para el subsidio emergente y de 50 UF (más de $1 millón) para el beneficio de la clase media.

Eso para empezar, porque si usted resulta beneficiado y ha logrado adquirir esta primera vivienda, en rigor, esta no será del todo suya. Primero, porque usted no podrá vender su casa o departamento hasta que hayan pasado al menos cinco años desde que la inscribió en el Conservador de Bienes Raíces. Lo mismo si quiere ponerla en arriendo. No podrá hacerlo hasta que haya pasado igual lapso de tiempo.

Cuándo el puntaje determina si logra o no el subsidio

Para conseguir uno u otro aporte, su postulación arrojará una cierta cantidad de puntaje en relación a sus características personales: si es casado o soltero; si tiene hijos o no; si padece de alguna invalidez, etcétera.

Sin embargo, el sistema siempre priorizará a las familias con más de un integrante. En este sentido, tendrá más o menos puntos según el número de integrantes; si tiene hijos menores de cinco años, y si entre ellos hay discapacitados o no.

Por ejemplo, en el caso del subsidio a clase emergente, le darán 40 puntos por cada uno de los integrantes del grupo familiar, 35 adicionales si es madre o padre soltero y 30 adicionales por cada menor de cinco años. Para el subsidio de clase media, los puntos asignados son similares.

“Hay puntajes entre cero y 500, pero todo depende de la postulación. El ahorro mínimo, en este sentido, no da puntaje, pues sólo lo dará el exceso de ahorro”, dicen desde el Minvu.

Para el caso de ambos subsidios, se otorga un punto adicional por cada unidad de fomento que exceda el mínimo de ahorro exigido. Una vez alcanzadas las 100 UF de ahorro, se bonifica menos por cada UF adicional que ahorre.

Es claro que si usted es soltero, deberá hacer un esfuerzo de ahorro mayor para poder tener opción a ser un beneficiado.

Otro factor que discrimina es el puntaje según la Ficha de Protección Social, aunque ésta sólo es obligatoria tenerla para las postulaciones del beneficio para clase emergente.

La transacción de terrenos en el sector oriente de Santiago no se detiene. En los primeros nueve meses del año, las cuatro comunas más representativas de esta ala de la ciudad, suman ventas por más de US$ 420 millones. Algunas, incluso, ya han comercializado más que todo lo que transaron en 2010.

En el detalle es la comuna de Las Condes la que lleva la delantera. Ha facturado UF 4,2 millones (unos US$ 187 millones). Le sigue Lo Barnechea con UF 2,2 millones, Vitacura con UF 1,7 millones y Providencia con UF 1,2 millones, según un estudio realizado por la consultora Real Data.

“Hay un aumento en la compra de terrenos este año en el mercado, lo que se explica por los planes de renovación (de las empresas)”, explicó el socio de Real Data, Patricio Hempel.

Y es que el mercado ha estado especialmente activo. Esto, pese a los precios que se registran. Las Condes es la que tiene el precio por metro cuadrado para oficinas más caro, con 65,1 UF/ m², mientras que Vitacura es la que lleva la delantera cuando se trata de terrenos para vivienda con 31,8 UF / m².

¿El más económico? Lo Barnechea, con un promedio para vivienda de 4,5 UF/ m², y para oficina de 22,5 UF/ m².

Paños más codiciados

Las Condes además de tener el precio por metro cuadrado más caro, también es el más solicitado, seguido por Vitacura.

Al revisar los diez paños más demandados del sector oriente, estas comunas los concentran todos: siete y tres, respectivamente.

En el detalle, figuran la esquina sur poniente entre Enrique Foster e ?Isidora Goyenechea, en el barrio El Golf; la esquina sur poniente entre Presidente Riesco y Manquehue, en el sector de Nueva Las Condes, y la esquina nor-oriente de ?Rosario Norte con Apoquindo, por nombrar algunas (ver infografía).

En esta línea, el paño que se ha transado a mayor precio hasta agosto de este año, es el que se encuentra en Presidente Riesco a la altura del 6600. Cuenta con 15 mil metros cuadrados e implicó una transacción de ?US$ 21 millones.

Al medir la UF por metro cuadrado más cara, esta se comercializó en el terreno que está ubicado en Linneo con Apoquindo en Las Condes, llegando a 80 UF/ m².

Entre las siete mejores ventas de este año han facturado más de US$ 87 millones.

Mercado activo

Los resultados de venta que se registran en 2011 son mejores a los de los dos años anteriores. Por ejemplo, se evidencia un alza de 26% en las ventas en Providencia respecto al año anterior, mientras que en Vitacura fue de 17,5%.

“Los volúmenes de ventas son grandes, a pesar de la escasez de paños en el sector. Las cifras superan al 2010 y al 2009 en la compra de terreno”, dice Hempel. Agrega que el negocio está ?cambiando: “hoy se compran ?menos sitios, pero éstos son más caros por la poca oferta”.

Así, mientras en todo 2010 se facturaron unos US$ 208 millones en Providencia, Vitacura y Lo Barnechea. En lo que va del año ya alcanzan los US$ 232 millones.  
 
 
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 “Quedan muy pocos paños disponibles”

El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, señala que “ya casi no quedan paños grandes en el sector oriente. En comunas como Vitacura, Las Condes o Providencia es más factible que se dé una reconverisión de los terrenos”. Asimismo, agrega que a excepción de Lo Barnechea, el espacio disponible para grandes proyectos inmobiliarios es “muy pequeño”.

Firmas como Socovesa, Paz, Santolaya, entre otras, están en la disputa de los últimos paños disponibles de estas comunas. En Vitacura, Las Condes y Providencia restan sólo 84 hectáreas, dice. Algo que contrasta con Lo Barnechea, la cual tiene un espacio de 318 hectáreas, de las cuales el grupo Matte es dueño de un sitio de 40 hectáreas ubicado en La Dehesa.



Cambios en los estilos de vida de las familias, la expansión del Metro, el mayor acceso al financiamiento bancario y el desarrollo económico del país son algunos de los factores que explican el fuerte crecimiento de la oferta inmobiliaria en el Gran Santiago durante la última década, tanto en número de viviendas nuevas como en tipos de productos.

Ejemplo del despegue inmobiliario es que en el año 2000 existían 501 proyectos disponibles a la venta, que estaban asociados a una oferta de 12.512 viviendas, y diez años después, en 2010, el stock era casi tres veces más grande, con 1.396 iniciativas y de 37.105 unidades (casas y departamentos).

Al tercer trimestre de este año, las cifras siguen altas: 35.131 unidades, casi el triple que a inicios de la década pasada, mientras que se contabilizan 1.179 proyectos, según cifras de Collect Gfk.

El peak en la oferta se produjo a inicios de 2009, con unas 48 mil viviendas, justo cuando el sector sentía los efectos de la menor demanda debido a la crisis.

Si bien en la década previa, 1990 al 2000, también se advirtió un incremento inmobiliario, sólo se duplicó el número de viviendas ofertadas, mientras que la cantidad de proyectos subió muy poco (ver gráfico).

En los últimos diez años también comenzaron a aparecer nuevos productos, especialmente departamentos pequeños de menos de 20 metros cuadrados (m2), que antes no existían.

En cuanto a precios, en el año 2000 las viviendas más vendidas estaban en el grupo superior a 5.000 UF, junto a las de 2.000 a 2.500 UF. El año pasado, los productos más demandados estuvieron entre 1.500 y 2.000 UF, así como de 1.000 a 1.500 UF.

Estilos de vida

“El desarrollo trae demanda por espacio, y eso impulsa la oferta”, comentó el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez.

El representante gremial también explicó que el cambio de estructura de las familias, con más hogares monoparentales, ha significado que “se requieran más viviendas para un mismo universo de habitantes”.

Otra modificación en el estilo de vida que ha repercutido en la demanda habitacional es que “antes los hijos se quedaban más tiempo en la casa de los padres, pero ahora se van a vivir solos más jóvenes”, señaló el gerente del Área Inmobiliaria de Collect, Javier Varleta. Esto ha derivado en la aparición de departamentos más pequeños, los que también son demandados por gente que ha quedado viuda o trabajadores solos de regiones que encuentran empleo en Santiago.

La expansión del Metro y la aparición de autopistas urbanas han implicado que las inmobiliarias busquen terrenos cercanos a este tipo de infraestructura, señalaron en el sector. Domínguez explicó que las carreteras tienen más incidencia en viviendas orientadas a los segmentos C1 y C2, y la red del tren subterráneo atrae productos para los grupos C3 y D.

Varleta añadió que los subsidios de renovación urbana, especialmente en Santiago Centro, ayudaron a que florecieran edificios con una oferta que apuntaba a la clase media. Sin embargo, Domínguez indicó que sólo del 15 al 20% de lo comercializado en el centro es con subsidio. 
 
 
 

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39,6% de la oferta habitacional de 2011 se encuentra en la comuna de Santiago.

5,5% del stock actual de viviendas en venta está en Las Condes y 4,9% en Ñuñoa.

28.668 unidades de departamentos componen la actual oferta inmobiliaria del Gran Santiago.

6.463 casas integraban el inventario en venta al tercer trimestre.

Crédito e inversionistas

Otro cambio importante que impulsó el crecimiento inmobiliario habitacional es la estructura del financiamiento en la compra. Vicente Domínguez recordó que en los 80 y 90 era “impensable comprar una vivienda sin ahorro, pero desde el 2000 se instaló la posibilidad de adquirir sin ahorro o con muy poco”. “Aparece el crédito del 100%”, añadió Varleta.

El aumento de individuos que adquieren viviendas como inversión se suma al análisis. En Collect indicaron que cerca del 15 a 20% de las unidades vendidas se explica por este tipo de capitalistas.

“Pese a que el beneficio tributario DFL2 se restringió para tener sólo dos departamentos o viviendas por persona, las propiedades han demostrado ser un buen refugio de inversión para los clientes, dado que no tienen la volatilidad de las acciones bursátiles”, comentó Domínguez.

• Ventas a septiembre sumaron casi US$ 3.300 millones, superando el máximo logrado en 2007.
• Las viviendas sobre 5.000 UF representaron 37%, su mayor participación en la historia.

El sector inmobiliario está batiendo récord y está lejos de resentirse por la crisis internacional. Las ventas de viviendas nuevas acumuladas entre enero y septiembre de este año, en el Gran Santiago, llegan a 76,6 millones de unidades de fomento (unos US$ 3.273 millones), lo que representa el mejor registro que se tiene hasta ahora.

Con ello, la industria superó incluso el desempeño histórico que anotaron las ventas en el mismo período de 2007 (75,8 millones de UF), previo a la crisis de 2008. En todo 2007 se vendieron 99,7 millones de UF (sobre US$ 4.200 millones actuales).

En tanto, en el tercer trimestre de este año, las ventas en UF sumaron 27,9 millones, cifra que es la más alta desde el segundo trimestre de 2007, según un reporte de Collect Gfk. En unidades, el alza trimestral respecto del período julio-septiembre de 2010 fue de 18,5% y en UF, de 27,3%.

“Creo que va a ser el mejor año en ventas en UF”, anticipa Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), que reúne a las mayores firmas del sector. Las ventas en UF a septiembre crecieron 28% sobre el mismo lapso de 2010, cuando las colocaciones lograron retornos por 59,5 millones de UF.

Realidad por segmentos

Uno de los factores que más ha impulsado las ventas este año han sido las colocaciones de casas y departamentos de mayor valor. En particular, las viviendas sobre 5.000 UF (unos $ 110 millones), que en el tercer trimestre sumaron 10,3 millones de UF, representaron el 37% del total de ventas en UF. Este también es un registro sin precedentes.

El segmento también ha tenido un salto relevante en unidades, al crecer 42% en el último año y 40% en los últimos 24 meses. Con todo, en unidades, este segmento sólo representa 13% del total de las ventas, el porcentaje más alto desde fines de 2002. Dado que en el tercer trimestre se vendieron 1.143 unidades, el precio promedio de estas viviendas fue de 9.030 UF ($ 198 millones).

Esto se explica, principalmente, por el buen momento que viven las ventas en las comunas del nororiente del Gran Santiago: Las Condes, Lo Barnechea, Vitacura y Chicureo (Colina). Esta última, en particular, ha ganado terreno y al tercer trimestre representaba más de un 10% de las ventas en este segmento, según Collect.

Domínguez agrega que la crisis en los mercados ha impulsado a personas de mayores ingresos a invertir sus recursos en bienes raíces como refugio.

En Collect agregan que, dada la escasez de oferta en el segmento, las personas adquieren con mayor rapidez estos productos. Un último punto es el alza en los precios derivados de diversos factores, entre ellos, el elevado costo de terrenos. La industria prevé cerrar con 31 mil a 32 mil unidades vendidas en 2011, lo que permitiría crecer 10% a 12% en unidades en relación con el año anterior.

La industria, según Collect Gfk, vendió 6.382 departamentos en el tercer trimestre de 2011, un 21,7% más alto que en igual período del año previo. En casas, las colocaciones en unidades subieron 11,4%, a 2.612.

La comuna de Santiago lidera las colocaciones de departamentos, con 2.211 unidades y 4,2 millones de UF. En unidades vendidas le siguen a Santiago la comuna de Ñuñoa (633), Las Condes (552) y San Miguel (370), mientras en UF secundan Las Condes (3,4 millones de UF), Ñuñoa (1,9 millón) y Vitacura (1.877).

En casas, en tanto, Puente Alto encabeza las unidades, con 525 en el trimestre. Más atrás le siguen Maipú (271), Chicureo (266) y San Bernardo (255). En el trimestre, Chicureo y Lo Barnechea lideran las colocaciones en valor. 
 
 
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 CLAVES DEL SECTOR

Venta en unidades

En el tercertrimestre seven-dieron 8.994 unidades, un 18,5%más que en el mismo lapso de 2010. En elacumulado del año sube 24%.

Oferta a la baja

La oferta de viviendas cayó 3% en eltercertrimestre, alcanzando las 35 mil unidades. Las viviendas para entrega inmediata llegaron a 22,1%, lo más bajo del último tiempo.

Inicio de proyectos

En eltercertrimestre ingresaron 69 proyectosy7.802 unidades. Aunque la cifra es menor al trimestre anterior sigue alta. La industria espera que baje en los próximos meses.

Esa cifra está, incluso, por debajo de la barrera de 15 meses, que según las inmobiliarias es saludable.

El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez, explicó que “la crisis caló hondo en las empresas y se dieron cuenta que no era conveniente tener stock alto”. En 2009, el plazo para agotar inventario superó los 35 meses.

Según Collect GfK, en el tercer trimestre de 2011 se vendieron 8.994 unidades, un alza de 18,5% anual. En ese lapso ingresaron 69 proyectos, cinco menos que en abril-junio.

La crisis desatada en 2008, tras la caída de Lehman Brothers, golpeó fuerte al sector inmobiliario local. Las ventas cayeron más de 10% en 2008 y 2009, el sobrestock impactó los márgenes y los precios se ajustaron a la baja para resistir el vendaval.

Hoy, frente a la amenaza de una fuerte desaceleración global, que para algunos podría desembocar en recesión, en la industria dicen que no repetirán los errores de las últimas crisis.

El jueves pasado durante un seminario con representantes del sector, el ex presidente del Banco Central Roberto Zahler advirtió que existía un 40% de posibilidades de recesión mundial.

Por ello, las inmobiliarias están revisando sus planes de inversión y observando con aguda mirada la evolución de las ventas para asegurarse de no lanzar proyectos al mercado si no tienen demanda que asegure su absorción.

“Las inmobiliarias están muy atentas a la velocidad de venta, si no se mantiene firme, tomarán más precauciones en las decisiones de iniciar proyectos. Es bastante lógico, tuvimos una crisis en 2008-2009 y se aprenden las lecciones, no se olvidan tan rápido”, dice el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, quien recuerda que la industria “perdió mucho dinero en ese período.

El gerente general corporativo de Socovesa, Mauricio Varela, corrobora este análisis, señalando que “todo el mundo” está evaluando el escenario económico y que hay “mayor prudencia”.

“Hay suficiente oferta de proyectos y los nuevos deben ser analizados de cara a cómo está la venta del portfolio actual y cuáles son las perspectivas actuales de la demanda”, afirma.

Por ahora, la situación aún no se ve complicada. Al segundo trimestre de 2011 las ventas crecieron con fuerza (38,9% en 12 meses en unidades y 37,2% en UF, según cifras de Collect) y la oferta caía levemente (1% a 2% en términos anualizados).

Es más, según Domínguez en el tercer trimestre las ventas estuvieron por sobre el mismo período de 2010, lo que por ahora mantiene las aguas en calma.

No obstante, Joaquín Brahm, presidente de Inmobiliaria Agsa -que desarrolla el proyecto Ecourbe Santa Elena en Chicureo Norte- y ex gerente general de Manquehue e Inmobiliaria PY, reconoce que “estamos mirando más porque podría haber un efecto si la situación internacional empeora, aunque por ahora los datos objetivos muestran que no debería empeorar”.

Un indicador de la moderación con que las inmobiliarias desarrollan viviendas es el inicio de proyectos. Al segundo trimestre de 2011, las cifras indicaban un alza en el inicio de proyectos, pero muy por debajo de lo que ocurrió antes de la crisis subprime.

Jorge Lama, gerente general de Inmobiliaria Manquehue estima que los números mostrarán moderación en la segunda parte del año. “Ese crecimiento en el número de proyectos va a tender a menguar, pero siempre sigue la curva de la venta y estas todavía se ha comportado bien”, indica.

Para el presidente de Enaco y de la ADI, Patricio Muñoz, la industria debe mantenerse “con los pies bien puestos en la tierra”. A junio, el stock superaba levemente las 36 mil unidades, casi 20 mil menos que cuando estalló la crisis de 2008. “Hay que tomar precauciones para no lamentar posteriormente. Efectivamente uno analiza mejor los proyectos y las perspectivas de cada segmento, que son distintas”, explica.  
 
 
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 La lección aprendida de la crisis subprime

En 2008 y 2009 las ventas cayeron más de 10%, los meses para agotar stock llegaron a más de 35 (hoy son 15) y debieron bajar con fuerza sus precios. Se prevé moderación en inicio de proyectos y algunos creen q ue puede haber freno de inversiones si la crisis internacional se agudiza.

“Estamos revisando el inicio de proyectos, si dada la demanda prevista se lanza o no”.

Mauricio Varela gerente general Socovesa

“2012 es para mirarlo con cautela, pero por ahora no veo empresas parando proyectos”.

Jorge Lama gerente general Manquehue

“Si se intensifica la crisis, se va a ver un freno en los proyectos, de todas maneras”.

Vicente Domínguez director ejecutivo de ADI

“Efectivamente, hoy en día uno es más cauto en el manejo de los stock”.

Patricio Muñoz presidente de Enaco

“Es fundamental llevar el pulso al mercado y ralentizar inversiones según lo que pase”.

Joaquín Brahm presidente de Agsa

 —¿Cuánto de sobrerreacción detecta en los mercados ante los acontecimientos en Europa, EE.UU. y China?

—Hay una alta probabilidad de recesión, del orden del 40%. La situación en Europa es bastante complicada; queda mucho por clarificar en cuanto al paquete de ayuda para Grecia, la banca y algunos países que posiblemente van a entrar en problemas durante 2012.

—Pero las últimas cifras económicas en EE.UU. han sido favorables y tienden a alejar el fantasma de la recesión, ¿no le parece?

—Si bien los últimos datos son mejores a los esperados, todavía hay una fragilidad muy grande en la economía, por lo que también podríamos tener sorpresas desagradables.

—¿Y respecto de China?

—Está apuntando hacia un aterrizaje suave con un crecimiento en torno a un 9%; aunque hay un riesgo de que se pueda frenar bruscamente y eso también podría generar una situación compleja desde el punto de vista internacional.

PLAN DE CONTINGENCIA

—¿Cómo se encuentra Chile en este contexto?

—La experiencia de 2009 ayuda para enfrentar una eventual crisis, tanto por el lado del Gobierno como del Banco Central. Tenemos recursos desde el punto de vista fiscal y de las reservas internacionales. Lo más probable es que tengamos una defensa doméstica fuerte y con suficientes instrumentos, posición que no tienen hoy países europeos ni EE.UU. Estamos bien preparados en ese plano, pero dado que la economía local tiene un grado de apertura muy grande, indudablemente que una crisis parecida a la de Lehman Brothers nos dejaría con un crecimiento económico casi nulo.

—El gobierno ha elaborado un plan de contingencia en caso de un deterioro externo. ¿Qué medidas debiera considerar este programa?

—Ese plan nos llevaría a un presupuesto muy distinto al que se está discutiendo en este momento en el Congreso.

—¿En qué sentido?

—Tendríamos menos ingresos públicos y debiera haber mucho más gasto fiscal, algo parecido a 2009, específicamente, enfocado en empleo e inversiones, de modo tal de minimizar la crisis.

—Por su parte, el Central dio señales de un sesgo expansivo para su política monetaria en el corto plazo…

—De todas formas debiera haber una rebaja (en la tasa) el próximo año. El crecimiento proyectado da margen para que en un escenario foráneo complicado, el ente emisor reduzca los tipos –según creo– hasta el 4%. Por cierto, si se da una recesión, podría recortarlos a un 0%; tenemos ese grado de libertad.  
 
 
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Destino de Envíos, Gasto Fiscal y Construcción Juegan a Favor del País

Roberto Zahler dificultó ayer que el país pueda crecer al 5% en 2012. Al exponer en el IV seminario de Actualidad Inmobiliaria, organizado por Portalinmobiliario.com, Decon UC, ADI y Collect GFK, el economista proyectó una expansión doméstica de entre 4% y 5,%, centrada en 4,4%. Más aún. advirtió que en un escenario de crisis como la ocurrida en 2009, el ascenso del PIB podría ser nulo.

Con todo, destacó tres factores que favorecen a Chile en el contexto externo: destinos de embarques, gasto fiscal y construcción. “Primero, las exportaciones chilenas están dirigidas a países que uno puede prever que van a estar razonablemente bien el próximo año (principalmente Asia y América Latina). Segundo, el presupuesto del sector público, tal como se ha planteado al Congreso, es bastante expansivo. Y tercero, el sector de la construcción en 2012 ya debería tener un dinamismo mayor al de los dos últimos ejercicios y eso debiera contribuir en las cifras del Producto nacional”, detalló.

En materia de inflación, previó un alza de 22%o para el año entrante, mientras que el precio del cobre y del petróleo bordearía los US$3 la libra y US$78 el barril, respectivamente.

En julio-septiembre bajaron 11,5% anual, según Infoinmobiliario, firma de Iconstruye, ligada a la CChC.

Las empresas inmobiliarias admiten que la afluencia a las salas de venta ha caído en los días de marchas.  

Los actos de vandalismo asociados a las marchas estudiantiles de los últimos cinco meses en Santiago Centro le están pasando la cuenta al mercado inmobiliario.

En el tercer trimestre de este año las ventas de departamentos totalizaron 1.929 unidades, una baja de 11,5% respecto de igual lapso de 2010, según Infoinmobiliario, firma de Iconstruye, ligada a la Cámara Chilena de la Construcción.

El mayor retroceso de observó en septiembre, cuando el mercado de vivienda en altura en esta comuna cayó 43% anual hasta las 573 unidades. En agosto, la baja fue de 14,8%, mientras que en julio se registro un avance de 52,6%.

“No hay ninguna duda que la intranquilidad social, las marchas, desórdenes y delincuencia afectan las ventas inmobiliarias en un amplio sector del centro”, comentó el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez.

El gerente de Infoinmobiliario, Julio Israel, señaló que en septiembre las ventas de departamentos en la comuna de Santiago explicaban el 35% de ese mercado en la Región Metropolitana, una baja respecto del 45% de junio de 2011. Otras áreas como Ñuñoa, Independencia-Recoleta y Providencia mantienen su participación, mientras que Macul sube de 4% a 6% en dicho lapso.

El gerente general de Socovesa Santiago, Cristóbal Mira, señaló que “es vox populi que las protestas le han pegado fuerte al sector. Además el tema lleva muchos meses”.

Según el gerente comercial de Inmobiliaria Aconcagua, Pablo Droguett, “los días de marcha han provocado que la afluencia de público a las salas de venta baje casi a cero”. Pero afirmó que en el caso de esta empresa las ventas han crecido igualmente.

Droguett indicó que en los días de marcha se ha duplicado el número de visitas al sitio web de Aconcagua.

En Nahmias aseguraron que sus ventas no han bajado. El gerente general de Almagro, Enrique Quevedo, sostuvo que “las ventas en el caso nuestro no han bajado a pesar que las cotizaciones sí se vieron afectadas por las protestas”.

Eliseo López, gerente de Paz Chile, indicó que según las cotizaciones en línea, uno de los indicadores de movimiento de la industria, se mantiene el interés por Santiago Centro.

Vicente Domínguez añadió que el escenario de agitación social afecta más a quien quiere residir en Santiago Centro que al inversionista que toma posiciones en este tipo de activos. “La gente se cansa y si hay una oferta amplia en otros sectores, se traslada”, señaló.

Para el presidente de la asociación gremial de corredores de propiedades (ACOP), Agustín Manterola, la baja en el mercado de departamentos se explica por el impacto de la incertidumbre económica global. 
 
 
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 -58% de la venta de viviendas en la capital fue de departamentos, en septiembre.

-72% era el porcentaje vendido de departamentos hace un año en el área metropolitana.

-6,4% anual crecieron las ventas totales de viviendas en la RM en el tercer trimestre.

-8.789 casas y departamentos se vendieron en el lapso julio-septiembre pasado en la RM.

-48% crecieron las ventas de casas en septiembre en la capital, según Infoinmobiliario.

Según un estudio encargado por la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, quedan unas 400 hectáreas sin uso repartidas en Las Condes, Vitacura, La Reina y Lo Barnechea.  

La escasez de terrenos en la Región Metropolitana se está agudizando. En las comunas del sector oriente de Santiago (Las Condes, Vitacura, La Reina y Lo Barnechea) quedan sólo 400 hectáreas sin uso y disponibles para la construcción de viviendas, en particular casas que, generalmente, en esta zona superan las 4 mil UF (sobre $88 millones).

Ese suelo se agotaría en un plazo cercano a seis años si se mantiene el actual ritmo de consumo de terrenos, que supera las 50 hectáreas (ha) anuales en esa área, indicó el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez.

Esas cifras se desprenden de la actualización de un estudio que esta entidad encargó a la consultora Atisba, que consideró sólo los espacios urbanos apropiados para edificar casas, descartando superficies con pendientes donde no es factible la construcción.

Según el estudio, la mayor parte de los terrenos están en Lo Barnechea, con cerca de 300 ha, seguido de Las Condes, con más de 50 ha. En La Reina quedarían sólo tres hectáreas para nuevos desarrollos habitacionales.

Domínguez señaló que también se construyen casas sobre las 4 mil UF en Pirque (donde hay 200 ha disponibles) y Huechuraba (hay 300 ha), pero se trata de zonas más alejadas de las preferencias de quienes buscan el oriente de la capital.

La falta de sitios seguirá encareciendo el valor del suelo y, a la vez, el de las viviendas, señaló el director ejecutivo de la ADI. “No sabemos las repercusiones que generarán los fenómenos económicos actuales en el mercado inmobiliario. Pero hasta ahora ha habido alzas de precios vigorosas impulsadas, en parte, porque se van agotando los terrenos para construir casas”, agregó.

Alternativa

Por su cercanía con el sector oriente, Chicureo, en Colina, se ha transformado en la principal alternativa para quienes no han encontrado casas a precios alcanzables en la parte alta de Santiago.

En dicha zona, los proyectos inmobiliarios El Chamisero, Piedra Roja y La Reserva, que se levantan en Zonas de Desarrollo Condicionadas (Zoduc), disponen de unas 740 hectáreas de terrenos para construcción de casas de entre 4 mil UF y 9 mil UF, según un estudio de la consultora Collect.

El gerente del Área Inmobiliaria de Collect, Javier Varleta, comentó que en el segundo trimestre de 2011, el 18% de las casas que se comercializaron en el Gran Santiago correspondieron al segmento de 4 mil a 9 mil UF, el 6% superó dicho monto y el 76% estuvo bajo las 4 mil UF.

El gerente general de El Chamisero, César Mora, explicó que si se suman los terrenos del sector oriente y los de Chicureo, lo que daría más de 1.100 ha, ese suelo se agotaría en diez años. Ello, si no se produce alguna crisis económica importante que frene la demanda.

Mauricio Varela, gerente general del Área Inmobiliaria de Socovesa, reconoció que casi no hay sitios disponibles en las comunas del oriente de Santiago, como Las Condes. “Los terrenos son escasos y en la mayoría de los casos están adjudicados”, indicó.

Varela aseguró que hoy es un buen momento para adquirir casas, porque las tasas de interés son atractivas. Añadió que a medida que se sigan consolidando La Dehesa y Chicureo, los precios de las viviendas seguirán aumentando. 
 
 

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•  20,1% anual crecieron durante el segundo trimestre de 2011 las ventas totales de casas, que llegaron a 2.523 unidades, según Collect.
• 2.872 UF fue el precio promedio de las viviendas vendidas en el segundo trimestre. Esto supera el valor normal de 2.200 UF, informó la ADI.
• 4 mil a 5 mil viviendas se podrían construir en las 400 hectáreas que quedan disponibles en el sector oriente.

Se reduce suelo en el Gran Santiago

A inicios de septiembre, la Contraloría objetó la modificación al Plan Regulador Metropolitano de Santiago aprobado en marzo por el Consejo Regional y que permitía la ampliación de unas 10 mil hectáreas en la región.

Esta situación agudizó la preocupación del sector inmobiliario por la disponibilidad de suelo para proyectos privados y también para la construcción de viviendas sociales. Estas últimas, para poder construirse, requieren que el valor del metro cuadrado (m {+2} ) de suelo no supere las 0,7 UF.

La ADI, junto a Atisba, recalculó las cifras de un estudio que dio a conocer a este medio en diciembre pasado y que señalaba que en el Gran Santiago quedaban 6.432 hectáreas, las que se agotarían en ocho años si el consumo inmobiliario era de 800 hectáreas al año, como sucede en épocas de bonanza económica, pues en período de crisis es casi la mitad.

Tras eliminar las áreas no aptas para levantar viviendas -zonas con pendientes, por ejemplo-, el área disponible para el desarrollo habitacional se redujo a 4.131 hectáreas, donde entrarían unas 200 mil viviendas.

En este escenario, los terrenos se agotarían en unos cinco años, si el ritmo económico del país continúa siendo saludable.

Polos financieros: Las inmobiliarias se pelean cada trozo de suelo de estas avenidas, donde están las torres más modernas del país. Este ranking, elaborado por la consultora AGS Visión Inmobiliaria para La Tercera, revela cuáles son los barrios con los terrenos más costosos de la ciudad.

 Av. Vitacura (entre Providencia y Rotonda Pérez Zujovic)

Son cientos las compañías que quieren instalarse en el que es considerado el corazón financiero de Santiago. No es barato: este es el corredor de oficinas más caro de la capital y los desarrolladores que quieren levantar un edificio aquí deben desembolsar, como mínimo, 130 UF el m2 de suelo; es decir, unos $ 2,9 millones.

El interés por esta avenida comenzó hace una década, por razones simples: su ubicación, conectividad y su normativa, que permite las alturas libres. Pero en los últimos dos años, su atractivo se disparó en forma exponencial con los proyectos de oficinas más grandes y exclusivos del país: la Torre Titanium y Costanera Center.

En este tramo aún quedan paños disponibles (pequeños locales de barrio más cerca de Av. Tajamar), que las inmobiliarias tienen en la mira. Sin embargo, el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez, asegura que el interés por esta avenida podría decaer si no se resuelven los problemas de congestión que traerá Costanera Center.

Av. Apoquindo (entre Tobalaba y Manquehue)

Quien haga el ejercicio de caminar por Apoquindo, desde Tobalaba hasta Manquehue, podrá ver que en este trayecto las grúas no se detienen. En este sector se están construyendo, al menos, ocho torres de oficinas nuevas. Todas son de estándar premium, sobre todo a la altura de El Golf, que es el tramo más reconocible por los edificios modernos.

Pese a ser un corredor heterogéneo, en las zonas más cotizadas los últimos paños transados han alcanzado las 140 UF el m2. Con la inauguración de las nuevas estaciones de Metro hasta Los Dominicos, este polo de oficinas se extendió hacia el oriente de Escuela Militar, donde se observan nuevos proyectos (como el que se levanta en los ex terrenos de la Scuola Italiana) y también precios del suelo más elevados.

El Bosque Norte (entre Apoquindo e Isidora Goyenechea)

“Es la columna vertebral del barrio El Golf”, asegura Esteban González, director de estudios y socio de la consultora AGS Visión Inmobiliaria. Es un sector que tenía una vocación gastronómica, pero en los 90 protagonizó una renovación inmobiliaria que lo consolidó como una de las calles de negocios más caras y atractivas de Santiago. ¿Las razones? Su ubicación, conectividad y la cercanía al Metro. Aquí el precio de los paños no baja de las 110 UF.

Pese a su dinamismo, aún quedan terrenos disponibles para levantar nuevas torres, como en la esquina poniente con Apoquindo. Sin embargo, el paño más cotizado es el de la esquina con Isidora Goyenechea, donde está el Tavelli. “Tiene un gran potencial”, aseguran.

Isidora Goyenechea (entre Av. Vitacura y Plaza El Golf)

En esta calle, que empezó a modernizarse en 1996 (ensanche de veredas, soterramiento de cables, etc.), están algunos de los edificios de oficinas más modernos de la capital. Con especial énfasis en el sector que rodea a las plazas El Golf y Perú, como las torres de Isidora 3000, que también acogen al hotel W. El nivel de las compañías que tienen sus oficinas corporativas aquí, la calidad de sus áreas verdes, su ubicación y los numerosos estacionamientos subterráneos la convierten en una de las calles más caras. Otro de sus atractivos es la gran cantidad de restaurantes de buena categoría que tiene este sector. “Es uno de los corredores de oficinas con más carácter”, asegura González. Aún tiene diversos paños para potenciales torres, que son, en su mayoría, antiguas casonas que hoy tienen un uso comercial y gastronómico.

Av. Andrés Bello (entre Nueva de Lyon y Rotonda Pérez Zujovic)

En 1996 se levantaron en Andrés Bello las tres torres del World Trade Center, que se convirtieron en un ícono del barrio financiero de Santiago. Sin embargo, en el resto de este corredor no se edificaron nuevas oficinas hasta hace un par de años, cuando comenzó un boom de nuevos proyectos. Hoy es una de las zonas más dinámicas. ¿Las razones? La construcción de Costanera Center y la reconversión de Suecia, que está dejando atrás su carácter bohemio para convertirse en un polo de oficinas.

Una cifra es reveladora sobre este boom: si hace cinco años era posible comprar un paño en Suecia a 25 UF el m2, hoy los precios no bajan de las 50 UF. “Y seguirán subiendo”, afirma Gonzalo Santolaya, gerente comercial de la inmobiliaria Deisa.

Av. Providencia- 11 de Septiembre (entre Pedro de Valdivia y Tobalaba)

Entre los 70 y los 90 fue el polo de oficinas más importante de la ciudad. Ese pasado pujante se aprecia cuando se recorre este tramo, donde aún se observan muchas torres antiguas. “Pero después los barrios de Las Condes le robaron el protagonismo”, precisa Esteban González.

Sin embargo, y pese a que durante años no se desarrollaron proyectos de edificios nuevos, sus terrenos permanecen entre los más costosos. La explicación está en la presencia del Metro y en la enorme cantidad de servicios que posee. Ahora podría retomar su dinamismo. Al menos ya hay un proyecto un poco más abajo: Deisa construirá oficinas nuevas a la altura de Manuel Montt, donde funcionaban el Teatro Circus OK y el restaurante El Parrón.

Av. Presidente Riesco (entre Alonso de Córdova y Manquehue)

En 2002, en Presidente Riesco con Rosario Norte, se construyó el edificio Huidobro. Fue la primera torre del complejo Nueva Las Condes, un proyecto que se construyó en los terrenos de la ex Villa San Luis y que puso a esta avenida en el mapa de los barrios financieros de la capital. “La idea era crear una alternativa a El Golf, pero planificada y con mejores espacios públicos”, explica Fernando Bustos, gerente general de Sinergía, la firma que ideó Nueva Las Condes.

Hoy es un corredor consolidado: grandes compañías, como Lan y CorpBanca, tienen aquí sus torres corporativas. Su influencia se ha extendido hacia Manquehue, donde también se construyen nuevas edificaciones. Además, con la llegada del Metro, el valor de sus terrenos ha aumentado.

Alonso de Córdova (entre Américo Vespucio y Manquehue)

Aquí conviven exclusivas tiendas de ropa, zapaterías, de diseño y joyas, que son las que han moldeado el carácter que hoy posee Alonso de Córdova. Pero esta calle también es atractiva para el mercado de oficinas. Son torres de menor tamaño en comparación con El Golf y Nueva Las Condes y promedian los 10 pisos. “Se benefician de la exclusividad y de la centralidad que tiene este barrio”, sostiene el director de Estudios de AGS Visión Inmobiliaria.

Av. Las Condes (entre Manquehue y Las Tranqueras)

Este tramo de Av. Las Condes es un sector heterogéneo, en el que existen edificios de diversos tipos, normativas dispares y precios del suelo diferentes, según el sector. De todos modos, se ha beneficiado del permanente dinamismo inmobiliario que caracteriza a Apoquindo y tiene varios proyectos en construcción. Sin embargo, a diferencia de los otros polos de oficinas, que son apetecidos por las grandes compañías, aquí se trata, más bien, de espacios de trabajo orientados a servicios médicos y profesionales.

Si bien en este tramo se pueden encontrar paños por 35 UF el m2, en los terrenos más cercanos a la estación de Metro Manquehue se ha pagado hasta 90 UF el m2. “Es un sector atractivo para viviendas, pero también tiene futuro para consolidarse en oficinas”, asegura González.

Nueva Costanera (entre Av. Vitacura y Américo Vespucio)

No se trata precisamente de un epicentro financiero. El perfil de este sector de Vitacura es más bien el de una calle boutique. En Nueva Costanera abundan las construcciones modernas, pero de baja altura (no más de ocho pisos), en las que se han instalado exclusivas tiendas de diseño, artículos de cocina, decoración para el hogar y también restaurantes. Pero en los últimos años también se ha vuelto atractiva para las oficinas corporativas de algunas empresas del mismo rubro. La firma alemana Miele es una de las que apostó por este sector y en 2007 instaló aquí su casa matriz.

Si bien en Nueva Costanera los precios del suelo han ido al alza (hoy se transan paños a 50 UF el m2), González sostiene que no debieran seguir escalando. “La normativa no permite grandes alturas, así que sus valores se van a mantener”, agrega.

La Inmobiliaria El Chamisero S.A. lo encargó a Collect Gfk, y reveló que ahí hay suelo para construir viviendas caras

Expertos rebaten la tesis y afirman que muchos optarán por vivir en barrios renovados. 

A los pies de la ladera norte del cerro Manquehue, empieza Chicureo. Ahí están los conocidos barrios de lujo como La Hacienda y Las Brisas -entre otros- y el cada vez más conocido, Chamisero, donde se instaló la otra sede de la Alianza Francesa.

Hace más de 15 años que en Chicureo se formó un nuevo barrio alto, con casas y condominios que superan las 10.000 UF. Y terreno sigue quedando.

Según un estudio encargado por la Inmobiliaria El Chamisero S.A. a Collect Gfk, dos tercios de los terrenos disponibles para el segmento de santiaguinos que busca casas entre las 4.000 y 9.000 UF se ubican en Chicureo. Esta zona cuenta con 741 ha urbanizables del total de 1.120 ha que quedan disponibles en la Región Metropolitana. El otro tercio se reparte entre La Dehesa, en Lo Barnechea (224 ha); San Carlos de Apoquindo, en Las Condes (84 ha), y en Peñalolén (71 ha).

Esteban González, director de Estudios de AGS Visión Inmobiliaria, asegura que el sector de Piedra Roja sigue siendo el proyecto más exitoso, al tener cubierta el área de servicios con bancos, supermercados, centros comerciales y hasta una sede de una renombrada clínica. Sin embargo, el análisis de Collect Gfk, indica que Chamisero -ubicado al sur de Chicureo- está en pleno desarrollo.

Desde 2005 que ahí se empezaron a levantar condominios y viviendas unifamiliares del tipo bungalows; luego vinieron los colegios, como el Lincoln y el Dunalastair, y después, en 2009, la inauguración de la Autopista Nororiente (Radial), que dejó esta zona a 7 minutos de Vitacura.

El gerente general de la Inmobiliaria El Chamisero S.A., César Mora, cuenta que este “barrio”, que abarca 1.600 ha es una de las tres Zonas de Desarrollo Urbano Condicionado (Zoduc) en Chicureo. Esto quiere decir que ahí hay terrenos destinados a reserva ecológica, parcelas de agrado de 5.000 m2, y suelos para proyectos urbanos. En estos últimos, ya habitan 550 familias, unas 2.700 personas. “Esta ciudadela aportará 39.000 nuevos habitantes a Colina, que podría llegar a triplicar su población en los próximos 15 años, alcanzando los 250.000 habitantes”, asegura Mora.

¿El nuevo barrio alto?

El subdirector de Estudios Urbanos de la Universidad Católica, Roberto Moris, no está de acuerdo con que Chicureo vaya a ser el lugar hacia donde emigren los que buscan casas más caras. “No es directamente proporcional la correlación entre oferta de suelo y hacia donde se va a mover la población”, aclara. Y asegura que la oferta de suelo no genera en sí una tendencia. “Lo que sí hace es demostrar la importancia que juegan las modificaciones de los instrumentos como el PRMS, en la conformación de un modelo de ciudad”.

Iván Poduje, arquitecto y socio de Atisba, Estudios y Proyectos Urbanos, es un convencido de que el barrio alto tradicional se acabará en 10 años. “Entonces, toda la demanda migrará a Chicureo, a los distintos proyectos con buena accesibilidad, servicios y calidad de diseño urbano”.

Eso sí, aclara que tiene cifras que indican que en Lo Barnechea quedan 318 ha disponibles: “Terrenos bajo la cota mil, con pendientes inferiores a 12% y que, por lo tanto, debieran destinarse a casas”. Peñalolén, según Atisba, también cuenta con poco más de 400 ha.

Luis Bresciani, jefe del Magíster en Proyectos Urbanos de la Escuela de Arquitectura de la UC, no adhiere la tesis de que este gran barrio ubicado en Colina, vaya a albergar a los segmentos altos en el futuro: “A diferencia de otras décadas, la demanda por viviendas unifamiliares del ABC1 en los próximos años, se distribuirá entre los que migrarán -junto a colegios, oficinas y otros servicios- a las nuevas periferias de Chicureo, y un alto porcentaje que optará por la renovación de barrios tradicionales”.

Para el urbanista, el problema es que si bien en la zona oriente aún hay suelo urbanizable, “las viviendas unifamiliares se han visto limitadas por el precio del suelo y eso ha generado su migración a otras zonas como Peñalolén y Chicureo. Pero también ha impulsado la renovación de viviendas en barrios tradicionales de la zona oriente y el incremento de departamentos”.

Algo con lo que el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez, está de acuerdo: “Las estadísticas dicen que hoy el 75% de las personas compra departamentos -incluso por sobre las 5 mil UF- y un 25% casas”.

Indice de la Cámara Chilena de la Construcción reveló que en el caso de departamentos el aumento de valor es de 11% en mismo período.

Sólo desde agosto de 2010 el alza anual promedio fue de 9,7% en casas, con énfasis en zona norponiente y sur de Santiago.

En la industria dicen que escasez de terrenos y estrechez de oferta y demanda tras el terremoto impulsaron los precios de casas.  
 

La falta de suelos y la menor expansión de la oferta post crisis subprime, impulsaron con fuerza el precio de las viviendas en los últimos años. Desde 2004, los valores de las casas nuevas del Gran Santiago, subieron 37%. Así lo revela el nuevo índice real de precios de viviendas (IRPV), que elaboró la Cámara Chilena de la Construcción (CCHC).

El alza de precios de las casas triplicó el aumento del valor de los departamentos, que en el mismo período crecieron 11%. El gerente de estudios de la Cámara, Javier Hurtado, explicó que en lo central, la creciente falta de suelo para desarrollar proyectos inmobiliarios ha impulsado la evolución de los valores de las casas.

Recordó que desde 2006 se había congelado la expansión del plan regulador metropolitano, lo que generó especulación en la venta de terrenos. Además, sostuvo que desde la crisis subprime de 2008 se produjo una importante caída en la oferta. Las empresas detuvieron sus proyectos frente a la caída de la demanda.

El informe también indica que una parte importante del alza de precios se produjo desde mediados de junio de 2010. Esto a raíz de que tras el terremoto de febrero del año pasado, la demanda de las personas se volcó hacia las casas, por el temor a vivir en altura derivado del sismo. Desde ese período a la fecha el índice anotó la mitad de crecimiento visto desde 2004. Creció casi 18 puntos, aunque entre julio y agosto de 2011 hizo una pausa en su incremento.

El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez, agrega que ha habido alza de costos por las normas acústica, de construcción y otras derivadas del terremoto, además de mayores gastos en mano de obra, derivada de la caída en el desempleo. Por el contrario, sostiene que no ha habido mayor aumento en los costos de financiamiento desde 2004.

En tanto, el gerente general de Socovesa, Mauricio Varela, cree que el alza en los departamentos de 1,3% anual desde 2004 es acotada y afirma que no ha habido gran plusvalía en este producto en la industria. En casas, en tanto, advierte que la base de comparación generada hasta mediados de 2010 era muy baja, pues tras la crisis subprime las inmobiliarias apostaron con fuerza por liquidaciones para no generar un mayor sobrestock, con lo cual los precios vieron un fuerte ajuste importante en sus precios.

Por zonas, en el último año la capital mostró las principales alzas en casas en el sector norponiente (20%) y en el sur (13,7%).

En departamentos, en tanto, la zona nororiente aumentó 10,3% y el sector de Santiago Centro subió otro 5,2%.

Hacia adelante, en la industria creen que podrían seguir subiendo los precios a raíz de la escasez de precios, en especial en segmentos medios-alto, por la falta de terrenos.

Varela, en todo caso, advierte que dado el escenario de crisis que parece avecinarse las empresas están revisando sus planes de inversión, para prepararse en caso de que la crisis se agrave.  
 
 
Recuadro : 
 
 “El terreno para poder construir comenzó a encarecerse desde el
2006 en adelante”.
Javier Hurtado,

“La oferta tendrá más limitaciones para crecer por los obstáculos que enfrentan”.
Mauricio Varela

Un apoyo generalizado dieron los sectores inmobiliario y de la construcción a los proyectos de ley que enviará al Congreso el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu), los que agilizarán los permisos de edificación otorgados por los municipios y que perfeccionarán el sistema de mitigaciones viales.

Entre los efectos de estas iniciativas, en el sector destacan reducción en los costos administrativos de los proyectos. Estos están ligados al tiempo que los titulares de los planes destinan a sacar los vistos buenos en las direcciones de obras municipales, trámites que pueden demorar entre 120 a 450 días, pero que no deberían superar un mes.

Los cambios, añaden, repercutirán en mayor dinamismo, pues darán más confianza a inversionistas y a fondos institucionales para impulsar obras. El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez, indicó que las medidas que impulsa el Minvu mejorarán la competitividad del sector inmobiliario-construcción a nivel internacional, que hoy no goza de un buen ranking .

Según el gerente de Estudios de la CChC, Javier Hurtado, la burocracia ligada a las obras siempre ha sido una preocupación de esta entidad. “La ley establece plazos, y si se cumplen, está todo perfecto. Con estas medidas, habrá más certezas y podrían bajar los costos financieros”, dijo.

Hurtado valoró que se busque un mecanismo justo para determinar las mitigaciones de los proyectos. Patrick Turner, presidente de la Asociación de Oficinas de Arquitectos -que agrupa a 180 oficinas que ven el 80% de los m2 que se construyen en el país-, enfatizó que se advertirá mayor dinamismo inmobiliario si se aprueban en el Congreso estos cambios, ya que hoy las largas tramitaciones desalientan la inversión.  

CASTIGOS
El fisco podrá quitar al municipio el 50% de los derechos económicos de un proyecto si se retrasan los permisos. 
 
 

El jueves 8 de septiembre,  la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI)  apoyó a  Zoom Inmobiliario en la organización de una reunión desayuno en el Hotel Hyatt, en el que el subsecretario de Economía, Tomás Flores, presentó el Programa Impulso Competitivo, que incluye una reforma a la entrega de permisos de edificación y los estudios de impacto sobre el sistema de transporte urbano, EISTU.

El subsecretario señaló que la meta del Gobierno es que Chile alcance el desarrollo en esta década, lo cual exige un crecimiento anual del 6%. “Esto sólo se puede lograr acelerando la inversión, con mayor productividad y mayor creación de empleos”, afirmó.

El problema que enfrenta hoy nuestro país es la pérdida de competitividad por la disminución del precio real del dólar, frente a lo cual el único antídoto es la productividad.

En línea con este tema, la autoridad se refirió al Ranking “Doing Business 2011”, que ubica a Chile en el lugar número 43, entre 183 países, en términos de facilidad para emprender negocios  y en el puesto 68, en cuanto a manejos de permisos de construcción.

Con respecto a la solución frente a la lentitud y discrecionalidad existente en la tramitación de permisos de edificación, señaló la urgencia de agilizar y modernizar dichos procesos ya que actualmente los permisos llegan a demorar hasta 6 veces los plazos máximos reglamentarios, lo que representa un obstáculo para el desarrollo de la industria.

Entre las alternativas para destrabar el escenario actual, comentó que la solución es agilizar los permisos de edificaciones de obras menores, estableciendo la responsabilidad de los que toman las decisiones en el proceso, con fuertes sanciones en caso de demora o incumplimiento.

Asimismo, cree importante introducir reformas en los roles de los revisores técnicos independientes, como colaboradores responsables de los directores de obra municipales.

En cuanto a la mitigación vial, señaló que el mayor problema es que los estudios de Impacto sobre Sistema de Transporte Urbano, EISTU, presentados antes de obtener el permiso de edificación, tienen plazos que no se cumplen y el sistema se basa en modelos de tráfico muy complejos. Frente a esto, la solución se encamina hacia el perfeccionamiento en la exigencia de estudios específicos de impacto vial en los proyectos de construcciones urbanas, concentrándolas en las de mayor tamaño, a ser evaluadas con criterios técnicos objetivos y someter a los proyectos medianos y pequeños al pago o realización de mitigaciones, sin necesidad de pasar por la burocrática tramitación actual.

Según Flores, cumpliendo lo anterior, Chile avanzará en forma importante para alcanzar la meta del Gobierno de ser el primer país desarrollado de América Latina.

La Contraloría General de la República objetó -por no ajustarse a derecho- la modificación al Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), aprobado en marzo por el Consejo Regional en medio de una aguda controversia entre partidarios y detractores de una expansión de la zona urbana en desmedro de tierras agrícolas.

La resolución -que infligió un duro revés al proyecto estrella del ex intendente Fernando Echeverría- contiene 13 objeciones. Éstas tienen relación con faltas de especificación de la forma de cumplimiento respecto del 8% destinado a uso residencial social dentro de los proyectos condicionados; con falencias de precisión sobre cómo se calculará la proporción de las áreas verdes que deberá mantener por cinco años el desarrollador inmobiliario privado, y con una falta de definición de las garantías para realizar las obras de vialidad.

Otras observaciones tienen que ver con que no es factible crear una categoría de “Áreas Verdes Forestadas”; con la falta de constancia sobre si se consultó a todos los municipios (directos y vecinos); con la existencia de discrepancias entre lo ingresado a evaluación ambiental y lo aprobado en el CORE (en relación a la superficie de áreas verdes), y con que no se puede facultar al MOP y/o al Minvu para aprobar la factibilidad de aguas lluvias, pues ello se aparta del ámbito de competencia de los planes reguladores.

Para la seremi de Vivienda, Marisol Rojas, el pronunciamiento de la Contraloría de representar o no tomar razón del plan “no implica que el proyecto se haya acabado”, sino que las observaciones forman parte del proceso de revisión y precisión. E indicó que “ninguna de ellas es inabordable”.

No comparten esa visión los detractores del nuevo plan, para quienes el dictamen no sólo constituye una victoria de los ciudadanos que estuvieron en contra, sino que confirma la necesidad de un debate abierto sobre el crecimiento de Santiago.

Desde las empresas, el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, comentó que este lunes se reunirán para analizar el documento, aunque de manera preliminar comentó que el principal impacto de estas observaciones -que consideró de forma y no de fondo- es que alargarán el tiempo de tramitación. “Creo que el Ministerio de Vivienda se tomará entre seis meses a un año en corregir estos temas”, indicó.

El ejecutivo añadió que el proyecto deberá pasar nuevamente por tramitación ambiental y esa situación retrasará las inversiones previstas en las 10 mil hectáreas que el nuevo plan regulador añadía en la Región Metropolitana.

—¿Cuál es el balance del primer semestre en el sector inmobiliario?

—Ha sido un año positivo, las ventas en todos los sectores se han incrementado, especialmente en vivienda, respecto de los años anteriores. También lo han hecho en oficinas y el desarrollo de centros comerciales, tomando en cuenta que el año pasado estuvo muy marcado el terremoto. Hay expectativas de que 2011 va a cerrar con un crecimiento cercano al 10%, al menos en viviendas.

—¿Y cómo se ha mostrado la demanda?

—Ha estado fuerte y consistente, especialmente en sectores de más altos ingresos, ABC1 y C2. Los sectores C3 y D, que el primer semestre estuvieron flojos, empezarán a recuperarse con la entrega de subsidios por parte del Estado.

Las tasas de interés de los créditos hipotecarios se han mantenido bajas, y si bien los precios han subido por algunos factores, como el mejoramiento de calidad y el mayor valor del suelo, la demanda ha seguido sin variar gracias a que la economía impulsa a las personas a tomar obligaciones de largo plazo.

—¿Qué zonas han tenido mayor crecimiento?

—La zona que más ha crecido en unidades y valores es Colina. Santiago Centro ha mantenido dinamismo, siendo el gran vendedor de departamentos de tamaño menor. Otras comunas que han tenido fuerte desarrollo son San Bernardo y Puente Alto.

—¿Y cómo ve el futuro tomando en cuenta las últimas proyecciones económicas?

—Si la economía pierde impulso, no tiene los niveles de crecimiento de este año, e intervienen factores como que se elevará la tasa de interés, podría haber un impacto. Si baja el dinamismo es probable que haya una mantención en el nivel de ventas y no un incremento.

• Facturación por proyecto en últimos meses es menor a las 10 mil UF.   
   

En julio pasado, las ventas de departamentos en la Región Metropolitana totalizaron 1.890 unidades, casi 2,5 veces superiores a las de igual mes del año pasado.

Pero la facturación por cada proyecto -549 en ese período- alcanzó un promedio de 8.242 UF, cifra bajo los parámetros considerados como aceptables en el mercado inmobiliario.

Así lo señalan cifras de Infoinmobiliario, empresa de Iconstruye, de la Cámara Chilena de la Construcción.

El gerente de esta firma, Julio Israel, comentó que existe una regla informal en el rubro que dice que si la facturación de un proyecto en un mes supera las 10 mil UF, el dinamismo del mercado es bueno.

Si sobrepasa las 15 mil UF es muy favorable.

Israel señaló que desde abril se observan ventas menores al nivel ideal en departamentos.

Sólo proyectos en Las Condes, Lo Barnechea y Macul facturan sobre las 14 mil UF.

Según Infoinmobiliario, en julio se vendieron 1.071 casas, 43,5% más que igual mes de 2010. La venta por proyecto, en promedio, se encuentra sobre las 14 mil UF.

Los factores

Julio Israel sostuvo que la gran oferta de proyectos podría explicar el menor nivel de facturación en departamentos.

El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez, afirmó que ha observado un incremento en la oferta “más allá de lo aconsejable”. Pero precisó que el mercado inmobiliario está vigoroso y estimó que las ventas de viviendas crecerían 10% este año respecto de las 28.593 unidades de 2010.

El gerente general Área Inmobiliaria de Socovesa, Mauricio Varela, dijo que en su caso tienen ventas por proyecto superiores a las del mercado. Reconoció que a nivel general una iniciativa es lenta cuando factura menos de 100 mil UF al año.

El gerente general de la inmobiliaria Actual, Rodrigo Lyon, comentó que las ventas en Ñuñoa -su principal mercado- han estado dinámicas, pero admitió que el stock no ha bajado fuertemente en la Región Metropolitana. 
 
 
 Recuadro : 
 
 8.308 UF vendió en promedio cada uno de los 149 proyectos de departamentos en la comuna de Santiago en julio.

30 mil unidades aproximadamente sumaba la oferta de departamentos a junio de 2011. Esta cifra se ha mantenido estable desde abril de 2010.

Por Vicente Domínguez
  

En el último tiempo, cuando la economía empezaba a mostrar signos de fortaleza, con altas tasas de crecimiento propias de la década del 90’, disminución de la cesantía y aumento importante de la inversión, y por lo tanto, el optimismo volvía, se han dejado caer convulsiones que preocupan y ponen una luz de alerta también para la industria inmobiliaria, que ha estado exhibiendo aumento en el inicio de proyectos y en las ventas.

En efecto, tanto desde el exterior con los problemas que enfrentan las economías del mundo desarrollado, como los problemas políticos de la denominada “primavera árabe” y los desórdenes de las ciudades inglesas; como internamente, con el levantamiento estudiantil y la falta de pericia para enfrentarlo del mundo político, se ha generado un clima de inseguridad e inestabilidad impensado hace sólo unos pocos meses.

¿Cómo se afectará la industria inmobiliaria con este escenario? No hay dudas que todo lo que está pasando tiene repercusiones y sin tener la pretensión utópica de abarcar todas las posibles consecuencias y sólo con el ánimo de abrir una puerta para el análisis, me atrevo a decir algunas cosas al respecto.

El impacto en la demanda inmobiliaria

En términos de aumentarla:

1. Las debilidades en las economías más desarrolladas, han hecho que los inversionistas hayan empezado a huir del dólar, del euro y del yen. ¿Para donde van? Los mercados del oro y de varias monedas (entre ellas el peso) parecen dar asilo, como también los bienes raíces, en especial cuando las inversiones en acciones se han demostrado muy oscilantes.

Es decir, los aumentos de precio de los activos inmobiliarios que en nuestra realidad podemos ver, no sólo responden a que los inmuebles en Chile se habían mantenido con variaciones de precio muy menores en los últimos años y que la economía ha estado creciendo, sino también a que probablemente están resultando atractivos para muchos inversionistas locales e internacionales.

2. No parece por el momento que la tasa de interés, que tanto afecta cuando sube a los compradores, futuros deudores de créditos hipotecarios, vaya a experimentar un cambio de importancia, precisamente, porque está afectada la solidez de algunos de los países, pero no la liquidez.

En términos de disminuirla:

En el caso de nuestro país, lo que más preocupa son las consecuencias que tendrán los acuerdos que se produzcan para resolver los conflictos, en particular en el tema educacional. Estas consecuencias tienen que ver con el aumento del gasto público, lo que se financiará generando un déficit fiscal debido a los enormes desembolsos que se están proponiendo.

Cualquiera sea el camino que se escoja se afectará la industria, sea porque se castigue el presupuesto de los subsidios, sea porque se reste dinero privado en la economía por mayores impuestos, o sea porque en una industria en que los productos se transan en UF, el aumento de la inflación la golpee.

Como es posible apreciar en el gráfico, el tema con mayor presencia mediática durante el mes de julio se relaciona con proyectos inmobiliarios impulsados por empresas del sector.
El segundo tema con mayor cobertura dice relación con el crecimiento del sector.

La explicación del actual momento expansivo del sector se explica, según los analistas, por factores tales como el estado general positivo del crecimiento de la  economía chilena y la mantención del nivel de las tasas de interés, lo que repercute en el aumento de la venta de casas y departamentos en el segundo trimestre, el alza de los permisos de edificación y el crecimiento de los sectores oficinas y comercial. Las informaciones de prensa dan cuenta de un aumento de 171% en los proyectos inmobiliarios ubicados en la periferia de la RM. También se consigna un incremento de un 20% en el arriendo de casas.

Desde una perspectiva comunicacional, la percepción de mejoramiento sostenido en la actividad del sector representa una oportunidad para las empresas del sector, ya que el mercado de eventuales compradores asimila el mensaje de que se vive un momento oportuno para adoptar la decisión de adquirir una vivienda.

Tal como en otras áreas de la actividad económica, los ruidos existentes en el ámbito externo, fundamentalmente en Europa y Estados Unidos, parecen no afectar por el momento al mercado interno que, de la mano de la solidez y estabilidad de nuestra economía, genera espacios de crecimiento como los que vive nuestro sector.

Un alza acumulada de 20% registran los precios de las viviendas nuevas en la Región Metropolitana en 2010 y 2011, estimó un informe del banco BBVA. Según el trabajo, elaborado por el economista jefe de la entidad, Alejandro Puente, en 2010, el aumento fue de 8%, mientras que este año el incremento está siendo superior al 10%. Los precios llegarían, al menos, al nivel más alto del último trienio (ver infografía).

El experto explicó que se ha producido escasez de oferta, generada en 2009, cuando las inmobiliarias paralizaron sus proyectos, producto del derrumbe en las ventas a causa de la crisis subprime. Frente a esto, la demanda se ha ido recuperando, provocando estrechez en el mercado. Además, los costos de construcción han subido, por alzas en el valor de los terrenos -en especial en la zona oriente, en productos superiores a 3.000 UF-, por mayor costo de la mano de obra y exigencias normativas.

El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez, coincide en que se han producido alzas de precios, pero bastante menores, más cercanas al 10%.

Además, el dirigente gremial recuerda que las cifras del informe no sólo reflejan alzas de precios, sino que se vendieron más viviendas de segmentos más caros, debido a que quienes menos resintieron la crisis fueron justamente los del estrato ABC1.

Con todo, Puente estima que la industria inmobiliaria, básicamente, está recuperando los precios que había previo a la crisis de fines de 2008, cuando las firmas debieron liquidar stock, por el alto costo financiero que significa mantener las viviendas sin vender. Agrega que “esta dinámica seguirá hasta el próximo año, incluso hacia el final, porque en departamentos, el tiempo requerido para realización de proyectos es de casi dos años”.

Según Domínguez, las inmobiliarias aún no recuperan los márgenes que se obtenían previo al crash Lehman Brothers.

“Y creo que estos márgenes vinieron para quedarse, no creo que volvamos a una situación como la de antes”, dice.

“Todas las últimas modificaciones que se han aprobado en las comunas mediterráneas no han sido de ampliación, sino que de restricción y, en ese sentido, empujan a que se busquen terrenos fuera del centro de la ciudad”, detalló.

Y agrega que, en principio, los planos reguladores de comunas mediterráneas de Santiago han tenido regulaciones urbanas atractivas para el sector, sin embargo, al tiempo éstos se vuelven restrictivos, por ejemplo, con la altura de los edificios.

Asimismo, señala que si bien la industria se acomoda a las condiciones que otorga la autoridad para construir, medidas como éstas “provocan impacto en los precios, porque comienza la escasez de terreno”.

Un claro ejemplo es la modificación que se concretará en septiembre en la comuna de Santiago y que restringe, como máximo, la construcción en altura hasta los 16 pisos, eso sí, sólo si cumplen con medidas de mitigación impuestas, ya que, de no ser así, se permiten sólo 12 pisos. Esto, en zonas como Santa Isabel o Vicuña Mackenna, donde se encuentran desarrollos de más de 30 niveles.

Al respecto, Juan Enrique Munita, gerente comercial de Inmobilia, empresa que ha desarrollado cinco proyectos en Santiago Centro, señaló que la medida hace que los proyectos sean inviables, por lo que “hay que buscar sectores alternativos que tengan tan buena accesibilidad como Santiago Centro (…), como podrían ser Independencia o Quinta Normal”.

En tanto, el presidente de la Asociación de Oficinas de Arquitectos, Patrick Turner, indicó que a ellos les preocupa “la permanente y constante variación de las reglas del juego”.

Nuevo Subsidio para la clase media: Reactivación del sector

Como una medida que reactivará la demanda contenida del segmento de viviendas entre UF 600 y UF 2.000, calificó la industria inmobiliaria el anuncio del gobierno, respecto al primer llamado para subsidio habitacional en el marco del nuevo Reglamento del DS 01.

“Este subsidio está dirigido a la clase media. Esto va a ser un impulso muy importante a esas familias y a esa industria”, explicó el titular de Vivienda, Rodrigo Pérez Mackenna.

Se trata de un subsidio escalonado dependiendo del valor de la vivienda a la que se postule: para las viviendas de 600, 800 y 1.000 UF, se entregarán subsidios de 500, 400 y 300 UF respectivamente, así sucesivamente hasta las viviendas que se encuentren entre las 1.400 y 2.000 UF que recibirán 100 UF de parte del Estado. Si el beneficiario cuenta con un terreno, se autorizará la instalación de la propiedad adquirida en dicho sitio. El subsidio también permite adquirir viviendas usadas y “en verde”, ampliando las opciones para los segmentos medios.

En los primeros días luego de llamado ya un poco más de 2.100 familias habían postularon al subsidio para la vivienda, destinado a la clase emergente y media, que les permite adquirir inmuebles nuevos, usados o en verde, cuyos valores oscilan entre las 600 y las 2.000 UF.

El período de postulación comenzó el pasado miércoles 22 de junio y culminará el viernes 15 de julio, aunque el MINVU está evaluando retrasar en una semana la fecha de vencimiento de las postulaciones, previendo las aglomeraciones que se producirían en los últimos días y los atrasos en las certificaciones de los ahorros.

Desde una perspectiva comunicacional y estratégica esta iniciativa representa una buena noticia para el sector inmobiliario, pues marca un punto de inflexión para la incorporación de sectores de clase media a los mecanismos de ayuda que el Estado brinda para la adquisición de viviendas. Así mismo, constituye una medida que rompe la constante relacionada con la reconstrucción, que caracterizó la gestión del Ministerio de Vivienda durante los años 2010 y 2011, dada la magnitud de la emergencia vivida tras el terremoto.

La impresionante muestra de interés, traducida en la cantidad de postulantes, acredita que existe un mercado activo que impulsará a la industria inmobiliaria a ofrecer soluciones para este segmento.

Desde la ADI están contentos con el anuncio de este nuevo subsidio Sin embargo, advierten su preocupación acerca de la capacidad que tenga el Minvu de procesar aprobaciones de proyectos con la celeridad que se requiere.

El reciente anuncio del Decreto Supremo 01 (DS 01) es una noticia que tanto el sector construcción e inmobiliario como las familias emergentes y de clase media estaban esperando, ya que con este subsidio aumentará la demanda y la oferta de los inmuebles que se encuentren entre las UF 600 y UF 2.000 y, con esto, el sueño de una vivienda propia para muchos.

El DS 01 consta de dos partes. La primera está orientada a familias emergentes y servirá para adquirir viviendas de hasta las UF 1.000 y el subsidio máximo será de UF 500.

La segunda, en tanto, está dirigida a sectores medios y busca financiar la compra de inmuebles de hasta UF 2.000. En este caso será decreciente e irá desde las UF 300 a UF 100, de acuerdo al valor de la casa o departamento, lo que se traducirá en que a mayor costo del bien habrá un menor aporte del Estado

Por lo pronto la evaluación que, hasta el minuto, realiza el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) es positiva y se espera que en adelante sea aún mejor. Por otra parte, desde la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) están contentos con la iniciativa. Sin embargo, advierten que podrían surgir problemas con la celeridad en la aprobación de los proyectos.

Y en cuanto al desarrollo inmobiliario gracias a este nuevo instrumento, el gobierno asegura que aceleraría este proceso, mientras que desde la ADI se asegura que esto no es una carrera inmediata y que requiere de más tiempo.

Según Guillermo Rolando, jefe de la División de Política Habitacional del Minvu, el DS 01 ha tenido una muy buena aceptación “desde la lógica de los postulantes hacia la lógica de potenciales proyectos a ser presentados”. En ese sentido asegura que julio será el mes con mayor demanda del subsidio y se espera cerca de 40.000 postulantes a nivel nacional.

Para el Minvu, “la gran apuesta es incentivar el desarrollo inmobiliario”. Rolando relata que sobre esto han sostenido diversas reuniones con los distintos actores y “hay un interés bastante grande para presentar proyectos nuevos al Serviu que estén vinculados a personas que vayan a obtener subsidios en los próximos meses”.

¿Qué dicen los inmobiliarios?

Desde la otra vereda, y al ser consultado sobre una posible reactivación del desarrollo inmobiliario a raíz del DS 01, el director ejecutivo de la ADI, Vicente Domínguez, asegura que “una frase tan genérica como esa no es tan cierta”. Sin embargo, declara que los anuncios tienen aspectos positivos y otros “no tanto”.

Sobre lo bueno, Domínguez manifiesta que “lo positivo es que en el otorgamiento de los subsidios hay una línea continua a medida y que va subiendo el precio y bajando el monto del subsidio y eso se concreta cuando la persona adquiere”.

Ahora bien, advierte eso sí que “consideramos que hay demasiado control de los proyectos y eso va a burocratizar un poco el tema”. Sobre lo mismo declara que “no creemos que el Minvu tenga demasiada capacidad para poder procesar aprobación de proyectos con la celeridad que se requiere”.

Pero pese a lo anterior, enfatiza que “estamos bastante contentos con que se hayan llamado por esos 20.000 subsidios. Es una cantidad importante”. Con todo, recalca que esto traería beneficios para un sector de la actividad que estaba bastante complicado. “Lo habíamos dicho, es el sector más débil de la recuperación”.

¿Lo próximo?

Rolando señala que se tienen pronosticado tres llamados en 2012. “La idea es estén bastante distribuidos en montos y en tiempo”, dice

Y en cuanto a la cantidad de subsidios que se entregarán detalla que “la apuesta es que sea, al menos 30.000 los que vamos a entregar este 2011”. Para esto, asegura que se encuentran en conversaciones con el Ministerio de Hacienda para definir el asunto.

Al menos 728 proyectos habitacionales se encuentran en venta en la Región Metropolitana durante el primer semestre de este año, más de 80 de ellos ingresados en los primeros seis meses de 2011, según datos entregados por la consultora Tinsa. Esto sería un primer paso para la recuperación total de la industria, llevándola a niveles pre crisis subprime.

Del total de proyectos, 622 corresponden a departamentos y 106 a casas. Asimismo, la zona oriente –que contempla comunas como Providencia, Las Condes, Vitacura o Ñuñoa– posee 273 construcciones en venta, siendo un 84% de ellas en altura.

En tanto, para la zona centro –que incluye a comunas como Santiago, Estación Central o Quinta Normal– existen un total de 258 proyectos a la venta, 24 de ellos ingresados hasta abril de 2011. Acá el 98% son construcciones en altura.

A su vez, para la periferia hay una cartera en venta de 197 proyectos, 46 de ellos nuevos. El 72% de las viviendas son casas.

Sobre las proyecciones para la segunda parte del año, Felipe Parra, de Tinsa, señaló que “esperamos que para el tercer trimestre mejoren estos niveles y exista un fuerte aumento de proyectos en venta, teniendo cifras de ingresos de proyectos similares a las presentadas antes de la crisis subprime”.

Explica que si durante la primera parte del año el promedio de los desarrollos inmobiliarios ingresados por trimestre bordea los 80, éstos podrían elevarse a los 100, cifras equivalentes a las mostradas en 2007 y comienzos del 2008.

En cuanto al foco de este crecimiento, Parra manifestó que serían mayoritariamente edificios en mercados consolidados, como lo son las comunas de Las Condes, Ñuñoa Vitacura o, también, San Miguel.

Opinión similar posee el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, quien indicó que “el segundo semestre se ve bien, bastante positivo si la tasa de interés se mantiene en los niveles que está, totalmente controlada”.

El viaje estuvo encabezado por el Presidente de la  Asociación Patricio Muñoz, el Vicepresidente Cristián Alliende, los directores Rodrigo Gana, Oscar Poblete, Jorge Lama y Pablo Portales y el Director Ejecutivo Vicente Domínguez.

En la oportunidad se realizaron visitas a diversos puntos de interés para la industria inmobiliaria como el  BRE Innovation Park, Canary Wharf, Parque Olímpico y Building Center y se sostuvo reuniones con la prestigiosa firma de ingeniería Mott MacDonald en Cambridge, Norman Foster and Partners en Londres y el destacado arquitecto chileno Marcial Echenique.

La gira gremial de siete días, permitió a la ADI conocer la experiencia inglesa en proyectos sustentables, además de compartir buenos ejemplos de participación ciudadana en la elaboración de los ordenamientos territoriales y generar contacto con la nueva realidad de Londres que tiene una dirección urbana cimentada en una Alcaldía Mayor.

Para el director ejecutivo de la ADI, fue impresionante apreciar y entender porqué esta ciudad ha sido capaz de mantener el liderazgo en el mundo, junto a París y Nueva York, como una de las tres que más atrae y concentra inversión y en la cual los precios del metro cuadrado de suelo y construido son los mayores. “Fue notable apreciar cómo el mantenimiento de esta vanguardia está cimentada en una vocación por buscar ser la número uno, generando continuamente cambios y proyectos que entregan herramientas a la ciudad para mantenerse en ese nivel”, señaló.

Por su parte, a Jorge Lama le llamó la atención el cuidado del patrimonio arquitectónico, la calidad de la arquitectura y la armonía de los nuevos desarrollos. “En este sentido, hay que reconocer que los tiempos y costos involucrados en cualquier nuevo proyecto en ciudades como Londres, exceden las posibilidades del mercado chileno. Creo que como desarrolladores hemos avanzado en estas materias, pero aún nos queda un largo camino por recorrer”, aseguró. Asimismo, considera que “este tipo de viajes son un buen ejercicio para visualizar lo que se puede lograr como país si nos esmeramos en las propuestas de valor que generamos”.

Por último, Patricio Muñoz señaló que, respecto a la política urbana, le impresionó el caso del cambio del plano regulador de Cambridge. “Es sorprendente ver como la gente y las autoridades  toman las decisiones que estiman correctas, en base a datos científicamente recolectados, que muestran, entre otras cosas, las consecuencias de no hacer nada, sin dejarse capturar por grupos minoritarios que repiten consignas sin bases y populistas”.

Gran cantidad de proyectos de infraestructura en el sector industria, comercio, establecimientos financieros y servicios se está aprobando en el país. Así lo evidencia la superficie autorizada para construcción por distintos municipios, que durante mayo logró el registro más alto en los últimos 20 años.

Según el Instituto Nacional de Estadísticas (INE) entre enero y mayo, se han autorizado obras por 3,7 millones de m2. Del total de superficie autorizada en mayo -la que alcanzó a 1,9 millones de m2-, un 53,4% corresponde a obras habitacionales. El resto se reparte en obras para el sector productivo, con una participación de 46,6% del total, alcanzando 869 mil m2 autorizados.

Según el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, el alto porcentaje de participación del sector productivo es “inusual”.

“Normalmente hay una proporción de dos tercios (habitacional) y un tercio (no habitacional)”, explica.

“Estamos en presencia de un crecimiento importante. Esto es un reflejo de la política de inversión que hay, tanto productiva, comercial y de servicios. Estas cifras han confirmado un fenómeno que empezó en 2010”, señaló.
¿Período de fuerte inversión?

La alta aprobación de proyectos -y de superficie a construir en distintos tipos de proyectos: desde oficinas hasta industria- se condice con los niveles de inversión.

Según la Corporación de Bienes de Capital (CBC), en el período 2011-2015, se estima una inversión a materializar en proyectos privados de US$ 78 mil millones, concentrado en el sector minero y energético.
¿Atacama y Santiago?

Las regiones con mayor superficie autorizada en este segmento son Atacama y la Metropolitana. Ellas, además, concentran altos niveles de inversión.

Según explica Alberto Guerrero, primer vicepresidente de la delegación de Atacama de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), estos niveles de superficie no habitacional autorizada se explican por la importante inversión que se está realizando en la zona, la que entre 2011 y 2015 totalizará más de ?US$ 20 mil millones.

Recalca que hay proyectos mineros como Caserones, Pascua Lama, El Morro, Cerro Casale, que están impulsando el desarrollo de la región. Agrega que hay 28 proyectos mineros en la región, tres de industria, cinco de energía y dos de puertos. Además, en el comercio se están comenzando a aprobar nuevos centros comerciales y otras obras de infraestructura.

La Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) invitó a una reunión desayuno a los Diputados miembros de la Comisión de Vivienda, Claudia Nogueira y Pedro Browne, con el fin de compartir visiones y temas de interés en lo que respecta al sector.

La reunión contó con la presencia del Director Ejecutivo de la ADI, Vicente Dominguez, su Presidente, Patricio Muñoz y de sus directores y miembros de la Asociación, Jorge Lama, Pablo Portales, Cristián Alliende, Cristián Hartwig, Andrés Bravo, Roberto Bascuñán y Mirko Salfate además de Manuel Cereceda, Magdalena Larraín y Carolina Leay por parte de Perceptiva.

En la oportunidad la Asociación presentó primeramente sus problemáticas en temas de conducción de temas urbanos y de viviendas en el país, además aseguraron que las últimas iniciativas legislativas no van en la dirección del fomento de la actividad.

En el último tiempo, la crisis económica y el terremoto resultaron ser duras pruebas para el sector, de las cuales resultó airoso, aprovechando las duras  circunstancias para sentar las bases para crecer en la profesionalización y el desarrollo del sector.

Por su parte, los diputados reconocen que se ha hecho poco en política urbana, puesto que la agenda de la Comisión de Vivienda ha estado centrada en la reconstrucción. Pero, aseguraron que esta situación está cambiando. “Actualmente se está trabajando en aumentar la entrega de subsidios regulares. Se está conversando con el Gobierno”, dijo Nogueira.

Con respecto al impacto vial, Vicente Dominguez, mencionó que se contactó con el Ministerio de Economía, quienes están estudiando a través de las medidas para mejorar la competitividad, el tema de la agilización en la obtención de los permisos de edificación y la aprobación de los EISTU. Ante esto último, Pedro Browne, agregó que están analizando resolver los temas de impacto vial de acuerdo con una fórmula que considere un pago por unidad de vivienda, al  igual con el caso del impacto ambiental.

En referencia a los impactos, los Asociados mostraron la necesidad de crear un sistema que cobre y obligue a pagar los impactos y cobros, puesto que no se está cumpliendo con la ley ante la falta de claridad de la norma y la carencia de metodología que perjudica a la ciudadanía. Ante eso, Browne señaló que la Comisión tiene la idea de liberar de responsabilidad a los jefes de obras de esa tarea, entregándoselas a los arquitectos.

Finalmente la Diputada solicitó a los presentes su opinión con respecto a las  EGIS, quienes aseguraron que es una buena política, pero requiere de exigencias patrimoniales y profesionales para participar en el registro.

En el encuentro los invitados acordaron trabajar en conjuntos en temas legislativos, de manera de conocer la opinión de los inmobiliarios ante ciertos temas. Ante eso, los Diputados se comprometieron a mandar tablas y proyectos de ley en discusiones e invitarlos a participar en reuniones de trabajo.

Expertos señalan que las causas son el nacimiento de nuevos sectores de oficinas y el flujo de inversión extranjera en estemercado.

El mercado de oficinas en Santiago sigue exhibiendo signos de crecimiento. Prueba de ello es que la cantidad de permisos de edificación aprobados para proyectos de este tipo, en los últimos meses, han ido al alza. Según un informe de la consultora CB Richard Ellis, que considera las comunas de Las Condes, Providencia, Vitacura, Santiago, Huechuraba y Lo Barnechea, que albergan los mercados de oficinas relevantes por su volumen, en el primer trimestre de 2011 se aprobaron 12 permisos de edificación, duplicando la cifra del primer trimestre de 2010.

De acuerdo al informe, el total de permisos se reparten en Providencia (5), Las Condes (2), Santiago (2), Huechuraba (2) y Vitacura (1). A ello se suman las resoluciones de aprobación de anteproyectos (nueve en total), de las cuales Vitacura se lleva la mayor parte (6), seguida de Las Condes (3). Sumados permisos y anteproyectos -21 en total-, sólo en tres meses, equivale, en cantidad, casi al promedio anual entre 2007 a 2010, es decir, 22 permisos de edificación.

Vitacura, de carácter residencial, “evidencia el potencial de una nueva tendencia, que se explica por su ubicación colindante con polos consolidados, como El Golf y Nueva Las Condes”, afirma Carlos Antúnez, presidente de CB Richard Ellis.

Uno de los que están impulsando proyectos es Sinergia, la desarrolladora de Nueva Las Condes, que proyecta un edificio en Amunátegui 232, hoy en estapa de excavación y con el 45% vendido. Salvador Encinas, gerente general, cuenta que en el centro de Santiago hay una demanda insatisfecha, dada por empresas que estaban ahí históricamente y que requieren proyectos más modernos y otras firmas que han crecido en el sector.

Nuevos actores y polos

Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, explica que este mercado está “extraordinariamente activo, porque pese a que se está construyendo bastante, la vacancia -o disponibilidad de m2 construidos- se mantiene relativamente baja, porque ha aumentado mucho la demanda de oficinas”. Domínguez arguye que en 2008 y 2009 la vacancia era inferior a 2%, lo que generó una respuesta del mercado y se entregaron bastantes metros cuadrados durante 2010 y comienzos de 2011, lo que elevó la vacancia, pero no a niveles importantes. “Eso hace que el interés por desarrollar proyectos se mantenga”, dice.

Según el informe de CB Richard Ellis, en este mercado las vacancias se mantienen bajo 4%, es decir, por debajo del nivel de equilibrio, lo que “hace evidente la existencia de una demanda insatisfecha, que está a la espera de una mayor oferta”, detalla el informe.

Domínguez explica, además, que han ingresado otros actores al mercado y han nacido nuevos sectores de oficinas que estaban desarrollándose “en forma muy tibia, pero ahora tienen bastante dinamismo”, e identifica al centro de Santiago, Providencia -el sector bajo Costanera Center, en el Barrio Suecia- y la zona de Escuela Militar, asociado a la extensión del Metro hasta Los Dominicos.

Coincide Encinas, quien agrega nuevos polos de oficinas como Estoril, La Dehesa y Vitacura, “donde hay una demanda que lleva a que los desarrolladores se lancen con proyectos inmobiliarios”.

Otra razón que pesa es el flujo de inversión extranjera dedicado al mercado de oficinas. “Existe mucho edificio de oficina cuya primera oferta está rentada para un fondo de inversión”, dice Domínguez. “El desarrollador construye, arrienda y lo vende colocado a las compañías de seguro y fondos nacionales e internacionales”, detalla Encinas.

Junto con el alza en los permisos de edificación, ha aumentado la superficie de dichos proyectos. El reporte de la consultora muestra que los metros cuadrados útiles de oficinas en permisos de edificación aprobados, durante los últimos dos trimestres, en promedio (122.673 m2), duplican los niveles de un trimestre promedio (59.637 m2).

Paula Rodríguez, marketing y research mánager de Advisory Group, de CB Richard Ellis, señala que en este trimestre han observado que “prácticamente todos los proyectos con permiso han comenzado obras de construcción apenas han sido obtenidos. Incluso, varios proyectos que sólo cuentan con un anteproyecto aprobado muestran avance en instalación de faenas, inicio de obras preliminares y excavación”. A su juicio, esto es señal de que “comienza a terminar la época de la escasez” y que la oferta futura crece “para adaptarse a la demanda que viene”.

Mercado activo

La fotografía de los permisos de edificación es parte de una tendencia mayor. “Desde que la crisis asiática sorprendió al mercado con grandes stocks que tardaron varios años en ser absorbidos y significaron bajas en los valores del orden de 20%, no había vuelto a haber una producción tan fuerte”, acota Antúnez. Y es que de acuerdo al reporte de la entidad, 2010 marcó un quiebre en la tendencia de niveles conservadores de producción, “al casi triplicar los niveles promedio de los últimos 10 años”, añade el presidente. El informe señala que la demanda no se quedó atrás, y sorprendió con una absorción -cantidad de m2 que estaba vacante y es ocupada durante un período determinado- de 166.024 m2-, prácticamente equivalente al volumen construido (178.977 m2). “El primer trimestre de 2011 mantiene la tendencia observada en el año anterior”, indica el reporte.

Con todo, Domínguez advierte que si el nivel de proyectos continúa con la velocidad de ingreso que exhibe ahora, “la vacancia aumentaría muy fuerte y los precios bajarían para 2012″.

Claves del mercado

Metodología

El análisis de la consultora CB Richard Ellis incluye todos los permisos de edificación aprobados por las Direcciones de Obras Municipales en cada trimestre, desde 2007 a la fecha, para oficinas de clase A y B.

Rápida ejecución

En CB Richard Ellis explican que en el mercado chileno, la mayor parte de los permisos de edificación aprobados llegan a ser ejecutados dentro de los tres años siguientes a que fueron obtenidos.

Vacancia baja

En este mercado, las vacancias se mantienen bajo 4%, es decir, por debajo del nivel de equilibrio, lo que “hace evidente la existencia de una demanda insatisfecha, que está a la espera de una mayor oferta”, detalla el informe.

Lámparas de lágrimas de cristal, muebles afrancesados y elegantes vestidos por todos lados. Ingresar al living de la casa-taller del diseñador José Cardoch es como entrar en un cuento de hadas. Por ahí pasaron la ex primera dama Hortensia Bussi, Lucía Hiriart de Pinochet y Raquel Argandoña, mujeres a las que el diseñador vistió más de alguna vez.

Afuera, el paisaje es muy diferente. Al mediodía, la calle Suecia parece un pueblo fantasma y sólo transita un par de personas. Lo que más abundan son los bares abandonados y deteriorados. Cardoch llegó a vivir al sector hace 38 años, cuando era completamente residencial. Desde su taller ha sido testigo de cada una de las transformaciones que el barrio ha tenido desde entonces.

Vio cómo, en la segunda mitad de los 70, en las calles Suecia y General Holley se instalaron las tiendas de los diseñadores Atilio Andreoli y Rubén Campos, la Joyería Karmy, la boutique Irfé y la galería Praxis. “Llegaron tiendas de muebles y decoración muy finas. En los 80 era como un centro comercial de lujo”, recuerda. También fue testigo de cómo, a fines de esa década, aparecieron los primeros locales nocturnos y las tiendas comenzaron a emigrar a Alonso de Córdova. “De un día para otro, el barrio se inundó de pubs. Al principio eran buenos lugares, venían profesionales y adultos jóvenes. Pero después el público era lumpen. La noche era espantosa, mi casa se remecía entera de ruido, las peleas eran pan de cada día. Los 90 en este sector fueron 10 años de horror”, asegura.

Pese a todo, el diseñador nunca quiso irse. Ahora mira con buenos ojos la última transformación del barrio Suecia: la desaparición paulatina de los locales nocturnos y la llegada de varios proyectos de oficinas de alto estándar. En Suecia, General Holley, Nueva de Lyon y Bucarest ya se empiezan a ver las demoliciones, excavaciones y grúas que le cambiarán la cara al sector. En estas calles, la Municipalidad de Providencia contabiliza, al menos, cinco proyectos que están en diferentes etapas. “Va camino a consolidarse como un polo de oficinas”, afirma el gerente general de la consultora Colliers, Jaime Araya.

El punto de inflexión se produjo hace cuatro años. Cansado de la prostitución, la delincuencia y los escándalos que abundaban en Suecia, el municipio comenzó a generar condiciones para reconvertir el barrio. El plan regulador de 2007 permitió la construcción en altura libre en la zona de Andrés Bello. Además, se dejaron de entregar y renovar las patentes de alcohol, las que bajaron casi 30% en los últimos tres años.

Aunque aún queda vida nocturna, la mayoría de los bares cerró. Durante el día, General Holley está desierto. A veces se siente un fuerte olor, que viene de la basura acumulada afuera de los bares abandonados.

Pero su transformación avanza a tranco firme. Muchos de estos locales se vendieron a inmobiliarias que levantarán nuevos edificios de oficinas. “Los que no vendieron se están preparando para abrir locales de mejor nivel. Y los terrenos han subido su valor en 15%”, asegura el empresario Gastón Fuenzalida, dueño de la inmobiliaria Ad-Portas, y que está construyendo un proyecto de oficinas en Suecia con General Holley.

José Cardoch es uno de los que no ha querido vender: “Cinco inmobiliarias me han ofrecido comprar mi casa. También están presionando a las otras propiedades que están en la cuadra. Algunas quieren hacer oficinas, otras un hotel”.

La conectividad que tiene Suecia -al lado del Metro y autopistas-, su cercanía con Costanera Center y la inmejorable cantidad de servicios que existe en Av. Providencia son los anzuelos que están atrayendo a los inmobiliarios.

La mayoría de los proyectos que se levantan son de oficinas que se conocen como clase B+, que tienen altos estándares de diseño y construcción, pero que son de pequeño formato. No superan los 15 pisos y sus plantas libres promedian 500 m2. “Los edificios son de una escala que mantiene el atractivo del barrio y no lo satura”, explica el urbanista Luis Eduardo Bresciani.

El inmueble que construye Ad-Portas en Suecia ya vendió la mitad de sus espacios a una compañía de alimentos. Exitosos empresarios emergentes también están mirando estas oficinas. “Son atractivas para los emprendedores medios, que son quienes revitalizarán este sector”, señala el alcalde Cristián Labbé.

Cuando comience la inauguración de estos proyectos, desde el próximo año, los nuevos oficinistas de Suecia demandarán servicios gastronómicos de buen nivel. Aunque en Nueva de Lyon ya existen lugares como el Rivoli y Baco y Le Bistrot, es una apuesta segura la instalación de nuevos restaurantes en la zona, sobre todo en la de General Holley. “Es un lugar extraordinario y se convertirá en el bulevar gastronómico más importante de Providencia”, sostiene Fuenzalida. “Será tan atractivo como Isidora Goyenechea en El Golf”, agrega Bresciani.

Hasta 2009, en una de las afamadas esquinas del barrio, funcionó el Brannigan’s, que era uno de los más glamorosos en su tiempo. “Era el lugar perfecto para llevar a los extranjeros”, recuerda el presidente de la Asociación Chilena de Gastronomía, Fernando de la Fuente. Hoy, el local está en arriendo y se lo disputan dos importantes actores de la industria, aunque los corredores del inmueble prefieren no revelar nombres.

Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, señala que, junto a estos proyectos, la infraestructura pública del barrio cambiará. Aunque el municipio no tiene iniciativas concretas, son los mismos proyectos de oficinas los que están haciendo inversiones en el entorno.

Dos de los nuevos inmuebles que tendrá Suecia fueron diseñados por el arquitecto Cristián Boza. Están uno al lado del otro en esa calle y el espacio que quedará entre ambos será un paseo abierto que, además, se conectará con General Holley. “Estos pasajes abiertos son muy típicos de Providencia y generan un tránsito peatonal interior que hace la ciudad más amable”, explica Vicente Domínguez. “Además, las veredas tendrán hasta siete metros y financiaremos todas las luminarias exteriores y los hermoseamientos de las calzadas”, remata el empresario Gastón Fuenzalida.

Recuadro :

En las calles Suecia, Nueva de Lyon, Bucarest y General Holley ya se comienzan a ver las excavaciones y las grúas de cinco nuevos edificios de oficinas.

Al barrio llegarían restoranes de buen nivel, que podrían convertir el barrio en el principal polo gastronómico de Providencia.

El año 2011 está marcando históricos incrementos en la aprobación de permisos para la edificación en la Región Metropolitana. Según el último Indice Mensual de Actividad Económica de la Construcción (Imacon), el promedio móvil trimestral de aprobación a abril de este año registró un alza de 76% medido en 12 meses.

La cifra -que considera la aprobación de 1,3 millón de metros cuadrados de superficie- confirma el repunte de este indicador registrado ya en el trimestre móvil previo (a marzo), cuando estos permisos crecieron otro 85%. Ambas cifras son las más altas desde 1992. Según cifras del INE, el 56% de los permisos aprobados tienen destino habitacional.

Según el gerente de estudios de la Cámara Chilena de la Construcción, Javier Hurtado, esta fuerte variación “responde principalmente a un efecto de menor base de comparación”.

En la industria explican que el impacto del terremoto de febrero de 2010 en las ventas de los meses siguientes y, por consiguiente, en el inicio de proyectos de las inmobiliarias y constructoras, influyó en las bajas cifras de 2010.

Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), agrega que se produjo un efecto de la crisis financiera desatada a fines de 2008, que siguió afectando al sector en 2009 y también parte de 2010. “Hubo muchos permisos de edificación que se ‘retuvieron’ con motivo de la crisis. Es decir, se tenía el proyecto listo, pero no se pidió el permiso. Entonces, lo que se construyó el año pasado agotó los permisos obtenidos. Una vez que el mercado mejoró, todas las empresas comienzan a concretar esos proyectos pidiendo permisos”, señala. No obstante, Domínguez añade que también hay un efecto de las buenas perspectivas que existen en la economía local, ante lo cual las inmobiliarias se preparan con mayor oferta a la espera de que se recupere la demanda de las personas por comprar casas y departamentos.

Con todo, el líder gremial advierte que esto no significa que vaya a haber un alza de proyectos nuevos en los mismos niveles que la aprobación de permisos. “El permiso dura tres años; cuando pides uno no es que vayas a construir inmediatamente, es muy probable que aumenten los proyectos, pero no creo que sea significativo”, dijo.

Según el último informe de Collect GfK, en el primer trimestre de 2011 se incorporan 45 proyecto o conjuntos habitacionales a la oferta capitalina, 15 menos que en el trimestre anterior y tres más que hace un año, agregando 6.350 unidades a la oferta, la cifra más baja desde fines de 2009.

De hecho, Domínguez adelanta que las ventas en lo que va del segundo trimestre de este año no han intensificado el alza vista en los primeros tres meses de 2011.

Sin embargo, en la industria esperan que el anuncio del gobierno de entregar 30 mil subsidios enfocados a viviendas entre las UF 600 y UF 2.000 ayudará a descomprimir la demanda contenida en dicho segmento tras la crisis.

Domínguez agrega que el mercado crediticio para estos segmentos, además, sigue más exigente que antes de la crisis, lo que impide su recuperación.

Recuadro :

Actividad de la construcción sube 8% en abril

Un incremento de 8% registró en abril el Indice Mensual de Actividad de la Construcción (Imacon), por debajo del 8,3% anotado en marzo, siendo, hasta ahora, el menor avance del año. Según Gastón Escala, presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CCHC), la moderación del índice respecto de los meses anteriores “no representa un cambio significativo en las tasas de crecimiento que ha exhibido la actividad sectorial a partir del último trimestre de 2010″, y se explica por una “exigente base de comparación”.

El crecimiento de la actividad respondió a los incrementos en los subsectores Empleo Sectorial, que avanzó 7,6% en abril; Despacho de Materiales, con un alza de 17,1%; Ventas de Proveedores, con un aumento de 7,7%. Entre los subcomponentes del Imacon, la Actividad de Contratistas Generales mostró una caída de 15,7%, principalmente por la baja en obras públicas, oficinas y obras civiles, y avances en movimiento de tierra, comercio y obras de edificación no habitacional. “Si a esto se suma el dinamismo observado en ingeniería de consulta, se podría esperar que la actividad de contratistas generales experimente una pronta recuperación”, dijo la CCHC.

Como una medida que reactivará la demanda contenida del segmento de viviendas entre UF 600 y UF 2.000, calificó la industria inmobiliaria el anuncio del gobierno, respecto a que en los próximos días hará el primer llamado para subsidio habitacional DS 01.

“Este subsidio está dirigido a la clase media. Esto va a ser un impulso muy importante a esas familias y a esa industria”, explicó el titular de Vivienda, Rodrigo Pérez Mackenna.

El secretario de estado agregó que este año se entregarán 30 mil subsidios bajo esta modalidad.

“Este subsidio permite comprar vivienda nueva y usada, construcción en sitio propio y en verde, que es una innovación importante”. La autoridad indicó que esto último le baja el riesgo al negocio, además de aumentar la oferta.

“Las empresas van a poder calificar un proyecto en el Serviu y admitir gente que tenga subsidio y unir la oferta y la demanda”, señaló.

Además destacó que pese a que el presupuesto global para subsidios regulares es menor al de años anteriores (ver gráfico), hay que sumar lo destinado a reconstrucción. “A partir de 2012 se retoma un ritmo muy importante en materia de subsidios”, agregó.

¿10% de la demanda?

Desde el sector privado valoraron la medida. Esto porque viene a reactivar un sector de la demanda que, dicen, estaba postergado. La venta con subsidios implicaría entre el 10% y el 15% de los valores del mercado.

Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), señaló que “es una buena noticia”.

Explicó que tendrá una correlación en venta en términos de unidades, más que en montos transados, y que potenciará a regiones, donde la oferta bajo UF 2.000 es más abundante.

El gerente general de Socovesa Santiago, Cristóbal Mira, también aplaudió la medida. “Creemos que hay una demanda acumulada muy importante”, señaló.

Por su parte, José Alfredo Jara, presidente del comité de Vivienda de la Cámara Chilena de la Construcción también valoró la medida, ya que ayudará a potenciar al sector.

Fuertes inversiones en los próximos 20 años efectuará en la capital el sector inmobiliario, tras la aprobación de las modificaciones al Plano Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS 100), el que establece la ampliación del límite urbano en 10.262 héctareas, de las cuales 6.475 hás serían zonas habitacionales mixtas. ¿El monto potencial a desembolsar por las empresas del rubro? Más de US$14.000 millones.

Así lo estima el presidente ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, quien señala que hasta el 2030, período de alcance del plan, “el potencial de inversión para el sector, en cálculos preliminares, sería de UF300 millones (más de US$14.000 millones)”. Dichas proyecciones consideran el promedio de inversiones actuales del rubro por hectárea en los sectores donde se ampliará la ciudad, como también el tipo de proyectos que se emplazarían.

En Chile, según estimaciones de ADI, las ventas anuales de viviendas nuevas en Santiago alcanzan entre UF80 millones y UF90 millones, es decir, alrededor de US$4.000 millones.

Eso sí, recalca Domínguez que las inversiones no son instatáneas, puesto que si bien el plan fue aprobado por el Consejo Regional (CORE), todavía falta que se pronuncie Contraloría, proceso que demoraría, como mínimo, seis meses. También, manifiesta que “la dimensión de los proyectos que se integrarían son de unas 60 hectáreas, lo que hace que para aprobarlos puedan pasar dos o tres años, dada su gran envergadura”.

Visión similar mantiene el arquitecto Julio Poblete, socio de Dupla y director de la Asociación de Oficinas de Arquitectos (AOA), quien agrega que recién en 2014 o 2015 “veríamos inicios de obras en los territorios que se estarían incorporando en las comunas que se incluyeron dentro de la modificación del plano”.

Comunas y Proyectos

El PRMS 100 –al que se opusieron el Colegio de Arquitectos y asociaciones ciudadanas que creían perjudicial un crecimiento al radio urbano de Santiago– contempla la expansión territorial de ocho comunas: Renca, Cerro Navia, La Pintana, Puente Alto, Quilicura, Pudahuel, Maipú y San Bernardo. Eso sí, todas con diferentes perspectivas de desarrollo.

Para Domínguez, la comuna “que está más presionada por tener suelo, pues tiene gran demanda, es Maipú. Es aspiracional para sectores vastos de la población, con una oferta actual muy restringida de suelos. Ahí habrá inversiones de todas maneras”.

Según la propuesta, Maipú se expandirá en 2.262 hás, de las cuales cerca de 1.500 hás corresponden a una zona habitacional mixta, es decir, destinadas a la edificación de viviendas.

Poblete, en tanto, indica que “las primeras comunas en incorporarse serán las que hoy día tienen un dinamismo inmobiliario importante, y éstas deberían ser Maipú, Quilicura y San Bernardo”. Las últimas dos comunas se expandirían en 1.808 hás y 3.861 hás, respectivamente.

En cuanto a los proyectos que realizarán las inmobiliarias, el presidente ejecutivo de la ADI cree que “la oferta será básicamente de casas, las loteras de expansión serán, en su mayoría, vivienda horizontal”.

Felipe Parra, director del Informe Coyuntura Inmobiliaria (INCOIN) de Tinsa Consultoría, explica que “lo que hace el PRMS 100 es ordenar lo que ya está pasando en el desarrollo inmobiliario (…) las oportunidades que se generan para el sector son continuar con la consolidación de lo que se hace, pero de manera más ordenada y planificada”. Añadió, además, que en general la oferta para estas comunas iría al segmento C3.

A su vez, aparecen comunas como La Pintana, Cerro Navia o Renca, que no serían atractivas para el desarrollo inmobiliario. Sin embargo, el intendente de Santiago, Fernando Echeverría, indicó a ESTRATEGIA que en ellas se podrían realizar proyectos de viviendas sociales y, así, absorber el déficit de casas existente. “La Pintana, por ejemplo, tiene un déficit habitacional que alcanza a las 8.174 familias, entonces, esta modificación permite encontrar soluciones de vivienda en su misma comuna”, manifestó.

La Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) organiza periódicamente un viaje empresarial para recoger lo que está sucediendo en otros mercados, en particular en aquellos que demuestran vanguardia en algún sentido. La razón de lo anterior es tener las mejores orientaciones para el desarrollo de la industria inmobiliaria en el país. El destino de este año fue Inglaterra, especialmente Londres.

Los objetivos de la visita fueron conocer productos y proyectos sustentables, de manera de ir avanzando en una edificación más amistosa con el medio ambiente. Además, la idea era conocer buenos ejemplos de participación ciudadana en la elaboración de los ordenamientos territoriales y tener contacto con la nueva realidad de Londres, que tiene una dirección urbana cimentada en una alcaldía mayor.

Fue impresionante para los 29 empresarios y ejecutivos que componían la delegación, apreciar los avances que en los aspectos reseñados se tuvo oportunidad de conocer. Además llamó mucho la atención poder entender por qué esta espléndida ciudad ha sido capaz de mantener el liderazgo en el mundo junto a París y Nueva York, como una de las tres que más atrae, que concentra más inversión y en que los precios del metro cuadrado de suelo y construido son los mayores.

Para ello, el gobierno centralizado de la ciudad está ayudando. Es relevante apreciar cómo el mantenimiento de esta vanguardia está cimentada en una vocación por buscar ser la número uno, generando continuamente cambios y proyectos que entregan herramientas a la ciudad para mantenerse en el nivel.

Por ejemplo, Londres siempre ha deseado ser el centro financiero internacional top del mundo. Hace unos pocos años se dieron cuenta que los grandes conglomerados financieros empezaron a exigir espacios de oficinas de nueva generación, que la tradicional city no podía proporcionar y que estaban amenazando emigrar a Frankfurt am Main que estaba esforzándose por reemplazar en este aspecto a Londres.

La respuesta no se hizo esperar y entonces se pusieron manos a la obra y generaron un nuevo barrio de oficinas, sobre los que eran los antiguos docks del puerto (similar al caso más vecino de Puerto Madero en Buenos Aires) que es Canary Warf, al que le incorporaron interconexiones de metro, áreas verdes y equipamiento también de primer nivel. A pesar de que en un inicio costó que el emprendimiento tomara vuelo, ya que los dos primeros operadores quebraron, luego adquirió fuerza y hoy es un pujante centro de empresas financieras de primer nivel.

Para el gobierno de la ciudad de Londres, lo principal en las políticas públicas es el transporte y continuamente están invirtiendo para que el transporte público sea suficiente y de calidad para cubrir las necesidades de los desarrollos que se visualizan. Hoy se encuentran construyendo un tren subterráneo de mayor velocidad, que se detiene en distancias mayores que el Metro y que implica una inversión de treinta mil millones de dólares, entrando en plena operación en el año 2017. Estos ejemplos sólo pretenden modestamente ilustrar cómo hace una gran ciudad para mantenerse a la vanguardia.

Haber conocido lo que hoy sucede, teniendo como anfitriones al muy destacado arquitecto chileno Marcial Echenique, a la empresa de gestión de proyectos Mace, que tienen nada menos que la responsabilidad de los sitios olímpicos y de la torre más alta de Europa en construcción, la famosa empresa de arquitectura de Norman Foster and Partners y la empresa de ingeniería líder Mott Mac Donald, fue una experiencia invaluable para todos los asistentes. Santiago, a su nivel, ¿no podría imitar parte de esta experiencia?

Perfil Arriesgado: Mercados emergentes, Estados Unidos y Alemania

Este es un buen escenario para tomar posiciones mayoritariamente en renta variable, pero en forma selectiva y con visión de largo plazo. “Este será un año duro para los mercados emergentes y los desarrollados”, dice Cristina Acle, de CorpResearch. Mientras los primeros están con sus valorizaciones altas y expuestos a la desaceleración de China, los segundos tienen problemas con su alto endeudamiento.

Mercados emergentes: La recomendación es que hay que ser selectivos. Para Sebastián Rodas, de LarrainVial, en los emergentes “los sectores de consumo y financiero debieran tener un mejor rendimiento, porque podría haber un descanso de los sectores cíclicos, generado por el retorno de los riesgos globales, principalmente de países periféricos de Europa”, dice. En la zona, agrega IM Trust, hay que mirar a China y Hong Kong, Taiwán e India. Bice Inversiones, por su parte, aunque sugiere colocar 40% de la cartera en Chile y EEUU, considera interesante Brasil dentro de los emergentes. “Si bien los ruidos causados por un escenario internacional más difícil, el alza en la inflación y una política monetaria más restrictiva, han llevado al Bovespa a un desempeño discreto, en la segunda mitad del año podría tener un comportamiento positivo”, afirma.

Mercados desarrollados: Aquí la recomendación es ir por acciones tecnológicas e industriales, según LarrainVial. También de servicios en el caso de los títulos americanos, según Ximena García, de EuroAmérica. “Los mercados desarrollados presentan grandes oportunidades, sobre todo en conglomerados que se beneficien de exposiciones en mercados emergentes. Se debe ser selectivo, no todo es terreno fértil”, matiza Munita, Cruzat & Claro. Para IM Trust, la apuesta es por Alemania y, en EEUU, por sectores como tecnología, financiero, consumo básico y salud.

Renta fija: Aunque en menor grado, los portafolios también consideran una porción de renta fija. “Hemos apostado fuertemente por los High Yield en A. Latina, debido a las buenas perspectivas para la región, sumado a que apostamos porque las monedas emergentes continúen apreciándose respecto del dólar”, sostiene EuroAmérica.

Perfil Intermedio: Bonos de empresas, activos inmobiliarios y acciones en Chile

Selectividad y neutralidad. Ambos conceptos deberían predominar en las decisiones de un inversionista de perfil intermedio.

Acciones: Tanner recomienda un “mayor peso en países desarrollados, como EEUU, Canadá y Alemania, y un menor peso relativo en la Bolsa chilena y bolsas emergentes de Asia y Latinoamérica”. EuroAmérica complementa con “acciones large cap americanas de tecnologías y servicios”, y sugiere colocar fichas en la Bolsa chilena. Compass Group, por su parte, sigue creyendo que “las acciones chilenas siguen muy sólidas”. Y en emergentes, añade, “favorecemos especialmente a América Latina, pues sus empresas se benefician más directa y fuertemente del liderazgo de Asia en el crecimiento”.

Según Patricio Eskenazi, de Penta, “es recomendable que los portfolios tengan exposición a todas las regiones”, pero agrega que “no tenemos ni queremos tener exposición directa a ningún país periférico, como España, Portugal, Grecia o Irlanda”.

Commodities: Los commodities son una opción, según Julio Naray, de VanTrust Capital. En específico, recomienda colocar 10% de la cartera en fondos cotizados (ETF) de energía, metales y alimentos.

Renta fija: El diagnóstico de Compass Group es que “internacionalmente las tasas están en mínimos, o sea que -tarde o temprano- sólo pueden subir. Por ello, nada de bonos soberanos. De ahí que favorezcamos bonos high yield y deuda emergente, pero esta última corporativa”. Paulina Yazigi, de IM Trust, añade que en renta fija global “recomendamos sobreponderar emergentes y corporativos en general”. EuroAmérica agrega “bonos corporativos de grandes empresas en países desarrollados”.

Negocio inmobiliario. Por su bajo riesgo, es una buena opción. “Todavía hay buenos precios”, consideraVicente Domínguez, de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios. Y muestra dos caminos: si se busca renta, “lo aconsejable es invertir en departamentos DFL2, en propiedades de tamaño menor, en Santiago Poniente”. Si se quiere plusvalía, “lo recomendable es mirar propiedades de mayor valor, también departamentos, en Providencia y Ñuñoa, por ejemplo”.

Perfil Conservador: Inversiones en UF y depósitos a plazo

La volatilidad no se alejará de las plazas bursátiles en los años que vienen, estiman los expertos consultados. Por eso, la recomendación para un inversionista de perfil conservador apunta más bien a tomar resguardos frente al riesgo. Para el segundo semestre, la estrategia está orientada, en específico, a apostar a nivel local, aprovechando tasas más atractivas y papeles en unidades de fomento (UF).

Renta fija corporativa. Se ha transformado, afirma Juan Cristóbal Alcalde, de Munita, Cruzat & Claro, “en una especie de nuevo refugio”. La idea de mantener una elevada composición en renta fija, advierte, “proviene de los grandes focos de riesgo presentes en los mercados globales”. En ese sentido, su recomendación es que en los instrumentos corporativos “hay todavía mucho valor por extraer”. Es una visión similar a la que tiene Compass Group. “Favorecemos los papeles corporativos de corto y mediano plazo”, sostiene.

Renta fija en UF. El atractivo de invertir en UF genera coincidencias en los analistas. Si se combina entre UF y pesos, se “reduce la incertidumbre cambiaria”, asegura Claudio González, de Tanner. Coincide Hugo Osorio, de la corredora Cruz del Sur: “Tenemos una amplia preferencia por la UF, basados en el atractivo entorno inflacionario que enfrenta Chile”, explica. “Seguimos apostando a la UF”, agrega Compass Group.

Depósitos a plazo: Tras iniciarse el ciclo alcista de tasas, éstas han ganado “bastante atractivo”, afirma Pamela Auszenker, de BCI. “Las tasas cortas están atractivas, por lo que una porción de renta fija en Chile se invertiría en depósitos a plazo”, opina, en tanto, Compass Group.

Renta variable: Por tratarse de un perfil defensivo, se recomienda selectividad y baja exposición, que no sobrepasa el 30% de la cartera. Tanner recomienda una “renta variable selectiva en la Bolsa chilena y en sectores tácticos de EEUU”. Si de diversificar se trata. BCI propone un 20% del portafolio en bienes inmobiliarios.

Recuadro :

FIRMAS CONSULTADAS

BanChile, BCI, Bice Inversiones, Celfin Capital, Compass Group, CorpResearch, Cruz del Sur, EuroAmérica, IM Trust, LarrainVial, Munita, Cruzat& Claro, Penta, Santander GBM, Security, Tannery VanTrust.

Fuertes sumas de dinero deberán invertir las inmobiliarias que quieran desarrollar proyectos habitacionales de una densidad mayor a la normativa base, que rige a las casi 10 mil hectáreas en nuevas zonas urbanas que se añadieron a la capital. Esto, tras la aprobación -a fines de marzo- del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS 100).

De acuerdo con las condiciones sancionadas en este plan regulador, que involucra a ocho comunas (Quilicura, Renca, Cerro Navia, Pudahuel, Maipú, San Bernardo, La Pintana y Puente Alto), se permitirán construcciones de 16 habitantes por hectárea (ha), lo que no resulta atractivo para grandes conjuntos de viviendas.

Pero las empresas podrán elevar esa densidad a 165 personas por ha, para lo cual deberán contar con un proyecto de un tamaño mínimo de 60 ha, destinar el 25% a áreas verdes y mantenerlas por cinco años, desarrollar vialidad y reservar 6% de la iniciativa a equipamiento y 8% a viviendas sociales.

El intendente de Santiago, Fernando Echeverría, comentó que el costo asociado a esas inversiones en mitigaciones rondará las 0,47 UF por metro cuadrado (m {+2} ), cifra que podría explicar en torno al 50% del valor promedio de los terrenos existentes en esas zonas. Según la autoridad, en esos sectores previo a la modificación del PRMS, el m {+2} costaba unos 0,9 UF, por lo que el valor final del suelo alcanzaría a las 1,5 UF el m {+2} .

Lo anterior implica un alza de 66% en el precio del suelo, aunque según estimaciones del sector inmobiliario, el salto podría llegar, incluso, al 100% en algunos casos. Bajo este escenario, una obra inmobiliaria que tiene un mínimo de 60 hectáreas se vería obligada a gastar, al menos, US$ 13 millones en mitigaciones. Se trata de planes a largo plazo.

El modelo

Fernando Echeverría afirmó que este mecanismo de desarrollo de viviendas es mucho más costoso que una iniciativa común, “porque se trata de una planificación con condiciones. Esto no existía en Chile, es una innovación que se está poniendo a estos proyectos”.

De todos modos, en la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) recordaron que estas exigencias derivan de los proyectos y zonas de desarrollo urbano condicionado, Zoduc y PDUC. Un ejemplo del primer caso es Piedra Roja, ubicado en Colina, que ha debido pagar obras viales y construir áreas verdes.

Las Zoduc, en todo caso, deben destinar solo 5% a vivienda social, señaló el presidente de la ADI -y vicepresidente ejecutivo de Enaco-, Patricio Muñoz.

En el caso de las PDUC, en Pudahuel existen proyectos por unos US$ 3.500 millones ligados a los grupos Hurtado Vicuña, Enersis y Santa Cruz, que desde hace unos siete años se tramitan en el sistema público sin lograr aprobación.

El director ejecutivo de la ADI, Vicente Domínguez, también admitió que lo del PRMS se trata de un modelo de desarrollo habitacional inédito. Añadió que pagar en mitigación 0,47 UF el m {+2} “es una condición muy exigente”.

Patricio Muñoz recordó que dentro del actual radio urbano de Santiago casi no se pagan mitigaciones.

Francisco Walker, socio y director gerente Banmerchant Inmobiliaria, señaló que en Santiago el valor promedio en compensaciones que pagan las otras firmas “es bastante variable, pero debiese fluctuar entre 0,2 y hasta 1,0 UF el metro cuadrado”.

Precios

Muñoz reconoció, de todos modos, que serán los clientes quienes paguen los mayores costos de desarrollos de viviendas a través del precio que cancelarán por éstas. Estimó que se verán casas de 700 UF a tres mil UF en estas zonas. “Si el comprador no paga las externalidades, no se construyen las casas”, dice el titular de la ADI.

Para Vicente Domínguez, los desarrolladores que levantarán viviendas en las nuevas áreas urbanas serán grandes empresas o consorcios, debido a las exigencias económicas.

El PRMS 100 está actualmente en trámite en la Contraloría General de la República. El intendente, Fernando Echeverría, estimó que dentro de siete a ocho meses se lograría la aprobación en esa entidad para que posteriormente se inicien obras. En el sector inmobiliario creen que no se verán viviendas listas antes del fin de este gobierno.

Recuadro :

• 47% del déficit habitacional del país lo registra la Región Metropolitana, según datos del Gobierno.
• 20% es la meta en déficit de viviendas que las autoridades esperan lograr a 2013 en la RM.
• Seis m2/hab sería la cantidad de áreas verdes en la capital tras la puesta en marcha del PRMS 100. Hoy es cuatro m {+2} .
• 0,7 UF debe costar como máximo el m {+2} de suelo para poder construir una vivienda social. En Santiago ya no se encuentran esos precios, dicen las inmobiliarias.
• Siete millones de habitantes se pronostican para 2030, de acuerdo a datos de la intendencia de Santiago. El 80% vivirá fuera de la circunvalación Américo Vespucio.

CONTRALORÍA

Dentro de siete a ocho meses podría ser aprobado por la Contraloría el PRMS 100, estimó la intendencia.

Allí mirarán proyectos sustentables, la experiencia en el manejo central de la ciudad y la participación ciudadana en el plano regulador de Cambridge.

Alzas que promedian cerca de 5% han experimentado en los últimos seis meses los precios de las casas nuevas en la Región Metropolitana. Un stock en disminución -la construcción se moderó tras la crisis de fines de 2008- y los mayores costos que enfrentan las inmobiliarias por el valor del terreno y la mano de obra, principalmente, han influido en las alzas.

En la industria inmobiliaria señalan, además, que comparado con la crisis, las alzas pueden llegar a 10%, ya que muchas empresas están recuperando márgenes de ganancia que se redujeron en ese período. “Han bajado los stocks y las inmobiliarias han logrado recuperar parte de los márgenes perdidos en la crisis, donde no ganaron plata y hoy están siendo rentables, con una demanda bastante firme, influida además por el efecto terremoto”, señala el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez.

Explica que el fenómeno de menor stock se amplifica en la oferta disponible para entrega inmediata, el que ha ido cayendo (ver infografía).

Pablo Droguett, gerente comercial de Inmobiliaria Aconcagua, añade que “existe una sensación de escasez de entrega inmediata”, con una demanda concentrada sobre las 3.000 UF, que “hace que se haya dado una sostenida alza en los precios”.

Para Javier Hurtado, gerente de estudios de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), los terrenos y el costo laboral son determinantes. “La razón principal es la (poca) disponibilidad de terrenos, que ha encarecido mucho los proyectos y que ha subido fuerte la mano de obra. Esos elementos hacen que el precio vaya al alza”, afirma. En su opinión, la aprobación del nuevo Plan Regulador de Santiago no generará caída en los precios.

En marzo, el índice de remuneraciones de la construcción subió 0,2% mensual y 9,4% en 12 meses, mientras el índice de costo de mano de obra subió 0,5% y 10,2%, respectivamente.

En el primer trimestre del año, la construcción generó 51.680 plazas de trabajo, un 9,6% más, impulsada por la reconstrucción.

Mauricio Varela, gerente general de Empresas Socovesa, cree que el mercado está sano. “Los aumentos de precio obedecen a un cambio en las preferencias de los usuarios, que están privilegiando la demanda por casas con mayor seguridad”, afirma.

Javier Varleta, gerente área inmobiliaria de Collect GfK, apunta a la aparición de inversionistas que “están líquidos” y optan por bienes raíces por sobre la Bolsa, que en 2011 debiera rentar menos que en años anteriores.
El segmento alto

En el segmento de más altos precios (sobre 5.000 UF), los valores se dispararon. Javier Varleta, de Collect, dice que en comunas como Vitacura, Lo Barnechea, Las Condes y en Chicureo (Colina), los incrementos superan el 15%. Esto, a su juicio, se debe a una demanda explosiva. “Ha sido tanta la demanda y pocos los proyectos terminados que, en el fondo, se genera interés por productos en verde y todas las etapas han aparecido con un mayor precio”, dice.

Cristián Cominetti, gerente general de Inmobiliaria Piedra Roja, que opera en Chicureo, estima alzas de 5% y adelanta que podrían seguir subiendo, en especial en 2012, cuando se reponga la oferta, ya sin exención tributaria.

Varela, incluso, asegura que en algunos proyectos en La Dehesa los precios han subido en un 20%.

VISION DE LA INDUSTRIA

“No creo que el nuevo Plan Regulador relaje el tema de los precios. Seguirán subiendo”.
Javier Hurtado gerente de estudios de CChC.

“Las inmobiliarias perdieron en la crisis, hoy vuelven a ganar y eso afecta los precios”.

Vicente Domínguez, director ejecutivo Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios.

“Hay sensación de escasez de entrega inmediata y demanda alta sobre 3.000 UF”.
Pablo Droguett, gerente comercial Aconcagua.

“En 2012 podría verse algún impacto en precio, por el fin de la franquicia tributaria”.

Cristián Cominetti, gerente general Inmobiliaria Piedra Roja.

Una importante recuperación es la que vivirá la industria inmobiliaria este 2011, luego de ser uno los sectores más golpeados por la crisis económica mundial y, luego, por el terremoto del 27 de febrero que dejó la imagen de algunas compañías “por el suelo”.

“La economía se comporta mejor que en 2010, tiene tasas de crecimiento interesantes, lo que augura que la actividad, en general, tendrá un buen año. La construcción siempre crece más que el PIB del país”, afirmó el gerente de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción, Javier Hurtado. Si bien desde la CChC en diciembre pasado pronosticaban un crecimiento en las inversiones en construcción de 10,8% anual para 2011 respecto el ejercicio anterior, estos números podrían ser más altos. “Este ejercicio será superior al promedio de los últimos 10 años”, adelantó a ESTRATEGIA el ejecutivo. Situación que se ha notado en los stocks de viviendas. Si en Santiago son 30 mil las residencias que esperan un dueño, en medio de la crisis este indicador era casi el doble, llegando a las 55 mil. “Lo de ahora es una cifra prudente”, sostuvo Hurtado.

El gerente general de la Asociación de Desarrolladores inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, manifestó que “si bien no se puede hablar que viviremos un boom en el sector —como aconteció en 2007—éste será un año de buenos niveles de ventas tanto para residencias, oficinas e instalaciones comerciales”.

Respecto a proyecciones, Domínguez dice que el porcentaje de crecimiento dependerá del indicador que se analice para medirlo. “Si se toman las inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces, las transacciones verán un crecimiento del orden del 5% al 7%, sin embargo, si se miran las estadísticas de ventas de viviendas, allí puede haber un salto más grande, de dos dígitos, sin ninguna duda”.

Sobre los stocks, dice que existe una disminución, pero “no lo suficiente, pues en varios nichos de mercado aún son elevados”.

En todo caso, el presidente de la Asociación de Oficinas de Arquitectos (AOA), Patrick Turner, comentó que “2011 será un año muy bueno, porque hay mucho stock de proyectos aprobados que hoy se están construyendo, y que estuvieron detenidos por la crisis anterior y que hoy, probablemente, todos se encuentran en construcción”.

Incluso Turner cree que este año tendrá un crecimiento del 30% en proyectos en construcción con respecto al anterior, donde el sector de oficinas estará muy dinámico por el interés de los fondos de inversión en adquirir edificios para renta. También tendrán gran actividad el sector de equipamiento comercial y hotelería. Ambas son tendencias nuevas”.

DEFINICIONES

Otro de los temas que concentra a la industria es elegir el tipo de proyecto a realizar y en qué zona lo edificarán. Aunque estas definiciones no presentarían grandes novedades. Según Domínguez, “en el mercado residencial de Santiago son los edificios los que mandan, hay más edificación de unidades nuevas en altura que en extensión, situación similar a la de Valparaíso y Viña del Mar”.

Mirada compartida por Hurtado, quien indica que “para la venta de viviendas, Santiago representa la mitad de lo que se vende en Chile, concentrando propiedades del orden de 1.000 UF y 3.000 UF, siendo lo más vendido los departamentos” . Y la comuna de Santiago es la más activa de la Región Metropolitana, seguida por Ñuñoa, agrega.

Además de los sectores geográficos de los proyectos, las firmas del rubro toman decisiones estratégicas sobre el sector socioeconómico al que apuntan sus construcciones. De acuerdo a una fuente del rubro, “el grueso de las obras para estos años, cerca del 80%, estarían destinadas a satisfacer las necesidades habitacionales de los estratos C, C2 y C3, es decir, con valores de departamentos entres las 1.000 UF y 2.500 UF”.

Aunque no todos seguirán ese rumbo. En inmobiliaria Manquehue, ligada a la familia Rabat, apostarán por los estratos altos. Para este año su inversión alcanza a los US$320 millones, distribuida en seis proyectos, cuatro en Piedra Roja —complejo habitacional del sector de Chicureo— y dos en Colina y la VI Región.

La firma —que posee un 14% de participación en viviendas sobre 5.000 UF de la Región Metropolitana— estima que al cerrar el año sus ventas alcanzarán los US$150 millones, 50% superior al 2010, donde sus comercializaciones rozaron los US$100 millones.

Para Piedra Roja, proyecto que concentra el 40% de las ventas de Manquehue, seguirán con el desarrollo inmobiliario, invirtiendo US$17 millones, con lo que aspira la empresa al captar el 30% de participación de mercado en la venta de casas nuevas sobre 5 mil UF de la RM.

A su vez, inmobiliaria Simonetti, trabaja, durante el primer semestre, en cinco nuevos proyectos, período en que la compañía, según comentó su gerente general, Hernán Reyes, creció un 8% comparado con igual segmento del año anterior.

En cuanto a la instalación de las iniciativas, Reyes informó que “las partidas que tenemos presupuestadas son, básicamente, edificios, todos los que se ubican en la comuna de Vitacura, salvo uno que está en Nuñoa”.
Recuadro :

30 mil son las viviendas en stock, pero en medio de la crisis este indicador era casi el doble llegando a las 55 mil.

A no confundirse con este beneficio, porque es distinto al que existe para personas de bajos ingresos que no tienen capacidad para conseguir un crédito. Ahora se agregarán personas de sectores económicos “medio y emergente”, que pueden pedir financiamiento y solicitar a una ayuda económica considerable o que sirva para dar el pie.

Los montos de los subsidios oscilarán entre 100 (2,1 millones de pesos) y 500 UF (10,8 millones), dependiendo del valor del inmueble y el tipo de programa, y permitirán postular a las personas que adquieran viviendas de entre 600 y 2.000 UF.

Los incentivos para quienes adquieran viviendas nuevas en zonas de renovación urbana se mantienen, con 200 UF de aporte y subirá a 300 UF en los proyectos de rehabilitación patrimonial.

“Estamos con esto ayudando a la clase media que ha quedado siempre desprotegida. En cuanto tengamos el decreto devuelta de la Contraloría vamos a preparar el primer llamado para obtener los subsidios (detalles en nota aparte)”, dijo la ministra Matte.

El monto del beneficio es inversamente proporcional al costo de la vivienda: es decir, el subsidio máximo de 500 UF va dirigido a los que adquieran inmuebles de 600 UF y recibirán 100 UF los que aspiren a una vivienda de 2.000 UF.

En la industria inmobiliaria esperan con ansias que se materialice lo antes posible este beneficio, pues existe un stock de oferta en el segmento de entre 1.000 y 2.000 UF, contó Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios.

Donde hay escasez es en la vivienda entre las 600 y 1.000 UF, pero es una realidad que se puede revertir con estos incentivos. “Esto puede ayudar a que exista más oferta a ese segmento”, remató Domínguez.

Recuadro :

2,1 millones de subsidio puede recibir alguien que compre una casa de 2.000 UF.

En 2009, la industria inmobiliaria vendió en la Región Metropolitana 2.580 departamentos nuevos, a compradores que adquirieron dos o más unidades. En 2010, la cifra saltó un 55%, hasta 4.017 departamentos. La cantidad está contenida en un estudio de Real Data Consultores Inmobiliarios, según información del Conservador de Bienes Raíces, que contabiliza si un mismo Rol Unico Tributario (RUT), de personas naturales o de personas jurídicas, inscribe más de una propiedad. En 2008, se habían comercializado a este segmento de compradores 2.059 unidades.

El alza es atribuida por especialistas a dos razones: al fin de un beneficio tributario que el gobierno limitó el año pasado y que vencía el 31 de octubre, y a la liquidez existente en el mercado.

“La causa más importante se debió al cambio tributario”, dice Vicente Domínguez, Director Ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios. Pero agrega otra razón: “A inicios de año también todavía había resaca de la crisis, y nosotros hemos observado que, en esos tiempos, los inversionistas vuelven a las propiedades como refugio, más todavía cuando había buen stock de viviendas terminadas sin vender”, analiza el empresario.

El gobierno limitó a dos las propiedades DFL2 -que no superan los 140 metros cuadrados- que pueden beneficiarse con franquicias tributarias, como no pagar impuesto a la renta por arriendo de dichas viviendas, exención del impuesto a la herencia y rebajar un 50% las contribuciones de bienes raíces.

Variación abrupta

El cambio comenzó a operar el 1 de noviembre. Precisamente, antes del fin del cambio tributario se produjo el mayor salto: en octubre se vendieron 643 unidades, mientras en septiembre se habían comercializado sólo 335 y en agosto, 358.

La cifra más baja de ventas a inversionistas se produjo en mayo, con 199 unidades. En noviembre el monto saltó a 839 unidades, lo que podría atribuirse a compras iniciadas en octubre. “El Servicio de Impuestos Internos (SII) consideró las compras que hubiesen entrado al Conservador al 31 de octubre, aunque no estuviere completado el trámite de la inscripción. Es decir, bastaba con el comprobante del Conservador que certificara su ingreso”, explica Domínguez.

Con esta alza, el peso de los inversionistas creció. Si en unidades en 2008 representó el 8,7% de las 23.721 unidades vendidas en la Región Metropolitana, en 2010 subió al 15,9% de los 25 mil departamentos colocados. En UF, en el mismo período, subió de 7,3% a 11,2%.

Por comunas, la prioritaria para los inversionistas es Santiago, que captó el 74% de las unidades el año pasado (61% en 2009) y el 57% de los montos en UF.

El gerente comercial de Inmobiliaria Aconcagua, Pablo Droguett, explica que las campañas realizadas por las empresas dieron resultados y generaron nuevos interesados en invertir. “Llegó mucha gente que tenía recursos guardados y tomó la decisión de adelantar la compra, tomando incluso créditos hipotecarios para comprar DFL2″, dijo el ejecutivo. Los departamentos más requeridos por los inversionistas fueron los de 1 y 2 dormitorios, los que dejan una rentabilidad superior al 8%, con una inversión más baja que una propiedad más grande, dijo.

Droguett explica que el término del beneficio tributario no ha provocado un daño tan grande en este tipo de ventas. “Se prendieron las luces en el mercado sobre lo atractivo que es invertir en el sector inmobiliario, restringido a dos unidades”, afirma.

El crecimiento de las áreas urbanas es una temática relevante no sólo para el sector inmobiliario, si no que tiene efectos para el sistema productivo, el transporte y los servicios asociados a necesidades básicas como educación, salud, comercio etc.

Tal como lo sostuvo públicamente la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, al incrementarse la oferta de suelo urbano, por la sola aplicación de las reglas económicas se reduce el valor del este recurso, lo que implica, en definitiva, un directo beneficio para los consumidores presente y futuro.

También se ha señalado que la incorporación de nuevos suelos urbanos trae aparejada la definición de a quien corresponde la carga de cubrir el déficit de vialidad, áreas verdes y generación de suelo para viviendas sociales. La Asociación ha reiterado su posición en cuanto a que estima legítimo que los desarrolladores inmobiliarios se hagan cargo de las externalidades directas que provocan sus proyectos, pero que no puede recaer sobre ellos el déficit histórico existente en el país en estos rubros.

La modificación del Plan Regulador Metropolitano es la culminación de un proceso iniciado hace varios años, con la intervención de gobiernos nacionales y regionales de distinto signo político. Es valorable que las actuales autoridades hayan tenido la decisión de impulsar esta reforma técnica, a pesar de las innumerables presiones de grupos conservacionistas o ambientalistas que, junto con oponerse a todo crecimiento de la ciudad, no aportan soluciones alternativas y creativas a la evidente necesidad que tiene la RM de incrementar su disponibilidad de suelo, para satisfacer una demanda creciente.

Desde una perspectiva comunicacional, las distintas posiciones estuvieron representadas en el debate público, pudiéndose, en esta oportunidad, exponer en detalle y con buena cobertura mediática los aspectos técnicos y los beneficios asociados a esta importante iniciativa.

La reunión contó con la asistencia del Presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) Patricio Muñoz, de los Vice-presidentes, Cristián Alliende y  Cristián Hartwig, de los directores Pablo Portales y Rodrigo Gana, del Director Ejecutivo, Vicente Domínguez y  la presencia del arquitecto Mirko Salfate y la periodista Carolina Leay.
La reunión tuvo por fin poner sobre la mesa el tema de los créditos hipotecarios para los adquirentes de viviendas, que preocupa en forma principal a la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios.
Los representantes de  ADI resaltaron las características positivas que tiene el sistema en el país, pero al mismo tiempo  manifestaron su preocupación  respecto al Financiamiento del Crédito Hipotecario para viviendas entre 800 y 2000 UF, por la cantidad de inconvenientes que existen, entre los cuales, se destacaron, los costos de administración en el largo plazo, la ejecución de las hipotecas en los casos de no pago, a pesar de los apoyos y garantías del sector público a buen número de operaciones.
Frente a ello, Alejandro Alarcón, señaló algunas restricciones generales que advierte, pero en términos positivos propuso preparar, a través de un equipo de trabajo conjunto junto al Comité de Vivienda de la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras para avanzar en propuestas que puedan dar origen a posibles soluciones de los problemas que se existen.
Adicionalmente, y en relación a la legislación que se encuentra en discusión en el Parlamento respecto a los Seguros y la eventual licitación a las compañías de seguros, Alarcón anunció que éstos están muy controlados por la Superintendencia de Valores y Seguros y que el proyecto adolece de imprecisiones y tergiversaciones sobre la realidad.

Tras la aprobación de la expansión en 10.000 hectáreas del Plano Regulador Metropolitano de Santiago, cuatro de las ocho comunas ya calcularon la cantidad de habitantes que podrán recibir. Sólo en Renca, La Pintana, Quilicura y San Bernardo, en conjunto, estiman que su población podría aumentar en casi un millón en 20 años, pero se preguntan si la infraestructura soportará la llegada de nuevos vecinos.

En La Pintana calculan que podrían llegar hasta 148 mil nuevos habitantes en 10 años. “Eso implica construir un centro nuevo de salud cada tres años y adquirir dos camiones recolectores de basura extra por año y $50 millones anuales para pagar por relleno sanitario”, explica el alcalde Jaime Pavez.

En San Bernardo estiman que a 2030 habrán pasado de 300 mil a 750 mil habitantes pero, según explica la alcaldesa Nora Cuevas, el nuevo plano regulador implica un desarrollo equilibrado: “Esta expansión prevé un crecimiento paulatino y va a permitirnos presentar proyectos de mejor estándar”.

El alcalde de Quilicura, Juan Carraco, sin embargo, está en desacuerdo con la expansión en su comuna -aumentaría en 400 mil habitantes-, sobre todo en sectores inundables que ahora pasaron a ser urbanos. “No hay ninguna certeza de que estos suelos pantanosos sean tratados como se debe hacer. Esto pone en riesgo la calidad de vida de aquellas personas que ahí habiten en el futuro”.

Exigencias

El ordenamiento aprobado el miércoles exige a los nuevos proyectos inmobiliarios instalarse en un mínimo de 60 hectáreas, en las cuales debe haber 8% destinado a la construcción de viviendas sociales y 25% de áreas verdes.

Frente a estas exigencias, el presidente de la Comisión de la Cámara Chilena de la Construcción, Fernando Herrera, manifestó que “veamos qué es lo que están pidiendo, porque si nos ponemos demasiado estrictos, lo único que vamos a conseguir es que no se construya nada”.

A juicio del vocero de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez, lo más valorable es que la modificación hará bajar los precios del suelo. A modo de ejemplo, en Colina el precio del terreno aumentó entre 10% y 15% desde 2009, mientras que en Renca, el valor subió 30%. Añadió que los nuevos proyectos verán la luz en dos o tres años.

Por Vicente Domínguez (*). Habla en representación de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), organismo que es miembro de la alianza junto a Decon UC, Portalinmobiliario.com y Collect GFK.

En el último tiempo, el debate está abierto a raíz de la extensión de la ciudad fuera de los límites urbanos, la creación de las denominadas AUDP, ZDUC o PDUC y la modificación del Plan Regulador Metropolitano de Santiago. Hoy se pone en el tapete la discusión sobre cuáles son las obligaciones de los desarrolladores inmobiliarios en relación a los efectos que los proyectos que se pretenden llevar a cabo.

Como puede deducirse de lo que indiqué precedentemente, estos efectos pueden producirse al incorporarse nuevos territorios a la ciudad, en lo que genéricamente podríamos indicar como extensión de la ciudad, o al incorporar nuevos proyectos al interior ya desarrollado, cambiando su uso de suelo o aumentando las densidades existentes.

Hace ya algunos años, el Ministerio de la Vivienda y Urbanismo y algunos municipios se han introducido en las reglas que exigen que el nuevo proyecto entregue mitigaciones de los efectos que produce. Lo anterior enfocado especialmente en vialidad, aunque también han aparecido exigencias de carácter ambiental como áreas verdes y su mantenimiento y generación de suelo para vivienda social.

La lógica de estas solicitudes no admite discusión en el desarrollo urbano actual, en la medida que no intenten cubrir rezagos o déficit de la ciudad.

Sin embargo, la falta de parámetros generales objetivos y obligatorios para todos, en muchos casos hace que una parte no menor de estas exigencias aparezcan como discriminaciones subjetivas que afectan sólo a algunos.

Estas indefiniciones están frenando el desarrollo, como por ejemplo de los PDUC (Proyectoscon Desarrollo Urbano Condicionado), que no han podido ver la luz.

¿Por qué? Porque no hay autoridades que se atrevan a poner la firma en las resoluciones que exigen cierta autonomía en la decisión, y con ello un cierto grado de discrecionalidad y responsabilidad.

Asimismo, hemos sido testigos de los continuos vaivenes que se expresan en la prensa, respecto a las discusiones entre los propietarios del proyecto y ministerios como el MOP y el Minvu, sobre las mitigaciones viales que el proyecto Costanera Center debe efectuar para no aumentar el caos vial de la zona. La falta de reglas claras y la poca transparencia de esta discusión producen malestar ciudadano.

Ya existen buenas experiencias en intentos por generar un marco de acción que permita conocer anticipadamente las exigencias que se harán —las corporaciones viales y su aporte en algunas comunas o reglas muy precisas en otros municipios— lo que contribuye a definir con anticipación el valor del suelo y entrega señales correctas para el emprendimiento, produciendo de la misma manera una mejor vialidad.

Da la impresión que no se debería demorar más el proceso de normar al respecto, para que objetivamente, sin alterar artificialmente el funcionamiento del mercado, cada quien sepa con una cierta precisión y anticipación, las reglas del juego que le afectarán. El llevar adelante buenos proyectos debe considerar la generación de una mejor ciudad en su entorno.

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Cuando las ventas comenzaban a recuperarse, tras la crisis económica, el 27/F volvió a frenar a la industria. A finales de 2010 la industria registró crecimiento.
Un difícil comienzo de año se registró en 2010 en el sector inmobiliario. Mientras la industria comenzaba a recuperarse de los efectos de la crisis económica, el terremoto la golpeó nuevamente. Aunque el efecto fue puntual, retrasó el auge que comenzaba a evidenciarse.

Tras la madrugada del 27 de febrero, las ventas se restringieron durante el primer y parte del segundo trimestre. Sin embargo, la fuerza que tomó el mercado a fines del año pasado podría prolongarse durante 2011. ?“La venta se retuvo durante un tiempo y se comenzó a recuperar hacia fines de mayo”, señalaVicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), quien precisó que la gente se tomó un tiempo para tomar decisiones de largo plazo, como es la compra de viviendas.

Pese a que algunos estudios muestran una baja en las ventas de 2010, las inscripciones ante el Conservador de Bienes Raíces aumentaron. Así lo confirma un estudio de Real Data, que muestra que a noviembre de 2010 las unidades de vivienda -nueva y usada- habían aumentado un 30,4% respecto del mismo período de 2009. Con esto, se totalizaban 65.116 unidades vendidas, con 149 millones de UF.

Patricio Hempel, de Real Data, detalla que “la caída del sector obviamente se sintió en el segundo trimestre de 2010 con caídas de 13,1% en UF con respecto al primer trimestre, pero el mercado se recuperó y vamos a terminar el año 2010 con incrementos de 30% en número de unidades vendidas y en UF. Además se logró recuperar precios de propiedades en importantes mercados, tanto de vivienda nueva y usada”. ?Para 2011, la Cámara Chilena de la Construcción confirma la tendencia al alza en las ventas. Según las proyecciones, para este ejercicio se prevé un mayor dinamismo. Sólo en Santiago se espera que se comercialicen 27.600 viviendas, con un alza de 19%.
¿Daños en edificios?

De acuerdo a un informe del Colegio de Ingenieros, en Región Metropolitana, sólo 0,2% de la estructura resultó colapsada, 2% registró fallas medianas o menores de carácter estructural y 10% requería de reparaciones de elementos no estructurales. ?“El terremoto cuestionó la calidad de la construcción. El primer impacto es muy negativo porque la situación es más dramática, pero tuvimos la oportunidad de recibir a especialistas extranjeros que quedaron bastante admirados del comportamiento de la construcción en el país, por la magnitud y severidad del terremoto”, explica Domínguez.

De los edificios afectados en Santiago, hay realidades dispares. Dentro de los más dañados se encuentran Don Tristán y Don Luís de la constructora Mujica y González, y Condominio Hermanos Carrera de la constructora del mismo nombre, ubicados en Maipú. Los tres serán demolidos por la Intendencia, por un costo de $ 390 millones. ?En Ñuñoa, Emerald de Paz presenta avances. La firma explica que “el edificio debiera estar listo en el mes de septiembre para las aprobaciones municipales correspondientes. A la fecha se han concluido las etapas de estabilización y reparación de muros estructurales, con lo cual el edificio recuperó su geometría original. Además, los muros que presentaron daño estructural fueron reparados en un 100%”. ?En San Miguel, el edificio El Parque de Socovesa también presentó fallas en una de sus tres torres. Cristóbal Mira, gerente general de Socovesa Santiago, informó que se contrató a una firma canadiense para reparar los pilares dañados, terminando las obras en diciembre. Mira destacó que adquirir propiedades con empresas reconocidas es una ventaja ya que responden ante este tipo de situaciones.

Recuadro :

Propietarios que llegaron a acuerdos por daños

Tras los daños que sufrieron algunas viviendas, parte de sus propietarios optaron por recurrir a la justicia, asesorados por la Asociación de Consumidores Inmobiliarios (Acoin). Es el caso de once familias del edificio Emerald, quienes en diciembre llegaron a un acuerdo con Paz, después de haberla demandando.

Según el abogado de Acoin, Tomás Fabres, el resultado significó que “los vecinos le revendieron sus departamentos a Paz al mismo precio que los compraron y obtuvieron una indemnización que fue desde los $ 11 millones hasta los $ 30 millones. Además cobraron sus seguros del orden de 14 mil UF”. ?Otros propietarios que llegaron a un acuerdo fueron los del Edificio Plaza 2, de la constructora Paz y Bravo Izquierdo. Acoin representó a 200 personas, las que resolvieron problemas de post venta y daños estructurales por el terremoto a través de un cofinanciamiento en la reparación completa.

Nuevas normas de construcción

Hace pocos días el gobierno publicó nuevas normas sísmicas relativas a las mediciones del tipo de suelo y al armado del hormigón. Según explica el subsecretario de Vivienda, Andrés Iacobelli, se buscó acelerar la publicación de esta norma para dar una señal al mercado. Además, se sigue avanzando en siete nuevas normas ministeriales. Entre ellas referidas al diseño sísmico de elementos no estructurales, reparación patrimonial y la revisión de normas de ascensores, por ejemplo.

I

nforme del Colegio de Ingenieros señala que sólo 0,2% de la estructura resultó colapsada en Santiago.

LA ESQUINA de las avenidas Irarrázaval y Américo Vespucio, en Ñuñoa, se está convirtiendo en un codiciado punto dentro de la comuna. En 2008, el grupo Cencosud, uno de los mayores operadores del país, miró con interés un paño emplazado en la zona para levantar un centro comercial, y hoy en la misma zona, el grupo Plaza -controlado por el holding Falabella- comenzó a construir el centro comercial Mall Plaza Egaña, con US$ 175 millones de inversión. La construcción, que tardará cerca de 15 meses, ya está generando sus primeros impactos. La familia Reizin, dueña de una parte mayoritaria de los locales del Apumanque, decidió activar los estudios para levantar un proyecto habitacional en esa misma esquina (en su vereda surponiente, ver infografía), donde poseen un terreno de 11.000 m2.

“Estamos viendo la posibilidad de un joint venture con la inmobiliaria Fernández Wood u otros grupos de inversionistas, para darle un uso a ese terreno, pero no en el área comercial”, dice un miembro de la familia Reizin. Los dueños del paño están pensando en torres de departamentos como los que existen en la zona. El proyecto miraría a Américo Vespucio. Vicente Domínguez, director de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, estima que habrá una “buena demanda por departamentos, ya que la comuna es muy apetecida y el área tendrá excelentes servicios”. El principal plus del paño es que “permitiría vivienda y comercio, rentabilizando al máximo la inversión del desarrollador. El terreno está ubicado en dos ejes relevantes y, por lo tanto, es muy atractivo”, detalla Santiago Lineros, socio de la consultora Real Data, quien añade que aparentemente, es uno de los paños más grandes en condiciones de ser desarrollado (parcialmente eriazo) en la zona.

Carlos Frías, director de Obras de la Municipalidad de Ñuñoa, recuerda que en 2008 la Inmobiliaria Fernández Wood ingresó ala Municipalidad de Ñuñoa un anteproyecto para esa esquina, “de una torre habitacional y locales comerciales”, que consideraba 376 viviendas y 1.410 estacionamientos. “El desarrollo dependerá de la solución urbana que se le dé a la autopista Vespucio Oriente, que debería estar lista en los próximos meses”, afirma el director de Obras.

La transformación

Tanto el proyecto de Mall Plaza, como la nueva Línea 3 del Metro y el posible desarrollo inmobiliario anticipan un cambio importante para la zona. Se trata de un sector donde ha habido un evidente aumento de la densidad y flujo peatonal y vehicular. El interés por la esquina ha ido aumentando principalmente “por la llegada del Metro (Línea 4) y las expectativas de consolidación comercial, producto del eventual desarrollo de un proyecto relevante (mall), ejecución de la autopista Vespucio (aunque debería ser subterránea) y eventual llegada de la Línea 3 de Metro”, afirma Lineros.

Otro indicador de este mayor interés, según Domínguez, es que “el valor del metro cuadrado ha estado subiendo en forma sostenida. Este añade que la fisonomía urbana del sector ha cambiado, pero no el grupo socioeconómico que demanda el sector, con componentes C2 y C3. “El valor de las propiedades comerciales en la zona ha aumentado”, dice Lineros. Como promedio, en Ñuñoa el valor del suelo pasó de 12,7 UF/m2 en el 2000 a 16,01 UF/m2 en 2010, según el Instituto Inmobiliario de Chile.

En la industria estiman que este año el desempeño será positivo gracias al crecimiento del país.

El positivo desempeño que mostraron las ventas inmobiliarias en Santiago en el último trimestre de 2010 -subieron 3,8% frente a igual período de 2009, según la Cámara Chilena de la Construcción (CChC)- no logró revertir el negativo panorama evidenciado en la primera mitad del ejercicio. En 2010, las ventas cerraron con la mayor caída en nueve años, informó la organización gremial.

A diciembre, se colocaron 23.620 unidades entre casas y departamentos en el Gran Santiago, cifra 13% inferior a las vendidas en 2009. Este número de ejemplares comercializados es el menor desde 2001, año en que se vendieron 22.432 unidades.

En valor, sin embargo, el descenso fue menor. Según Collect GFK, en 2010 se transaron 82,3 millones de UF, sólo 5,6% más bajo que los 87,2 millones de UF de 2009.

Según el gerente de Estudios de la CChC, Javier Hurtado, estas caídas en el sector respondieron, principalmente, a la crisis financiera y al terremoto. “La crisis internacional continuó marcando al sector a principios de 2010, y cuando la industria comenzó a repuntar vino el terremoto que atrasó aún más las decisiones de compra”, detalla. “El primer trimestre fue un poco flojo y el segundo estuvo muy impactado por el terremoto, y pese a que en el tercer y cuarto período hubo un repunte, existe un arrastre que hace que el año cierre en negativo”, complementa el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez.

Dentro de este escenario, los sectores más afectados, sostiene Domínguez, fueron el C2 y C3, principalmente. Agrega que el acceso al crédito estuvo más restringido, existieron menos subsidios habitacionales y la inseguridad en el empleo continuó.

Buenas perspectivas

El cuatro trimestre fue, sin duda, el mejor período del año. Durante ese lapso las ventas totalizaron 6.998 unidades, de ellas 2.110 fueron casas y 4.888 fueron departamentos, según la CChC. Esta cifra implicó un avance de 3,8% frente a igual período de 2009.

En UF la expansión fue aún mayor, llegando al 12% de alza. De hecho, las viviendas más caras crecieron fuerte frente a las más económicas. Según la CChC, las casas entre 3.001 y 4.000 UF aumentaron 224,1% entre octubre y diciembre de 2010, frente a igual lapso de 2009.

El positivo escenario reportado en la última parte del año seguirá en 2011. En la industria aseguran que las buenas proyecciones económicas y, por consiguiente, la baja en el desempleo y mayores ingresos generará un avance importante en las ventas inmobiliarias. Domínguez sostiene que este año “las ventas deberían subir, de todas maneras, entre 5% y 10% frente al año pasado”.

En la misma línea, Hurtado puntualiza que “hemos visto caídas desde 2007 en la industria, mientras que ahora vamos a ver un repunte importante a esas bajas”. “Se vislumbra la reactivación”, enfatiza.

Dentro de ese escenario, agrega, debería acelerarse la construcción de proyectos nuevos, que aún continúan en niveles bajos.

Recuadro :

EL MERCADO

El alza de Puente Alto

En el mercado de las casas, Puente Alto registró el mayor aumento de participación en el cuarto trimestre, pasando de tener un peso cercano al5%a una incidencia del 25%.

Oferta

Entre octubrey diciembre, la oferta de viviendas aumentó 6%en unidadesy5%en UF frente a igual período de 2009, según Collect GFK.

Un importante aumento registraron los permisos de edificación en el país en diciembre pasado, lo que adelanta un mayor auge de la construcción y su ámbito inmobiliario este año.

La superficie autorizada por los municipios del país para construcciones -viviendas y otras áreas- se elevó 16,5% anual en diciembre, llegando a 1,54 millones de metros cuadrados (m2 ), el mayor volumen para ese mes desde 2007.

Según datos del Instituto Nacional de Estadísticas (INE), el incremento de ese mes estuvo alentado por los permisos para desarrollar viviendas, que en superficie crecieron 36,7% anual hasta los 885.336 m2, también la mayor cifra para diciembre desde 2007. En número de viviendas, ese volumen correspondió a 12.342 unidades, 55,2% más que en el último mes de 2009.

Las áreas autorizadas para actividades como industria, comercio y establecimientos financieros, en tanto, cayeron 2,7% en diciembre, respecto de idéntico lapso de 2009, totalizando 659.751 m2.

El gerente de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Javier Hurtado, precisó que el resultado de diciembre es algo puntual, pero real. “La estadística dice que la actividad, en cuanto a permisos, comenzó a moverse porque las empresas empezaron a tomar posiciones. Desde septiembre en adelante ha habido un aumento en el promedio de los permisos de construcción”, sostuvo el experto.

El Director Ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, comentó que el stock de permisos disponibles que las empresas del sector mantenían sin ejecutar se fueron agotando durante el año pasado, debido a la reactivación del mercado.

Domínguez indicó que existe una corriente de inversiones que promete un mayor crecimiento para este año y ello debería verse reflejado también cuando se conozca la superficie autorizada de enero de este año.

Según cifras de la Cámara Chilena de la Construcción, la inversión inmobiliaria habitacional sin subsidio llegará a unos US$ 5 mil millones durante 2011, lo que significará un crecimiento de 8% respecto de 2010.

Hurtado señaló que mientras se espera que la economía chilena crezca entre 6% y 7%, la inversión en construcción se expandiría 10,8% durante el presente ejercicio.

Recuadro :

12,5 millones
de metros cuadrados se autorizaron en todo el país en 2010, una caída de 23% respecto de 2009.

88.883
viviendas fueron aprobadas para su construcción durante 2010, un retroceso de 36,8% anual.

27.600
casas y departamentos se venderían durante 2011, 19% más que el ejercicio pasado, según la CChC.

Aunque las cifras globales dan cuenta de una contracción en las ventas totales de viviendas en 2010, en el gremio hay confianza que este será el año de la plena recuperación.

Pero a pesar de las buenas expectativas para este 2011, empresarios del sector afirman que hay incertidumbre sobre los nuevos decretos que firmó el Presidente hace unos días, los cuales cambian algunas normas de la construcción y en cuyos ejes principales aún hay desconocimiento.

Las normas visadas por el gobierno son las NCh 433, que mejorará el diseño sísmico de los edificios e incorpora una nueva categoría de suelo, y la NCh 430 orientada a proteger la estructura de hormigón armado. Con este cambio y según las estimaciones del sector se podrían producir algunas alzas asociadas a mayores costos de la edificación.

El director Ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez Vial, destacó que es curioso que la nueva normativa aún no sea conocida.

“Este rediseño se debe aplicar en función de la realidad sísmica del país y no considerando referencias internacionales porque son situaciones distintas. Una normativa como está requiere la participación de todos los actores involucrados en el mercado”.

Recalcó que realmente se sabrá con certeza el alza de costos cuando sea conocida la norma con exactitud, lo cual permitirá proyectar los cambios en las nuevas edificaciones.

Para el gerente Comercial de Socovesa, Andrés Viveros Vergara, un aumento en las exigencias técnicas de construcción se traduce en diseños de mayor costo. “Esto evidentemente afecta más a los edificios que a las casas”.

Subrayó que los cambios en la industria no serán sustanciales, porque todas las empresas ligadas al rubro tendrán que asumir las normativas, por lo tanto, el incremento de costos sería parejo para el mercado en general.

“Un alza de costo implica un alza de precios; pero también incentiva la innovación tecnológica y/o búsqueda de nuevas soluciones para controlar ese mayor costo y mantener en lo posible inalterada la accesibilidad de las personas a una nueva vivienda. Como sea, este cambio en la normativa es beneficioso para todos, ya que otorga mayores condiciones de seguridad, resguardando así la vida de las personas”.

El ejecutivo recalcó que este cambio era necesario, pues es una actualización a la norma en función de lo aprendido tras el terremoto.

Cifras sectoriales

A pesar de este contrapunto las proyecciones para este 2011 son más que positivas. Según la delegación regional de la Cámara Chilena de la Construcción, el crecimiento en el ritmo de venta podría generar la puesta en marcha de un mayor número de proyectos y la necesidad de aumentar la mano de obra.

La entidad gremial en su balance de 2010, detalló que la comercialización de casas y departamentos en el Gran Concepción durante el año pasado registró una caída de 33%, en comparación al periodo anterior. En los doce meses del año se comercializaron 3.217 unidades.

Sin embargo, el mercado de casas presentó cifras positivas ya que registró un crecimiento de 11% en las ventas anuales, lo que se tradujo en la transacción de 2.461 unidades sin subsidio DS4. Tendencia que según la entidad responde al significativo aumento en la demanda de casas sobre todo después del 27 de febrero.

El presidente del gremio constructor, Mario Seguel Santana, manifestó que el sector está confiado que el 2011 será el año de la “reconstrucción” y que las cifras negativas serán revertidas.

“No debemos olvidar que la actividad inmobiliaria se relaciona directamente con la generación de mano de obra y con el empuje de una serie de otras áreas productivas”.

EN rigor, el negocio de oficinas en el centro de Santiago nunca estuvo muerto. Pero si se observan los últimos 10 años, la oferta de edificios de alto estándar está viviendo un auge que no se había visto en una década. Según un Catastro de Mercado de Oficinas de Santiago Centro de la consultora Colliers International (ver mapa), se trata de ocho proyectos que tendrán un alto impacto en los próximos tres años. “Es la mayor cantidad de proyectos (de este tipo) en desarrollo desde 1999”, explica Rodolfo Bambach, gerente de estudios de la consultora.

Cuando estén entregados estos edificios, en 2013, el inventario habrá aumentado 48,9% sobre la oferta actual, según Colliers. En ese plazo se espera que los ocho nuevos proyectos incorporen una superficie total de 144.700 m2, agrega Jaime Araya, gerente general de Colliers.

El nuevo interés se refleja en la evolución de los permisos de edificación de la comuna. Sólo en oficinas, en 2010 se registraron 125.104 m2 aprobados, el tercer nivel más alto desde 1987 y muy cerca de lo registrado en 2004 (127.152 m2). El peak histórico en este segmento se dio en 1997, con 206.091 m2, según datos de la Dirección de Obras de la Municipalidad de Santiago.

La fotografía de diciembre de 2010 confirma la tendencia: se otorgaron 12 permisos de edificación, de los cuales la mayor parte son de oficinas, representando un 63,6% del total. Durante el año, en oficinas, el nivel más alto fue en septiembre (34.229 m2) , si bien en marzo se dejó sentir el impacto del terremoto. Al mirar la evolución general de los permisos de edificación -que considera todos los usos- en Santiago, “tenemos una curva que se inicia a fines de los 80 y que crece exponencialmente hasta fines de 2009”, cuenta Miguel Saavedra, director de Obras de la Municipalidad de Santiago. En 2010 se produjo una baja importante en los permisos debido al impacto del terremoto: una caída de 69,12% en relación a 2009.

Edificios clase A

Este boom, dice Bambach, se genera principalmente por una demanda latente insatisfecha por parte de entidades gubernamentales, financieras y de servicios, que esperan para expandirse una nueva generación de edificios que cumplan con la “flexibilidad y eficiencias que entregan este tipo de proyectos”: plantas libres, sistemas de climatización y estacionamientos.

Y aunque el centro de Santiago siempre ha tenido interés por el sub-mercado de las oficinas, tal como advierte Saavedra, esta vez la novedad está en el estándar. “Van a venir edificios de primera generación, clase A. Los hubo en los 80y los 90. Pero en una década, entre 2000 y 2010, no hubo relevantes, salvo Santiago Downtown, y ahora han vuelto”, afirma el director de Obras.

Uno de los que está impulsando proyectos es Sinergia, la desarrolladora de Nueva Las Condes, que proyecta un edificio en Amunátegui, mientras que la Inmobiliaria Raúl del Río hará lo propio en Huérfanos 1515. “Ocho edificios es mucho, si se considera que casi no hay terrenos para construir, sino que son reciclajes. Lo inmobiliario tiene muchas más limitaciones. Nuestra comuna está llena de regulaciones que en otros lados no existen”, advierte Saavedra, quien entre las razones del auge destaca la accesibilidad, “que es mucho mejor que la de ‘Sanhattan’. Le compite Nuevas Las Condes, pero por algo ellos (Sinergia) están construyendo en el centro. Está más vivo que nunca”, enfatiza Saavedra. Coincide VicenteDomínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios: “El centro continúa siendo un lugar con toda clase de servicios a corta distancia, lo que facilita mucho el trabajo para las empresas”.

Salvador Encinas, gerente comercial de Sinergia, cree que “el centro de negocios sigue siendo un mercado interesante y que hay que abastecer con m2 de calidad. Es así como la empresa decidió entrar al mercado del centro, con un producto que aportará a satisfacer la demanda interna del centro de Santiago”.

Quiénes demandan

Los precios de las oficinas son otro factor de este auge. “Son más baratos que en Providencia, Huechuraba y especialmente Las Condes, a pesar de que se puede encontrar buena calidad”, agregaDomínguez, y añade que “muchas empresas se han dado cuenta de que pueden tener grandes espacios para sus back office a precios mucho más convenientes, como por ejemplo para call center y equipos de venta”, entre otros.

Para los desarrolladores, lo ideal es asegurar desde temprano la demanda. “Existen contactos con varias empresas, institucionales e inversionistas que han manifestado mucho interés en adquirir espacios en el edificio”, indica Encinas.

En Colliers cuentan que el centro tiene vida propia. “Existe un aparato público que mantiene su posición en este sector y por razones obvias – centro cívico, político, de servicios, accesibilidad y conectividad- mantendrá su ubicación en el largo plazo”, indica Araya.

Más de 250 proyectos iniciaron su construcción a lo largo del ejercicio 2009, de acuerdo a un catastro realizado por la Unidad de Inteligencia en Proyectos y Negocios (UNIP), al cual tuvo acceso exclusivo ESTRATEGIA. Se trata de iniciativas privadas que contemplan inversiones que van desde los US$1.000 millones, como es el Parque Cousiño Macul, de Crillón Desarrollos Inmobiliarios –controlada por la familia Cousiño–, hasta US$2 millones. La inversión total incorporada en el catastro supera los U$10.000 millones.

La Región Metropolitana concentra el 68,7% de la totalidad de proyectos, seguida por la Región de Valparaíso con 10% y la Región del Biobío, que acumula el 7,6%.

Tras el Parque Cousiño Macul, el segundo proyecto en cuantía es Costanera Center de Cencosud –ligado a Horst Paulmann–, por US$600 millones y Bahía Tricao, de Inmobiliaria FFV –del grupo Fernández León–, que implica una inversión por US$550 millones para la Región de Valparaíso.

Panorama

El Director Ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, señaló que “el terremoto puso por algunos meses en compás de espera el inicio de nuevas inversiones, pero ya a mediados y fines de año el mercado, tanto residencial como de oficinas y comercial, comenzó a funcionar en términos bastante normales”.

De acuerdo al presidente de la Asociación de Oficinas de Arquitectos, Patrick Turner, “hemos visto una reactivación de proyectos inmobiliarios, pero en el segmento medio y alto, ya que aún hay stock en los medio-bajo”. Específicamente “se ve un repunte en viviendas sobre las UF4.000, en cambio en los más económicos aún no hay mucha reactivación”.

Domínguez agregó que “desde el punto de vista comercial hemos visto que los principales operadores de retail han anunciado inversiones importantes”. En el mercado de oficinas, “que es más pequeño, pero de igual modo relevante, hemos visto una producción de oferta no menor, y no sólo Costanera Center que es lo más llamativo, sino también una serie de edificios de mediana superficie, tanto en parques de oficinas en Santiago, como en regiones”, aseveró. “La venta residencial, que concentra al menos dos tercios del total ha ido de menos a más porque, entre otros factores, la gente ha vencido el temor a las alturas”, agregó.

Proyecciones

Durante 2011 debieran sumarse nuevos proyectos que han iniciado trámites municipales para la obtención de permisos de edificación, los que según la Cámara Chilena de la Construcción crecieron 5,1 % en el mes de octubre. Asimismo, el gerente de Estudios del gremio, Javier Hurtado, proyecta que en 2011 habrá un incremento de la inversión inmobiliaria, tanto en vivienda pública como privada, superior al 11% anual. La primera crecería 19,4% y la segunda 8,5%.

Para 2011 el gerente general de Empresas Armas y ex presidente del comité inmobiliario de la CChC, Cristián Armas, prevé “bastante más inversión, en especial en el trienio 2011-2014 que incorporara la nueva política pública, para alcanzar la tan ansiada meta de cero déficit. Ello, más un aumento de recursos durante el 2011, nos llevarán a romper un récord que menos de cinco países en el mundo han logrado. Para esto se necesita estabilidad económica, políticas de subsidio, presupuesto fiscal y estabilidad en las reglas del juego”.

De acuerdo al presidente de ADI, “2011 se prevé mejor a este ejercicio, porque la economía está creciendo a una tasa que no se veía antes y la desocupación está bajando, por lo tanto las personas probablemente vean un alza en sus ingresos personales lo que impulsa a que realicen inversiones a largo plazo”. A eso se suma que “las tasas de interés están a niveles históricamente bajos”. Así también mencionó que el Ministerio de Vivienda va a recobrar los impulsos que tenía en los subsidios ordinarios, a lo que se suma la reconstrucción, por lo que las inversiones van a crecer, probablemente del orden de entre 5% a 10% sobre este año”.

Turner comentó que, “como hubo dos años bastante malos, la reactivación nos está pillando con menos stock, por lo que estamos viendo aumentos de precios en algunos productos que, probablemente, se mantenga en el tiempo. Esto porque las modificaciones en las normas antisísmicas significarán aumentos en los costos, a lo que se suma el alza del IVA –se elimina el crédito para las casas de más de UF4.500 y baja gradualmente para las de hasta UF3.000– que golpeará fuerte cuando entre en vigencia”, precisó. En ese sentido indicó que ese último punto “subiría el precio de los proyectos cerca de un 13%, que sumado al primer aspecto totalizaría un incremento de 20%”.

Recuadro :

10,8% anual crecería la inversión en construcción el próximo año según la CChC

A raíz del terremoto de febrero pasado, los empresarios inmobiliarios decidieron detener el inicio de nuevos proyectos, anticipando una disminución de las ventas, pese a que antes de esa fecha habían mejorado los indicadores económicos después del impacto de la crisis financiera.

Pero en 2011 el sector espera soltar el freno y pisar el acelerador, en medio de señales económicas alentadoras.

Según cifras de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), la inversión inmobiliaria habitacional sin subsidio llegará a 110,1 millones de UF -unos US$ 5 mil millones-, durante el próximo año, lo que significará un crecimiento de 8% respecto de 2010, período en el cual este ítem retrocederá 2% en comparación con 2009.

Esa inversión, que se concentraría principalmente en productos de 2 mil a 3 mil UF, será la más alta desde 2008, cuando alcanzó los 150 millones de UF, debido a que en Chile aún no se desataban con fuerza, al menos en los primeros tres trimestres de ese año, los efectos de la crisis financiera mundial.

A la vez, el monto que se proyecta para 2011 representará el 61% de los 180 millones de UF que el gremio de la construcción estima gastará en nuevas obras de vivienda orientadas a los sectores público y privado.

El gerente de Estudios de la CChC, Javier Hurtado, sostuvo que el aumento de la inversión inmobiliaria privada sin subsidio se explica por aspectos positivos, como el mayor crecimiento económico del país, las mejores expectativas de empleo y remuneraciones, y las bajas tasas de interés, que impulsarán a los créditos hipotecarios.

Hurtado comentó que las ventas de viviendas de 2010 han sido fundamentalmente unidades en stock de obras que se iniciaron en temporadas previas. En el Gran Santiago se comercializarán este año cerca de 23.300 unidades, entre casas y departamentos, una baja de 14% respecto de 2009, cuando el sector tuvo un repunte en el último trimestre frente a los últimos tres meses de 2008.

“Habrá una alza en la inversión para proyectos en 2011, porque la de este año ha estado afectada por el terremoto”, sostuvo el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez. Agregó que los meses para agotar stock de viviendas están en niveles sanos para comenzar nuevas obras. A ello, indicó, se añade un “ambiente económico favorable”.

Según datos de la CChC, quedan 15 meses para que el inventario de departamentos de Santiago -de unas 30 mil unidades- se termine. Mientras el stock de casas en la capital, que está en su nivel más bajo de la historia, llega a unas 5 mil unidades, que se agotarían en casi 6 meses.

Mientras el gremio estima que las ventas de viviendas en 2011 llegarán a las 27.600 unidades, casi 19% más que este año, en laproyectan que el sector se expandirá entre 5 y 10%. Ese crecimiento será sustentado por colocaciones de inventarios y nuevos proyectos, afirman en la industria.

Recuadro :

CIFRA TOTAL

180 millones de UF sería el gasto público y privado en viviendas en 2011, según la CChC.

50% del número de viviendas que se venden en Chile corresponden a Santiago.

65% del valor comercializado de viviendas a nivel país se produce en la capital.

80% de la inversión en vivienda pública y privada en 2008 la explicó el sector inmobiliario sin subsidio. Cifra caerá a casi el 60% en 2010 y 2011.

Santiago sigue creciendo a pasos agigantados, y el proceso es imparable. La población requiere vivienda y el desarrollo necesita espacio. Si se le pone freno a la expansión urbana es probable que la sociedad chilena no esté dispuesta a asumir los costos asociados.
Por Vicente Domínguez (*). Habla en representación de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), organismo que es miembro de la alianza junto a Decon UC, Portalinmobiliario.com y Collect GFK.

A propósito de la modificación que se ha estado proponiendo al Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), en el sentido de extender el suelo urbano en aproximadamente 9.500 hectáreas, se han escrito muchos artículos y entregado muchas opiniones, en general con bastante ignorancia de este mercado, y con pretensiones o expectativas, algunas de ellas muy desproporcionadas.

Santiago, es un hecho irrebatible, va a crecer, querámoslo o no en los próximos años, por varias razones, entre las cuales están las siguientes:

a) Porque la población sigue creciendo y requiere por lo tanto de viviendas, edificaciones y espacios para el desempeño de sus actividades.

b) Porque el desarrollo demanda espacios. Pensemos a modo de ejemplo, solamente en el proceso de crecimiento de la población que ingresa a estudios superiores (universitarios o técnicos), hoy a la altura del 40%, en circunstancias que en los países desarrollados ello llega al 70 o más por ciento. Ello llevará a la construcción masiva de establecimientos de estudios superiores, como es lo que ha estado ocurriendo en los últimos años. Podríamos dar decenas de ejemplos similares.

c) Porque el proceso de densificación tiene limitaciones serias en la calidad de vida y en el interés de los vecinos, que pretenden que muchos barrios permanezcan como están. De hecho en todas las modificaciones que se han producido en el último tiempo en los planes reguladores comunales, el signo distintivo ha sido la disminución de las alturas y de las densidades. Actualmente la densidad en la ciudad es de 85 habitantes por hectárea, lo que es totalmente correspondiente al nivel de desarrollo que exhibe el país, si se compara con lo que ocurre en otras latitudes.

Porque si se desea poner freno al crecimiento de Santiago, ello implica costos importantes que la sociedad chilena no está dispuesta a asumir, ya que significa con bastante seguridad, exenciones tributarias en favor de la instalación de actividades económicas en regiones o subsidios excepcionales en favor de actividades o población en las regiones

Siendo así las cosas y no habiendo decisiones políticas en una dirección diferente, en atención no a la existencia de intereses privados de la industria inmobiliaria como algunos en forma frívola suelen decir, el deber de la autoridad es entregar la disponibilidad de suelo urbano suficiente para que el mercado opere sin escasez de oferta (ello afectaría los precios al alza), procurando que las agregaciones de suelos cubran las externalidades que producen.

Todo ello se está conjugando en la reforma que se ha estado discutiendo, pues todas las nuevas agregaciones vienen aparejadas de exigencias especiales, mucho mayores que las pre-existentes, respecto de áreas verdes, espacios públicos y terrenos disponibles para las viviendas sociales, dirigidas a los estratos menos favorecidos.

Sin duda es el camino correcto, por más que haya voces que la presenten prácticamente como “el Apocalipsis”, en una exageración muy propia de estos debates. No dar lugar a ella sólo seguirá empujando a los más pobres al hacinamiento o a vivir a decenas de kilómetros, con todos los costos que ello trae consigo. Además, se seguirá manteniendo la idea de extender las ciudades en forma discrecional y sin condiciones, con lo que sólo se beneficiarán los tenedores de suelo o los especuladores en terrenos, pero no la población.

La Pintana y Quilicura también registran una situación crítica en disponibilidad de terrenos, según estudio de Atisba y Asociación de Desarrolladores Imobiliarios

En unos ocho años, el Gran Santiago podría quedarse sin suelo disponible para proyectos residenciales. Pero la situación es más inquietante para algunas comunas como Maipú, Pudahuel, Quilicura y La Pintana, donde los terrenos para uso habitacional se pueden agotar entre dos y cinco años.

Esas son algunas de las conclusiones que sacó la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) tras conocer el estudio que encargó a la consultora Atisba -ligada a Iván Poduje-, que mediante fotografías aéreas digitales midió el suelo habitacional disponible en la Región Metropolitana (RM) y, a la vez, determinó el ritmo de consumo anual de los 52 municipios de la zona.

El análisis reveló que en el Gran Santiago -y sus 37 comunas- quedan 6.432 hectáreas (ha) para desarrollo de viviendas, mientras que en toda la RM la cifra sube a 23.833 hectáreas. Colina (4.438 ha), Lampa (3.691 ha) y Tiltil (2.655 ha) son las comunas que lideran en cantidad de terreno utilizable.

El director ejecutivo de la ADI, Vicente Domínguez, destacó que Ñuñoa, Conchalí, Estación Central, Independencia y Santiago ya no poseen superficie para desarrollos habitacionales a no ser que “se demuelan casas para construir edificios”.

Domínguez afirmó que el suelo del Gran Santiago se podría agotar en cerca de ocho años, pues si el país logra un crecimiento económico importante, el mercado consumiría unas 800 hectáreas anuales. Indicó que durantes los periodos de crisis se demandan cerca de 300 a 400 hectáreas al año. Según datos de la Seremi de Vivienda en la capital se consumen cerca de 700 ha al año.

La directora de Estudios de Atisba, Lucile Richard, señaló que la “situación más crítica”, debido a su estrechez de territorio habitacional y por el rápido crecimiento que han experimentado en los últimos años, se produce en cuatro comunas. Explicó que a Pudahuel le quedarían dos años para agotar sus 57 ha disponibles, mientras que el stock de terrenos en Maipú (339 ha) alcanzaría sólo para 5 años. A Quilicura (193 ha) y La Pintana (17 ha) le restarían 3 y 2 años, respectivamente.

Cambio a PRMS aseguraría crecimiento por 20 años

Para los desarrolladores inmobiliarios y Atisba, la aprobación a los cambios al Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), que añadiría cerca de 10 mil hectáreas urbanas a la región, es la gran solución al déficit de terrenos para nuevas viviendas. “Con el ingreso de ese suelo se cubriría el desarrollo de los próximos 20 años”, afirmó Vicente Domínguez.

Lucile Richard sostuvo que el visto bueno a ese plan -cuya discusión será repuesta este mes en el Consejo Regional Metropolitano- “alargará la vida útil” de Maipú, Pudahuel o La Pintana, evitando “las migraciones forzadas” a comunas más alejadas de Santiago. Recordó que el 22% del suelo disponible está en el barrio alto, “lo que supone un problema serio para las viviendas de menos de 2.500 UF”.

Domínguez agregó que “la modificación del plan regulador es la única manera de no expulsar a los pobres a Melipilla o Talagante, donde se les hace más cara la vida, están lejos de centros de trabajo y no hay suficiente infraestructura en salud”.

Este año se venderán unas 30 mil viviendas -casas y departamentos- y en 2011 la cifra crecería 7%.

El aumento del empleo y la consiguiente baja en la desocupación, que cayó a 7,6% en agosto-octubre, ha tenido otra consecuencia menos feliz para las constructoras. La recuperación y las obras de reconstrucción posterremoto han elevado la demanda por trabajadores del rubro. Y, por ende, su costo. En octubre, el empleo sectorial subió un histórico 17%, mientras la actividad creció 5,5%. En el sector coinciden en que escasea la mano de obra especializada en terminaciones, griferías y cerámicas y estiman que el alza de costos supera el 5%.

En la Cámara Chilena de la Construcción (CCHC), reconocen el fenómeno y lo explican como efecto del fuerte incremento en el empleo. Javier Hurtado, gerente de estudios de la entidad, señala que la cifra actual de desempleo del sector (11,5%) se acerca a los niveles históricamente más cercanos al pleno empleo, que va de 10,5% a 11%, dado que este rubro se caracteriza por una alta rotación. “Obviamente, esto podría estar impactando en el valor de la mano de obra, los antecedentes hacia ahí apuntan”, dijo.

Según el economista de la Universidad de Chile, Joseph Ramos, aún no se ven presiones de costos generalizadas por este concepto. No obstante, cree que el fenómeno se elevará en 2010.

“En la medida en que el mercado laboral es más tirante y nos acercamos al pleno empleo, es lógico que se dé una mayor escasez de mano de obra y empiecen a subir las remuneraciones. Los privados intentan conseguir tanto buena gente como retener a los trabajadores calificados. En 2011 eso se va a intensificar, más aún si la construcción ha sido una de las actividades más rezagadas”, afirma.

Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, coincide en que si la economía sigue creciendo, será un proceso que se agudizará, con impacto en el precio. “El efecto más esperado es un alza en los costos de construcción y, por tanto, en los precios de venta, ya que los márgenes están muy bajos”, señala.

El gerente general de la inmobiliaria Desco, Juan Pablo Monge, explica que el único camino para enfrentar esta situación es “pagar más y capacitar gente con menos experiencia”. “Efectivamente, ha subido más de 5% a causa de las nuevas ofertas de trabajo de reparaciones posterremoto”, señala. Absalón Espinoza, gerente general de la inmobiliaria del mismo nombre, reconoce que en Viña de Mar ha contratado personal de Santiago para desarrollar labores de alta calidad. Roberto Bascuñán, gerente general de RVC, explica que en la firma está potenciando proyectos con tecnología más industrializada, que pemite bajar más del 10% la cantidad de hombres-días requeridos.

Merino: era previsible

La ministra del Trabajo, Camila Merino, asegura que este escenario de mayores costos de mano de obra era previsible. Esto, pese a que la fuerza laboral ha ido creciendo a la par y por sobre otros años, mientras que la tasa de ocupación sigue baja (54% a nivel nacional, pero bajo 50% en algunas regiones y aún menos en jóvenes). Por ello, señala que las constructoras deben contratar jóvenes y capacitarlos, para lo cual manejan subsidios, en especial en las zonas afectadas por el terremoto. “Vamos a ayudar a las constructoras, pero deben hacer su aporte. Si no contratan gente local y la capacitan, van a tener un serio problema. En un país en reconstrucción se invierte más en eso. Tenemos que tener más gente preparada”, señala. Según Merino, en la VII y VIII Región hay unos 100 mil trabajadores en la construcción y el potencial es de 30 mil adicionales.

OPINIONES

“El desempleo en la construcción está muy cerca de los mínimos históricos”.
Javier Hurtado,
gerente Estudios CChC.

“Si no contratan y capacitan a gente local, van a tener un serio problema”. Camila Merino, ministra del Trabajo.

SEGURIDAD LABORAL

30 propuestas incluye el informe final de la comisión de seguridad laboral que dio a conocer ayer el gobierno.

MEDIDAS DESTACADAS

Fijar una política nacional de seguridad laboral, crear un consejo ministerial del área; reformar la Superintendencia de Seguridad Socialy mejorar el régimen de sanciones. Algunos proyectos de ley llegarán al Congreso en marzo.

La industria espera que en unidades 2010 sea similar a 2009, y en UF se supere el registro del año pasado.

Un cierre de año mejor de lo esperado experimentan las inmobiliarias. Luego de una primera parte de 2010 afectada por el terremoto, el mercado de viviendas nuevas acaba de tener su mejor mes desde el inicio de la crisis financiera de 2008.

Según cifras de Macropanel, en octubre pasado se vendieron 2.854 unidades en la Región Metropolitana. Departamentos lideran la recuperación, con el 74% de las ventas (2.126), mientras que las casas se ven más rezagadas (728).

Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), explica que la recuperación económica está empujando al sector, con lo cual el cierre de año será mejor de lo previsto.

“La percepción que tenemos es diferente a la que se había venido sosteniendo, en el sentido de que es muy probable que el año cierre con ventas similares a 2009. Hay un repunte en el tercer trimestre y las cifras de octubre así lo confirman”, indicó.

Domínguez cree que 2010 mostrará un cierre en unidades similar o levemente inferior a 2009, pero en UF superior. De hecho, en octubre las ventas sumaron US$ 314 millones, más del doble de lo que se registró en enero y febrero.

Esto, porque las ventas en los segmentos ABC1 han mantenido buen ritmo, pero se ha visto afectada la venta en segmentos medios bajos, debido a la caída en los subsidios del Estado, que redujo los aportes permanentes en favor de la reconstrucción por el terremoto de febrero. Además, en 2009 las ventas estuvieron muy influidas por las ofertas de las inmobiliarias, lo que hizo caer el promedio de precio.

Cristián Alliende, gerente general de Aconcagua, coincide en que hay un mejor escenario. “El segundo semestre se ha arreglado progresivamente, con buen nivel de ventas, no excepcional. Vamos a tener un año similar a 2009 en promesas. En nuestra empresa posiblemente estemos 15% mejor que el año pasado”, dijo.

Sergio Icaza, socio de Icafal, adelanta que gracias a este repunte están iniciando proyectos en La Florida, Puente Alto y Quilicura.

“Hemos tenido ventas mejores que las que visualizamos, indiscutiblemente, lo cual nos hace pensar en partir nuevos proyectos”, dijo.

La inmobiliaria Absalón Espinoza, en tanto, planea iniciar dos proyectos en la capital en el primer semestre de 2011, en La Dehesa y Santiago Centro. Su gerente general, Absalón Espinoza, dice que las ventas en regiones también mejoran, como, por ejemplo, en su proyecto Prados de Montemar, en la ciudad de Viña del Mar.

LAS CIFRAS

2.126 departamentos se vendieron en octubre, lo que representó el 74% del mercado.

314 millones de dólares se vendieron en el mes, 7veces más que en octubre de 2009.

La Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), nuevamente es  integrante del  Anuario Inmobiliario, una prestigiosa publicación que sirve de herramienta de información y de consulta de los distintos mercados inmobiliarios del Cono Sur. De esta manera Chile se suma a la participación de países como Argentina, Paraguay, Uruguay y este año el Estado brasileño de Santa Catarina.

La participación de la industria nacional se realizará en marzo próximo en la cuarta edición, ANUARIO INMOBILIARIO – Argentina, Chile & Uruguay- Paraguay y sur de Brasil, donde  la Asociación contará con un espacio, puesto que se darán a conocer  informes de la actividad chilena, del mercado 2010, además de  conclusiones  y  perspectivas para el próximo año.

El contenido editorial del Anuario está a cargo de prestigiosas consultoras internacionales, entre ellas, Deloitte & Co, Horwath HTL, Colliers International, HVS Argentina, BBVA España, Ernst & Young, entre otras. Además cuenta con una serie de  informes de mercado generados por periodistas especializados en Real Estate.

La distribución del Anuario Inmobiliario cuenta con una amplia base de altos directivos de medianas y grandes empresas de la región, con el fin de promocionar el Real Estate local ante un mercado de inversionistas internacionales, llegando también a escritorios de directivos de empresas desarrollistas y de fondos de inversión fuera del país. Su distribución  alcanza un total de 20 mil altos directivos, distribuidos en un 60% en todo Latinoamérica, y el restante en Europa, USA y Asia.

Gracias a esta participación, la ADI publicará en la próxima edición una nota escrita por uno de sus altos ejecutivos, además de un aviso de una página. Adicionalmente, los miembros de la Asociación tendrán un 50% de descuento sobre las tarifas de publicidad vigente.

Escapando de Europa y EEUU, varios fondos de inversión extranjeros han optado por poner sus fichas en Chile. Y ahora han aterrizado en el centro de Santiago, consiguiendo comprar oficinas para empresas prime por sobre las 50 UF ( $1 millón) el metro cuadrado, un nivel considerado histórico en el mercado, cuenta Marcos Kaplún, asesor del fondo norteamericano Rev y socio de Kayco International. Esta entidad ya ha concretado adquisiciones por US$ 5 millones en el radio de las ocho cuadras más top de Santiago Centro, para arriendo de largo plazo para bancos, multitiendas, cadenas de farmacias o empresas de consumo, con un retorno de UF más 8% anual. Precios de 50 UF, sin embargo, no son característicos de todo el mercado.

Vicente Domínguez, director de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, señala que el precio de los arriendos en Santiago Centro ha crecido entre 5% a 7% este año, pero “se mueven en el rango de las 25 UF a 40 UF por metro cuadrado”, dice.

El evento se realizó en uno de los salones de ICARE y contó con la exposición de Hernán Millas, Director General de Media Factory Chile, Mariana Caperochipe,  Gerente General Media Contacts y Rodrigo Sillano, Director de Mercado Digital y Digital Bond.

Las exposiciones de aproximadamente 20 minutos cada una, relataron una cronología del marketing digital en la actualidad. Millas introdujo, dando a conocer la importancia de las redes sociales y su relación con el mercado. La siguió Caperochipe quien destacó las conversiones como herramienta clave de medición. Finalmente fue el turno de Sillano quien se refirió al marketing digital inmobiliario propiamente tal, entregando una guía práctica para aprovechar al máximo los soportes digitales para el mercado inmobiliario.

Aconcagua, Avellaneda, Brotec-Icafal, Cimenta, Enaco, Manquehue, NUMANCIA, PY, RVC, Sinergia, Socovesa ,Viscaya-FW  y Wood fueron algunas de las inmobiliarias presentes.

hernan.millas@mediafactorychile.cl

La Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) dio a conocer hoy en las dependencias del Hotel Ritz, los resultados del Estudio de Monitoreo y Reporte de Suelos de la Región Metropolitana realizados por el arquitecto y experto en urbanismo Ivan Poduje.

El estudio, entre otros, reveló la cantidad de suelo disponible en la región, además de las comunas en que se concentra la oferta y el monto que se consume anualmente.

El análisis se llevo a cabo a partir de fotografías del Servicio Aerofotométrico de la Fuerza Aérea de Chile (SAF), donde se pudo visualizar el crecimiento del área urbanizada entre el 2008 al 2010.
El informe concluyó la disponibilidad existente de suelos con distinciones de ciertas comunas como Colina, Lampa, Til Til y Buin. Al mismo tiempo, hizo referencia al consumo, donde se denota un crecimiento de la ciudad hacia la zona Nor-poniente.

El resultado de este trabajo se transforma para los inmobiliarios y miembros de la ADI en una base informativa, objetiva y universal. En un referente común para la industria inmobiliaria ante un tema tan complejo como es el suelo en su  diversificación y expansión.

El beneficio tributario DFL-2, que amparaba de forma ilimitada la compra de viviendas con una superficie menor a los 140 metros cuadrados (m {+2} ) venció el 1 de noviembre y desde entonces quedó restringido a un máximo de dos viviendas por persona.
Con la reforma, según la consultora Tinsa, el mayor impacto debería registrarse en las comunas de Santiago, Ñuñoa y Las Condes, especialmente en el segmento de departamentos.

“Por excelencia son el producto para la inversión, por la rotación de arrendatarios que ofrecen. Es una vivienda para ciertos ciclos en la vida, al iniciar la familia y luego cuando los hijos se van. Entre otras situaciones, para solteros y estudiantes”, explica Felipe Parra, director técnico de Tinsa Consultoría.

Por el contrario, explica Parra, las casas tienen una rotación mucho más lenta para fines de inversiones y, en general, se compra para el crecimiento de la vida familiar.

“Para que los inmuebles para inversión tengan rotación, principalmente, deben estar en zonas céntricas y de densidad, donde no suelen habitar grupos familiares”, agrega.

Los inversionistas muchas veces compran varios departamentos en un mismo edificio, lo que desde el punto de vista de la administración de sus activos lo hace más atractivo, manifiesta Vicente Domínguez, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI).

Santiago al tope

Bajo este escenario, Santiago Centro es el principal foco de los inversionistas que compran este tipo de propiedades para arriendo.

Con un stock inmobiliario de 10.478 unidades al tercer trimestre de 2010 y compuesto exclusivamente por departamentos bajo los 140 m {+2} , esta comuna concentra el 37,2% del inventario de esta categoría de viviendas en la Región Metropolitana, de acuerdo con datos de la consultora. El 33,6% de las ventas de departamentos DFL-2 en la RM se produce en esta comuna.

A éste le siguen Ñuñoa y Las Condes, con 10,1% y 7,3% del inventario de la RM, respectivamente.

En el segmento de departamentos DFL-2, las tres comunas señaladas concentran el 56% de las ventas en la RM, según el informe de Tinsa.

En el segmento de casas, en tanto, el 44% del inventario se encuentra en cuatro comunas: San Bernardo, Puente Alto, Maipú y Buin, que exhiben un porcentaje similar en términos de ventas.

En la consultora también precisan que la restricción al beneficio afectaría más a las zonas centrales de las comunas de mayor concentración de departamentos de este tipo, en puntos de intersecciones viales importantes de Santiago Centro, Providencia y Las Condes. “Lo mismo en las casas, pero su peso es muy inferior en esta materia”, concluyen.

Los inversionistas

El peso que han tomado los inversionistas como compradores de viviendas se ha incrementado. SegúnVicente Domínguez, esto ocurrió durante la crisis económica, en que los inversionistas subieron su participación de 7% a 13% sobre las ventas de viviendas en términos de unidades, concentrándose las compras en el segmento bajo las UF 2.000 y en departamentos.

La explicación: los compradores que estaban líquidos aprovecharon de tomar oportunidades de precio en plena crisis, expresa el presidente de la ADI.

Sin embargo, manifiesta que en comunas estrella, como Santiago Centro, la proporción es mayor: “Fácilmente el 30% de las unidades corresponde a propietarios inversionistas”.
Recuadro :

- Rebajas
Entre los beneficios figura la rebaja transitoria de 50% en las contribuciones y la exención del impuesto a la herencia.

- Más de 2.000 viviendas quedaron al margen del beneficio y se adelantan posibles reclamos

En el rubro inmobiliario aún no se convencen de que el Servicio de Impuestos Internos (SII) haya dictaminado que la restricción al beneficio tributario rija para todas aquellas propiedades que se inscriban en el Conservador de Bienes Raíces después del 31 de octubre. Esto dejará fuera todas aquellas promesas de venta que no alcanzaron a inscribirse antes de esa fecha.

Según el gremio inmobiliario, la ley 20.455 o de Reconstrucción, publicada el 31 de julio, y que acotó el beneficio, indicaba que sólo bastaba con la firma de la promesa para todavía poder acceder a éste. Pero en septiembre, en su circular 57, el SII dictaminó algo distinto.

“Las empresas inmobiliarias, y sobre todo los clientes que compraron, están desilusionados, porque se interpretó algo distinto y muchos que firmaron promesas en base a la ley antes del 31 de octubre, no pudieron acceder al beneficio”, asegura Cristián Armas, presidente del Comité Inmobiliario de la Cámara Chilena de la Construcción.

Según Armas, sólo en Concepción, que ya estaba deprimida por el terremoto y que tenía un stock remanente importante, se perdieron 500 ventas por la disposición del SII. Si se suman otras comunas como Santiago Centro, Ñuñoa y Puerto Montt, entre otras, en el país se perdieron más de 2.000 ventas por este motivo.

Sin embargo, adelanta que muchos clientes van a exigir su derecho “porque, según ellos, están amparados por una ley que se hizo en el Congreso, y piensan que ese derecho se lo tienen que respetar”.

- Las ventas suben previo a la restricción del beneficio

En el tercer trimestre, en la RM, las ventas de departamentos y casas bajo las 2.500 UF crecieron 14,7% y 52,2%, respectivamente, en relación con los tres meses anteriores. Este tramo, donde está buena parte de las unidades que se benefician con el DFL 2, refleja más del 70% del mercado de las ventas totales de viviendas nuevas en el Gran Santiago, durante el período analizado.

Esto tiene que ver con condiciones más flexibles en la entrega de créditos, mayor dinamismo del sector por el mayor empleo y las bajas tasas de interés, entre otros. Pero según Tinsa y los inmobiliarios, también se asocia a la activación de compra en base al término el 31 de octubre de los beneficios del DFL2 para la compra de más de dos viviendas con menos de 140 m {+2} . Esta situación impactaría hacia adelante directamente el mercado de inversión inmobiliario de Santiago Centro, Ñuñoa, Providencia y Las Condes, remarcan en la consultora.

LORENZO Constans Gorri es un hombre que sabe de crisis. Sus dos años al mando de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), que terminaron hace dos meses, lo pusieron al frente de temas difíciles, en un sector que fue muy golpeado por la recesión mundial tanto en sus ventas como en su empleo. Hoy, a sus 60 años, vapor un nuevo desafío: encabezar el principal referente empresarial del país, la Confederación de la Producción y del Comercio (CPC) , en reemplazo de Rafael Guilisasti, quien dejará su cargo en unas semanas. En estos días, su nombre es el que genera el consenso en cinco de las seis ramas que conforman la entidad. Tanto es así, que el otro candidato en competencia, el timonel del comercio, Carlos Eugenio Jorquiera, ya anunció que no participará en las elecciones del próximo 7 de diciembre.

Constructor Civil, empresario de la V Región, guitarrista aficionado e hincha del Barca, Constans llegaría a la CPC con una agenda en que las reformas laborales, el tema energético y las transformaciones microeconómicas estarán en un lugar destacado. La relación con la autoridad no será, en todo caso, un tema nuevo para él, porque ya en su período en la CChC desarrolló una relación estrecha con el gobierno y en particular con la entonces ministra de Vivienda, Patricia Poblete, cartera clave para el desarrollo de la industria a la que pertenece. En eso, y en su buena disposición a lo público, sin ser mediático, su estilo es parecido al de Rafael Guilisasti, afirman quienes lo conocen.

Sus pares reconocen en Constans a un dirigente de trato fácil, pero decidido, muy exigente y “propositivo en la búsqueda de soluciones con sus contrapartes de gobierno”, explican. Lo demostró en 2008, en los meses posteriores al inicio de la caída de los mercados financieros en EEUU, cuando propuso a la administración Bachelet una serie de medidas -entre ellas las postergación de franquicias tributarias- para paliar el frenazo del sector.

Hacia sus pares, su actitud es similar. Luego del terremoto, de hecho, “fue el autor de la idea de que las constructoras debían entenderse directamente con sus compradores y fomentó la política de “vaya y hábleles a sus clientes”, revela un cercano. Constans es un personaje conciliador. “Quizás no tiene experiencia o roce político, pero sí harta capacidad para aunar posiciones”, relata un ex colaborador.

Probablemente esa característica, además de otras, llevó al Presidente Piñera a pensar en él como intendente de la V Región apenas instalada la nueva administración. Pero sus declaraciones días después del terremoto de febrero, en que evocó la Torre de Pisa al ser consultado por los daños sufridos por el proyecto Emerald en Ñuñoa, de la constructora Paz, le jugaron una mala pasada. Aunque muy pronto se disculpó, la polémica ya estaba instalada. Acto seguido, el gobierno se desistió de nombrarlo en el cargo. “Lo criticaron, pero él trabajó mucho, y silenciosamente, por los damnificados del terremoto. Desde el primer día envió grúas y máquinas retroexcavadoras para sacar los escombros de las calles de las zonas afectadas”, cuenta Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios.

Carrera por etapas

Ex alumno del liceo Miguel León Prado, en San Miguel, Constans se vinculó al mundo de la construcción poco tiempo después de egresar de la Universidad de Santiago, a mediados de los 70. A la Constructora Larraín, Prieto y Risopatrón entró a trabajar siendo muy joven. Ahí hizo carrera y con los años se transformó en socio. Hoy es accionista y gerente general de la Constructora Ecuamar, que es parte del grupo Nalac, de la que depende Larraín Prieto y Risopatrón, donde él es vicepresidente. Esta última firma ha levantado edificios emblemáticos de Santiago como las Torres de Tajamar, la Remodelación San Borja, el edificio de la CChC, Canal 13, la Teletón y el nuevo Ministerio de RREE (ex Hotel Carrera) . Como miembro de la Cámara constituyó, en el año 2001, Consalud, la isapre de los constructores.

Primero como encargado del área social durante ocho años, luego como vicepresidente y finalmente como presidente del gremio, Constans logró ampliar la base de asociados y aumentar la membresía en regiones y Santiago. Asimismo, reforzó las áreas de estudios y legal. Por eso en el mundo constructor están entusiasmados con su candidatura. “En Socovesa estaríamos muy contentos de que un representante del gremio fuera elegido como presidente de la CPC”, señala Mauricio Varela, gerente general de esa compañía. Pero para transformarse en candidato debió pasar varias etapas. La primera de ellas fue a mediados de este año cuando la Sofofa y la Sonami llegaron al convencimiento de que el nuevo timonel de la entidad debía venir de la construcción o del comercio. El primero eligió a uno de los suyos, José Antonio Guzmán, como presidente de la CPC en 1990. Pero el segundo nunca ha tenido a uno de sus filas encabezando la entidad. Aun así, a fines de agosto el agro, la construcción y la banca se inclinaron por dar una segunda chance al gremio constructor, que de ahí en adelante fue el encargado de dar con el candidato de consenso. Y ahí Constans no corrió solo. Luis Nario, gerente de Desco-Precon-Salfa, y Juan Ignacio Silva, del mismo grupo, salieron a la palestra. Al final, la balanza se inclinó por él, porque garantizaba una mejor sintonía con el gobierno y una actitud más dialogante, indican altas fuentes empresariales.

De padre catalán, Constans tiene la doble nacionalidad chilena-española. Sus amigos destacan su afición a la música. “Canta espectacular y toca guitarra con igual destreza”, relata Sergio Icaza, dueño de Icafal. Su pasado de deportista, además, ha marcado su estilo. Fue seleccionado de vóleibol de su colegio -donde coincidió con el animador de televisión Jorge Hevia- y junto a su equipo fue vicecampeón sudamericano en 1971. Sus cercanos de entonces lo han recordado por su carácter fuerte y por su capacidad de generar buenas relaciones.

En su círculo más cercano se cuentan nombres como Juan Eduardo Errázuriz, Hernán Levy (con quien estrechó lazos en la CChC) , Horacio Pavez y el propio Icaza. En lo público, “su actitud dialogante ya le ha granjeado la simpatía de algunos miembros importantes del gobierno, como la ministra de Vivienda, Magdalena Matte, y el ministro titular de la Segpres, Cristián Larroulet”, agregan conocidos.

Recuadro :

CLAVES

Como timonel de la CCHC Amplió la base de asociadosy mantuvo un fluido diálogo con el gobierno, cuestión que es valorada hoy.

Puesto en el gobierno

Se perfilaba como intendente de la V Región. Pero luego el Presidente Piñera desistió de su nombramiento.

Competencia interna

La CChC barajó otros nombres, como Luis Nario y Juan Ignacio Silva. Pero se impuso Constans.

CIFRAS

6 ramas conforman la CPC: la banca, la industria, el agro, la construcción, la minería y el comercio. Los primeros cinco coinciden en que Constans es el hombre de consenso.

Siete de diciembre. Para esa fecha está agendada la elección de presidente de la Confederación de la Producción y del Comercio, que hoy encabeza Rafael Guilisasti.

EN PRIMERA PERSONA

CRISIS EN LA VIVIENDA

“Las condiciones de los bancos se han endurecido. La evaluación de los clientes es bastante exigente“.

ESCENARIO ENERGETICO

“La actual situación energética es un freno para el crecimiento económico”.

IMPUESTOS TRAS TERREMOTO

“Un aumento del impuesto a las personas y las empresas restringiría la inversión y el consumo, lo que se vería reflejado en la recaudación tributaria de los años 2011 y siguientes”.

AUMENTO DE LA POBREZA

“Es urgente construir un gran acuerdo social, que permita implementar cambios para que todos, sin exclusiones, avancemos al desarrollo”.

SOBRE HIDROAYSEN

“Una política energética explícita debiera privilegiar el desarrollo de la hidroelectricidad en el sur del país”.

COSTANERA CENTER

“Fue el emblema de situaciones difíciles y su reactivación es señal de optimismo… Se avecinan tiempos mejores”.

Para el segmento más pobre se entregará un subsidio de 40 UF a la venta de casas usadas y el Estado aportará el 100% de lo ahorrado.

Se flexibilizará la postulación, lo que permitirá adquirir viviendas en “verde”, usadas o en construcción.

“Es necesario corregir las distorsiones que hay en los subsidios”. Con esa idea en mente, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) anunció ayer una serie de profundos cambios a la nueva política habitacional que a partir de 2011 comenzarán a regir en todo el país.

Un aspecto medular lo constituye el aumento de entre un 20% y 50% en los montos de los subsidios para acceder a la vivienda definitiva.

El subsecretario de Vivienda, Andrés Iacobelli, señala que las modificaciones se deben a que “notamos que no estábamos focalizando los recursos en la gente que más lo necesita”. Y es que en la cartera detectaron que existía un grupo (clase media emergente) que se encontraba “desatendido y abandonado”, y que en algunos casos las familias habían optado por “falsear” parte de sus datos para ingresar al sistema y así optar por beneficios que se les entregaban a sectores más vulnerables.

Agrega que otro de los problemas detectados fue que en la actualidad, “estamos pagando artificialmente más caro por los proyectos, porque hay poca competencia en el sector”.

Entre las modificaciones que se realizarán al sistema se encuentra que el monto de los subsidios subirá de acuerdo con el tramo del beneficio al cual se acceda.

Así, por ejemplo, quienes postulen al subsidio de clase media podrán obtener un beneficio que irá desde 100 hasta 300 UF, dependiendo del precio de la vivienda (a mayor valor, menor beneficio). En la actualidad, el monto llega hasta las 200 UF.

No es lo único. En aquellos sectores más vulnerables habrá un aporte estatal de 400 UF (hoy va de 330 a 370 UF) y un incentivo al ahorro que realicen las familias equivalente al 100%. “Si una familia ahorra 10 UF, el Estado le proporcionará otras 10 UF”, afirma Iacobelli.

A ello se sumará otro nuevo beneficio: quienes vendan sus viviendas sociales usadas y quieran adquirir otras, recibirán 40 UF adicionales. “Esto busca generar un esquema de movilidad social y mejoramiento del stock de viviendas”, dice la autoridad. Pero también se terminará con la “discriminación”, pues en el actual sistema, sólo pueden acceder a ellas las personas que vivan en comunas con cinco mil habitantes y que tengan un plan regulador.

Casas “en verde”

En el caso de la clase media emergente, el gobierno entregará beneficios de entre 300 a 400 UF según el precio de la vivienda, potenciará la postulación directa a través del Serviu y otorgará mayor flexibilidad, ya que incluso se podrá postular a proyectos “en verde”, casas usadas o en construcción.

Guillermo Rolando, jefe de Política Habitacional, cuenta que la idea “es tener menos exigencias técnicas para la postulación y desacoplar la oferta con la demanda y que las familias elijan. Esto generará más competencia, y el sistema financiero debiera estar incentivado”.

Asimismo, se considerará el puntaje de la Ficha de Protección Social, a la cual se incorporarán nuevas variables, premiando la antigüedad en la postulación y apoyando a los grupos familiares numerosos, discapacitados y personas de la tercera edad.

Los nuevos beneficios de los subsidios también abarcarán a los damnificados por el terremoto.

Vicente Domínguez, presidente de los Desarrolladores Inmobiliarios, valoró los cambios y espera que ahora “los bancos sean más proclives a otorgar créditos hipotecarios para sectores de ingresos bajos y medios”. Agrega que “al hacer este tránsito pausado no hay estos saltos que tiene el sistema vigente”.

Alejandro Magni, gerente de inmobiliaria El Bosque S.A., manifestó que se trata de un anuncio “positivo” y que ahora las viviendas podrán ser de “más valor y mejor calidad”.

Se espera que la medida comience a regir a partir del 2 de enero de 2011, y los primeros llamados debieran realizarse a contar de marzo.

Recuadro :

LA AUTORIDAD

“No estábamos focalizando los recursos en la gente que más lo necesitaba”.

Andrés Iacobelli Subsecretario de Vivienda.

LA CIFRA

50 metros cuadrados es el metraje de la vivienda que se quiere alcanzar. Actualmente, los hogares tienen, en promedio, 41metros cuadradosde construcción.

LOS CAMBIOS PROPUESTOS PARA LOS SUBSIDIOS ¿A QUIENES BENEFICIA?

Sectores más vulnerables Fuera del sistema : las familias no tienen la capacidad de endeudarse (sector bancario).

b Ingreso: bordean los $350 mil en promedio.

b Tipo de viviendas: tienen valores de hasta 700UF(cerca de $ 15millones).

Clase media emergente b Poco acceso : no son los más pobres , pero aún así tienen dificultades de acceso a créditos .

b Ingreso: hasta $600 mil en promedio.

b Tipo de viviendas : de 600 a1.000UF.Deben aportar como mínimo 30 UF para adquirirlas.

Clase media b Elegibles: la banca les otorga créditos y para subsidios deben tener ahorro mínimo de 50 UF.

b Ingreso: sobre $ 600mil.

b Viviendas :de entre 1.000a 2.000UF. En 2008 se creó una ayuda especial por la crisis.

¿QUE CUBRE HOY?

Monto : entre 330 y 370UF.

b Terreno: también se les entrega un subsidio de localización , que varía de acuerdo con el precio del predio escogido.

b Cobertura: sólo para ciudad es de cinco mil habitantes o más , con plan regulador.

Monto: de 280 a 330 UF.

b Terreno: se entrega subsidio de localización.

b Cobertura: sólo proyectos terminados. La postulación se hace a través de una Entidad de Gestión Inmobiliaria Social (Egis).

Monto : de 100 a 200UF según el valor.

¿CUALES SON LOS CAMBIOS?

bMonto:400UF.

b Aporte adicional (1+1):si pone el terreno o ahorra ,el Estado aporta un monto similar.

b Vivienda usada : se entregará un incentivo de 40 UF a quien es vendan su inmueble.

b Sin discriminación: abarcará la ciudad o campo.

Monto: entre 300 y 400 UF.

b Postulación : de manera independiente en el Serviu.

Habrá incentivos en puntuación.

b “En verde”:sepodrá comprar una casa usada o en construcción.

Monto: entre 300 y 400UF.

b Postulación : de manera independiente en el Serviu.

Habrá incentivos en puntuación.

b “En verde”:se podrá comprar una casa usada o en construcción.

El mercado de la segunda vivienda es el más oscilante de la industria inmobiliaria: se deprime más en épocas de crisis y se reactiva más lento, pero porcentualmente más, en caso de auge económico. Y eso es lo que está ocurriendo hoy. Los efectos de la crisis y el terremoto parecen haber quedado atrás y este sector, que tiene su ciclo de demanda más alto entre octubre y febrero, está preparándose para crecer.

“Estará bastante más sólido”, asegura Roger Debarbieri, presidente del Instituto Inmobiliario de Chile. Por lo mismo, las ventas tendrán “un magnífico comportamiento en relación con los años anteriores, donde se sintió el efecto de la crisis financiera”, agrega el ejecutivo. Similar visión tiene César Burotto, socio de Burotto Desarrollo Inmobiliario. “Las velocidades de colocación están siendo importantes e iguales o superiores al período precrisis”, dice. María Teresa Morel, socia de Lería Morel Propiedades, coincide. Hay un ambiente de mayor confianza y estabilidad económica y, a la par, las ofertas de créditos y tasas de interés siguen en rangos atractivos. La reactivación, además, ha ido de la mano de una masificación de la segunda vivienda, que ya no es exclusiva del segmento ABC1. Los desarrolladores advierten cada vez más oferta para el segmento C2.

LA OFERTA

Los mercados consolidados, entre la IV y la V Región, son los que concentran la atención, según Vicente Domínguez, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios. En esa zona, los proyectos nuevos son apenas cuatro, según los datos de Burotto y Lería Morel (ver mapa), con precios que van entre 2.000 y 2.500 UF, en el caso de playa Los Molles, y baja a 1.300 UF en el de Casona El Quisco. Pero el mayor dinamismo está en proyectos existentes que están invirtiendo en ampliaciones.

En la zona norte, Puerto Velero -de la familia Zabala- está con dos proyectos nuevos, uno de departamentos -Edificio N° 21- y otro de sitios para casas -Puerto Velero Alto-, vendidos ya en un 70% y 50%, respectivamente. “Existe liquidez en los compradores y las empresas han ido superando las expectativas de rentabilidades”, dice Patricio Flores, gerente corporativo de la firma. Eso se ha traducido en que las visitas de interesados este año casi se han duplicado en comparación con 2008 y 2009. Los sitios van entre 1,2 a 1,6 UF el metro cuadrado urbanizado.

También en el norte, La Serena Golf -donde está el grupo Penta- iniciará pronto la construcción de la tercera etapa de casas del Barrio Golf Oriente, de 140 metros cuadrados, en terrenos entre 850 y 1.100 m2, con valores desde los 5.800 UF cada una. “La inversión total de estas tres primeras etapas supera los US$ 5 millones”, cuenta Jaime Avilés, gerente zonal.

El complejo Las Tacas -ligado al dueño de Sonda, Andrés Navarro- partió hace 20 años, pero sigue construyendo: Cumbres I y II (17 departamentos), y Terrazas I y II (27 unidades). “Tenemos el 65% vendido de la etapa uno, con un claro repunte de la demanda a partir de junio”, señala Burotto.
En la V Región, San Alfonso del Mar partió con la construcción de la última etapa de 168 departamentos. “Hemos notado una fuerte reactivación”, cuenta su gerenta general, Myriam Fischmann.

Marbella -donde invierten las familias Lería, Möller y Swett- también está creciendo. Se trata de Jardines del Sol, 42 departamentos en un terreno de 26 mil metros cuadrados. “La entrega será en diciembre de 2011. Ya hay 18 inscritos”, cuenta su presidente, Jaime Lería. La inversión es de US$ 9 millones y los valores, entre 6.000 y 9.000 UF. “Estamos a full en la tercera etapa, con una inversión de US$ 15 millones”, agrega.

MÁS RENTABILIDAD

La rentabilidad general de este negocio (el retorno que se obtiene por el arriendo de un inmueble) ha tendido a recuperarse lentamente en los últimos 10 años. Según el Instituto Inmobiliario de Chile, si en 2000 llegaba a 6,5% anual, para fines de este año se proyecta en 7%. Pero antes era mejor. Este mercado fue uno de los más promisorios en la primera mitad de los 90, en que se iniciaron grandes proyectos en el norte, centro y sur del país. “El destino era el ABC1 y la rentabilidad sobrepasaba el 9%”, recuerda Debarbieri. A partir de 1997, la rentabilidad bajó, hasta 5% en 2001. Hoy está en 6,8%, debido a que ha aumentado la demanda y la oferta es más baja.

Además, se están incorporando nuevos clientes. “La clase media accede a una segunda vivienda, porque se están ofreciendo productos más acordes, que en el futuro se van a ir intensificando, o porque la disponibilidad del crédito está ayudando a desarrollar esta demanda”, explica Flores, gerente de Puerto Velero.

Coinciden desarrolladores de la V Región: “Hay una gran variedad de precios. En Viña del Mar, por 1.900 UF tienes un departamento de dos dormitorios. Muchos de los nuevos dueños arriendan sus propiedades y con eso pagan la mantención o el crédito. Es una inversión”, señala Burotto. “Hay bastante oferta para el C2 y están comprando”, acota Lería.

Recuadro :

Frente a la playa y con terminaciones de lujo

Según el Instituto Inmobiliario de Chile, la mayor concentración de proyectos de segunda vivienda está en la V Región, que inició hace más de 15 años un fuerte desarrollo. “Muchos se han realizado en varias etapas, las que se han ido agregando a la oferta en la medida de los requerimientos de la demanda”, comenta el presidente de la entidad.

Primero se consolidaron los proyectos de “primera línea” frente al mar, y hoy en la segunda y tercera línea en las zonas en que tradicionalmente veraneaban los habitantes de Santiago.

Las preferencias se centran en un alto porcentaje (74%) en las ofertas con playa, “inmediata o cercana a la ciudad cabecera zonal”, según Debarbieri, seguido de las zonas de lagos (18%), las zonas de montaña (7%) y las campestres, con un 1%. Hasta finales de la década del 70, los inmuebles de segunda vivienda se construían con materiales regionales, fuerte uso de madera y escasas terminaciones.

Hoy el panorama es distinto. Se imponen el diseño de los espacios interiores, las terminaciones de alta calidad y los equipamientos comunitarios de los edificios, incluso con monitores, guarderías y enfermerías, entre otros.

Del total de oferta de segunda vivienda, se estima que los departamentos sobrepasan el 90%, quedando un porcentaje reducido a casas y menor a sitios urbanizados. ¿La razón? “La seguridad que ofrecen los condominios por sobre las casas en las épocas de no uso”, añade. La zona geográfica, añade, siempre tiene atractivos naturales ligados al esparcimiento y últimamente el turismo aventura, “que motiva a inversionistas a considerar nuevas opciones de localizacion turística.

Se incorporan, como producto no tradicional, algunas islas que ha puesto en oferta Bienes Nacionales y que debutarán este año”,adelanta el presidente del Instituto Inmobiliario.

EN CIFRAS

6,8 por ciento es la rentabilidad actual del sector de segunda vivienda en Chile, de acuerdo a datos del Instituto Inmobiliario de Chile. Hoy, en el mercado hay menos iniciativas nuevas, pero más ampliaciones de proyectos existentes.

Directivos y ejecutivos del sector confirman que desde el mes pasado está creciendo el número de proyectos nuevos.

Tras el shock que provocó el terremoto de febrero, en especial en el mercado de departamentos, el sector inmobiliario capitalino comienza a repuntar. En septiembre, las ventas de viviendas crecieron 9,2% respecto del mismo mes de 2009, siendo el primer incremento anual desde enero, cuando subieron sólo 1,7%, según cifras entregadas ayer por la Cámara Chilena de la Construcción (CCHC).

Junto con esto, en el tercer trimestre de 2010 las ventas aumentaron 18,3% respecto del trimestre anterior, evidenciando una inflexión positiva, con especial impulso en los departamentos, que subieron 38% en ese período, y en menor medida las casas (17%).

No obstante, en su variación anual, las ventas extendieron la caída del primer semestre bajando otro 9%. En el acumulado entre enero y septiembre, las colocaciones de casas y departamentos en el Gran Santiago acumulan una baja de 18,5% anual, por el terremoto, por resabios de la crisis y la alta base de comparación de 2009.

Pese a esas cifras, el panorama está mejorando: desde septiembre las ventas repuntan y se anticipa un fuerte crecimiento en el último cuarto. La Cámara prevé que la caída de 2010 bajará a 10% al cierre del año, lo que supone un alza cercana a 15% en el último trimestre respecto de 2009.

“La mejoría en las expectativas de los consumidores, sumada a las mejores condiciones de empleo y el bajo nivel de las tasas hipotecarias hacen prever un buen cierre del año para el sector inmobiliario”, dijo Javier Hurtado, gerente de estudios de la CCHC.

El gerente comercial de inmobiliaria Aconcagua, Pablo Droguett, quien dice que en su caso las ventas han ido al alza en todo el año, confirma la tendencia positiva. “Las perspectivas económicas hoy son muy buenas, las tasas de interés siguen bajas, la gente cree que es el momento de comprar”, dice.

Con todo, el inicio de proyectos hasta septiembre no se había recuperado, sobre todo, agrega el presidente de la imobiliaria Ad Portas, Gastón Fuenzalida, por el alto stock que había a comienzos de año, algo que se ajustó fuerte en el año.

Según la Cámara, al tercer trimestre el stock de viviendas llegó a 35.375 unidades, la cifra más baja desde febrero de 2007. Con ello, la velocidad de venta -medida en los meses requeridos para vender las viviendas aún en oferta- llegó a 15,1, en general, 17,5 en departamentos y 8,2 en casas.

Por ello, Hurtado asegura que se llegó a un nivel adecuado de stock para comenzar a retomar la construcción de viviendas, algo hasta ahora rezagado.

Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, asegura que ya se está viendo este repunte. Agrega que las cifras de Collect fijan niveles normales de inicio de proyectos por trimestre entre 50 y 70 unidades (en torno a 100 en períodos de boom). “Hasta ahora estábamos bajo eso y creo que en el cuarto trimestre nos acercamos a los rangos de períodos más normales”, acota Domínguez.

Fuenzalida agrega que su compañía decidió acelerar el inicio de proyectos, cinco de los cuales serán lanzados este trimestre y una cifra similar para el primer trimestre de 2011.

LA OPINION DEL SECTOR

“Estamos en el punto de inflexión en que ya debiera aumentar el inicio de obras”.

Javier Hurtado, gerente de estudios de la CCHC.

“Los últimos meses han sido de mejora en flujo de visita a sala de venta, cierre de negocios en sala y concreción de ellos”.

Gastón Fuenzalida, presidente de inmobiliaria Ad Portas.

“Va a ser mayor el número de proyectos que se inicie en el último trimestre”.

Vicente Domínguez, director ejecutivo Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios.

LAS CIFRAS

2.338 unidades se vendieron en septiembre (+9% en 12 meses).

10% caerán las ventas en el año, según la Cámara.

En los últimos 20 años, Chile ha desarrollando los mecanismos necesarios para actualizar su infraestructura pública. Agua potable, electrificación, carreteras, hospitales, puertos, colegios, cárceles, aeropuertos, plantas de tratamientos, etc., están sin duda a la altura del país que queremos, o por lo menos avanzando a paso firme en esa dirección.

Pero hay dos aspectos fundamentales de nuestra calidad de vida que no hemos sabido generar un sistema para cubrirlos, que nos afectan día a día y que estamos próximos a entrar en una etapa muy crítica. Estos son la vialidad urbana y las áreas verdes.

La vialidad urbana sufre de un vacío administrativo que no es capaz de ordenar a los diferentes actores involucrados. Los ministerios pertinentes deben mantenerla y proyectarla, pero a la vez los desarrolladores inmobiliarios son los responsables de ejecutar todos los nuevos trazados, quienes deben coordinar uno a uno las diferentes soluciones, sin contar con planes integradores.

Esto a su vez debe ser coordinado por el gobierno local y el nacional, quienes no siempre tienen la misma visión para el desarrollo de un mismo territorio. Todo esto ha generado un gran déficit de arrastre tanto en provisión como en mantenimiento de calles, como en la calidad y envergadura de las soluciones viales, generando zonas saturadas que irán aumentando.

No todo son malas noticias; contamos con mecanismos de control de tránsito de vanguardia que disimulan el problema de fondo, las autopistas urbanas han postergado el caos vial en Santiago, Valparaíso y Concepción, y muchos municipios han hecho malabares jurídicos para enfrentar el vacío.

Si bien el ícono de este tema en Santiago es el proyecto Costanera Center, que incorporará una cantidad muy importante de viajes a una zona que ya está lista para colapsar, probablemente el problema más grave está en los cientos de proyectos habitacionales, industriales, educacionales, etc., que día a día incorporan viajes al sistema sin contar muchas veces con los mecanismos pertinentes que mitiguen su impacto vial.

Por otra parte, es sabida la necesidad que tenemos en cuanto a provisión y mantención de áreas verdes. La ciudad de Santiago tiene una cantidad de m² por habitante insuficiente; probablemente la mitad de lo que los estándares internacionales han determinado, llegando en algunos casos a comunas que no superan los 3 m² por habitante.

Además, los municipios no ven con buena cara la implementación de nuevos proyectos, pues implican gastos y no tienen claro sus mecanismos de financiamiento para la mantención.

Mediante la planificación urbana, se pretende dotar a ciudades como Santiago de más de 40.000 hectáreas de nuevos parques y plazas, 20 veces más que lo que se ha podido construir en toda su historia.

Es evidente que para salvar este problema, se necesita no sólo rayar en un plano dónde deben ir, sino desarrollar mecanismos de implementación y mantención.

Pero si el diagnóstico es tan claro y consensuado entre el sector público, privado y social, ¿por qué seguimos paralizados en estas materias? No existe una respuesta única, pero una buena explicación tiene que ver con la complejidad política de estos temas.

La fricción entre los gobiernos locales y los centrales desalienta la discusión parlamentaria de estas materias. Además, los celos de los diferentes ministerios involucrados (Obras Públicas, Vivienda y Urbanismo, Transportes, Bienes Nacionales) generan siempre una complejidad mayor que la del solo problema. Y con un fin paliativo, todo el sistema urbano se ha acostumbrado a basar su desarrollo en herramientas administrativas o normativas que carecen de la solidez necesaria.

Pero la receta para lograr sustentabilidad en estas materias, ha sido en todos los casos, un marco legal fundante, que permite su claro desarrollo y su perfeccionamiento en el tiempo. Creemos que esto es necesario también en los temas viales y de áreas verdes.

Las consecuencias del terremoto siguen presentes y más notorio es para quienes aún esperan el pago del seguro por daños en sus propiedades. Los perjuicios que el terremoto originó a viviendas particulares, empresarios e industrias, ha sido calculado en poco más de US$ 8.000 millones en costos para las  aseguradoras.

De esta cifra, según datos entregados por la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS) al 30 de septiembre, sólo se han pagado US$ 2.620 millones, tras nueve meses de ocurrido el terremoto.

Para conocer las acciones que pueden acelerar el proceso de liquidación y concluir en  un pago oportuno y adecuado por parte de las compañías de seguros, la firma de abogados Childress Duffy, especialistas en la representación de asegurados alrededor del mundo, reunirá a un connotado grupo de expertos de seguros en el seminario: “Después del Terremoto: Lo que Usted Debe Saber para Obtener un Pago de seguros pronto y adecuado”.

Michael Childress, socio de Childress Duffy, estudio que ya ha trabajado para catástrofes como el Huracán “Katrina” y el atentado a las Torres Gemelas,  asegura que excusas como liquidadores de seguros saturados de trabajo, demasiadas denuncias y pocos empleados para procesar los reclamos, son algunas de las explicaciones frecuentes de las compañías de seguros por la demora en el pago. “Cuanto menos pagan a sus clientes y cuanto más tiempo tardan en pagar, más ganan las compañías de seguros.  Esto significa que hay un incentivo muy pequeño por parte de estas empresas para pagar la cantidad total que uno deba recibir por su reclamo y en el menor tiempo posible”, señala el ejecutivo.

La Conferencia será gratuita y  se realizará el lunes 18 de octubre en Grand Hyatt Santiago,  a partir de las 9:30 hrs. Quienes estén interesados en asistir a este seminario pueden inscribirse enwww.eqchileclaims.com.

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Una baja en los costos de los seguros vinculados con sismos y posibles trabas en la revisión y aprobación de proyectos son las principales consecuencias que los gremios inmobiliario y de la construcción identificaron tras la decisión del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) de modificar dos normas que mejorarán el diseño sísmico de edificios y elevarán la cantidad de hormigón y acero en sus estructuras.

“Con estas exigencias, los seguros deberían abaratarse porque los coeficientes de seguridad de la construcción crecen y los riesgos de los eventuales problemas disminuyen, entonces si uno sigue una lógica económica natural deberían bajar de precio”, sostuvo el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez.

En la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) coincidieron con esta visión, ya que “el riesgo del bien asegurado bajaría”. En el Minvu señalaron que la Ley de Calidad de la Construcción, que surgió tras el terremoto de febrero y debe tramitarse en el Congreso, dará más certezas sobre las edificaciones y promoverá nuevas soluciones de seguros.

Pero en estos gremios también advirtieron cambios que les inquietan. El presidente de la CChC, Gastón Escala, comentó que se podrían producir problemas al momento de la implementación de las normas “y eventualmente generar retrasos en la gestión y aprobación de los proyectos de construcción”. Ello, debido a que no se ha considerado un período transitorio para la entrada en vigencia de estas medidas.

Escala, quien participó en el consejo asesor del Minvu que visó los cambios, sostuvo que para evitar esos inconvenientes “es imprescindible una rápida y eficiente difusión a nivel nacional de los cambios normativos y sus alcances, destinada a ingenieros estructurales, mecánicos de suelos, revisores estructurales, coordinadores de proyectos y autoridades”.

Otro reparo estuvo centrado en el aumento de 15% de hormigón y acero en las nuevas estructuras.Domínguez señaló que ese incremento podría estar sobreestimado y que “siempre se puede elevar la seguridad en la construcción, pero tiene costos para el comprador”. Debido al incremento de los materiales, las viviendas podrían encarecerse entre 3% y 4,5%, estimaron en el Minvu.

Los inmobiliarios creen que parte del público esperará a que comience la construcción de viviendas bajo las nuevas normas antes de decidirse.

Recuadro :

95% de las viviendas con crédito hipotecario tienen seguro de incendio y adicional de terremoto.

234.517 denuncias de siniestros por el sismo habían recibido a septiembre las compañías de seguros.

US$ 1.703 millones en indemnizaciones habían pagado las aseguradoras.

El cambio más tajante es el que limita los beneficios tributarios de dichas propiedades.

Antes cualquier vivienda construida que no superara los 140 mts² tenía una exención del 50% de pago en sus contribuciones.

Desde ahora esa franquicia tributaria tendrá como tope máximo dos propiedades.

“El DFL 2 de 1959, sobre Plan Habitacional, tuvo por objetivo, en su origen, solucionar el gran déficit habitacional que existía en el país durante la primera mitad del siglo XX, especialmente a consecuencia de un acelerado crecimiento demográfico y del escaso desarrollo de la construcción en la década de 1950. Mediante esta normativa, se quiso fortalecer la participación del sector privado en la actividad de la construcción, para así aumentar la oferta de viviendas como asimismo, incentivar la construcción de la vivienda propia, especialmente enfocada a los sectores más modestos de la población”, explicó Gastón Escala Aguirre actual presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) en un comunicado de ese mes y agregó: “Este estatuto estimuló la construcción de viviendas económicas al establecer franquicias y beneficios de carácter tributario.

Asimismo, contribuyó a fomentar la inversión en el área de la construcción, especialmente en el sector inmobiliario, favoreciendo con sus beneficios a personas que adquieren viviendas económicas para destinarlas al arriendo. De esta forma, se ha transformado en una importante herramienta para solucionar las permanentes necesidades de vivienda, ya sea propia o arrendada”.

“Cabe mencionar que quienes invierten en viviendas DFL-2 no son sólo grandes inversionistas, como se suele suponer, sino también personas de clase media que, con el beneficio del DFL 2 más la disponibilidad de crédito hipotecario, pueden comprar estos activos para obtener rentas futuras, particularmente para complementar sus jubilaciones.

Ahora bien, de limitarse los beneficioscomo plantea el proyecto-, un primer efecto negativo será que las personas van a tener menos incentivo a invertir en vivienda, producto que deberán, entre otros aspectos, tributar por los arriendos percibidos, lo que hará que destinen sus potenciales excedentes a otros tipos de inversiones financieras.

Con ello, la demanda por viviendas disminuirá, lo cual afectará la actividad de la construcción”, expuso el representante del gremio.

“Adicionalmente, un segundo efecto negativo de la limitación de los beneficios a las viviendas DFL 2 es que provocará un aumento del valor de los arriendos, en torno al 8%, lo que afectará al 16% de las familias del país que, según la encuesta CASEN de 2006, no son propietarios y deben arrendar viviendas. Cabe señalar que el promedio del canon de arriendo de este segmento a nivel nacional es de $113.000 (5,4 UF), lo que muestra que se trata, prioritariamente, de personas de clase mediabaja, que por diversas razones no tienen posibilidad de adquirir una vivienda, ni siquiera por la vía de acceder a los subsidios estatales existentes. Para estas personas, el mencionado incremento del canon de arriendo les significará del orden de un mes más de arriendo al año”, explicó el representante de la CChC.

Recuadro :

“De limitarse los beneficios como plantea el proyecto-, un primer efecto negativo será que las personas van a tener menos incentivo a invertir en vivienda” GASTÓN ESCALA AGUIRRE, ACTUAL PRESIDENTE DE LA CÁMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCIÓN (CCHC)

Dato

Caducidad del DFL Nº2.

Cambio destino.

Ampliación superior a 140 m2.

Ampliación sin permiso municipal.

Destrucción, demolición o transformaciones.

Construcción edificio no DFL Nº 2 en terreno común.

Los más recientes Sorprendidos quedaron los inmobiliarios con la circular N° 57 del Servicio de Impuestos Internos (SII). En el documento, que se dio a conocer en el mes de septiembre, el organismo dio instrucciones para limitar a sólo dos viviendas por dueño los beneficios del DFL 2 para viviendas de hasta 140 metros cuadrados. El cambio fue mandatado por la Ley 20.455, que tiene como finalidad obtener mayores recursos vía recaudación para la reconstrucción del país, lo que se concretará a partir del 1 de noviembre.

No obstante, lo que ocasionó alarma en el sector fue que en dicha circular el SII incluyó exigencias que, a juicio de las empresas del rubro, eran desconocidas hasta ese momento, específicamente que para acceder al beneficio para más de dos viviendas no sólo basta con la firma de la promesa de compra, sino que la propiedad debe haber sido adquirida e inscrita en el Conservador de Bienes Raíces.

El SII dice que su interpretación “resguarda íntegramente el espíritu de la Ley 20.455”. Según el organismo, los inversionistas que hayan firmado una promesa de compra por más de dos viviendas DFL 2 deberán cumplir sus promesasesto es, adquirir e inscribir las propiedadesen el período intermedio; es decir, desde publicada la ley (el 31 de julio de este año) hasta el 31 de octubre, para acceder a los beneficios.

“La intención fue amparar las promesas celebradas y concretadas dentro de los tres meses, no aquellas celebradas dentro de los tres meses y concretadas después”, explicó la entidad en ese minuto.

No será retroactiva

De acuerdo a la opinión de Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), respecto a las modificaciones del DFL2: “La restricción que operará a partir del 1º de Noviembre afecta sólo a inversionistas, personas naturales, de más de dos viviendas acogidas a los beneficios del DFL nº2. Esta medida no tiene efecto retroactivo, es decir, aquellos inversionistas que antes de esa fecha cuenten con más de dos viviendas, continuarán teniendo los beneficios.

Los beneficios del DFL nº2 son varios, en general de carácter tributario: En las contribuciones a los bienes raíces, en la renta derivada del arrendamiento, en el impuesto a la herencia y en el impuesto a la ley de timbres, que afecta a los créditos para construir estas viviendas como hipotecarios para comprarlas. El beneficio del DFL nº2 alcanza al 94% de las viviendas que se construyen en el país, siendo los inversionistas un porcentaje menor, de aproximadamente el 7 u 8%”.

“Se presta para abusos”

“Como comentario general, no cabe duda que esta franquicia ha significado un incentivo inmenso para el desarrollo inmobiliario de la vivienda social, basta ver las estadísticas. Ahora bien, como todas las cosas, estos incentivos se prestan para abusos como lo es en la práctica que las viviendas de lujo de 140 m2 se construyan sin restricciones de uso de materiales de alto costo, violando el principio por el cual se estableció este decreto Ley”, acla ra el arquitecto Fernando Lavanderos de la Fuente.

“Nosotros como inmobiliaria hoy en día estamos haciendo diferentes gestiones para poder captar inversionistas, y tratar de colocar la mayor cantidad de departamentos en este esquema como medida de último pa taleo para atraer inversores.

Pero eso va a regir para viviendas que puedan ser inscritas en el Con servador de Bienes Raí ces hasta el 31 de octubre, por lo cual tenemos proyectos que van a seguir quedando afuera”, explica José Antonio Santolaya, de la constructora Santolaya.

“Las viviendas de lujo de 140 m2, se construyen sin restricciones de uso de materiales de alto costo” FERNANDO LAVANDEROS DE LA FUENTE, ARQUITECTO

Aceleradamente, las inmobiliarias están cerrando las últimas ventas de viviendas a inversionistas para que éstos accedan a los beneficios tributarios del decreto DFL2, los que se limitarán a un máximo de dos propiedades a partir del 31 de octubre.

El 22 de septiembre, una circular del Servicio de Impuestos Internos (SII) estableció que serán beneficiados los inversionistas que firmaron una promesa de compra y que hayan adquirido e inscrito las propiedades en el Conservador de Bienes Raíces (CBR) como máximo hasta el 31 de octubre. De lo contrario, pierden las franquicias, que básicamente permiten no pagar impuesto a la renta por arriendo de dichas viviendas, la exención del impuesto a la herencia y rebajar un 50% las contribuciones.

Ante esto, las inmobiliarias -que creían que sólo era necesario tener una promesa en escritura pública o protocolizada y que estuvieran los permisos de edificación- han acelerado los trámites de escritura con sus clientes (y con los bancos, en los casos en que los clientes tengan créditos hipotecarios), como reconoceVicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios.

Esta semana, la Cámara Chilena de la Construcción presentó sus dudas ante el Ministerio de Hacienda, por lo que se espera una respuesta del SII para hoy o mañana.

El gerente comercial de Inmobiliaria Aconcagua, Pablo Droguett, explica que han reducido a pocos días o incluso una sola jornada los procesos de escrituración y que están concentrando las ventas a inversionistas en departamentos con entrega inmediata.

Sergio Silva, director ejecutivo de Stitchkin, criticó la medida y advirtió que el SII está cambiando las reglas del juego. Para los clientes, el ejecutivo dice que las promesas que no alcancen a acogerse a los beneficios del DFL2 podrán desistirse, aunque sólo quienes compren más de dos viviendas.

LA CIFRA

2.580 viviendas fueron compradas por inversionistas en 2009. Según Droguett, en los últimos días las visitas a salas de venta subieron 50%.

Pese a que las ventas de viviendas han recuperado dinamismo, la Región Metropolitana sigue siendo el motor de la industria inmobiliaria en el país. Casi siete de cada diez viviendas vendidas en los últimos doce meses se ubican en la capital, según cifras de ventas en UF de Real Data, que abarcan las escrituraciones de propiedades nuevas y usadas en comunas de todas las regiones.

Así, la capital representa el 68% de las ventas totales, con más de 156 millones de UF de un total de más de UF 231 millones comercializadas en el lapso. Mientras que la segunda región con mayores ventas es Valparaíso, con el 8,3% de participación, seguida del Gran Concepción, con el 4,4% del total.

Si se analiza el resultado en cantidad de viviendas vendidas, el 59% de éstas se comercializaron en la Región Metropolitana y el resto en otras ciudades.

Financiamiento

Si bien el mercado de regiones sigue a la saga del capitalino, también se ha sumado a las recuperaciones que muestra Santiago, pues al compararse las unidades vendidas durante el primer semestre, las ventas en provincia crecieron 33,8% versus igual lapso de 2009.

El repunte, en todo caso, no alcanza los niveles precrisis, ya que comparando las ventas de los primeros seis meses de 2010 con igual período de 2008, el segmento cae 12,1% y baja 8% sobre 2007.

Además del factor de base de comparación mencionado, la explicación de estas caídas, versus años precrisis, es que la venta de regiones se concentra en viviendas de precios en torno a las UF 1.000. Este último segmento es susceptible a los cambios en los mecanismos de financiamiento y variación de los subsidios, explica Patricio Hempel, socio de Real Data.

Se suman los efectos de la crisis internacional y el terremoto, más la situación en regiones como la de Los Lagos, que fue afectada por la crisis salmonera. “Que no lleguen a las cifras de 2008 no es sorpresa, puesto que la recuperación del sector inmobiliario aún está en marcha y aún existen mercados afectados, como los segmentos medios”, explica Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios.

Durante el segundo semestre, las menores tasas hipotecarias -según el Banco Central, en agosto promediaron 4,06%- podrían impulsar las ventas en regiones. También influiría la menor cantidad de permisos de construcción otorgados en Santiago. Esto incentivaría la inversión en regiones, siempre que no se restrinjan las autorizaciones.

Recuadro :

VENTAS

En el primer semestre se vendieron 56.745 viviendas nuevas y usadas en todo el país, sumando 116 millones de UF . Éste es el mejor primer semestre de los últimos cuatro años.
Rancagua, Coquimbo e Iquique entre los mayores crecimientos

Las comunas con mayores crecimientos de ventas comparativas son Rancagua y Machalí, que subieron en 49% en unidades totales comercializadas durante los últimos doce meses. Les siguieron Coquimbo y La Serena, con 31,5%, Iquique con 29,8%, Temuco-Padre Las Casas con 27,9%, y la Región de Valparaíso con 25,5%.

Una de las características del mercado de regiones es que si bien en los últimos años la oferta se ha volcado a los departamentos nuevos, las casas siguen predominando. “En 2007, los departamentos nuevos en regiones representaban el 25% del mercado de regiones y las casas nuevas el 75%. En el primer semestre de 2010, estas cifras correspondían en un 36% a departamentos nuevos y 64% a casas nuevas”, detalla Hempel. En la capital la relación es inversa, pues el mercado de departamentos predomina con una cuota de 65% en el primer semestre.

Otra particularidad de este segmento es que si bien, en el promedio, las propiedades en provincia son más económicas que en la capital, la mediana de precios -el valor de la vivienda más comprada – supera en algunas ampliamente a la capital. Esto no significa que las viviendas sean más caras en regiones que en Santiago, sino que su vivienda más representativa tiene mayor valor. Por ejemplo, la mediana de precios de las casas usadas en Calama alcanzó las UF 1.772 en el segundo trimestre, mientras que en la Región Metropolitana llegó a UF 1.334 y en Vallenar a UF 837.

La circular N° 57 recientemente emitida por el Servicio de Impuestos Internos (SII), que especifica la restricción de los beneficios del DFL 2 a partir del 31 de octubre, sería ilegal, en opinión del centro de estudios Libertad y Desarrollo (LyD).

El documento, publicado el miércoles pasado, establece que para acceder a los beneficios tributarios para más de dos viviendas de hasta de 140 m2 construidos, no basta con la firma de la promesa de compraventa del inmueble, tal como lo han señalado las inmobiliarias. Así, la circular establece que la propiedad debe estar inscrita en el Conservador de Bienes Raíces antes del 1 de noviembre.

Según Rodrigo Delaveau, director del programa legislativo y judicial de Libertad y Desarrollo, la circular del SII es ilegal en el entendido de que incorpora exigencias que exceden los alcances y el espíritu de la Ley 20.455 que vino a restringir los citados beneficios y que fue publicada en julio.

“La circular no respeta el texto expreso de la ley. Pone más requisitos para gozar de los beneficios y eso nunca lo puede hacer una norma inferior a la ley, como lo es un decreto o una circular del SII”, dice Delaveau.

El artículo quinto transitorio de la normativa señala: “Las disposiciones de la presente ley tampoco se aplicarán a las adquisiciones de las mismas viviendas que se efectúen en virtud de un contrato de arrendamiento con opción de compra celebrado con anterioridad a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley”.

La visión del SII es opuesta: “La circular 57 ha sido emitida conforme y resguardando íntegramente el espíritu de la ley”. Para el organismo, la intención siempre fue amparar las promesas celebradas y concretadas entre agosto y octubre.

Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), afirma que la circular afecta principalmente a los inversionistas y a aquellas personas que pretendían adquirir propiedades utilizando este beneficio, más que a las propias inmobiliarias.

“Cuando salió la circular, que hace exigible que la transferencia de viviendas esté inscrita en el Conservador de Bienes Raíces con anterioridad a la fecha en vigencia, nos cambió las reglas del juego que conocíamos”, agrega.

En tanto, la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) dice que “es evidente” que lo interpretado por el SII no se ajusta a lo dispuesto en la ley.

Pasos a seguir

Rodrigo Delaveau dijo que ahora las inmobiliarias o sus clientes deberán pedir la reconsideración de la circular al SII. De hecho, Domínguez adelanta que el lunes harán dicha gestión, junto con la CChC.

Si esto no da resultado, serían los tribunales civiles los encargados de resolver los casos particulares derivados de esta divergencia de interpretación, concluye Delaveau.

Por años se han sentido postergados. Porque tienen trabajo y eso les impide optar a los beneficios sociales de los grupos vulnerables. Pero también porque sus remuneraciones no son lo suficientemente altas para optar a créditos bancarios. Es la clase media trabajadora, un grupo que ha sido olvidado de las políticas habitacionales, pero que a partir del 2 enero de 2011 será protagonista.

El Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) refocalizará el denominado Fondo Solidario II, un instrumento que está destinado a beneficiar a familias que adquieran casas de hasta 1.000 UF y que pertenecen precisamente a la clase media trabajadora. Según las estadísticas del Minvu, entre 2006 y 2009, más de US$ 3 mil millones (el 50% del presupuesto) estuvo destinado a beneficiar sólo a familias vulnerables, quienes pudieron acceder, casi en forma gratuita, a casas de hasta 550 UF. Ello generó que familias cuyos ingresos llegan a $ 600 mil no pudieran postular, o bien, debieran falsear sus datos para ingresar al sistema.

El subsecretario de Vivienda, Andrés Iacobelli, explica el problema: “Nos encontramos con una política que si bien era generosa, desgraciadamente tuvo postulaciones semificticias; las familias se dividieron artificialmente para grandes subsidios y, al poco tiempo, aparecieron las casas arrendadas (…) El diagnóstico es de preocupación y no podemos seguir con una política de este tipo”. Es por ello que ahora se pretende cambiar parte del sistema y nivelar la entrega de subsidios: “Queremos recuperar como política central de gobierno a este grupo intermedio que quedó fuera. Vamos a duplicar el gasto en vivienda en el período del Presidente (…). Habrá sólo un gran sistema de subsidio”.

Impulso inmobiliario

Ese énfasis se hará en beneficios para la clase media. Y ello también traería beneficios al sector inmobiliario. Vicente Domínguez, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, destaca como positivo que se potencie el sistema, pues “cuando se producen viviendas para ese sector socieconómico (el medio) hay una gran demanda. Eso se vio con el programa extraordinario por la crisis, donde se construyeron 38 mil viviendas en el país, las que fueron copadas por la demanda. Entonces, hay una demanda insatisfecha”. Ese nicho podría aumentar la construcción sobre todo en regiones y en comunas como Maipú, San Bernardo, en Santiago.

Una de las primeras modificaciones será el cambio de nombre del instrumento, que se dejará de llamar Fondo Solidario II. Además, el sistema de postulación será “más flexible”, permitiendo a las familias postular a través de una Entidad de Gestión Inmobiliaria (Egis), o bien recurrir directamente a las oficinas del Serviu.

Pero además se pretende financiar hasta el 40% de la vivienda. Guillermo Rolando, jefe de la división de Política Habitacional del Minvu, cuenta que el monto del subsidio será distinto dependiendo del precio de la vivienda, “mientras más vulnerable sea, se recibe un poco más de apoyo”. Y agrega que una de las prioridades será mantener el subsidio a la demanda, pues “nos interesa que sean las familias las que salgan a buscar las opciones en el mercado”.

Tipos de subsidios

1.- Fondo Solidario I.

Orientado al sector vulnerable de la población, permite obtener viviendas nueva o usada de hasta 550 UF, sin crédito complementario.

2.- Fondo Solidario II.

Entrega subsidios para construir o comprar una vivienda, con crédito complementario opcional. Permite adquirir casas de entre 700 a 1.000 UF. Ahora, se podrá postular a través de una Egis o en las oficinas de Serviu.

3.- Decreto Supremo 40.

Este beneficio permite que, a través de un ahorro para la vivienda y un crédito, se puedan adquirir casas que van entre 1.000 UF y 2.000 UF.

LA CIFRA

632 MIL FAMILIAS forman parte del déficit habitacional, cerca de 200 mil por el terremoto. Para este año se entregarán 95 mil subsidios de vivienda.

LA AUTORIDAD

“Queremos recuperar como política central de gobierno este grupo intermedio que quedó fuera”

Andrés Iacobelli, subsecretario de Vivienda.

Sorprendidos quedaron los inmobiliarios con la circular N° 57 del Servicio de Impuestos Internos (SII). En el documento, que data del miércoles pasado, el organismo dio instrucciones para limitar a sólo dos viviendas por dueño los beneficios del DFL 2 para viviendas de hasta 140 metros cuadrados. El cambio fue mandatado por la Ley 20.455, que tiene como finalidad obtener mayores recursos vía recaudación para la reconstrucción del país, lo que se concretará a partir del 1 de noviembre.

Sin embargo, los inmobiliarios encendieron la alarma, porque en su circular el SII incluyó exigencias que, a juicio de las empresas, eran desconocidas hasta ahora. La circular explicita que para acceder al beneficio para más de dos viviendas no sólo basta con la firma de la promesa de compra, sino que la propiedad debe haber sido adquirida e inscrita en el Conservador de Bienes Raíces.

Pero el SII dice que su interpretación “resguarda íntegramente el espíritu de la Ley 20.455″. Según el organismo, los inversionistas que hayan firmado una promesa de compra por más de dos viviendas DFL 2 deberán cumplir sus promesas -esto es, adquirir e inscribir las propiedades- en el período intermedio; es decir, desde publicada la ley (el 31 de julio de este año) hasta el 31 de octubre, para acceder a los beneficios. “La intención fue amparar las promesas celebradas y concretadas dentro de los tres meses, no aquellas celebradas dentro de los tres meses y concretadas después”, explicó la entidad.

Esta visión -agrega- se sustenta en la “historia fidedigna del establecimiento de la ley”. En el organismo añaden que nunca fue el espíritu del Ejecutivo ni de los legisladores proteger promesas celebradas en tiempo intermedio para “congelar” un beneficio hacia el futuro.

Empresas

Pero las empresas habían entendido algo distinto. De hecho, en las últimas semanas realizaron agresivas campañas para llamar a los inversionistas a aprovechar los “últimos días” del beneficio sin límites. Esto, en el entendido de que hasta el 31 de octubre se podría acceder al DFL 2 para más de dos propiedades, cumpliendo con la condición de haber firmado una promesa (en escritura pública o con un instrumento privado protocolarizado) y que, al momento de subscribirla, la obra contará con el permiso de construcción, dijo la Cámara Chilena de la Construcción.

Así, el gremio manifestó que no comparte la interpretación del SII y que presentará una reconsideración de esta circular (ante el SII) con el objetivo de rectificar dicho criterio. De hecho, argumentó: “La Ley 20.455 no exige que los contratos de compraventa definitivos que se celebren en virtud de las promesas estén cumplidos y las viviendas transferidas (inscritas) al 31 de octubre de 2010″. Coincidió laAsociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI). “No es la visión que nos habían entregado los análisis jurídicos que se hicieron de la reforma”, planteó Vicente Domínguez, director ejecutivo.

Las empresas ven otros problemas. Según RVC Corp, la instrucción perjudica a los compradores que no han podido formalizar sus adquisiciones por estar sus proyectos en construcción y no contar con la recepción de obra, la que usualmente es exigida para hacer la inscripción. “Se está incentivando a especuladores que pudieron comprar y concretar la compra inmediatamente después (de la ley) con el stock , pero no a aquel que eligió su departamento con calma hace un año (en verde)”, dice Roberto Bascuñán, gerente general. Según Claudia Zapata, gerenta de marketing de Paz Corp S.A., la instrucción acorta el tiempo de venta, y por ello la meta de la firma ahora es “focalizarnos a escriturar con toda prontitud las reservas (para inversionistas) que tenemos”.

Recuadro :

- STOCK

La restricción se produce justo cuando el stock inmobiliario se ha mantenido alto.De hecho, el plazo para agotarlo supera los 20 meses.

- CAMPAÑA

En las últimas semanas, las inmobiliarias realizaron una agresiva campaña para incentivar ventas para inversionistas, pensando que el beneficio corría sólo con la promesa de compra.

La cuenta regresiva ya comenzó. A partir del primer día de noviembre cada persona natural que adquiera una tercera propiedad sujeta al DFL2 (bajo UF2.500), deberá pagar impuestos a la renta. Esto, de acuerdo al mundo privado, hace menos rentable la inversión, por lo que a mediano plazo subiría el precio de los arriendos por haber menor oferta.

De acuerdo al gerente de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Javier Hurtado, “lo que va a pasar después de que las limitaciones el DFL2 entren en vigencia es que los inversionistas van a evaluar sus adquisiciones. Esto porque como negocio va a ser menos rentable que antes, ya que va a haber que pagar impuestos”.

Como consecuencia de lo anterior, y tomando en cuenta que el 94% del mercado se enmarca en el DFL2, tendencia que debiera continuar, “las estimaciones de la Cámara son que en unos cinco años los arriendos podrían subir entre 2% a 4%, ya que a futuro va a haber cada vez menos oferta”.

Según el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, “hay inversionistas que están aprovechando estos últimos días de vigencia de la legislación que no tenía límites respecto al número de viviendas que ellos adquirieran”. Por ende, “va a haber un descenso una vez que empiece a regir la limitación”.

Asimismo, “tomará fuerza la idea de poner el dinero en otra área, instrumentos que sean más atractivos que ése”, comentó Hurtado.

En todo caso, por concepto de recaudación, la restricción del beneficio tendrá un limitado efecto. La CChC estima que el primer año sólo sumará US$2 millones. “Calculamos que se debería ir duplicando de US$2 millones a US$4 millones y US$6 millones”, indicó su gerente de Estudios.

Pocos meses quedan para ver interesantes ofertas en edificios nuevos o en casas, los que se conocieron como “ofertones” o “ventas nocturnas” que contó con una importante cantidad de chilenos viendo la opción de adquirir la casa propia. No obstante, el aumento en la demanda y de los precios provocará que no existan nuevas liquidaciones.

Por lo anterior, diversos actores del sector coinciden que el momento para comprar una vivienda nueva es en lo que resta del año, porque a contar del 2011 los precios subirán y las empresas no tendrán márgenes para realizar nuevamente las ofertas.

Cristian Armas, presidente del comité inmobiliario de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), señaló que “las promociones pueden continuar, pero es muy difícil que se mantengan los mismos precios, debido a que la demanda está creciendo y las empresas irán recuperando sus márgenes”.

Asimismo, el ejecutivo sostuvo que “la tendencia es con los precios de las viviendas al alza al igual que los materiales de la construcción, por ello es mejor comprar ahora que después”.

En este sentido, el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez, agregó que “es un excelente momento y una oportunidad bastante única para comprar viviendas ahora. Creo que estamos con un buen stock, con precios razonables y condiciones de financiamiento bastante buena y eso en el mediano y largo plazo puede que no vaya a ocurrir”.

Domínguez indicó que el próximo año existirán “normas más estrictas para el otorgamiento de préstamo por parte de la banca que hará más costoso el crédito. Hoy estamos en una oportunidad, ya que con el aumento de demanda debido al crecimiento de la actividad económica, las ofertas disminuirán, siendo muy posible que terminen a fin de año”.

Al ser consultado el ejecutivo por las buenas perspectivas que entregó el Banco Central (BC) del crecimiento de Chile para 2011 -que estaría entre un 5,5% y 6,5%- indicó que “será muy positivo para el sector inmobiliario. Las viviendas de 3.000 UF hacia arriba ($64 millones) ya se estabilizó, pero de 2.500 UF ($53 millones) hacia abajo sigue con dificultades, pero esperamos que se regularice a fines de año”.

Por su parte, Cristian Valenzuela, director de estudios inmobiliarios de Collect, afirmó que es complejo que se repitan campañas de ventas masivas, porque las firmas están apretadas, no tienen márgenes para seguir bajando”.

Con todo comentó que “las ventas para este segundo semestre, debiera ser un buen indicador, pese al terremoto, pero dando señales que podremos estar cerrando un buen año y que el 2011 se debieran tener cifras positivas”

Tasas al alza

Una de las interrogantes es qué sucederá con los créditos hipotecarios, en el sentido si evidenciarán un alza, pero según los expertos no existe una claridad en este aspecto. Armas considera que Chile tiene una de las tasas más bajas del mundo, debido a que en el caso de Brasil es de un 17% y en Argentina de un 18%. “En el país tenemos un promedio de un 3,8-3,9% y con la normalización por parte del Banco Central, no debiera superar el 4,5%”.

Para Valenzuela las tasas “tenderán a subir en el mediano plazo, eso es una realidad, porque el veranito de San Juan que tuvimos con tasa hipotecarias bajas, deberían entrar a acabarse. Hace 10 años las tasas estaban a un 6-7% y nos acostumbramos a tener tasas bajas y hoy llegan a un 3%”.

En el mercado de casas nuevas, el escenario cambia. Son comunas perimetrales las que lideran las ventas.

Diametralmente distintos son los mercados de casas nuevas y usadas en la capital. En estas últimas, el sector oriente toma particular relevancia. Según un informe de Real Data basado en antecedentes del Conservador de Bienes Raíces (CBR), en el primer semestre de 2010, el 50% de las ventas en UF de casas usadas se distribuyó en cinco de las 32 comunas que componen este mercado.

Se trata de Las Condes, Lo Barnechea, Vitacura, La Reina y Maipú (del sector poniente), ubicada en el quinto lugar.

Entre abril y junio de 2010 se vendieron 4.034 unidades de este tipo, por un total de US$ 393 millones. De esta cifra, Las Condes captó poco más de US$ 70 millones.

La venta de casas usadas -que supera a las casas nuevas en UF y unidades- muestra su mayor diferencia con la distribución de las ventas de casas nuevas, donde comunas como Vitacura, Providencia, Ñuñoa, en el oriente, y San Miguel y Recoleta, en el poniente, no tuvieron ventas de viviendas nuevas. “Esto es algo de normal ocurrencia en las grandes ciudades, donde las casas deben construirse en las afueras, ya que sólo ahí existen terrenos disponibles para ello; además, los precios de terrenos son más bajos, permitiendo el desarrollo de casas”, dice Paulo Bezanilla, gerente general de Besalco.

Las cifras lo confirman. Cinco comunas perimetra-les -Puente Alto, Maipú, San Bernardo y Colina- venden casi el 50% de las casas nuevas en UF. Al sumar Renca, tienen casi el 70% en unidades.

Según el gerente general de Socovesa, Mauricio Varela, en el caso de Colina, Chicureo se ha levantado como alternativa al sector oriente. “Chicureo se está llevando la demanda de casas para el segmento C1, por la simple razón de que en Vitacura, Las Condes, Lo Barnechea y La Reina les queda nada o muy poco suelo para construir casas nuevas”, señala, añadiendo que en el segmento C2 y C3 destaca Lampa.

Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, advierte que en los próximos años otras comunas irán sumándose a las marginadas del mercado de casas nuevas. “Es esperable que con los años las comunas que hoy están junto a las señaladas, empezarán a edificar más departamentos y no casas, como ya lo hacen Las Condes o La Florida”, afirma.

Juan Pablo Monge, gerente general de Desco, coincide en que más adelante esto se acentuará. “Creo que a futuro el tema se va a ir expandiendo a las comunas más perimetrales, en donde estarán los desarrollos de casas, y las comunas más centrales se densificarán en altura”, acota.

Recuadro :

EN CIFRAS

846 casas nuevas se vendieron en Puente Alto en el segundo trimestre, liderando el ranking.

70% de la venta de casas nuevas se concentra en Puente Alto, Maipú, San Bernardo, Colina y Renca.

4.034 unidades de viviendas usadas se vendieron en abril-junio de este año.

Lo Barnechea tiene precios promedio más elevados

El alto precio de una casa usada en el oriente le da su elevada participación de mercado. En Lo Barnechea está el valor promedio más alto, con 9.061 UF por unidad. Le sigue Vitacura con 8.491 UF y Las Condes, con 6.219 UF. Al incluir a los departamentos, Vitacura se acerca al promedio de Lo Barnechea (6.766 UF contra 6.821 UF, respectivamente).

En las casas nuevas, el promedio en Lo Barnechea supera las 10.000 UF ($ 212 millones) y le sigue Las Condes con 9.700 UF. En las comunas con mayores ventas por unidades, los promedios son hasta casi 10 veces inferiores. En Maipú, San Bernardo y Puente Alto van de 1.100 UF a 1.600 UF.

En el segundo trimestre de 2010, el precio promedio de las viviendas nuevas vendidas fue el más bajo de los últimos cuatro años, al llegar a 1.877 UF. La escritura de casas nuevas subsidiadas que estaban rezagadas y la concentración de colocaciones en comunas de precios bajos lo explican. Porque según Mauricio Varela, los precios de casas nuevas no han tenido gran cambio.

Inmobiliarias creen que entre septiembre y octubre estas ventas puede subir hasta 100%.
Una inédita campaña impulsan las inmobiliarias corredoras de propiedades y bancos para que los inversionistas compren viviendas antes del fin de los beneficios tributarios del Decreto DFL 2. El 1 de noviembre seguirá vigente la exención sólo par los propietarios que compren o tengan dos viviendas, pero no cubrirá las unidades adicionales que puedan adquirir.

La ley -que busca recursos para financiar la reconstrucción tras el terremoto de este año- dejará a estos compradores sin beneficios como la exención del pago de impuesto a la herencia, del impuesto a la renta en arriendos y un 50% de la contribución de bienes raíces por 20 años.

Según Real Data, 7% de las unidades vendidas en 2009 en el Gran Santiago fueron adquiridas por inversionistas, concentrándose 60% de éstas en Santiago Centro.

“El inversionista tiene dirigidos sus dardos a departamentos no muy grandes, de fácil arriendo y situados en Santiago Centro, el comienzo de Providencia, Ñuñoa y Las Condes, principalmente”, explica VicenteDomínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios. Agrega que se les está recordando a los clientes que “se les acaba el tiempo”.

Paz Corp, la mayor inmobiliaria de Santiago Centro, lanzó un plan junto a tres bancos (Santander, BBVA y Corpbanca) para estimular la compra por parte de inversionistas. Estos pueden adquirir desde 3 viviendas, con descuentos de hasta 7% en el precio y asesoría para facilitar el pago del dividendo a través del arriendo.

Claudia Zapata, gerenta de marketing de Paz Corp, proyecta que entre septiembre y octubre se venderán entre 600 y 800 unidades de este tipo, lo que permitiría crecer hasta 100% sobre períodos normales. La campaña apunta no sólo a Santiago, sino también a Antofagasta, Rancagua, y Concepción, entre otras.

Zapata dice que han llegado inversionistas individuales y también grupos de amigos que deciden comprar grandes paquetes de departamentos (hasta 20 unidades).

Pablo Droguett, gerente comercial de Inmobiliaria Aconcagua, explica que hicieron una alianza con la corredora Procasa, que se hace cargo de la gestión de los inmuebles de los compradores -con comisines rebajadas- de manera que no tengan que asumir la gestión de su bien raíz. Su campaña, junto con incentivar la venta de departamentos en Santiago Centro, ha apuntado a la exención del impuesto a la herencia. El gerente general corporativo de RVC, Roberto Bascuñán, destaca que la compra y arriendo de departamentos en Santiago Centro renta sobre 8% anual, con bajo riesgo. Según las estimaciones de Paz, la cifra puede llegar al 13%. Bascuñán comenta que el producto más apetecido en el centro de la capital es el departamento de menos de 80 m2, y en especial de 40 m2.

Sergio Silva, director ejecutivo de Stitchkin, explica que algunas personas están pidiendo créditos para invertir, aprovechando las tasas de interés. Cree que las ventas podrían subir 30%. Raimundo Molina, director ejecutivo de Constructora E. Molina Morel, prevé que habrá un alza potente en las ventas y que a partir de noviembre se producirá un fenómeno inverso.

LA OPINIÓN DE LAS INMOBILIARIAS

“Los inversionistas ven como el principal tema (a evitar) tener que pagar impuesto por arriendo”. Pablo Droguett gerente comercial de Aconcagua.

“Hemos visto compradores que han estado dispuestos a endeudarse dado el nivel de las tasas”. Sergio Silva director ejecutivo de Stitchkin.

“Creemos que en septiembre y octubre vamos a tenerunalto porcentaje de compras para inversión”.
Claudia Zapata gerenta demarketing Paz Corp.

“Comose acaba la franquicia están tomandoconciencia inversionistas queno sabían que terminaba”. Roberto Bascuñán gerente general de RVC.

Un incremento de 24,4% presentó en julio pasado la variación (doce meses) del número de edificaciones autorizadas en cuanto a obras de viviendas nuevas, de acuerdo a datos entregadas por el INE. Se trata de la primera cifra positiva desde junio del año pasado, en que se registró un alza de 54,2%.

Durante ese mes, la superficie total autorizada alcanzó 1.098.070 m2, registrando un crecimiento de 15% en doce meses, determinado, principalmente, por el aumento de la superficie autorizada de los permisos de edificación con destino habitacional.

De acuerdo al director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, estas cifras “dan cuenta de una economía que está creciendo, ya que para la actividad inmobiliaria el crecimiento es esencial, ya que trae consigo mayor empleo y, por otro lado, un mejoramiento de las ventas que da seguridad al consumidor para embarcarse en inversiones a largo plazo”.

Según el gerente de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción, Javier Hurtado, “la información entregada por el INE muestra que, efectivamente, durante el pasado mes de julio se registró una cifra positiva en doce meses en lo que se refiere a edificación de obras nuevas. Sin embargo, no hay que adelantar conclusiones a partir de este dato, ya que es la primera cifra positiva que se registra luego de doces meses consecutivos en que la edificación de obras nuevas cayó sistemáticamente, producto de la crisis internacional y luego del terremoto”.

Agregó que “además, es importante tener en cuenta que julio del año pasado constituye una muy baja base de comparación”.

Domínguez contó que “hemos apreciado el alza de demandas muy fuerte. Para nosotros el mercado sobre las UF2.500 está activado de forma importante desde mediados de año”, afirmó.

De acuerdo a cifras de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), la inversión en ese sector va a aumentar 8,9% este año. Pero, ¿de dónde viene ese crecimiento? De acuerdo a actores del sector, estaría motivado principalmente por la infraestructura productiva privada que, según estimaciones del gremio, concentrará cerca de US$13.000 millones. Se trata de obras provenientes de empresas mineras y de energía, que seguirán encabezando el gasto de 2011, año en que además se espera un repunte en el área de viviendas. En definitiva, se prevé que el sector en su conjunto inicie un sólido repunte en el primer trimestre del próximo año.

INMOBILIARIO

El sector inmobiliario, si bien no tiene grandes expectativas para el ejercicio en curso, sí espera un repunte para 2011. Según lo estimado por la CChC se proyecta una caída en ventas de 3,1% para 2010, dado que el primer semestre experimentó una baja de 26%.

El gerente general de Colliers, Jaime Araya, indicó que en el sector privado “las viviendas sociales que quedaron rezagadas del Gobierno pasado debieran tener un crecimiento fuerte, ya que hay un déficit muy importante”.

Coincidió con dicha apreciación el Director Ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, quien especificó que “el mercado sobre las UF2.500, está bastante normalizado, incluso se ha recuperado la venta de departamentos en altura”. Sin embargo, “bajo las UF2.000 estamos con problemas, porque los efectos de la crisis golpearon mucho a ese sector de la sociedad, y ese impacto está fundamentalmente en la inseguridad del empleo y las remuneraciones, lo que deriva en la postergación de inversiones de bienes durables, lo que las empresas perciben y no generan nuevos proyectos”.

En cuanto a los subsidios habitacionales, distinguió dos problemas: “Los compromisos que se adoptaron con anterioridad a este año, por la crisis económica, vaciaron un poco las arcas del Ministerio de la Vivienda y, por otra parte, vimos el redestino de una parte del presupuesto a favor de la reconstrucción”, acotó Domínguez.

“Imagino que lo que está pasando en Estados Unidos no significará un mayor problema para el sector nacional”, comentó, a su vez, el presidente de Acop, José Francisco Montalva. Aseguró que en cuanto a construcción de viviendas nuevas “se están terminando los proyectos que había, pero no hay muchas iniciativas nuevas que se vayan a iniciar. Considero que no se ha acomodado mucho esta área”. Y añadió que “se espera que el próximo año va a empezar a mejorar el panorama, e iniciarse nuevos proyectos”.

OBRAS PÚBLICAS

“Hay bastante actividad en término de obras públicas”, aseguró el director ejecutivo de ADI. “No hay carretera que no tenga obras en marcha”, agregó.

A su juicio, el Ministerio del ramo “ha estado bastante dinámico en iniciar nuevos proyectos, por lo que se ve bastante dinamismo”.

Asimismo, “hay una corriente de inversión privada bastante potente, donde vemos sectores que están muy activos, por ejemplo, en cuanto a proyectos del sector salud y comercial”.

De acuerdo al informe “Balance de la Infraestructura en Chile” para el período 2010-2014, son US$40.068 millones lo que se debiera destinar a infraestructura pública durante el quinquenio 2010-2014. Dicho monto está compuesto, en gran parte, por las obras de reconstrucción de infraestructura pública dañada por el terremoto, además de suplir los déficits históricos.

Es así como consideran recursos para vialidad urbana e interurbana, puertos, aeropuertos, servicios sanitarios, mercados del agua y energía, además de infraestructura hospitalaria y penitenciaria.

En cuanto a infraestructura privada, tanto Domínguez como Montalva y Araya coinciden en que los principales motores de la construcción son, y seguirán siendo, las obras de las empresas mineras y del sector energía.

Las industrias de la energía y la minería, que representarían este año el 85% de la inversión total y casi el 70% del gasto en construcción, según la CChC, demandarán la mayor cantidad de obras. El 79% de la inversión en nuevos proyectos para los próximos cinco años –que totaliza US$8.740 millones– corresponde a este sector.

De acuerdo al presidente de Acop, “energía y minería son sectores que han tenido un gran crecimiento en el último tiempo, han ido levantando el desarrollo del país”.

RECONSTRUCCIÓN

Construcción, de acuerdo al presidente de Acop, José Francisco Montalva, tendrá mayor movimiento en el segundo semestre del año “debido a la reconstrucción post terremoto. Es allí donde hay demanda de trabajos”, afirmó.

Según el Minvu, este año se otorgarán subsidios para reparar cerca de 115.000 viviendas y para reconstruir otras 90.000, que se desglosan en 70.000 en sitios residentes y 20.000 en otros terrenos.

Asimismo, según cifras de la CChC, se requieren US$4.660 millones para la reconstrucción de obras en materia de vialidad urbana e interurbana, puertos, aeropuertos, servicios sanitarios, mercados del agua y energía, además de infraestructura hospitalaria y penitenciaria.

“Esas inversiones vienen muy fuerte y van a ayudar al país en general”, aseguró Araya.

Con los acontecimientos que en el último tiempo han sacudido nuestra realidad, como han sido la crisis económica 2008 – 2009 y el terremoto del 27 de febrero, los mercados de todos los productos han sido alterados. Y la industria inmobiliaria no fue la excepción.

En estos últimos meses se han estado haciendo conjeturas sobre qué ocurrirá, en particular, en el mercado de viviendas en altura y en contraposición, en el mercado de las casas. En definitiva, un escáner sobre qué es lo que está pasando.

El resultado es que más pronto que tarde, y antes de lo pronosticado, el interés en las viviendas está recuperando la tendencia habitual, causadas por factores tan definitivamente incorporados al pensamiento de los clientes como: la seguridad personal y patrimonial tan amenazada en el último tiempo, y la accesibilidad o cercanía, una condición inmobiliaria per se.

Tomando los datos obtenidos por Portalinmobiliario.com en base a sus cotizaciones en línea, tanto de casas como departamentos de la Región Metropolitana, se puede apreciar que luego del sismo el interés por las viviendas bajas aumentó.

En el otro lado de la vereda, y por el consiguiente temor que generó en las personas vivir en pisos elevados, el interés por departamentos en altura disminuyó en marzo, justo después del terremoto.

Tal y como se aprecia en el gráfico, hoy las cotizaciones de casas se han mantenido estables, pero al alza. Por su parte, los departamentos están recuperando el ritmo habitual, y eso queda demostrado en que su nivel más bajo desde julio de 2009 hasta julio de 2010 se dio en el mes de marzo. Hay que consignar de todas maneras, que desde entonces se ha generado un efecto rebote y este índice ha tendido al alza.

Luego de ver estos datos podemos decir que las personas vuelven a comprar departamentos en forma habitual y el mercado de casas retorna a los niveles que tenía. Lo anterior está motivado por el gran comportamiento de la construcción de viviendas ante la emergencia del terremoto, y en la respuesta responsable de las empresas importantes, ante los pocos eventos que tuvieron.

Además, estamos en presencia de dos factores que animan el mercado, y que son: por una parte el crecimiento de la economía —que empieza a ser perceptible para las personas en términos de seguridad de rentas y empleo— y por otra, una tasa de interés muy favorable, tal vez la más baja de los últimos 20 años.

Aprovechar estas circunstancias, ante un mercado que aún presenta stocks importantes, es muy coyuntural, pues probablemente el próximo año, haya elementos que cambien. En efecto, están en preparación las nuevas normas que regirán en el mundo a los bancos, denominadas “Basilea III”, las que impondrán exigencias tales, que les hará más costoso a éstos el otorgamiento de créditos hipotecarios. Ello conducirá a un alza de la tasas de interés.

Por lo tanto, en mi opinión, es muy aconsejable hoy contraer obligaciones hipotecarias para adquirir viviendas en un mercado con abundante oferta y precios relativamente bajos. Ahora la decisión final es sólo suya.

El posible monopolio que tienen las cableoperadoras en los edificios sigue su curso de investigación en la Fiscalía Nacional Económica (FNE), donde durante estás últimas semanas han realizado diligencias preliminares.

Mientras eso sucede, el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez, salió al paso de los cuestionamientos para aclarar que “no existen los contratos de exclusividad con las empresas cableoperadoras que sean de carácter indefinido”.

Sin embargo, afirmó que lo que sí sucede es que se acuerdan convenios por uno o dos años, donde una determinada empresa tiene la primera opción para prestar los servicios en los condominios.

Asimismo, indicó que “siempre por obligación de la ordenanza de urbanismo y construcciones en todos los edificios debe estar la posibilidad para que pueda operar más de una compañía de servicios, por lo tanto si técnicamente eso no sucede están cometiendo una falta a ese requerimiento”.

“NO ES OBLIGACIÓN CONSTRUIR LOS DUCTOS”

Ahora bien, el Ejecutivo aseveró que el tema en cuestión es la exclusividad, ya que este contrato una vez que la inmobiliaria termina de vender los departamentos es la comunidad del edificio la que debe determinar si sigue o no con ese contrato”.

Para Domínguez, el hecho de que las inmobiliarias vendan sus edificios con la entrada de un ducto para las cableoradoras “es un atributo comercial, puesto que perfectamente se puede construir sin ninguna instalación de cable, pero eso comercialmente es poco rentable. Es un servicio más, pero no es obligación”, aclaró.

“ES UN TEMA COMERCIAL”

Para el representante de las inmobiliarias, el hecho de que las empresas decidan no ingresar a un determinado conjunto habitacional si no reúne una cierta cantidad de personas, “es un tema comercial y de costos, porque el mercado de las inmobiliarias es bastante atomizado, en cambio el de las cableoperadoras es más concentrado”.

A su juicio, la actual norma que está vigente y que se ha ido perfeccionando en el tiempo “es la adecuada, pues el hecho de que se obligue a construir más de un ducto es una buena norma legal”.

Así las cosas, Domínguez añadió que sería adecuado que en la sala de ventas se informe sobre la compañía que entregará los servicios, aunque “es probable que en ese momento para el comprador debe ser la opción número 20 de prioridades”.

Recuadro :

40…días es el plazo que tiene la Fiscalía Nacional Económica para investigar la denuncia hecha por el Sernac.

Ante la presentación de un oficio por parte del Sernac ante la Fiscalía Nacional Económica (FNE) para que investigue un presunto monopolio telecomunicacional, el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez, indicó que “la existencia de un convenio entre una inmobiliaria y un cableoperador no infringe nada, salvo que impidiera el ingreso de otra empresa que preste el mismo servicio. Si hay exclusividad va en contra de la libre competencia”.

Agrega que, al respecto, “la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción es bastante clara, sin lugar a interpretaciones: obliga a las empresas a construir ductos de tamaño tal que posibilite la entrada a varias empresas proveedoras diferentes”. Y agregó que “si hay cumplimiento o no de la ley al respecto, son casos que hay que examinarlos en cada edificación”.

Y es que “se pueden presentar muchas situaciones: una es que no se haya cumplido la ley y los ductos den cabida a un sólo cableoperador, en cuyo caso hay infracción desde que la norma está vigente (2003); la otra opción es que, cumpliendo la observación estricta de la norma, se haya firmado un convenio con un cableoperador que no tiene ninguna repercursión, salvo que fuera de exclusividad”. Una tercera opción es que “hay zonas en que no hay factibilidad por parte de las empresas y se está sujeto al único operador que presta el servicio en ese sector.

Explicó que “una vez que se crean los ductos se invita a la empresa que presenta la mejor opción para que preste el servicio porque hoy es parte del atractivo comercial que los departamentos se entreguen totalmente equipados, incluyendo el cable, porque se trata de facilitarle la vida al comprador”. Sin embargo”está en manos de la comunidad (junta de vigilancia o administración) el futuro de eso”.

Casi dos meses después del terremoto, los senadores Pedro Muñoz (PS) y Hosain Sabag (DC) presentaron un proyecto de ley para incorporar en las escrituras de compraventa de casas y departamentos el nombre de los propietarios directos o indirectos de al menos el 10% de la inmobiliaria que comercializa los inmuebles.

La iniciativa, que modificaría el artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, surgió tras las dificultades para dar con los dueños de inmobiliarias, cuyos proyectos resultaron dañados por el sismo. Hoy el proyecto está en las comisiones unidas de Constitución y Vivienda del Senado y antes de ser votada en la Sala deberá ser objeto de precisiones. “Hubo una discusión, porque creo que no se entendió bien (el proyecto). No pretendemos que las responsabilidades de las personas jurídicas recaigan en las personas naturales, lo que queremos es que se sepa quiénes conforman las inmobiliarias”, dice Muñoz. Sabag agrega: “con el proyecto no apuntamos a las grandes empresas, que siempre han respondido, sino que a personas que forman una firma que quiebra y comete estafas y luego aparecen como otra empresa con otro nombre”.

Los inmobiliarios concuerdan con el proyecto, pues dicen ser “partidarios de aumentar la transparencia en la industria”, pero hacen reparos. Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, indica que no es adecuado legislar a partir de situaciones excepcionales. Añade que “parece discutible aplicar el articulado de las responsabilidades de post venta inmobiliaria vinculado a los aspectos de la calidad (Art. 18) a las escasas situaciones de irresponsabilidad post-sismo. No estamos seguros de que sea el mecanismo jurídico más adecuado”.

Las viviendas usadas están marcando la diferencia en el mercado inmobiliario de la Región Metropolitana.

En los primeros cinco meses de este año se vendieron más casas y departamentos usados que en igual período de 2009. En unidades, es 17,6% más respecto del año pasado y apenas 1,4% inferior a igual período de 2008, según cifras de Real Data, consultora que elabora sus informes en base a las propiedades escrituradas en los conservadores de bienes raíces.

Los resultados también son positivos si es que se miden en UF. Entre enero y mayo se vendieron más de 28 millones de UF en propiedades usadas, lo que es 57,7% más que en igual período de 2009, e incluso 4,3% más que entre enero y mayo de 2008.

Así, el mercado se acerca a los niveles precrisis y está lejos de anotar los retrocesos de las viviendas nuevas, cuya comercialización cayó 30,2% en el segundo trimestre de este año, según Collect GFK.

Por tipo, las casas usadas son las que anotan los mayores crecimientos. Por ejemplo, las vendidas en mayo suman preliminarmente más de 3,2 millones de UF, siendo que en igual mes de 2009 totalizaron poco más de 2 millones de UF y en mayo de 2008 casi 3,1 millones de UF.

“Las mayores alzas de precios en casas usadas se dan en las comunas del sector oriente, donde además existen menos sustitutos de propiedades nuevas”, dice Patricio Hempel, socio de Real Data.

De hecho, Pablo Silva, presidente de Corredores Integrados -que agrupa a 14 oficinas de corredores de propiedades-, asegura que la venta de viviendas en el segundo trimestre del año subió 18% en relación con igual período del año pasado, según registros de esta asociación.

Este segmento de inmuebles usados no ha estado ajeno a los efectos del sismo. Ejemplo de ello es que la venta de casas en abril cayó 11,3% respecto de marzo, mientras la comercialización de departamentos bajó 17,2% en el mismo período.

Las cifras preliminares de mayo muestran nuevamente retrocesos en el segmento de departamentos usados, que cae 7,9% comparado con abril, mientras que las casas suben 5,1% en igual período.

Subsidios

Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, explica que “el compás de espera en la compra de viviendas está relacionado con todo el mercado, afectando tanto a viviendas nuevas como usadas, mercados en los cuales hay vasos comunicantes”.

La caída general de las ventas inmobiliarias no sólo se explica por el terremoto, dicen en la industria. También hay factores como la menor entrega de subsidios, que si bien están orientados a segmentos más económicos, su escasez golpea a la venta de viviendas nuevas y usadas. Otro motivo del retroceso es “la reticencia de los bancos poscrisis a otorgar préstamos hipotecarios”, agrega Domínguez.

Pese a las bajas ventas de viviendas nuevas este año, éstas representaban cerca del 60% de las ventas totales en la Región Metropolitana a mayo, según Real Data. La cifra es muy distinta a la de igual mes de 2009, cuando el segmento nuevo apenas llegaba al 46% del total de ventas. Hempel explica que esto es reflejo de que en tiempos de crisis la mayoría de las transacciones son del segmento usado, y cuando hay recuperación mandan los inmuebles nuevos.

Con todo, la tendencia de los próximos años se inclinaría a favor del mercado de viviendas usadas. “Los obstáculos que tienen los inmobiliarios para desarrollar viviendas nuevas a nivel de planos reguladores y de escasez de terrenos implica que la renovación de proyectos sea cada vez más difícil, lo cual hace que la vivienda usada vaya a ocupar mayor participación de mercado”, dice Hempel.

Recuadro :

- Valores

Entre enero y mayo se vendieron más de 28 millones de UF en propiedades usadas, 57,7% más que en igual lapso de 2009.

De hecho, en el caso de los departamentos, la cifra es similar al primer trimestre de este año, ubicándose ambas en los mayores niveles desde la crisis asiática, según reveló el informe de Collect GfK al segundo trimestre de 2010, el cual constató además una caída de 30% en 12 meses en las ventas totales en unidades en el Gran Santiago y de 5,4% sobre el primer trimestre. La porción de casas para entrega inmediata es mayor, pero viene cayendo desde el tercer trimestre de 2009.

Javier Varleta, gerente del área inmobiliaria de Collect, indicó que el stock subió 4% sobre el tramo previo, influida por un alza de casi 5% de los departamentos, algo que es visto con preocupación por Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios. “El mercado no se ha afirmado lo suficiente como para ver alzas en los stock”, advirtió.

El informe también revela que la participación de las viviendas de menos de UF 3.000 alcanzó su menor participación en los últimos seis años, al representar un 73,8%. Esto, según Domínguez, demuestra que los segmentos medios altos y altos no se vieron tan afectados con la crisis.

Con todo, el directivo dijo que es posible ver nuevas ofertas de inmobiliarias si sigue aumentando el stock y las ventas no repuntan, aunque se mostró optimista de que el efecto terremoto -que afectó la venta de departamentos- comience a amainar en el Gran Santiago.

Recuadro :

Chicureo aumentó en casi un 50% sus ventas en UF, llegando a 988 mil.

Los efectos del sismo todavía se hacen sentir en el sector inmobiliario. La venta de viviendas nuevas en unidades en el primer semestre del año cayó 14,8% en el primer semestre y retrocedió 8,8% medidas en UF, según Collect GfK. Ante este resultado, los inmobiliarios ajustaron su proyección para 2010 y pese a que en junio hablaban de crecimiento moderado, hoy vaticinan ventas similares a 2009.

En el segundo trimestre, la caída de ventas fue de 30,2% comparada con igual período de 2008. Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), explicó que entre abril y mayo se vieron los efectos inmediatos del sismo, los que incluían la postergación de decisiones de inversión, pero que “junio está bastante más normal y este trimestre esconde la tenue evolución que percibimos”.

Así en el acumulado de 2010, las ventas en unidades caen en un 14,8% a igual periodo del año 2009, según el estudio de Oferta y Venta de Viviendas Nuevas en el Gran Santiago de Collect GFK.

El comportamiento a la baja durante el segundo trimestre es el primero que se registra en los últimos cuatro años, que históricamente se ha caracterizado por un aumento en las ventas.

La caída en las transacciones se explica, en su mayoría, por la fuerte contracción que registró la venta de departamentos, que durante dicho periodo cayeron 10,4%, con 4.295 unidades, al compararlo con el primer trimestre, mientras que las ventas en casas creció 8,1%.

Las ralentización de las ventas provocó un aumento en el stock de los productos que creció un 4% en el segundo trimestre, afectando a los departamentos que anotaron un alza de 4,9%, mientras que las casas cayeron 0,2%.

A su vez, la velocidad de ventas totales también se vio afectada, alcanzando a 20,3 meses, mientras que en 2009 el rango para agotar stock oscilaba entre los 10 y 15 meses. La menor velocidad de venta afecta, en mayor proporción, a los departamentos alcanzando a 24,1 meses, mientras que en las casas es de 12,5 meses.

Esta contracción se refleja en la intención de compra de viviendas que revela el estudio, donde un 24% ve con buenos ojos el momento para invertir en una vivienda, mientras que esta cifra alcanzó a 46% al mismo periodo de 2009.

Uno de los estratos más golpeados fue el de los proyectos entre 1.000 y 3.000 UF. Según el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez, esto se debe, en parte, a la falta de reactivación de subsidios para estos tramos y a que estos sectores se han visto más golpeados por el terremoto y la crisis de 2009.

Tras un intenso debate de casi cuatro horas, hace exactamente 11 días el Consejo Regional Metropolitano rechazó los cambios al plan regulador de Santiago, modificaciones que se habían trabajado desde 2007 y eran una herencia de la administración de Bachelet. Fue una votación estrecha: 14 votos en contra, mayoritariamente de la Concertación, y 12 a favor, ligados principalmente a la Alianza. Esta decisión marcará la vida de la ciudad en los próximos años y mientras los expertos advierten desde ya que traerá una serie de problemas a la expansión del Gran Santiago, el gobierno intenta dar con la fórmula para insistir en la modificación del actual cerco urbano.

La iniciativa pretendía incorporar 9.823 hectáreas de uso urbano, con 2.583 hectáreas de áreas verdes, y planteaba que los proyectos inmobiliarios en el área de expansión destinaran, al menos, un 8% para el desarrollo de vivienda social y financiar la vialidad de los proyectos. Todo ello con miras a 2030, cuando el Gran Santiago crezca en 1,6 millón de habitantes. Hoy, con una zona de crecimiento estrecho, la capital del país enfrenta grandes desafíos. Varios expertos consultados desmenuzan las consecuencias de la decisión.

Crecimiento se dirigirá a la zona norte

La clase media se acomodará al cerco urbano, migrando hacia el norte, donde hay zonas de urbanización reciente, con parcelas y loteos, explica el asesor del gobierno y ex decano de la U. de Cambridge, Marcial Echenique. El gerente general de Besalco, Paulo Bezanilla, comparte el diagnóstico: “Los desarrollos de la zona norte de Santiago se verán favorecidos a mediano plazo” con el congelamiento del plano regulador, opina.

El arquitecto Iván Poduje, de hecho, ha dicho que hay 21 mil hectáreas disponibles para hacer crecer la ciudad de Santiago y que, de ellas, dos tercios están en comunas como Buin, Colina o Tiltil. Hoy esta tendencia ya se ve. Según la consultora Tinsa, esta zona era la que presentaba al 30 de junio de 2010 más proyectos de casas en venta dentro del Gran Santiago: en Colina había 22 iniciativas, otras 20 en Lampa, 12 en Quilicura, 10 en Renca y ocho en Huechuraba. La zona norte es hoy el 30% de la oferta de casas en el Gran Santiago.

Efectos en las viviendas de clase media

Según Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, la decisión afectará a las viviendas de entre 800 a 3.000 UF, es decir, a los sectores bajos y medios. En concreto, a la edificación en comunas como Quilicura, Pudahuel, Renca, Maipú, Lo Espejo, Puente Alto, San Bernardo y La Pintana, calcula Domínguez. En ellas existe hoy un gran dinamismo, en especial de casas y viviendas sociales.

A junio último, según Tinsa, Maipú y Puente Alto tenían la mayor cantidad de proyectos de casas en venta en el Gran Santiago, con 27 iniciativas cada una. Esta tendencia, sin embargo, se frenaría por la escasez de suelo, advierte Aníbal Montero, vicepresidente de Salfa Corp.

El alza en los precios sería otro factor. Según Paulo Bezanilla la clase media se verá afectada, porque tendrá que optar por departamentos y no por casas, que serán mucho más caras. Eso tampoco garantiza que los departamentos sean más baratos, sino que, en el mediano y largo plazo, también éstos subirán, agrega Alejandro Magni, gerente general de Praderas, del grupo Hurtado Vicuña.

Vivienda social en altura

En cuanto a las viviendas sociales, la visión de Echenique es que el suelo subirá tanto de precio que se edificará en zonas más lejanas. Magni hace ver que esto implicará mayor gasto de tiempo en transporte y menor calidad de vida. No es lo único. Otra consecuencia es que “habrá mayor concentración y una mayor altura de los edificios”, agrega Bezanilla.

Por eso, con la escasez de suelo, se tendrá que analizar la edificación de viviendas sociales en altura, complementa el gerente general de Inversiones Norte Sur, Daniel Albarrán. Pero esto no es del todo conveniente, advierte Magni. “Este tipo de vivienda no se puede ampliar y eso es una seria limitante para las familias que aspiran a mejorar su vivienda a lo largo de su vida”, sostiene. Hay otros inconvenientes (pago de gastos comunes, convivencia, etc.) que hacen que estas viviendas se transformen, a veces, en guetos de pobreza, indica Echenique.

El factor precio

Si hoy el suelo es caro en Santiago, en el futuro lo será más, sostiene Vicente Domínguez. Según Paulo Bezanilla, esta tendencia se verá más bien en el largo plazo que en lo inmediato. Hoy el suelo urbano para vivienda social cuesta del orden de 0,6 UF por metro cuadrado, un valor que ya es elevado y que dificulta la construcción de viviendas sociales y económicas, explica Magni. En la actualidad existe suelo a ese precio en Padre Hurtado, San Bernardo y algunas áreas acotadas de Puente Alto. A juicio de Cristián Alliende, gerente general de Aconcagua, a eso se suma la mayor demanda por casas tras el terremoto. “El valor del suelo tenderá a apreciarse con más fuerza en las zonas oriente (Las Condes/Peñalolén), suroriente (Puente Alto) y surponiente (Maipú, Cerrillos y Padre Hurtado)”, dice.

Ciudad más extensa

Como el crecimiento de la población no se puede detener, Santiago deberá acomodar a 1,2 millón de habitantes extras de aquí al año 2030, cuando tenga 10 millones de personas, advierte Daniel Albarrán. Eso implicará, añade, extender la ciudad a otras áreas o construir en altura. Como esto último no será posible en todas las comunas ni para todos los habitantes, hay quienes advierten que la expansión continuará.

Contrariamente a lo que se piensa, la capital de Chile no es tan extensa. Según un estudio de Echenique, tiene una cuarta parte de la superficie de Sao Paulo, en Brasil, un tercio de la de Londres o casi una quinta parte de París. Y, según este experto, sigue el ritmo de todas las urbes, de extenderse conforme aumentan los ingresos de las personas que allí viven.

Recuadro :

“El valor del suelo tenderá a apreciarse con más fuerza en las zonas oriente (Las Condes-Peñalolén), suroriente (Puente Alto) y surponiente (Maipú, Cerrillos y Padre Hurtado”.

Cristián Alliende, gerente general de Aconcagua.

Su mayor incremento anual en la última década experimentó el precio promedio de las viviendas vendidas en la Región Metropolitana.

Según un informe elaborado por BBVA Research, en el primer trimestre de este año, el valor promedio de las viviendas comercializadas fue de UF 2.818, cifra que supera en un 9,1% el registro del mismo período de 2009. La variación es la más alta desde el tercer trimestre de 2001, cuando creció 12,6%. Además, este precio es el más alto desde el último cuarto de 2002, cuando promedió UF 2.874.

Según el economista jefe de BBVA, Alejandro Puente, el alza de enero-marzo de este año se explica por un aumento en el precio de las viviendas cobrado por las inmobiliarias y por el incremento en la venta de casas en marzo, producto del terremoto, lo que elevó la ponderación de éstas en el precio promedio total, pues este tipo de viviendas tiene un valor superior al de los departamentos.

En efecto, el precio promedio de las casas vendidas en el primer trimestre de este año fue de UF 2.937, cifra que representó un aumento de 13,3%. En tanto, los departamentos aumentaron un 7,3% a UF 2.769.

Puente explica que en los últimos dos años hubo una tendencia a la baja en los precios de las viviendas, producto de las promociones ofrecidas por las inmobiliarias para reducir el sobrestock que acumuló el sector al momento en que estalló la crisis subprime, en octubre de 2008. “Por ende, esto no necesariamente quiere decir que los precios estén más altos ahora, simplemente hubo ajustes a la baja en los ultimos dos años, que se han revertido en los últimos trimestres”, señala. En los últimos dos trimestres de 2009 el valor promedio de las viviendas vendidas ya había subido un 4%.

El economista recuerda que tras el terremoto hubo un vuelco de la demanda hacia las casas, por lo que si bien hubo una baja de 50% en las ventas en marzo, gran parte de esas colocaciones fueron casas, impulsando el precio promedio en el tramo.

Subsidios

Para el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez, hay otro factor que explicaría mejor el alza en el precio promedio de las viviendas.

“El mercado más golpeado por la crisis y luego por el terremoto, es de la vivienda para el segmento medio-bajo (1.500-2.000 UF) lo que genera que haya menos transacciones. Además, los subsidios no han funcionado muy bien. Ese cóctel hace que se vean menos unidades de menor valor, mientras las de precios mayores se siguen vendiendo muy bien”, explica Domínguez.

Recuadro :

Liquidaciones por sismo

Un 40,59% de las denuncias de viviendas siniestradas por el terremoto de febrero ya fue liquidada por las compañías aseguradoras. Así lo informó la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS). En total, las empresas han pagado US$ 244 millones por este tipo de pólizas.

Además, la SVS indicó que las compañías tuvieron un cumplimiento del 141,3% en sus planes de liquidación comprometidos en junio, que incluían solicitudes de prórroga de tiempo en 27 planes.

Moderado. Es así como diversos actores y expertos en la industria inmobiliaria prevén el cierre de año. Las perspectivas van desde un descenso de 3,1% en las ventas de viviendas nuevas proyectado por la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), hasta un crecimiento entre un 3% a un 5% proyectado por laAsociación de Desarrolladores Inmobiliarios.

De acuerdo a la CChC, encabezada por Lorenzo Constans, “se observa una cantidad significativa de permisos de edificación cuya ejecución se ha postergado, así como una mayor incertidumbre en el mercado, debido a los efectos del terremoto, que incluyen un desplazamiento de la demanda de departamentos a casas y a un proceso de compra más exhaustivo”. De ahí que el gremio haya previsto que el año “cerrará con una caída en las ventas del sector inmobiliario privado de 3,1%”. O sea, un alza de ventas en el segundo semestre de 6,7% contra igual período de 2009.

En contraste, se espera un incremento de la actividad de vivienda con subsidio –lo que incluye el programa de reconstrucción–, “con lo cual la inversión habitacional total debiera aumentar en términos anuales en 6,9%”, señaló el gremio que, a su vez, prevé un crecimiento en la construcción de 8,9% en el año.

Más optimista se mostró el dierctor ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, quien señaló que “el año va a estar un poco superior a 2009, estamos hablando de un alza en ventas entre el 3% y 5% en UF transadas”. Sin embargo, las perspectivas no serían igual en cuanto a la venta en términos de unidades: “probablemente estemos similar o algo inferiores”, aseveró.

El inicio de nuevos proyectos, en tanto, de acuerdo a Domínguez “se ve con calma, debido a que no hay apuros porque el stock sigue relativamente alto, sobre todo en algunos nichos, porque hay sectores o ciudades donde el mercado ha estado muy flojo, como en Puerto Montt”.

Por su parte, el director regional de Latinoamérica de Tinsa, Ricardo Sota, comentó (de acuerdo a los resultados del Informe de Coyuntura Inmobiliaria que realiza la firma) que, “respecto al primer semestre de 2010 y comparando cifras, en el acumulado de este año (14.345 de unidades), aún estamos un 3,64% por encima del mismo período de 2009, donde se habían transado 13.841 unidades. Es de esperar, de acuerdo al histórico de los últimos cinco años, que el segundo semestre del año supere en unidades vendidas al primero, con el claro objetivo de alcanzar y pasar la barrera de las 30.000 unidades”.

El gerente comercial de Portalinmobiliario.com, José Ignacio Calle, comentó que tras el terremoto “se pensó en un principio que tardaría 24 meses en la normalización de la búsquedas de casas y departamentos nuevos, pero está siendo más rápida de lo que se esperaba y debiera acentuarse en este segundo semestre. Lo más probable es que sea entre 12 y 18 meses”.

Agregó que “las decisiones de compra se postergaron entre marzo y abril y hoy se está viendo mayor dinamismo. Mi esperanza es que estemos creciendo en ventas sobre el 1%”.

Además “el mercado de los arriendos lo vemos bastante fuerte. Esto va relacionado a las restricciones al crédito de las instituciones financieras; mientras continúe con limitaciones la gente va a seguir arrendando y va a ser complicado que repunten las ventas”.

“Se prevé que este segundo semestre sea mejor que el primero”, afirmó el presidente de la Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios (Acop), José Francisco Montalva. Específicamente, en el mercado de la vivienda usada –que representa cerca del 50% del total– “se podría esperar un alza en las ventas del 1% a 2%”, señaló. Asimismo, “en cuanto a arriendos debiéramos estar mejor que el año pasado”.

Factores

De acuerdo al director ejecutivo de ADI, el cierre de año para la industria inmobiliaria será positivo, “sobre todo si los anuncios de crecimiento de la economía se cumplen, y eso se aprecia como robusto en el segundo semestre”, afirmó. En todo caso, “hay ciertos factores que pueden incidir en mayor o menor medida en el sector, como si se publica la ley que suprime los beneficios para los inversionistas en el DFL2. Eso afectará las ventas, principalmente en Santiago centro”.

Ambos factores, de acuerdo al presidente de Acop, “sumados al rechazo de la propuesta de modificación al Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), crean incertidumbre”.

Un aumento en los precios del suelo, escasez, alza en el valor de las casas y la posibilidad de restringir la construcción de viviendas sociales son parte de los efectos que traerá el rechazo a las modificaciones del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), según especialistas.

Ello, luego que el miércoles el Consejo Regional rechazara las modificaciones que pretendían incorporar casi 10 mil hectáreas de uso urbano y establecer exigencias a los proyectos, considerando que a 2030 Santiago registrará 1,6 millón de nuevos habitantes.

Se planteaba que los proyectos inmobiliarios que estuvieran en el área de expansión debían garantizar un mínimo de 10% de áreas verdes, destinar al menos un 8% para el desarrollo de viviendas sociales y financiar la vialidad de los proyectos. Las comunas afectadas eran: Quilicura, Maipú, San Bernardo, Pudahuel, Puente Alto, Cerro Navia, La Pintana y Renca.

Ahora la seremi de Vivienda evalúa las modificaciones presentadas por los consejeros regionales. “Dejar este problema sin respuesta sería una irresponsabilidad”, dice la seremi Marisol Rojas, quien agrega que “mientras menos suelos, mayor es la especulación en función de sus valores, por lo tanto, necesitamos responder a esa demanda y a las necesidades de suelo para viviendas sociales”, afirma.

Siete mil hectáreas

La superficie urbanizable en la actualidad es inferior a las siete mil hectáreas para uso habitacional mixto, y en promedio cada año se destinan entre 400 y 600 hectáreas. Ello significaría que, en un plazo de 10 años, no existirán terrenos para urbanizar.

La situación preocupa. El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez, dice que los precios de los suelos subirán y que encargaron estudios para determinar a cuánto podrían llegar, “pero lo que está claro es que viviendas sociales en Santiago no se podrán hacer”.

El socio de Atisba, Iván Poduje, dice que la propuesta resolvía el déficit de terrenos de cinco comunas, que en pocos años más no podrán seguir creciendo. A su juicio, las principales consecuencias serían la migración “forzada” de hogares desde sus comunas de origen ante la ausencia de terrenos; aumento en el precio de las viviendas, “lo que implicará una expulsión de los hogares más pobres” y la construcción de departamentos, “lo que podría comprometer la calidad de barrios tradicionales, elevando la congestión y los conflictos con los vecinos”.

Francisco Walker, gerente general de Banmerchant, dice que “se acaba de retroceder 20 años en algo que se viene trabajando hace tiempo”. Agrega que “la gente más pobre tendrá que vivir fuera de Santiago, y crecen las comunas periféricas. Eso genera un costo en término de producción y calidad de vida”. Estima que en cinco a 10 años el precio del suelo para viviendas sociales aumentaría al doble.

En la Cámara Chilena de la Construcción se dijo que la resolución “agravará aún más el problema de escasez de suelo” y el aumento progresivo en el precio de los terrenos”.

Ricardo Sota, gerente regional de Tinsa, dice que cuando se agote el suelo, “los precios de compraventa tendrán una constante presión al alza”. Recomienda fomentar y facilitar la renovación urbana en zonas mal aprovechadas.

Recuadro :

Maipú, la comuna que crece

Una de las comunas afectadas será Maipú. Datos del municipio revelan que esa zona habría crecido en más de un 50%, llegando a una población cercana de los 805 mil habitantes, según proyecciones. Pero hay más: a 2018 se espera superar el millón de vecinos. El alcalde, Alberto Undurraga, dice que estudiarán la densificación o insistirán en presentar el plan.

“Faltó diálogo entre el intendente con los consejeros. La idea general todos la compartían, pero había aspectos que no estaban bien”, dijo.

9 mil 823 hectáreas era el área de expansión urbana de la propuesta.

1,6 millón de personas aumentará la población a 2030.

8 comunas serían afectadas por los cambios al plano regulador.

58 por ciento ha aumentado la población en esa comuna, según el municipio.

Tras el rechazo de los consejeros regionales, la seremi de Vivienda evalúa las modificaciones para ver si las incorpora al proyecto.

Modificaciones al plan regulador

Zona habitacional proponía 6.520 hectáreas en áreas mixtas condicionadas.

Areas verdes tendrían una extensión de 2.583 hectáreas.

Reconversión industrial del uso de suelo de 795 hectáreas.

Por Vicente Domínguez. Habla en representación de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), organismo que es miembro de la alianza junto a Decon UC, Portalinmobiliario.com y Collect GFK.

En el último tiempo, después del terremoto 27F, y con las acciones de emergencia en marcha, hay que sacar lecciones y corregir las normativas incompletas. Hay que analizar en profundidad y de forma técnica cuáles son los principales problemas. En esa línea, a continuación como representante de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), estamos propiciando algunas líneas que detallo:

1. Revisión de la norma sísmica y antecedentes geotécnicos

A igual que en eventos telúricos anteriores, los antecedentes generados en el último suceso entregan nueva información para ajustar nuestra actual norma sísmica. Según los análisis preliminares, la aceleración vertical y horizontal registrada en varias comunas el 27 de febrero, superó reiteradamente el umbral definido en la norma. Lo anterior fue contrarrestado, evitando una catástrofe mayor, por los altos coeficientes de seguridad que los proyectistas y constructoras aplican en su ejercicio profesional.

Por otra parte, la información geotécnica tanto de Santiago como de Concepción, parecen corroborar que la estratificación general de los suelos urbanos de ambas ciudades, tienen repercusiones directas en la aceleración que los sismos producen, y esto en los daños sobre las edificaciones.

Todos estos antecedentes, generan el sustento necesario para revisar el marco normativo, actualizarlo y perfeccionarlo en base a la experiencia vivida. Es importante considerar además, que el sobre costo económico por los factores estructurales de las construcciones habitacionales, es relativamente menor por sobre los beneficios sociales que una buena norma pueden generar.

Al respecto, observamos con preocupación que hasta la fecha no se haya generado en términos oficiales una comisión o grupo de trabajo tendiente a recopilar las experiencias de los ingenieros especialistas que lleven a la formulación de la nueva norma.

2. Planificación territorial y catástrofes

Otro de los aspectos perfectibles de nuestro quehacer, tiene que ver con los instrumentos de planificación territorial y su vinculación con las catástrofes. Por ejemplo, la necesidad de incluir en la zona urbana costera estrategias de mitigación o barreras disipadoras de maremotos, junto a una definición clara de las vías de evacuación.

También parece necesaria la definición de zonas de riesgos o de restricción vinculadas a estas catástrofes, sobre todo para usos particulares como las edificaciones públicas y de emergencia, las cuales no pueden quedar anegadas en situaciones de desastre. Incorporar estas tecnologías y modificaciones normativas, significa un costo acotado y un beneficio muy alto.

3. Normativa constructiva

En el ámbito privado domiciliario, existe una serie de elementos secundarios (no estructurales) que tuvieron comportamientos perfectibles durante el sismo. Particularmente, parece pertinente revisar la ubicación de los sistemas de climatización y de manejo de agua potable en edificios, lo cual se extiende también para las oficinas.

Así también, en espacios de oficina y de alta concurrencia de público (centros comerciales, cines, etc.), se hace necesario revisar la normativa referente a elementos secundarios como los cielos falsos o sistemas de iluminación y decoración. Estos, si bien no involucran aspectos estructurales para la construcción, sí tienen relevancia en cuanto a su efecto sobre la integridad de los usuarios de esos recintos.

Por último, y en referencia a los edificios públicos, especialmente aquellos necesarios para eventuales catástrofes (hospitales, establecimientos educacionales, aeropuertos, instalaciones de carabineros y bomberos, etc.) se hace imprescindible elevar los estándares constructivos generales, tanto por su rol estratégico en emergencias, como por el alto número de personas que albergan.

4. Control de calidad en la construcción y permisos de edificación

Hoy en día se cuenta con un procedimiento claramente normado, el cual define una serie de responsables y revisores durante el proceso de desarrollo, aprobación, construcción y recepción de proyectos inmobiliarios y constructivos en general. El buen comportamiento de nuestra edificación frente al último sismo es una prueba de esto.

Por ello, en la búsqueda de definir mecanismos de mayor control, y sobre todo de responsabilidades sobre los hechos, se puede caer no sólo en aumentar la burocracia —que ya genera importante sobre costos en los temas habitacionales— sino sobre todo en un proceso de sobre seguridad, subiendo de manera significativa al valor de las viviendas, lo cual se transferirá a los compradores finales, afectando tanto el ámbito privado como el de la vivienda social.

Otro ámbito que sugiere una modificación, la cual no generará mayores costos y sí importantes ventajas de seguridad, es ampliar la obligatoriedad de la revisión de cálculo independiente, el cual ya se aplica en el ámbito privado, a los proyectos desarrollados por el sector público, principalmente en los temas de infraestructura.

5. Seguros de terremotos

Se debe tener presente que hoy no están disponibles tecnologías constructivas que aseguren, ante un sismo de estas magnitudes, que no habrán daños en estructuras y especialmente en los elementos no estructurales de las edificaciones. Por ello existe el mecanismo de los seguros, para cubrir los efectos producidos por hechos fortuitos y de causa mayor, categoría que por definición incorpora a los sismos.

Las normas deben ser claras en cuanto a los derechos de los consumidores, pero también deben ser claras en cuanto a sus deberes, especialmente en términos del mantenimiento de las viviendas y espacio comunes, y los seguros requeridos en ese ámbito.

Por otra parte, si bien el formato de seguros tiene ventajas por la supuesta velocidad de respuesta en solucionar y financiar las reparaciones o reconstrucciones derivadas de un sismo, generará un sobre costo para cada propietario que se debe considerar. A modo de ejemplo, después del terremoto de fines de febrero el costo estimado total es de US$ 30 mil millones, de los cuales un 19% corresponde al sector vivienda (industria 25%, educación y salud 27%, etc.) representando un costo no mayoritario, y atomizado en cientos de miles de casos afectados.

A su vez, sí parece relevante la necesidad de que las comunidades definan mecanismos reales que aseguren a lo menos los espacios y bienes comunes de las copropiedades, pero hoy esto resulta inaplicable en cuanto a su obligatoriedad bajo la figura de las juntas de vigilancia o administraciones, quienes no tienen ni el patrimonio de la figura legal apropiada para responder a eventos de esta índole. Ya han pasado casi cuatro meses y es necesario ver el tema desde una perspectiva constructiva y mirando siempre el bien común.

Uno de los símbolos de estos enclaves se ubica en la esquina de Teatinos con Moneda. Se trata de un paño de propiedad de Bienes Nacionales de 2.200 metros cuadrados, tasado en más de $1.300 millones y que es utilizado como estacionamiento del MOP.

Por años, Bienes Nacionales ha impulsado distintos proyectos para darle un uso más racional a esa esquina, pero sin resultados positivos. Una opción que estuvo a punto de materializarse fue la construcción de un edificio para la Cancillería, pero el proyecto quedó en nada y, finalmente, el Ministerio se instaló en el antiguo Hotel Carrera.

Otro tanto ocurre con un valioso sitio estatal ubicado en la esquina de Morandé con Catedral. Pese a los renovados aires de esa zona -cerca se levanta el proyecto Espacio M, en el antiguo edificio de El Mercurio-, el terreno también es usado como estacionamiento.

En la Avenida General Mackenna, en tanto, un sitio de propiedad de Correos de Chile no tiene mejor suerte: lleva años abandonado, pese a la revalorización que experimentó esa zona con la construcción de la Costanera Norte.

Hace sólo cuatro años, por ejemplo, el valor del metro cuadrado en el casco histórico de Santiago bordeaba las 16 UF y ahora se empina hasta 39 UF en algunas esquinas. El abandono de esos espacios da cuenta de la escasa preocupación del Estado por gestionar su patrimonio con criterios de eficiencia, diceVicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios.

Se supone que este año deberían surgir novedades con algunos de estos sitios. De hecho, durante las próximas semanas el Ministerio de Bienes Nacionales debería presentar un programa de trabajo que modernizará la gestión de los inmuebles fiscales y que podría incluir la enajenación o arriendo de los que se consideren prescindibles.

A la espera

En lo que va del año, se anunció un proyecto inmobiliario en el antiguo Palacio Pereira y se trabaja a toda máquina en la construcción de nuevas torres de oficinas en el ex Cine Lido, en el antiguo edificio de El Mercurio y en Moneda 1460, donde operaba un viejo gimnasio.

Pese al valor de esos proyectos la verdadera reactivación inmobiliaria del centro todavía no se desencadena y varios terrenos privados también figuran abandonados.

Las empresas han ido tomando posiciones en esos sitios, pero comentan que sólo pondrán manos a la obra una vez que la autoridad morigere algunas trabas que restan rentabilidad a los proyectos, como la obligatoriedad de contar con cierta cantidad de estacionamientos o la prohibición de construir departamentos pequeños en el casco histórico de la ciudad.

Estas obligaciones, dicen, explican que en algunas zonas privilegiadas de Amunátegui, Catedral, Morandé y Santo Domingo hayan comprado grandes terrenos, pero todavía no inicien los trabajos de edificación.

El terremoto del 27 de febrero abrió posibilidades que los gestores inmobiliarios están mirando con atención.

Sólo en las calles Santo Domingo, Teatinos y San Martín, por ejemplo, existen seis edificios con decreto de inhabilidad y, dado el nivel de daños que algunos sufrieron, podrían caer en manos de las inmobiliarias.

En el argot de estas empresas, el sismo hizo más visibles cuáles eran las “manzanas blandas”; es decir, aquellas donde predominan las casonas de fachadas aparentemente bien conservadas, pero con interiores inutilizables.

Una propiedad que haría noticia hacia fin de año sería la sede de la CUT, que resultó seriamente dañada por el sismo. Conscientes de las potencialidades del terreno, la Central resolvió establecer una sociedad para levantar en ese lugar un nuevo edificio de oficinas.

Bienes Nacionales prepara un programa de modernización que incluiría la venta de inmuebles prescindibles.

Ante el esperado aumento en las tasas de interés de los créditos, producto del proceso de normalización en la tasa de política monetaria del Banco Central y las expectativas de las inmobiliarias, que elevarán los precios de las propiedades hasta un 5% a fines de año, la necesidad de buscar la mejor alternativa de financiamiento para la compra de viviendas adquiere mayor importancia.

Y el tema no es menor tomando en cuenta que un estudio del Servicio Nacional del Consumidor (Sernac) determinó que el costo de un crédito hipotecario a tasa fija puede variar en hasta un 24% dependiendo de la institución donde se adquiera.

Para determinar este gasto el Sernac simuló la adquisición de un crédito por mil 500 Unidades de Fomento (unos 32 millones de pesos) a 20 años plazo, equivalente al 75% del valor de una vivienda de UF 2.000

En ese sentido, los resultados variaron desde un costo mínimo de 2 mil 428 UF hasta 2 mil 999 UF, es decir, si un consumidor opta por la alternativa menos conveniente puede terminar pagando casi el doble de lo que pidió.

El estudio incluyó a 18 bancos, 21 agentes administradores, 5 cajas de compensación y 5 cooperativas de ahorro y crédito.

Dependiendo de la institución donde se adquiera el crédito los intereses cobrados pueden variar en hasta un 67% en el caso de las tasas fijas con rangos que van entre un 4,2% y 7%. Para las tasas mixtas la variación es entre un 1,4% y un 5,86%.

Alerta del Sernac

Sin embargo, en el Sernac advierten que no necesariamente el banco que ofrece la tasa menor tiene el costo más bajo.

En esa línea, el director (S) del Sernac, Juan Antonio Peribonio, advirtió que “no basta con fijarse sólo en el dividendo, pues el costo final del crédito hipotecario está formado por intereses, comisiones, los seguros obligatorios de desgravamen e incendio, y los gastos operacionales”.

Pese a que todos los bancos tienen simuladores de crédito en sus páginas web, éstas sólo incluyen los intereses, por eso Peribonio recomendó a los usuarios que soliciten una cotización por escrito que incluya todos los costos y coticen en al menos tres instituciones.

En ese contexto, apuntó a que “es importante que el consumidor sea consciente de que cuando pide un crédito, no le están haciendo un favor. Por eso, puede ir con su cotización por escrito a la institución de al lado, negociar y pedir que le mejoren la oferta para luego premiar con su contratación a la empresa que le entregue la mejor opción”.

Intereses y seguros

En promedio, el 36% del costo total de un crédito hipotecario corresponde a intereses, mientras los seguros equivalen al 7% y los gastos operacionales al 1%, explayó el director de Sernac.

El sondeo determinó que el valor de los seguros en los créditos a tasa fija puede variar en hasta un 532% registrándose un mínimo de 0,27 UF ($5.697) y un máximo de 1,7066 UF ($36.007) mensual. Mientras, en los créditos a tasa mixta, las diferencias van entre UF 0,74 hasta UF 1,17 mensual.

Sobre los gastos operacionales el Sernac determinó que el valor puede variar hasta más de un 85%, con un mínimo $394 mil 345 y un máximo de 727 mil 909 pesos.

Recuadro :

-DESCARTAN ALZAS EN CRÉDITOS HIPOTECARIOS

El Banco Central decidió la semana pasada subir la tasa de interés en 50 puntos bases. Sin embargo, en la industria inmobiliaria descartan que este movimiento se traduzca en un alza relevante en los intereses de los créditos hipotecarios y que por tanto afecte el nivel de ventas de viviendas.

En este sentido, el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez, sostuvo que “son distintos mercados, estos movimientos afectan más las tasas cortas, pero las tasas largas que son las que usan como referente los créditos hipotecarios no están teniendo un mayor impacto”.

-67%…es la variación que puede llegara presentar un crédito bajo la modalidad de tasa fija.

El centro histórico de Santiago está subutilizado y la supuesta escasez de sitios aptos para la construcción en altura no es tal. Un recorrido rápido por las ocho manzanas fundacionales deja ver una decena de grandes terrenos baldíos a escasas cuadras de La Moneda, propiedades estatales de extraordinaria ubicación utilizadas como plazas de estacionamientos y cuadras completas de viejos edificios de fachada continua inutilizables por efecto del tiempo y del terremoto.

Uno de los símbolos de estos enclaves se ubica en la esquina de Teatinos con Moneda. Se trata de un paño de propiedad de Bienes Nacionales de 2.200 metros cuadrados, tasado en más de $1.300 millones y que es utilizado como estacionamiento del MOP.

Por años, Bienes Nacionales ha impulsado distintos proyectos para darle un uso más racional a esa esquina, pero sin resultados positivos. Una opción que estuvo a punto de materializarse fue la construcción de un edificio para la Cancillería, pero el proyecto quedó en nada y, finalmente, el Ministerio se instaló en el antiguo Hotel Carrera.

Otro tanto ocurre con un valioso sitio estatal ubicado en la esquina de Morandé con Catedral. Pese a los renovados aires de esa zona -cerca se levanta el proyecto Espacio M, en el antiguo edificio de El Mercurio-, el terreno también es usado como estacionamiento.

En la Avenida General Mackenna, en tanto, un sitio de propiedad de Correos de Chile no tiene mejor suerte: lleva años abandonado, pese a la revalorización que experimentó esa zona con la construcción de la Costanera Norte.

Hace sólo cuatro años, por ejemplo, el valor del metro cuadrado en el casco histórico de Santiago bordeaba las 16 UF y ahora se empina hasta 39 UF en algunas esquinas. El abandono de esos espacios da cuenta de la escasa preocupación del Estado por gestionar su patrimonio con criterios de eficiencia, diceVicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios.

Se supone que este año deberían surgir novedades con algunos de estos sitios. De hecho, durante las próximas semanas el Ministerio de Bienes Nacionales debería presentar un programa de trabajo que modernizará la gestión de los inmuebles fiscales y que podría incluir la enajenación o arriendo de los que se consideren prescindibles.

A la espera

En lo que va del año, se anunció un proyecto inmobiliario en el antiguo Palacio Pereira y se trabaja a toda máquina en la construcción de nuevas torres de oficinas en el ex Cine Lido, en el antiguo edificio de El Mercurio y en Moneda 1460, donde operaba un viejo gimnasio.

Pese al valor de esos proyectos la verdadera reactivación inmobiliaria del centro todavía no se desencadena y varios terrenos privados también figuran abandonados.

Las empresas han ido tomando posiciones en esos sitios, pero comentan que sólo pondrán manos a la obra una vez que la autoridad morigere algunas trabas que restan rentabilidad a los proyectos, como la obligatoriedad de contar con cierta cantidad de estacionamientos o la prohibición de construir departamentos pequeños en el casco histórico de la ciudad.

Estas obligaciones, dicen, explican que en algunas zonas privilegiadas de Amunátegui, Catedral, Morandé y Santo Domingo hayan comprado grandes terrenos, pero todavía no inicien los trabajos de edificación.

El terremoto del 27 de febrero abrió posibilidades que los gestores inmobiliarios están mirando con atención.

Sólo en las calles Santo Domingo, Teatinos y San Martín, por ejemplo, existen seis edificios con decreto de inhabilidad y, dado el nivel de daños que algunos sufrieron, podrían caer en manos de las inmobiliarias.

En el argot de estas empresas, el sismo hizo más visibles cuáles eran las “manzanas blandas”; es decir, aquellas donde predominan las casonas de fachadas aparentemente bien conservadas, pero con interiores inutilizables.

Una propiedad que haría noticia hacia fin de año sería la sede de la CUT, que resultó seriamente dañada por el sismo. Conscientes de las potencialidades del terreno, la Central resolvió establecer una sociedad para levantar en ese lugar un nuevo edificio de oficinas.

Recuadro :

BIENES NACIONALES prepara un programa de modernización que incluiría la venta de inmuebles prescindibles

Tras el terremoto y el tsunami se reactivó la discusión por el centro comercial y proyecto inmobiliario en el borde costero de Valparaíso que planea hace seis años Mall Plaza y que ha traído una férrea oposición de grupos ciudadanos. Además, hace pocas semanas se anunció el nuevo cierre de un histórico ascensor, el Larraín. ¿Qué está pasando con los vestigios del próspero embarcadero de antaño?

Una vista panorámica de Valparaíso muestra un sinnúmero de edificios llenos de historia, al tiempo que da cuenta del desorden que reina en la ciudad.

Si se dirige la mirada al sector del Muelle Barón, sobre la avenida Argentina, se aprecia un shopping de Cencosud que tiene enormes carteles con todas las marcas del consorcio.

En el mismo sector, Mall Plaza pretende levantar otro centro comercial con un conjunto habitacional y sectores de esparcimiento.

El cerro Barón tiene, además de un ascensor que no funciona, un edificio en altura que contrasta con sus casas de colores.

Escenarios similares se repiten en otros sectores de la ciudad que entrelazan lo típico con lo nuevo, pero que no toman en cuenta la armonía.

Valparaíso fue una de las ciudades en las cuales se pensó como plataforma del bicentenario, sobre todo por su calidad de Patrimonio de la Humanidad, estatus otorgado por la Unesco en 2003.

En la efervescencia de la nominación, el ex Presidente Ricardo Lagos lanzó la idea de transformar el Muelle Barón en un eje cultural en el borde costero.

El Consejo de Monumentos Nacionales, en un documento elaborado para la nominación de Valparaíso como Patrimonio de la Humanidad, señalaba que el plan del gobierno reconoce en la ciudad “la vocación portuaria y comercial, que mantiene plena vigencia y que se quiere reforzar (…) y la vocación cultural, educacional y turístico-patrimonial de Valparaíso, que se debe potenciar y reforzar. Dentro de este gran desafío se inserta, entre otros, el proyecto de transformación del borde costero de Valparaíso”.

Aunque está pendiente la renovación del Muelle Barón, tras una licitación, MallPlaza se adjudicó el proyecto que tiene un costo de 100 millones de dólares y aún no ingresa a la Dirección de Obras de Valparaíso, pero que ya no representa para la vecindad todo lo que una vez prometió.

La posible construcción de un centro comercial tiene una férrea oposición de los porteños.

El Comité de Defensa de Valparaíso, organización de vecinos que vela por su patrimonio, señala que el proyecto sólo irá en desmedro del carácter portuario de la ciudad.

Su presidenta, María Quezada, señala que “un mall en el borde portuario cambiará la fisonomía completa de la ciudad y, sobre todo, el anfiteatro al mar, que es una característica que la ha llevado a obtener la denominación de Patrimonio de la Humanidad. Queremos un Valparaíso que se parezca a Valparaíso, no a Miami. Los turistas vienen por eso”.

La resistencia de los vecinos tiene que ver, además, con la altura que podría alcanzar el complejo inmobiliario (según el plan regulador actual hasta cinco pisos y medio) y que podría obstruir la vista.

Con respecto a ese punto, el alcalde Jorge Castro (UDI) dice que tras escuchar a la vecindad, las alturas “fueron zanjadas hace tiempo y serán de tipo peineta. Tampoco es un muro cortina que va a tapar todo”.

Tras el terremoto y tsunami, que dañaron especialmente la zona sur del país, una nueva inquietud se ha planteado en relación a los peligros que reviste tener un complejo inmobiliario ahí. El alcalde asegura que se ha solicitado a Mall Plaza realizar un estudio al respecto.

Otros opositores al proyecto de Mall Plaza son los pescadores y operadores portuarios. Jorge Bustos, presidente de la Confederación Nacional de Gente de Mar (Congemar), entidad que representa a los trabajadores del puerto, señala que el espacio que se destinará al centro comercial (20 hectáreas) debiera utilizarse para levantar un nuevo puerto y potenciar esta actividad.

“Cuando Lagos tiró el programa, exportábamos cinco millones de toneladas y el 2008 alcanzamos las 10 millones de toneladas, lo que generó en la industria a nivel nacional US$124 mil millones. Aquí se pretende hipotecar el desarrollo portuario de Valparaíso a favor de un proyecto inmobiliario que tiene cuestiones oscuras. Sin la ampliación, Valparaíso no podrá subir de las 12 millones de toneladas en exportaciones”.

DANDO LA PELEA

Si bien en la municipalidad esgrimen que una encuesta arrojó que el 81% de los porteños estaban de acuerdo con el proyecto, ésta fue encomendada por Mall Plaza. En contraste, el grupo de Facebook “Digamos no a la estafa de Mall Plaza en Valparaíso” tiene más de 10 mil inscritos.

Así como ahora los vecinos se oponen al proyecto, en 2008 impidieron que se llevara a cabo el centro cultural del afamado arquitecto brasileño Óscar Niemeyer, que se ubicaría en el cerro Cárcel, ya que -a juicio de los vecinos- su arquitectura no se condecía con la de la ciudad.

María Quezada denuncia la poca conciencia que se ha tenido con respecto al patrimonio. “El edificio de Chiletabacos, la primera empresa de tabaquería de Chile, era precioso, lo demolieron y van a construir dos torres de 22 pisos”. Eso lo atribuye a que “aquí hay muchos intereses económicos” entre los políticos y los privados.

Quezada denuncia además que “se ha vendido cualquier cantidad de inmuebles en Valparaíso para pagar deudas, cuando eso por ley no se puede hacer”.

Acusa que bajo la administración del DC Aldo Cornejo, el Edificio Luis Cousiño fue comprado por la municipalidad con las platas para la conservación del patrimonio. “Entonces, ¿qué sucedió? Vendieron ese edificio al Duoc en un millón de dólares. ¿Y quién recibió la plata? la municipalidad”, asegura la dirigente.

El ex alcalde y ahora diputado señala que “el directorio del programa -que decide qué hacer con los recursos- acordó primero comprar edificios con valor patrimonial. Se compraron el Subercaseaux, el Liberty y el Edificio Luis Cousiño. Con posterioridad se determinaron dos modelos. Uno era la venta y el otro la concesión de dichos edificios, porque si había algún particular o institución interesada en comprarlos o rehabilitarlos, ¿por qué no venderlos? Mal podría habérselo quedado la municipalidad, cuando estábamos comprando edificios con plata que no era municipal. Nada habríamos sacado con quedarnos con el Edificio Luis Cousiño, si no teníamos dinero para rehabilitarlo que es lo que está haciendo el Duoc”.

Sobre el dinero que obtuvo la municipalidad, asegura que “se dejó un fondo de 530 millones de pesos producto de la venta del edificio al Duoc que quedó para la compra del Teatro Municipal. No tengo antecedentes sobre lo que ha ocurrido con eso”.

Y en cuanto a la acusación de que se utilizó ese dinero para pagar deudas, él traslada las dudas a la administración actual, diciendo que “la municipalidad no debió gastar ese dinero en otra cosa que no fuera la compra de un inmueble patrimonial. Y tengo la impresión, por los antecedentes que dispongo, de que esos 530 millones se usaron en gastos corrientes, lo que no corresponde. El último informe financiero trimestral de la municipalidad me hace concluir que esos 530 millones se gastaron en otra cosa. Debieron haber ingresado a una cuenta de terceros”.

La dirigenta María Quezada también reclama que “en Valparaíso está el primer Congreso que se construyó en el país y está abandonado. Por un tiempo estuvo Carabineros de Chile y se mantenía, pero después quedó abandonado por muchos años. Ha habido un montón de proyectos, pero no se hace nada en ese edificio, que era precioso. Apenas está en pie la fachada. ¡Es un verdadero basural!”.

A raíz de este deterioro, se temió que la Unesco le quitara a la ciudad su estatus de Patrimonio de la Humanidad. Al respecto, el oficial de programas de la oficina regional de la Unesco en Santiago, Pablo Marambio, asegura: “No hay nada de eso oficialmente. Es muy raro que ocurra y son casos puntuales. En Chile sólo Humberstone forma parte de la lista de patrimonio en peligro de la Unesco. Valparaíso ni siquiera está en peligro”.

Si bien la ciudad en su conjunto es llamada Patrimonio de la Humanidad, los sectores por los que obtuvo esta denominación son acotados y se reducen al casco histórico y a los cerros Alegre, Concepción y partes del Cordillera y Santo Domingo.

“La Unesco declaró patrimonial lo que se consideraba zona típica por el Consejo de Monumentos Nacionales: solamente 42 hectáreas que estaban protegidas. Ahora tenemos más de 800 hectáreas como zonas de conservación histórica a través del plan regulador (que implican menos exigencias que las zonas patrimoniales pero que igualmente están protegidas)”, explica Paulina Kaplán, arquitecta encargada de la Dirección de Gestión Patrimonial de la Municipalidad, quien también es hija del fallecido doctor Jorge Kaplán.

BUROCRACIA

Con su nueva condición, la ciudad obtuvo 73 millones de dólares, de los cuales 20 provienen de un préstamo del BID al Estado y el resto del propio Estado.

El alcalde Jorge Castro asegura sobre la administración anterior que “el volumen más importante se gastó en consultorías, estudios y cosas que se hicieron y que al final no sirvieron para nada. Pero el manejo de las platas del préstamo lo veía un directorio, del que el alcalde Aldo Cornejo era un integrante minoritario (los demás integrantes son el subsecretario de desarrollo regional y el director de presupuesto del Ministerio de Hacienda) y lo mismo me pasa a mí. Los dos peleamos por igual para que las decisiones las tome el municipio. Lamentablemente no se optó por eso y hoy tenemos una carga burocrática tremenda”.

Castro agrega que todos los proyectos del sitio del patrimonio deben pasar por Santiago, lo que hace que demoren hasta un año y medio en ser aprobados. Por eso quiere que se instale un símil del Consejo de Monumentos Nacionales en su ciudad.

De los 73 millones de dólares, en palabras de Castro, “queda menos que un presupuesto municipal”, unos 28 millones de dólares.

POSTAL INTERRUMPIDA

A pesar de que no todo Valparaíso está considerado en el sitio del patrimonio, los edificios en altura que se enclavan en algunos de sus cerros -como Los Placeres, Playa Ancha y Barón- rompen con la folclórica postal de la ciudad.

El alcalde defiende los seccionales -relacionados a alturas y vistas- que permite construir en los cerros, dado que la explanada de Valparaíso tiene poca extensión para desarrollar viviendas.

Pero señala que, por ejemplo, desde la Avenida Alemania los edificios están distanciados en al menos 50 metros.

Además han quedado proyectos inmobiliarios de la normativa anterior. “Los permisos de esos edificios se otorgaron con anterioridad al 2005, cuando se normó la ciudad hasta el Camino Cintura, que incluye todos los cerros hasta la cota 100 más o menos, a través de la nominación de las zonas de conservación histórica. La altura máxima en éstas es aproximadamente de cuatro pisos. Más arriba de la cota 100 habría que regular”, señala Paulina Kaplán.

Vicente Domínguez, de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, admite que la edificación en los cerros “desentona” y que la arquitectura podría ser más armónica. Sin embargo, opina que “si las ciudades se quedan como un museo en general se deterioran. O exhiben su patrimonio con gestos de modernidad o se van languideciendo, porque la gente se va a otros lugares que sí los tienen”.

SÓLO SIETE ASCENSORES

Uno de los aspectos más llamativos de Valparaíso son sus funiculares, muchos de ellos en franco deterioro.

Valparaíso tiene 42 cerros y alguna vez 32 de ellos tuvieron ascensor. Actualmente existen 15 que podrían operar y si bien todos ellos son monumentos nacionales, funcionan sólo siete.

De los restantes, algunos necesitan ser restaurados, pero otros simplemente han cerrado porque para sus dueños ya no representan un buen negocio.

De hecho, hace algunas semanas se cerró el ascensor Larraín y estuvo a punto de hacerlo el también emblemático Cordillera, pero la municipalidad logró que sus propietarios lo mantuvieran por dos meses más.

Mientras tanto, la idea es acelerar el proceso de compra de los funiculares por parte del Estado.

Los que funcionan de modo particular son el Concepción, Artillería, Espíritu Santo y el Cordillera y los municipales son el Polanco, Reina Victoria y El Peral. El del Hospital Van Büren, que también anda, está en vías de ser considerado monumento.

El director de Bienes Municipales, Pedro Pablo Chadwick, señala que “los ascensores antiguamente ofrecían un extraordinario ingreso, porque complementaban el recorrido de los microbuses que no llegaban a todos lados. En los ‘80 vinieron los taxis colectivos y, desde esa fecha, los pasajeros que ocupaban los ascensores disminuyeron en 80%”.

Chadwick explica que “el monto total por la compra y reparación de los 15 que hay debiera ser de 20 millones de dólares, para lo cual necesitamos ayuda del gobierno central”.

De hecho, a mediados de la semana pasada, los senadores Francisco Chahuán (Quinta Costa) y Lily Pérez (Quinta Cordillera) se reunieron con el ministro de Transportes, Felipe Morandé, para que los ascensores también tengan subsidio, dado que son parte del transporte público.

Recuadro :

-UNESCO VISITARÁ VALPARAÍSO EL PRÓXIMO AÑO

El alcalde Jorge Castro señala que se requiere de una nueva inyección de recursos, no menor a 50 millones de dólares, para desarrollar “obras de recuperación de edificios emblemáticos como el Liberty, Las Torecas, el Subercaseaux y el mismo Mercado Puerto”. La municipalidad también quiere que el Estado genere subsidios a través del Minvu, para que privados que viven en el sitio del patrimonio puedan arreglar sus casas, algo que reclama María Quezada, quien dice que las únicas ayudas llegan a manos empresariales.

El 2011 Valparaíso recibirá una visita técnica de la Unesco, pero en realidad el proceso de rendición de la municipalidad al organismo durará entre 2010 y 2012. El edil acepta que, para entonces, habrá materias pendientes, como la de los ascensores, ya que cuando Valparaíso obtuvo la nominación, había más aparatos funcionando que hoy. Sin embargo, destaca que se ha avanzado en la normativa que protege los sitios patrimoniales y en el plan de turismo.

Paulina Kaplán agrega que para la visita estará listo el plan de gestión patrimonial y también habrá una política clara con respecto a los ascensores. En ese sentido, señala que “verlos sólo como un medio de transporte no da para que sigan subsistiendo. Hay que entender que son unidades productivas. ¿Por qué los ascensores más rentables son el Concepción y el Artillería? El primero tiene arriba el restaurante Turri y el segundo tiene el Paseo 21 de Mayo, donde están los artesanos. La única manera de proteger el patrimonio es hacerlo rentable”.

Si bien el proceso de restauración ha sido lento, el terremoto no hizo más que acentuar el retraso. No hay que olvidar que la ciudad puerto sufrió severos daños en sitios emblemáticos, como la iglesia de La Matriz y el Teatro Municipal.

-Pese a que ha habido rumores de que la Unesco le quitaría el estatus de Patrimonio de la Humanidad, en la oficina regional del organismo en Santiago
descartan dicha medida. • • •

El diputado René Manuel García (RN), presidente de la instancia parlamentaria, explicó que el presidente del Colegio de Arquitectos de Chile, William Tapia, y el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez, plantearon la necesidad de modificar las normas de la construcción y darle mayor restructuración a estos temas porque están muy preocupados por el hecho que no hay inspección en las obras.

Por su parte, el diputado Jorge Sabag (DC), señaló que ambas exposiciones resultaron interesantes ya que “por un tema de mercado ha resultado perjudicada la calidad de la construcción y con la experiencia que tienen ellos en la práctica han dicho que hay construcciones en donde la calidad es evidentemente mala”.

Añadió que “nos dejaron claro también que los estándares de revisión son muy bajos en comparación con la construcción de edificios inteligentes o de alta calidad. Por ejemplo, el edificio “Millenium” o “Titanium” tienen 1000 protocolos de fiscalización mensuales, eso quiere decir que se fiscaliza hasta la pala con la que se hace la mezcla, entonces con ese tipo de fiscalización la construcción no hubiese tenido ningún problema con el terremoto. Lamentablemente, no es el mismo estándar para la construcción pública o para las construcciones destinadas a la clase media”.

Por esta razón, el legislador dijo que tras las exposiciones y a su modo de ver “la Comisión tiene que establecer responsabilidad, proponer soluciones legislativas para que a futuro no ocurra lo que ha sucedido en algunos edificios”.

Finalmente, el diputado García manifestó que “lo que a nosotros nos interesa hoy es ver cómo podemos mejorar la calidad de la vivienda, no hacerla inalcanzable, pero tenemos primero que proteger las vidas humanas y ver hasta qué altura y en qué terrenos se está construyendo”.

En su primera presentación ante empresarios, el ministro de Obras Públicas, Hernán de Solminihac, esbozó lo la cartera de proyectos para concesionar y de construcción pública que, según la autoridad, involucra recursos por unos US$ 14 mil millones.

De esa cifra, US$ 8 mil millones se destinarán a inversiones bajo la modalidad de concesiones y US$ 6 mil millones, a levantar las obras de infraestructura pública.

Y si bien el anuncio del incremento de inversión directa en infraestructura pública en los próximos tres años y el millonario plan de concesiones fueron aplaudidos por los asistentes al desayuno organizado por ICARE, los empresarios cuestionaron la lentitud y dudaron de la implementación de los anuncios, dada su magnitud.

El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez, cuestionó la magnitud del plan y los tiempos de implementación. “Yo no diría que es un tarea imposible, pero sí muy difícil de alcanzar, sobre todo para un gobierno que recién se puso en marcha. Él habló de sueños y me parece que hay algo de sueños en eso. Ojalá se puedan concretar, pero veo un poco lejana la posibilidad de hacerlo”, explicó.

Víctor Bezanilla, presidente de Besalco, precisó que el programa requerirá de un esfuerzo adicional para poder implementarlo, dado lo ambicioso del plan. “Las cifras me parecen extraordinarias, ojalá sea capaz de llevarla adelante. Si es así, sería un tremendo impulso para el sector y creo que para el país entero. Ahora el programa es tremendamente ambicioso y difícil de sacar. Va requerir de un tremendo empuje y fortaleza”, explicó.

Esfuerzo extra

Horacio Pavéz, director de Sigdo Koppers, llamó a acelerar los procesos. “Cuando eso lo contrasto con que hay menos de US$ 300 millones de presupuesto para este año, algo me falta. Cómo, cuándo y de qué manera se ejecuta esto, ese es el punto. Eso es lo que necesitamos conocer ahora: la rapidez de cómo irán desarrollándose los planes”, dijo.

El ministro aclaró que la demora se debe a que se está buscando minimizar los conflictos que, históricamente, han tenido las concesiones. “Queremos tener bien cuantificados los costos, el modelo de negocio, para que, cuando llamemos a licitación, tengamos toda la experiencia ya reflejada en estos documentos. Esto no sólo será un tema de que van a estar los proyectos, sino que, además, minimicemos los conflictos durante la propuesta y en la implementación”.

Santiago Centro ha sido, por largo tiempo, una de las zonas estrella del sector inmobiliario. A marzo pasado, de hecho, siguió concentrando las ventas de la industria. Pero con una diferencia: en el primer trimestre, según la consultora Tinsa, la oferta en esa zona disminuyó 37,2%, pasando de 13.553 departamentos en los primeros tres meses de 2009 a 8.513 en igual lapso de este año. Lo mismo se repitió en Ñuñoa (-45,6%), Providencia (-63,5%) y también en Las Condes (-32,7%).

Ricardo Sota, gerente regional de Tinsa, advierte que las inmobiliarias están más cautelosas. “La crisis financiera de finales de 2008 y principios de 2009 instaló un ambiente de precaución muy fuerte, el cual continúa sin una clara justificación objetiva. Los bancos, por su parte, han endurecido las condiciones de financiamiento”, afirma. En este sentido, Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, descarta que haya un estancamiento en la industria. Más bien se ha producido una regularización frente a la situación vista en años anteriores. “El récord de stock que hubo no es repetible, pero hoy sigue habiendo una enorme cantidad disponible para comprar. No estamos de ninguna manera en la situación en que el consumidor tenga dificultades para encontrar productos”, sostiene.

Ventas en Santiago Centro

El llamado Eje Santa Isabel, que va entre la Alameda por el norte, Diez de Julio por el sur, Vicuña Mackenna al oriente y la Autopista Central al poniente, concentra la mitad del stock y el número de departamentos vendidos en Santiago Centro. De acuerdo a Tinsa, a marzo último la demanda alcanzó ahí a las 1.013 unidades; es decir, 47,3% de los 2.140 departamentos colocados en la comuna. ¿Qué ofrece este barrio? Principalmente, departamentos de uno o dos dormitorios, de unos 50 metros cuadrados en promedio. Sus compradores: parejas jóvenes, personas que viven solas o de la tercera edad, que buscan espacios más pequeños. El gerente de estudios de la Cámara Chilena de la Construcción (CCHC), Javier Hurtado, dice que el interés por el sector tiene que ver con la cercanía y la accesibilidad, pero principalmente con un cambio en la composición de las familias.

Los casi cuatro kilómetros cuadrados que comprende el Eje Santa Isabel también concentran la mayor oferta de viviendas en Santiago Centro (52,7% del total), aunque con números que han ido decreciendo en el último año. Otro de los top es el Barrio Cívico, que acaparó 21,2% de las ventas, con 453 unidades, y el eje Av. Matta, que se quedó con el 20,2% (433 unidades en total).

“Santiago Centro concentra fuertemente la venta y ha sido mucho más ágil en su renovación. Ñuñoa también. Hay un cambio importante en el número de familias, que hoy tienen menos hijos”, señala Hurtado.

Tras un marzo difícil para el sector de la construcción producto del terremoto, la actividad repunta en abril en dos de sus indicadores clave.

Por un lado, la alta demanda por fuerza de trabajo, debido a la proliferación de labores de reconstrucción por el sismo del 27 de febrero, está empujando al alza los salarios en el sector. Según el Instituto Nacional de Estadísticas (INE), en abril el Indice de Remuneraciones creció 3,5% en forma mensual, por lejos, el mayor incremento entre los sectores económicos.

El gerente de estudios de la Cámara Chilena de la Construcción (CCHC), Javier Hurtado, indica que la reactivación económica está jugando un rol en esta mejoría, aunque reconoce que el posterremoto está aportando a esto en forma importante. “Ha crecido mucho la utilización de trabajadores del sector para obras de reparación o remodelación tras la catástrofe… Todo esto es coherente con la tasa de desempleo (del sector), que está acercándose hacia los mínimos históricos en torno a 10%”, dice.

El economista de la Universidad de Santiago Francisco Castañeda ratifica que en abril ha habido mayores contrataciones de obras extraordinarias para trabajadores no especializados, pequeñas y medianas empresas. “Gran parte de la reconstrucción la están haciendo las personas sin esperar los subsidios del Estado”, asegura. Eso sí, advierte que este efecto puede aminorarse en invierno. “No es sostenible ese nivel de expansión, pues lo que vemos es básicamente reposición de stock de viviendas. No se trata de un boom inmobiliario”, añade.

Se recuperan las ventas

La segunda señal son las ventas de viviendas, que comienzan a recuperarse tras un estancamiento en marzo, cuando se vieron afectadas especialmente las ventas de departamentos. Un estudio de Macropanel revela que la venta de viviendas en abril totalizó 2.257 unidades, un 21% más que en marzo, marcando así su mejor registro desde noviembre de 2009. En todo caso, sigue siendo inferior al mismo mes de 2009.

El efecto posterremoto es evidente al desagregar cifras. Las casas, que en marzo dieron un salto de 31% sobre febrero y en abril suben otro 16% en la variación mensual, alcanzaron su mejor mes en un año.

Los departamentos tienen también alzas, pero con comportamientos distintos por efecto del terremoto. En marzo se frenan respecto del último mes y en abril anotan un fuerte repunte de 26% mensual. “En marzo, la gente se abstuvo de comprar departamentos y en abril se dio cuenta de que no podía comprar la casa que quería, se le pasó el susto por el terremoto o se percató de que los edificios no tuvieron daños”, dice el gerente general de Macropanel, Julio Israel.

Vicente Dominguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), agrega que la recuperación de las ventas también está influida por la recuperación de la economía. Eso sí, advierte del efecto negativo en los segmentos medios- bajos por la baja en los subsidios.

Recuadro :

Casas vuelven a superar el 40% de las ventas en la capital

En la década de los ‘90, las casas concentraban casi dos tercios de las ventas en la Región Metropolitana. Sin embargo, el alza en el costo del terreno y los beneficios de seguridad en los edificios, junto a su cercanía con servicios y medios de transporte, invirtieron las proporciones. Al cierre de 2009, las ventas de casas en la capital concentraban entre 32% y 37% del total. El terremoto, si bien no volcó esta correlación en forma dramática, sí redujo la distancia.

Según Macropanel, en marzo las casas pasaron de representar el 38% al 44% de las unidades vendidas, y aunque en abril caen a 42%, siguen manteniendo un nivel de participación superior al 40%, por sobre la media de los últimos años.

A consecuencia de lo mismo, baja la participación de las ventas de viviendas de menos de 70 metros cuadrados. A febrero de este año llegó a representar un 59% de las ventas en unidades, pero en marzo se redujo drásticamente a 48% y en abril repuntó levemente a 50%, por debajo de la media del último año. Medidas por el valor de las viviendas, las unidades de menos de 70 metros cuadrados eran un 38% del total de la región a febrero, y cayeron a 27% y 30%, en marzo y abril, respectivamente.

3,5 por ciento creció en abril el Indice de Remuneraciones respecto del mes previo.

10 por ciento espera que sea el empleo a fin de año en el sector la CCHC.

957 casas se vendieron en abril de este año, la mayor cifra en los últimos 12 meses.

“No es sostenible ese nivel de expansión (de empleo), pues lo que vemos es básicamente reposición de stock de viviendas. No se trata de un boom inmobiliario”, dice Francisco Castañeda.

Para los conservadores

Protegerse con acciones y bonos locales y apostar a la caída del euro

Renta fija. “Para un inversionista conservador, la porción de la cartera en acciones debiera ser de 20% y la de renta fija, de 80%”, explica Jimena Llosa, gerente de estrategia de Compass Group.

Los expertos, además, prefieren claramente los papeles locales, generalmente en UF y de plazos cortos.

“La apreciación del peso y el alza esperada de las tasas largas de los países desarrollados hacen preferir, en renta fija, la local”, define, por su parte, Matías Braun, director de estrategia de IM Trust.

Dado el mayor dinamismo económico esperado, “la inflación debiera tender al alza, por lo que volverían a ser atractivos los instrumentos en UF”, señala Sergio Tricio, jefe de estudios de Forex Chile.

“Un inversionista conservador e intermedio debe incluir depósitos de corto plazo que puedan ser renovados constantemente, para aprovechar las alzas de tasas”, opina Pamela Auszenker, subgerente de estudios de BCI Inversiones.

Según los analistas, una menor proporción debe centrarse en la renta fija externa: “Para diversificar, proponemos agregar renta fija internacional de alta calidad (clasificación de riesgo BB+ o superior)”, dice Banco Penta.

La visión de Munita, Cruzat & Claro Inversiones Globales es aún más conservadora y recomienda destinar un 80% de la cartera a emisores con investment grade de mercados emergentes, “lográndose una relación atractiva de riesgo/retorno”.

Acciones. La renta variable no debe ser ajena a un portafolio conservador y la Bolsa chilena presenta una alternativa ideal, al considerarse “defensiva” por la mayoría de los consultados. De hecho, en todas las categorías se aprecia un mayor “sesgo hacia el hogar”, dado el buen comportamiento de Chile en momentos de incertidumbre, opina Cristina Acle, directora de Estudios de Renta Variable de CorpResearch.

“La Bolsa ha mantenido su característica de defensiva, demostrando ser un buen refugio en medio de las turbulencias de las últimas semanas”, coincide Auszenker.

Así, “sobreponemos los sectores retail y eléctrico, favorecidos por el repunte del consumo privado y la inversión en Chile”, comenta EuroAmérica. “Los precios locales son una buena oportunidad de entrada”, agrega Sergio Andrews, gestor de carteras de IFG Capital. “Los flujos de las empresas debieran seguir creciendo. Papeles para entrar pueden ser Cap, La Polar y las eléctricas”, afirma.

Propiedades y monedas. El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez, estima que la inversión inmobiliaria es de bajo riesgo, pues sus valores no se alteran sustantivamente en el tiempo, y tienden a subir de precio moderadamente. “Los departamentos de tamaño menor tienen mejores rentas de arrendamiento en términos proporcionales, pero su plusvalía es inferior a los departamentos de mayor tamaño”, explica.

Tricio, en tanto, no ve gran osadía en apostar a que el euro seguirá cayendo respecto del dólar. “Sería atractivo seguir apostando a una baja de 1,15 a 1,10 dólares, lo que representa una caída de entre 6% y 10%. Otra moneda que podría comenzar a mostrar una mayor plusvalía en este escenario es la libra esterlina”, comenta.

Para un inversionista moderado

Apostar por bonos y acciones de países emergentes

Renta fija. Esta cartera comienza a balancearse entre los dos principales tipos de activos, renta variable y fija, pero la volatilidad e incertidumbre sigue privilegiando esta última. El portafolio tiene una composición internacional muy superior a uno conservador.

“Recomendamos invertir en deuda corporativa, sobre todo chilena y de economías emergentes”, según Banco Penta. Para esta estrategia sugiere un 65% de renta fija, y tres cuartos de ella deben colocarse en bonos corporativos chilenos o internacionales. El resto debe ser papeles locales. Francisco Errandonea, jefe de estudios en Santander GBM, enfatiza los plazos para diversificar: 40% en renta fija de corto plazo y un 19% a largo plazo.

Acciones. Compass Group aconseja que un portafolio de riesgo medio contenga un 55% en acciones totales, fracción que se “dividiría en 45% en el mercado internacional y 10% en el mercado chileno”. Sobre esa base, Banco Penta privilegia las economías emergentes por sobre las desarrolladas y los sectores cíclicos”, lo que en el mercado chileno se traduciría en acciones del sector eléctrico y retail, por ejemplo.

Una cartera balanceada también podría asumir el riesgo de acciones muy castigadas, como las del sector financiero en EEUU, y de multinacionales con presencia en Europa, a fin de comprar barato y aprovechar el upside de un escenario de recuperación.

Commodities. Mientras BCI propone que el 10% de esta cartera se dedique a bienes inmobiliarios o fondos relacionados, Tricio cree que hay fortaleza en los commodities. “El cobre podría seguir escalando y especialmente el petróleo, donde vemos un alza potencial hasta US$ 90″.

Euroamérica también propone una leve ponderación de materias primas, como seguro ante la volatilidad (oro) y para aprovechar las perspectivas de crecimiento global (granos).

Auszenker prefiere evitar los commodities porque pueden caer a través de la apreciación del dólar y la caída en ventas en Europa.

Para los arriesgados

Acciones de la Bolsa china y bonos basura

Renta variable. En esta cartera las acciones reinan en una proporción de más o menos 70%. La estrategia busca aprovechar las grandes caídas de precio de emisores ajenos a la crisis. “Hay que aprovechar las correcciones para tomar posiciones y no asustarse”, dice Sergio Andrews, de IFG Capital. “La corrección permite encontrar alternativas atractivas, aún cuando esta decisión conlleva una mayor volatilidad”, agrega Munita, Cruzat & Claro Inversiones Globales. Banco Penta cree que las economías emergentes, como China y Brasil, presentan mayores oportunidades que Europa, pues la volatilidad las ha castigado. Por sectores, recomienda acciones más sensibles al desempeño económico, como las financieras, consumo discrecional o retail. Tricio, de Forex, cree que las acciones chinas debieran representar un 20% de la cartera.

Renta fija. Varios bonos de empresas internacionales hoy considerados “basura” (high yield) presentan un aumento del premio por mayor riesgo relativo, “a pesar que los flujos de las empresas y su capacidad de pago continúan mejorando”, según Euroamérica. Compass llama a este tipo de bonos “productos de spread” y los favorece en un momento en que “los bonos soberanos no ofrecen ningún valor por estar las tasas base en mínimos y donde el próximo movimiento, será hacia un alza de tasas”.

Además del high yield, otros títulos en alza son los de deuda emergente soberana, donde muchos países emergentes se perciben como más seguros que varios otros desarrollados, y los de deuda emergente corporativa, favorecida por estrategias de carry, en que los inversionistas se endeudan en mercados con bajas tasas e invierten en zonas con altos rendimientos. Bice Inversiones, sin embargo, prefiere reemplazar posiciones como éstas e incrementar la exposición a la renta fija local.

Alternativas. El carry trade es también base para otras movidas, como apostar al cruce dólar/yen. Tricio dice que dada la fortaleza de EEUU y la lenta recuperación de Japón, el cruce dólar/yen, hoy en 92 yenes por dólar, “podría alcanzar niveles de 105,00 a 110,00 en el mediano plazo, con un alza potencial de 15% al 20%”.

Invertir en arte

“En este período de inestabilidad mundial, el arte se ha convertido en un refugio”, dice Denise Ratinoff, representante de Christie’s en Chile, Perú y Ecuador. Agrega que el actual es un período de oportunidades, pues “cuando un país refleja recesión, hay más oferta de sus obras y la demanda baja igual que sus valores”. Ratinoff indica que hay arte para diversos perfiles de inversionistas. “Para los conservadores, los antiguos maestros y la pintura del siglo XII al XVIII, como la italiana, flamenca, española y francesa, son una excelente opción, además de artistas del siglo XIX y sin duda algunos artistas latinoamericanos”, explica. “Para los más osados, el arte contemporáneo, sin duda, videos y fotografía” son una alternativa viable.

En este primer semestre, en el mundo ha habido un incremento de hasta 10 veces en los precios de autores contemporáneos chinos y artistas mexicanos, como Frida Kahlo y Orozco. Entre los chilenos, Jaar, Balmes, Dittborn y Navarro han tenido gran interés.

El balance de las anteriores recomendaciones

El 15 de noviembre La Tercera publicó las recomendaciones de inversión de nueve corredoras para 2010. Este es el resultado siete meses después (del 16 de noviembre al 2 de junio).

Conservadores. Todas las corredoras apostaban por bonos corporativos en UF, asignándole entre 50% y 85% en sus carteras de inversión para el perfil conservador. Y fue una buena opción. El índice LVACLC de LVA Indices -que agrupa a todos los bonos de empresas, bancarios y securitizados con clasificación de riesgo local BBB- o mayor-, muestra un retorno de 7% en el período. Las acciones “defensivas” recomendadas no lo hicieron mal tampoco: Almendral (con un retorno de 4,02%); Provida (14,7%), IAM (4,26%) y Entel (-1,76%). El Ipsa rentó en ese período 16,8%.

Moderados. En este segmento, los bonos en UF seguían teniendo una porción importante (entre 45% y 65%), pero varias corredoras aconsejaron invertir buena parte del resto en Asia emergente y América Latina. ¿El resultado? El MSCI Asia Emergente -representativo de las bolsas de esa región- cayó 7,29% en el período, y el MSCI America Latina retrocedió un 9,29%. Como comparación, el MSCI World cayó 8,18%. Sólo el Dow Jones se salvó, con un -1,51%.

Arriesgados. El resultado en este segmento no fue muy distinto al anterior, pero hubo corredoras que se inclinaron más agresivamente por renta variable local (entre 50% y 70% de la cartera total). Para ellas el resultado fue mejor. El IPSA subió 16% en el período. Las acciones recomendadas tuvieron un resultado mixto: Cencosud (51,7%), Copec (16,6%), Enersis (6,4%), La Polar (3,3%), y Entel (-1,6%).

Su visión es compartida por Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), quien agregó que “la industria no está por subir los precios, no es una cuestión de deseos, sino de realidades. Varias inmobiliarias cerraron 2009 con pérdidas y no tienen margen para asumir mayores costos”.

Portales agregó que el alza impactará mayormente a las viviendas de mil a dos mil UF, que representan el 70% de la oferta.

El sector de la construcción está en alerta debido a la recomendación del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) de generar “zonas de alto riesgo” en los nuevos planos reguladores de las localidades costeras afectadas por el maremoto.

En dichas áreas, además de proponerse que no se admitan establecimientos de salud y educación, se plantea prohibir la construcción de viviendas y, en cambio, destinar estos terrenos a lugares de esparcimiento al aire libre susceptibles de ser inundados.

El tema fue puesto sobre la mesa ayer por el presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Lorenzo Constans, quien manifestó su oposición a la tendencia que surgió tras el tsunami , de definir zonas de exclusión.

“El principal deber del Estado es proveer información para que todos conozcan los riesgos del territorio en que habitan. Así, cada persona puede decidir libremente dónde vivir”, manifestó el dirigente gremial. Admitió, de todos modos, que los planos reguladores pueden impedir en ciertas áreas la edificación de hospitales, colegios o infraestructura que albergue a mucho público.

Constans comentó que en zonas de exclusión demasiado extensas se puede perjudicar el patrimonio de los propietarios de esos terrenos.

El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez, dijo que entiende la intención de desarrollar localidades en zonas de menor riesgo, pero precisó que se debe compensar adecuadamente a los dueños de terrenos que se vean afectados por la puesta en marcha de zonas de exclusión.

Lorenzo Constans sostuvo que buscarán plasmar la visión de la Cámara de la Construcción en el diseño de los nuevos planos reguladores, tal como lo han hecho históricamente.

Hace unos días, el Minvu planteó que deben revisarse planos reguladores de 90 localidades afectadas por el terremoto y maremoto.

Suelos y seguros

La CChC también propuso que se revise la norma NCh433 relativa a la tipología de suelos. “Puede ser necesario incorporar nuevas categorías”, indicó Constans, quien dijo que, además quiere que se incluya la obligatoriedad de estudios de mecánica de suelo para otorgar permisos de edificación.

El gremio también planteó que las viviendas subsidiadas y las adquiridas con crédito hipotecario, así como los espacios comunes de los edificios y los bienes públicos, deben estar obligatoriamente asegurados contra terremotos.

En una primera etapa, las inmobiliarias Brotec-Icafa I, Wood, Avellaneda y PY han visitado las comunas de Sagrada Familia, Pencahue, Tutuquen, Lobos Viejos, Santa Clara y Molina entre otras, levantando, hasta la fecha, más de 200 viviendas de emergencia. Por otra parte, Inmobiliaria Manquehue visitará la zona de Constitución con la meta de construir. 30 mediaguas para las familias afectadas por la devasta- dora catástrofe que destruyó sus casas y lugares de trabajo.

La iniciativa cobra aún más valor debido a que no sólo mano de obra calificada de cada empresa ha participado en la reconstrucción de dichas zonas, sino que también ejecutivos y gerentes han querido colaborar en este gran desafío, el que pretende contribuir no sólo a levantar viviendas, sino también el ánimo de quienes más sufrieron con lo ocurrido hace ya más de dos meses.

“Nos vamos a demorar dos años en recuperar los niveles previos a la crisis, principalmente, porque no vamos a tener los ofertones hipotecarios que tuvimos, debido a que la banca aprendió de la crisis que tiene que resguardarse de este riesgo”, dijo Muñoz.

A la luz del terremoto del 27 de febrero pasado, Muñoz anticipa que “va a haber un cambio significativo en las viviendas en que va a aumentar en forma importante la venta de casas y van a caer los departamentos en el corto plazo”.

De esta forma, dice, lo más difícil es aumentar la oferta de casas, debido a los pocos terrenos disponibles que quedan en la Región Metropolitana.

“Va a ser difícil responder a los requerimientos, porque los terrenos son escasos”, anticipando un aumento en los precios de éstas, debido a la demanda que están enfrentando.

“A pesar de que la gente quiera vivir en casa, va a terminar viviendo en departamento”, dice.

Aun ante este escenario, descarta los ofertones para los departamentos en los pisos más altos.

Para este año, sus proyecciones apuntan a que el año cerraría con una baja del 5% en las ventas en UF.

Nuevas normas

Para Muñoz está claro que este sismo superó ampliamente las normas chilenas en algunas zonas, por lo que considera bueno revisarlas. Pero enfatiza que pretender hacer construcciones indestructibles es imposible y que eso implicaría costos altísimos para la población.

“Luego de que cambie la legislación pueden haber alzas muy significativas en el precio de venta, porque si se estudian nuevas normas y parámetros de construcción, es mucho más caro de hacer”, advierte.

A su juicio, los cambios de normas conllevan inevitablemente cambios de costos. “Esta variación va a depender de lo que establezcan las nuevas normativas”, esgrime.

Por ejemplo, si se exigiera una póliza de seguros de 10 años, implicaría un alza de al menos 5%.

Pero más allá de los casos puntuales que se han conocido, Muñoz se muestra satisfecho con los resultados post terremoto.

“Un solo edificio colapsó, lo cual indica que el nivel de construcción es extraordinariamente bueno en Chile; en el extranjero no pueden creer el número de fallas y somos un caso de estudio por el lado positivo. Los coeficientes de seguridad que se trabajan van mucho más allá de la norma”, concluye el dirigente de los inmobiliarios.

Recuadro :

“Un solo edificio colapsó, lo cual indica que el nivel de construcción es extraordinariamente bueno en Chile”

Patricio Muñoz, presidente de Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios.

Una serie de factores han impulsado fuertemente la plusvalía de Vitacura. El hecho de ser percibida como una comuna con barrios residenciales consolidados y con servicios de alto nivel es uno de ellos, pero la zona también es demandada por aquellas personas que buscan casas, pues las alturas máximas de construcción no variarán en el corto plazo. A ello se suma la escasez de terrenos disponibles para construir.

Así, en siete años, los valores de ventas en UF de las casas usadas ubicadas en esta comuna subieron en 84%, según estimaciones de Corredores Integrados, asociación que agrupa a 15 oficinas de propiedades que en conjunto vendieron 7 millones de UF en 2009. Esto se debe a que “es una comuna estabilizada, con áreas de comercio y altura definidas, que pareciera no tendrán modificaciones. Además, es una comuna residencial, con buen equipamiento, cercanía de colegios y buenos accesos”, detalla Pablo Silva, presidente de la asociación.

Coincide Jorge Lama, gerente general de Inmobiliaria Manquehue, empresa que mantiene proyectos en la zona. Él asegura que es “un barrio consolidado, con muy buena conectividad, cercano a fuentes de trabajo, con todo tipo de servicios con suelo disponible para nuevos desarrollos inmobiliarios ya agotado. La única posibilidad en materia de precios en estas situaciones es que se genere plusvalía”, plantea.

En Corredores Integrados agregan que factores como éste incrementaron el valor de las propiedades en esa zona en 22% durante el primer trimestre.

La estabilidad de la altura máxima de las construcciones -que se intentó modificar sin éxito el año pasado en sectores como Nueva Costanera- contribuye con las plusvalías que ha alcanzado la comuna, segúnVicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios. “Pero también la revalorización (de casas), al menos momentánea producto del terremoto, ha jugado un rol”, agrega.

Los inmobiliarios descartan que la alta oferta de casas existente en la comuna se deba a los efectos de la crisis económica en estratos altos, y la atribuyen más bien a un dinamismo del mercado. “Puede ser (que se produzcan ventas activadas por la crisis), pero a nivel excepcional y no masivo; si no, ¿cómo se explica que los mercados de segunda vivienda de alto valor sigan activos?”, comenta Domínguez.

Precios en San Carlos

San Carlos de Apoquindo, en Las Condes, es otro sector que tiene alta plusvalía y demanda. Aquí el incremento en los precios es de 71% en los últimos siete años. En este sector también incide la escasez de terrenos disponibles, lo que se suma al buen nivel de los establecimientos educacionales.

Corredores Integrados explica que en esta zona también hay una alta rotación entre los propietarios. “Por tratarse de casas pequeñas, la mayoría tiende a cambiarse cuando mejoran sus condiciones económicas”, dice María Soledad García, gerenta del organismo.

Recuadro :

VENTAJAS

“Es un barrio consolidado, con muy buena conectividad y cercano a fuentes de trabajo”, dice Jorge Lama, de Inmobiliaria Manquehue.

100 mills. de UF es lo que mueve anualmente el mercado de viviendas usadas en el sector oriente de Santiago.

30% es el incremento en el precio de las casas usadas en Providencia en los últimos siete años.

25% es el aumento en los valores de estos inmuebles en Las Condes en igual período. En el caso de Lo Barnechea, el crecimiento de los precios de venta en UF es de 11% en los últimos siete años.

“Por lo mismo, creemos que 2011 va a ser un muy buen año para toda la industria”, afirmó. Agregó que “el terremoto puso más nerviosa a la gente respecto a la altura, entonces aumentan los desistimientos y, en forma muy comprensible, en los pisos más elevados que, a su vez, ha generado que se active la demanda de casas”.

A su juicio, “es evidente que el terremoto tenía que producir un impacto en el mercado, porque un hecho como ese genera una pausa en las inversiones porque las personas se replantean la línea de decisiones que han tomado”.

En todo caso, considera que “el mercado de la zona terremoteada tiene una demanda potencial que se va a activar en el curso del año en forma importante”.

Asimismo, “la tendencia general de las empresas es suspender el inicio de proyectos en altura mientras el mercado no vuelva a la normalidad. No significa que se haya detenido alguna obra, sino que se desplaza el inicio”.

Las réplicas del terremoto aún se perciben con fuerza en el sector inmobiliario. En marzo las ventas de departamentos en el Gran Santiago llegaron a sólo 888 unidades, lo que implicó una histórica caída de 46,4% respecto del mismo mes del año pasado, cuando se vendieron 1.658.

De acuerdo con los datos de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), las ventas de casas, en tanto, sumaron 558 unidades, con un retroceso de 27,9% en 12 meses.

“El terremoto provocó un cambio en las preferencias de los consumidores, que han mostrado un menor interés por adquirir departamentos”, afirmó el presidente de la CChC, Lorenzo Constans. Asimismo, agregó que, más allá del sismo, también se observan mayores exigencias financieras para la aprobación de créditos hipotecarios, deprimiendo aún más la demanda.

El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez, señala que, además, si antes del terremoto las personas preferían departamentos en los pisos más altos, privilegiando la vista y la luz, hoy la demanda se ha equilibrado con las de los pisos más bajos.

Con todo, las ventas totales de viviendas (departamentos y casas), cayeron 40,5% en 12 meses, hasta 1.446 unidades.

Así, el primer trimestre cerró con una venta total de viviendas de 4.777 unidades, el nivel más bajo en ocho años. Esto representa una contracción de 21,9% en comparación con enero-marzo de 2009.

En el caso de los departamentos, la caída fue de 28% anual, y en las ventas de casas, el retroceso llegó a 8%.

Preparan campañas

Si bien hasta ahora no hay una baja relevante en los precios por la menor demanda, según Domínguez, “en los próximos meses puede que haya campañas más agresivas, especialmente, en los nichos que están con más stock”. En el primer trimestre las ventas de departamentos retrocedieron desde casi 47% a 34% en la comuna de Santiago.

Domínguez aclara que no sería una tendencia generalizada, sino puntual en zonas con alta oferta o en empresas que pudieran estar más complicadas con la demanda.

No obstante, para el gerente de Estudios de la CChC, Javier Hurtado, “no va a haber cambios significativos de precios”. Señala que el stock de departamentos se ubica en 33.886 unidades, que si se compara con el nivel de los últimos años “no es un número tremendamente grande”.

Hurtado agrega que aunque el índice de meses para agotar el stock llegó a 38,2 (el mayor en al menos cinco años) en los departamentos, sería sólo un dato “puntual”.

Para el gerente general de la consultora inmobiliaria Macropanel, Julio Israel, podría haber una caída sólo “marginal” de los precios durante abril, pero insiste en que la tendencia es al alza.

Argumenta que las empresas tienen poco margen para reducir los precios, pues sus costos van a subir. Ello, debido al incremento que han mostrado los materiales de construcción tras el terremoto, el esperado aumento en las tasas de interés para financiamiento, y la eliminación de la exención del IVA para el sector.

La construcción espera, además, una recuperación de las ventas en el segundo semestre, lo que, sin embargo, no alcanzaría para compensar la caída de la primera mitad del año. Para todo 2010, la CChC proyecta una disminución en las ventas de 3,1%.

“El efecto del terremoto es muy violento inicialmente, pero de a poco va a empezar a amainar. Aunque va a seguir en el segundo trimestre, en el segundo semestre va a mejorar”, coincide Domínguez.

Recuadro :

-22% cayó la venta de viviendas en el primer trimestre. En los departamentos bajó 28% y en las casas, 8%.

-El terremoto provocó un cambio en las preferencias de los consumidores, que han mostrado un menor interés por adquirir departamentos’; dijo la CChC.

-Situación por comunas

Cae Santiago

Según la CChC, la participación de Santiago en las ventas de departamentos bajó de cerca de 47% a menos de 34% a marzo.

Alza en precios

Según Tinsa, respecto del cuarto trimestre de 2009, el valor UF promedio ponderado en Vitacura subió 22,1%, para los departamentos

Las que bajan

Por el contrario, el valor UF promedio bajó 4% para departamentos en Santiago centro y retrocedió 2,6% en Macul.

Las inmobiliarias sostienen que el reacomodo del mercado es momentáneo. Sin embargo, proyectan plazos de normalización incluso superiores a un año.

El mercado inmobiliario cambió después del terremoto: hoy comprar un departamento en pisos medios o bajos no es más barato que adquirir uno en altura como sucedía habitualmente.

“Antes del terremoto los pisos más altos eran los más caros y hoy están bastante más equilibrados, porque ha aumentado la demanda por los pisos medios y bajos”, dice Mauricio Varela, gerente general de la constructora Almagro, filial de Socovesa. Eduardo Gras, ex presidente de Socovesa, señala que “después del terremoto la gente tiende a irse a pisos más bajos y eso produce una sobredemanda, por lo que casi en forma automática se invierten los precios”. Sin embargo, el empresario -quien ayer materializó su renuncia a la presidencia de la compañía para dar paso a una segunda generación de ejecutivos-, afirmó que dentro de unos meses el mercado debiera volver a la normalidad.

Debido al nuevo escenario, Paz Corp está privilegiando el desarrollo de proyectos de baja altura y casas. Sin embargo, Ricardo Paz, director ejecutivo de la compañía, aseguró, tras la junta de accionistas del martes, que “en el mediano plazo la racionalidad va a volver y la ciudad no puede seguir creciendo tan masivamente en casas: el nivel de precios no lo va permitir y terrenos no hay tampoco”.

En la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios descartan que los pisos inferiores sean actualmente más caros que los superiores, pero reconocen una nivelación en los valores. “Se han tendido a igualar en algunos casos, ya que la demanda por pisos superiores ha descendido”, asegura Vicente Domínguez, director ejecutivo. Agrega que el mercado tenderá a recuperarse “ya que atributos como vista y asoleamiento vuelven a tener su lugar en las preferencias. El proceso culminará no más allá del segundo semestre del próximo año”, dice.

Cristián Armas, gerente general de Empresas Armas y presidente del comité inmobiliario de la Cámara Chilena de la Construcción, agrega que el mercado debería retornar a la normalidad cerca de fin de año.

Recuadro :

EQUILIBRIO

“Antes del terremoto los pisos más altos eran los más caros y hoy están bastante más equilibrados”, dice Mauricio Varela, gerente general de Almagro.

Ventas de viviendas cayeron un 22% en el primer trimestre

Una fuerte disminución presentaron las ventas de viviendas durante los primeros tres meses del año con respecto al mismo período de 2009. Según datos de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), durante el primer trimestre se vendieron 4.777 viviendas, un 22% menos que las 6.114 que se compraron en 2009.

La mayor baja se produjo en el negocio de departamentos, segmento que presentó un descenso de un 28%, pues los consumidores han estado más reticentes a la compra de este tipo de vivienda. Otra de las razones de esta caída corresponde a las mayores exigencias de los bancos en la aprobación de créditos hipotecarios.

De acuerdo con los números, este sería el peor desempeño de la industria en los últimos siete años. La CChC modificó las estimaciones para 2010, desde un crecimiento de un 4,5% a un descenso de un 3,1% en las ventas.

Créditos hipotecarios y de consumo crecen en marzo

Un fuerte incremento registraron los préstamos de consumo e hipotecarios durante marzo respecto del mismo mes del año pasado, peak de la crisis financiera internacional. Según cifras de la Superintendencia de Bancos (SBIF), el financiamiento para la vivienda creció 9,3% en el período, mientras que los créditos de consumo subieron 2,95%.

La analista de Fitch Ratings Carola Saldías, señala que la baja base de comparación respecto de marzo de 2009 explica parte del incremento. Además, agrega, el efecto del terremoto fue focalizado en las regiones VII y VIII, y que en Santiago la actividad comenzó a normalizarse a fines de marzo. Situación que confirman al interior de la industria, donde indican que las ofertas hipotecarias lanzadas tras el sismo ayudaron a mantener los niveles de actividad en terreno positivo.

Respecto de las utilidades de la banca, éstas totalizaron US$ 775 millones, un alza de 63% en doce meses.

Por Vicente Domínguez. Habla en representación de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), organismo que es miembro de la alianza junto a Decon UC, Portalinmobiliario.com y Collect GFK.

Parece mentira, pero insistir en algunas cuestiones resulta necesario ante el cúmulo de deformaciones que apreciamos en forma insistente en el panorama post terremoto. Me refiero principalmente a la magnitud de lo ocurrido y sus consecuencias.

Toda la evidencia técnica existente muestra que el terremoto 27F fue de gran magnitud, afectó una enorme zona (la más poblada del país) y por lo tanto, sus efectos tienen que ser de gran envergadura y los costos y pérdidas muy cuantiosos.

No obstante, si seguimos atentamente la prensa, lo que por razones profesionales he debido hacer, ello pareciera no ser así, sino más bien que por culpa de algunos, por supuesto no yo, han acontecido calamidades por las cuales estoy afectado y alguien debe responder. El culpable generalmente es una empresa o el gobierno, es decir, alguien casi sin rostro al cual es cómodo, barato y fácil dirigir disparos.

Como eso es así, las cosas deben cambiar. Se debe legislar y fiscalizar, dos palabras mágicas que resuelven nuestras carencias y problemas. De ahora en adelante, las casas, los edificios, las carreteras y puertos serán mejor construidos, por obra y gracia de la legislación y fiscalización que exigirán más. Y aquí viene la genialidad, todo ello por el mismo precio, es decir, a mi no me costará más. ¿Cómo no se nos ocurrió antes tan brillante idea?

Para obtener estos merecidos galardones de tener mejores productos y no pagar más, es preciso sólo que los políticos actúen y por lo tanto legislen.

Por otra parte la autoridad debe fiscalizar, teniendo como base el desastre ocurrido, condimentado con el que yo llore en la oportunidad y lugar adecuado, en lo posible, frente a una cámara o micrófono de un medio de comunicación, y mejor aún; frente a una autoridad.

Esta demagogia comunicacional frívola, se ha ensañado con la gente, engañándola en forma vil y hasta despiadada, pues después de unas horas en ensoñación y fantasía, cada uno se enfrenta a la cruda realidad.

Es ahí donde se constata que tuvimos un terremoto mayúsculo, en que todos perdimos, que no es aconsejable ni posible construir sólo bunkers, que nosotros mismos tenemos que ser los actores de nuestra propia reconstrucción, porque si bien existen ayudas, ellas sólo nos colaboran, pero no resuelven todos los problemas.

Todo lo anterior no significa que este autor crea que todas las cosas en el pasado se hicieron bien. Hay algunos edificios que colapsaron (pocos), construcciones en adobe que no resistieron, edificaciones construidas en lugares no aptos —especialmente en la costa— alarmas que no se dieron, autoridades que no tomaron decisiones a tiempo… y todo ello no debió ocurrir.

Gracias a las enseñanzas que nos dejó el terremoto y como siempre ha ocurrido en el pasado, es necesario proponer mejoras normativas e institucionales. La idea es que en próximas catástrofes se produzcan menos daños, o por lo menos, que los perjuicios que se causen sean los daños esperados y ellos no se vean amplificados por problemas normativos o institucionales. Para concluir, siempre hay responsables, unos más que otros, pero al final, todos somos en algo responsables si efectivamente nos consideramos solidarios en la adversidad.

Con el objetivo de colaborar en la tarea de reconstruir Chile luego del terremoto y posterior tsunami que sacudió al país la madrugada del 27 de febrero, la Asociación de desarrolladores Inmobiliarios (ADI), gremio que reúne a más de 20 de las más importantes inmobiliarias del país, ha comenzado una campaña solidaria que pretende ir en ayuda de quienes más lo necesitan.

En una primera etapa, las inmobiliarias Brotec –Icafal, y Wood junto a la constructora Avellaneda, han visitado las comunas de Millahue, Sagrada Familia y Pencahue entre otras, levantando, a la fecha, más de 200 viviendas de emergencia para las familias de las zonas más afectadas por la devastadora catástrofe que destruyó sus casas y lugares de trabajo.

La iniciativa cobra aún más valor debido a que no sólo mano de obra calificada de cada empresa ha participado en la reconstrucción de dichas zonas, sino que tanto gerentes como jefes de proyecto, encargados de presupuesto y personal administrativo han querido colaborar en este gran desafío que pretende contribuir, no sólo en el levantamiento de viviendas sino que también en el ánimo de quienes más sufrieron con lo ocurrido hace ya casi dos meses.

Las 1.835 promesas de compra de casas y departamentos que aparecían firmadas en marzo en la Región Metropolitana significaban un crecimiento de 15% respecto del mes anterior. La materialización de esas compras afianzaría la recuperación del sector inmobiliario frente a la crisis de 2009.

Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), asegura que “los desistimientos habían venido bajando, pues se estaban comercializando preferentemente viviendas terminadas o muy próximas a estarlo”.

Sin embargo, el terremoto echó por tierra muchas de estas posibles adquisiciones. De las 1.835 promesas, finalmente sólo se concretó la compra de 777 viviendas en la Región Metropolitana, que constituye la menor venta en 14 meses, según cifras de Macropanel.

El 78,4% de las cancelaciones correspondió a la compra de departamentos y el resto a casas. De las viviendas en altura, 373 unidades devueltas están sobre el piso 10 de un edificio, y 171 entre el primer y cuarto piso. Si se considera las propiedades sobre el piso cinco, la cifra corresponde a cerca de la mitad de las cancelaciones de compra (ver infografía).

En una mesa redonda organizada por la consultora, las inmobiliarias revelaron que después del terremoto los compradores insistieron en cambiar de departamentos a casas. Los extranjeros se volcaron a la compra de casas porque no quieren volver a sus departamentos, agregaron.

Cristián Armas, gerente general de Empresas Armas y presidente del comité inmobiliario de la Cámara Chilena de la Construcción, asegura que el negativo efecto sobre los pisos altos dura poco. “Hoy ya los clientes compran sin problemas en un piso 12 en Santiago y en un ocho en Concepción, y a fin de año estaremos pasando el piso 19 en Santiago y el 14 en Concepción”, detalla Armas.

Precios

Las 1.058 unidades devueltas en marzo pasado son superadas por los desistimientos de enero de 2009 (1.387) y agosto (1.729) de 2009, meses en los que se acumularon las devoluciones por dificultades en el acceso al crédito y temor a perder el empleo. Hoy la situación es distinta. “No es que la gente haya dejado de comprar, sino que el mercado se polarizó. Por un lado hubo gente dispuesta a comprar, y por otro lado hubo usuarios dispuestos a desistir también”, explica Julio Israel, gerente general de Macropanel.

Respecto de los niveles de desistimiento, Domínguez cree que “más pronto que tarde el mercado volverá a la condición previa al terremoto en este sentido”, dice.

Armas descarta los ofertones debido a que el bajo inicio de nuevos proyectos ha permitido rebajar el stock, y porque “viene un cambio en el DFL2 y muchos inversionistas se van a abalanzar a comprar departamentos antes de que se publique la nueva ley”.

Recuadro :

- Efecto
“No es que la gente haya dejado de comprar, sino que el mercado se polarizó”, dice Julio Israel, de Macropanel.

- 64%

más desistimientos huibo en marzo de este año, respecto de igual mes de 2009. Al comparar con febrero pasado, las devoluciones del mes anterior son 186% más.

- 575

son las casas que se vendieron efectivamente en marzo. 202 son los departamentos vendidos. Por primera vez desde abril de 2009, la venta de casas superó a los departamentos.

- 777

son las viviendas

vendidas en marzo. La cifra de venta es la menor en 14 meses y representa una caída de 39% respecto de febrero y una baja de 58% sobre marzo de 2009.

No sólo quienes buscan su nuevo hogar compran casas y departamentos en el mercado inmobiliario. También inversionistas que buscan retornos interesantes vía rentas de arrendamiento. Según elDirector Ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez, en años normales el 7% de las viviendas que se vende en el Gran Santiago lo compran inversionistas.

Tienen incentivos para ello. La ley establece que cualquier vivienda de hasta 140 metros cuadrados puede ser comprada bajo el paraguas del DFL2. Este permite que su explotación como arriendo no pague impuesto a la renta. Además, el propietario cancela sólo un 50% de la contribución de bienes raíces normal. Otro beneficio tributario -aunque en este caso no se requiere que sea DFL2- está en que los intereses que se pagan en un crédito hipotecario pueden descontarse de la base imponible, reduciendo los tributos a pagar cada año.

En años de crisis, la importancia de estos compradores sube. Domínguez dice que en 2009 la cifra llegó a 12%, debido a que los inversionistas aprovechan el menor precio ofrecido por el mercado para entrar.

Patricio Hempel, socio de Real Data, estima que en 2009 unas 2.900 viviendas fueron adquiridas por personas, jurídicas o naturales, que compraron más de una vivienda al año. De éstas, 2.500 fueron adquiridas por personas naturales -las personas jurídicas no obtienen el beneficio-, por lo que se acerca al 10% de las viviendas nuevas capitalinas y al 15% del mercado de departamentos.

Santiago Centro es la comuna donde más acuden: un 50% de las compras de inversionistas se hizo en la céntrica comuna, con un promedio de 1.180 UF promedio en precio. Domínguez estima que, en la crisis, más del 20% de las ventas en Santiago Centro tenían como objetivo el arrendamiento. Luego aparece Providencia, que representó el 14% de los departamentos comprados por inversionistas en 2009.

El cambio que viene

El ministro de Hacienda, Felipe Larraín, justificó el viernes la idea de eliminar el beneficio para quienes compren más de una vivienda. “No es el sentido del DFL2 que se convierta en un instrumento de inversión”. El detalle del cambio normativo aún no se conoce. “No es un mecanismo para acumular decenas y centenas de propiedades al amparo del DFL2. Lo que queremos hacer es mantener el DFL2, pero limitarlo, que cada persona pueda tener, por ejemplo, una propiedad con DFL2″, dijo.

Hempel cree que la medida impactará al mercado. “Al inversionista hay que atraerlo al mercado de departamentos, ponerle problemas obviamente no es bueno”, sostiene.

El cambio normativo no afectará todo el 7%, pues el inversionista podrá seguir comprando al menos una vivienda y, por otro lado, una parte de las adquisiciones la realizan personas jurídicas. Por ello, Domínguez estima que el porcentaje afectado será menor al 5% e incluso cercano a 3,5%, pero comprende la medida pues concuerda en que “ante una situación extraordinaria se requieren medidas extraordinarias”.

El presidente de la Cámara Chilena de la Construcción, Lorenzo Constans, califica como inoportuna la medida. “Va a desincentivar el interés por comprar viviendas DFL 2 lo que se va a traducir en una caída en la demanda por este producto. Al haber menos inversión, habrá menos empleo”, afirma.

Recuadro :

-¿Cuánto se ahorra con el beneficio?

Aunque es difícil generalizar el nivel de beneficios de la franquicia para un inversionista, Domínguez estima que una persona que compra un departamento de 1.500 UF puede obtener un arriendo anual de 100 UF. Si la persona tuviera que tributar por el tope de la escala, el impuesto a la renta que se evita son unas 40 UF, es decir, unos $ 841 mil.

Arturo Garnham, socio del estudio de abogados Noguera, Larraín & Dulanto, cree que, con esta medida, el Ejecutivo “está evaluando tanto el efecto de limitar este beneficio respecto de las personas que hoy son dueñas de un DFL2, como su efecto en la política habitacional del país”.

Con todo, Constans prevé un alza en el precio del arriendo: “Naturalmente habrá un impacto afectando directamente a la clase media. Habrá menos inversión en este tipo de viviendas, lo que hará subir el valor de los arriendos”.

-”No nos parece oportuna una medida como ésta, tomando en cuenta que hasta hace poco estuvimos en una crisis”.

Lorenzo Constans, presidente de la Cámara Chilena de la Construcción.

Si bien valoró el paquete de medidas anunciadas el pasado viernes por el Mandatario Sebastián Piñera, elPresidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez, considera que “el tema de las contribuciones de bienes raíces debiera haberse discutido más profundamente, en lugar de generar un aumento parcial de éstas”.

Esto debido a que “del 18% de los bienes raíces que paga contribuciones, el Gobierno le aplica una sobretasa al 5%, es decir, a las propiedades cuyo valor supera los $97 millones”, explicó. Es decir, “de las cerca de cuatro millones de propiedades del país, aproximadamente 700.000 de ellas pagan contribuciones y a las que se le aplica la medida son unas 200.000”, detalló.

Y es que, a su juicio, “el tema de las contribuciones en el país no se ha seguido en forma sana desde hace mucho tiempo. Es uno de los principales resortes del financiamiento municipal y en Chile hay una excepción muy generalizada a gran parte de las propiedades, entonces en el fondo son pocas las que pagan. Eso es un crónico desfinanciamiento municipal”, afirmó.

Además, “hay ciertas exenciones tributarias que desde hace un tiempo ya no se están justificando”. En específico, “hay que mantener la vivienda social protegida, pero hay una parte de las viviendas del DSL02 que debiera discutirse”, ya que “engloba hasta propiedades de hasta 140 m2, lo que excede con mucho la vivienda social”.

Por esto postula que “el grupo reducido de las propiedades que paga contribuciones debiera expandirse, lo que sería una buena solución y más permanente”.

OTRAS MEDIDAS

Respecto al resto de las disposiciones del Gobierno, comentó que “estamos atravesando una situación extraordinaria, para lo cual se tomaron medidas de ese mismo carácter. Por lo demás, fueron prometidas como transitorias y esperamos que así lo sean”.

Señaló que la industria esperaba “algo parecido”, ya que las iniciativas fueron compuestas por “una serie de acciones distintas como los aumentos tributarios, la venta de acciones en empresas públicas, redestinaciones de recursos, etc.”.

Según el informe de Collect Gfk, al cierre del primer trimestre de 2010, las ventas de viviendas en la comuna de Las Condes totalizaron 3,09 millones de UF (US$ 123 millones), superando a la anterior líder de mercado, Santiago, que sumó 2,78 millones de UF (US$ 111 millones). La última vez que la comuna del oriente capitalino había superado a Santiago fue en el segundo trimestre de 2009.

En todo caso, a nivel de unidades, Santiago sigue liderando con 1.536 unidades. Las Condes es tercera con 488 viviendas. El director de estudios de Collect, Javier Varleta, explicó que esto se produjo a causa del repunte que tuvieron las casas y la caída en la venta de departamentos, principalmente a causa del terremoto ocurrido a fines de febrero pasado.

En efecto, la venta de casas -en unidades- en el Gran Santiago subió 14,6% respecto del mismo trimestre de 2009 y tuvo una marginal caída de 0,3% comparado con el período anterior. Los departamentos, en tanto, cayeron 18,8% respecto del cuarto trimestre de 2009 y sólo subieron 5,2% en 12 meses.

Varleta indicó, además, que las viviendas de mayor valor (sobre 5.000 UF) no sufrieron impacto, como sí ocurrió con viviendas de menos de 3.000 UF, donde se concentran los departamentos del centro de Santiago.

En tanto, el director ejecutivo la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez, indicó que el impacto del terremoto en las ventas de viviendas debiera ser bastante menor a lo ocurrido en el sismo de 1985. En esa ocasión las ventas cayeron 30% en los siguientes 12 meses al sismo, aunque luego vino una recuperación de casi 70%.

Domínguez dijo que esta vez las ventas no se verán tan afectadas por el repunte que tuvieron las casas. En todo caso, el ejecutivo estimó que para este año es probable que las ventas sufran una caída (menor a dos dígitos) y no ya un alza, como se había estimado antes del terremoto.

Recuadro :

42 proyectos ingresaron en el primer trimestre, la mayor cifra desde fines de 2008.

En este contexto, este año se comercializarían 20.000 departamentos, comentó el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez. Así, el mercado caería 15,9% respecto de las 23.805 unidades vendidas en 2009, según cifras de Collect Gfk.

Domínguez añadió que algunas inmobiliarias han paralizado la construcción de edificios, anticipándonse a la débil demanda que habrá, lo que se notará con mayor nitidez en el segundo y tercer trimestre de este ejercicio.

Pese a ello, y tomando como experiencia la variación que hubo en la demanda tras el terremoto de 1985, en la ADI y Collect estiman que el “bajón” duraría sólo algunos meses.

Las ventas de casas, en tanto, subirían entre 20% a 30% en 2010, respecto de las 8.747 unidades del año pasado.

En Collect indicaron que los proyectos de casas en el primer trimestre sumaron 12 iniciativas, versus las cinco de igual lapso de 2009.

Entre enero y marzo de 2010 se vendieron 6.763 unidades (casas y departamentos) en el Gran Santiago, lo que representó una baja de 14,3% respecto del trimestre anterior, aunque un incrementos de 7,7% frente a igual lapso de 2009.

Los resultados del terremoto recién se empiezan a sentir en la industria inmobiliaria, especialmente en la venta de departamentos. Entre enero y marzo de este año, ese segmento registró un crecimiento de 5,2% en unidades comercializadas en Santiago comparadas con igual período de 2009, según el informe trimestral de Collect GfK. Sin embargo, el incremento es mucho menor que el del segmento de casas, que subió 14,6% en el mismo lapso. La oferta de viviendas en Santiago es de 35.382 unidades y el 81% son departamentos.

Durante los próximos trimestres, la venta de departamentos incluso caería comparada con los índices del año pasado y su recuperación definitiva podría tardar más que lo que demoró el repunte tras el sismo de 1985.

Según Collect GfK, la demanda inmobiliaria cayó 30% producto del terremoto del 85 y la recuperación del mercado tomó exactamente un año, situándose en el primer trimestre de 1986. Esta vez, el tiempo que tomaría el repunte sería mayor.

El impacto de casos como el colapsado Alto Río, en Concepción, y el edificio en Constitución, entregado como vivienda social por el Serviu, más la alta participación de mercado que representan las construcciones en altura (70% del total) en relación con las viviendas en extensión (30%), son las principales causas. “A fines del próximo año tendremos el mercado normalizado. Aunque igualmente habrá una demanda importante (este año). A fines de 2011 se retomaría el ritmo y la fuerza que se preveía para este año”, dice Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI). Agrega que “el terremoto produjo una pausa en las personas y las empresas. Las empresas están deteniendo los proyectos de edificación en altura que tenían proyectados para los próximos meses. Y las personas – que están volviendo a las salas de venta-, (en principio) no salen a comprar departamentos influidas todavía por el terremoto”, dice.

La baja venta de departamentos en los próximos meses será compensada por un alza en la venta de casas, según Javier Varleta, gerente del área inmobiliaria de Collect GfK.

“Es prematuro”

En todo caso, varios inmobiliarios coinciden en que todavía es apresurado sacar conclusiones para los próximos meses. “Creo que es prematuro para hablar de un cambio de tendencia en las preferencias de producto en las ventas del mercado de Santiago. Estamos todavía demasiado cerca del 27 del dos”, dice Mauricio Varela, gerente general de Almagro. El ejecutivo añade que “en Almagro no estamos cambiando nuestra estrategia. Nuestro expertise es construir muy buenos edificios residenciales y lo seguiremos haciendo, ya que vemos una adecuada demanda para ellos”.

Gastón Fuenzalida, presidente de Inmobiliaria Ad Portas, cree que el efecto del pasado terremoto no será mayor que el de 1985. Asegura que las condiciones crediticias ayudarán a agilizar la demanda de departamentos. “Los créditos bajos, la escasez frente a la necesidad hoy y la subida de precio, harán que los departamentos recuperen su venta muy rápido”, plantea.

El trimestre pasado marcó un quiebre en la negativa tendencia de incorporación de nuevos proyectos al mercado. Se sumaron 42 nuevos proyectos inmobiliarios, según Collect. Éstos representan la mayor cantidad en 18 meses y generaron un incremento de 1,1% respecto del trimestre anterior. Sin embargo, esta tendencia se podría atenuar por una menor incorporación de obras de departamentos.

EFECTO

“La crisis financiera debería ser más profunda que el terremoto”, dice Vicente Domínguez, de ADI.

Cambio: calidad influye más en compra de vivienda en altura

La calidad de las construcciones se convirtió en el segundo atributo más valorado al momento de decidirse por un departamento de acuerdo con un estudio de Corpa que se realizó entre el 8 y el 19 de marzo. La ubicación sigue siendo el aspecto más importante cuando se toma la decisión de adquirir un departamento, pero la seguridad (ante delitos) fue desplazada por la calidad de las construcciones, entendida como tipo, calidad y grosor de los materiales, entre otros.

Claudia Boros, directora del estudio, asegura que la mitad de los entrevistados postergó su decisión después del terremoto. “Las razones son diversas: a nivel emocional está el shock -más presente en mujeres- que produce el terremoto, y a un nivel más racional, la desconfianza en la calidad en la construcción”, dice. También hay una percepción de que en adelante se construirá con mejores materiales, normas y fiscalización.

Tras el terremoto se generó una visión negativa sobre las inmobiliarias y constructoras. El estudio concluye que los encuestados no se comprarían un departamento “en verde”, ya que no permite tener una evaluación directa y real de la calidad. Ahora los compradores optan por pedir mayor información a la inmobiliaria e incluso se asesoran por un experto. Corpa entrevistó a 54 personas que buscaban departamento aproximadamente un mes antes del terremoto. Los encuestados son de Santiago, de los segmentos C1,C2 y C3.

Los costos de construcción de viviendas en el país podrían subir este año, sobre todo en el segundo semestre, en otro coletazo del terremoto ocurrido hace un mes. Esto, pues habrá un gran número de obras de reposición de la infraestructura pública y privada dañada, lo que elevará fuerte la demanda de mano de obra y materias primas (como cemento, acero y madera), presionando sus precios.

En la industria estiman además que las constructoras harán mayores desembolsos en estudios previos y en las estructuras de los inmuebles, considerando que se prevé que la normativa se vuelva más exigente, aun cuando sólo el 0,3% de los edificios de departamentos construidos en los últimos años sufrieron daños severos, según han estimado expertos.

Otro efecto del terremoto en la industria es que caerá el interés por comprar departamentos durante seis a 12 meses, lo cual incentivará la compra de casas y el desarrollo de proyectos de este tipo, lo que permitirá revertir su alicaída participación en el total de colocaciones del mercado (ver infografía).

El gerente general de la inmobiliaria Desco, Juan Pablo Monge, cree que los costos de construcción podrían subir 15% por estos factores, en particular la mano de obra. Monge prevé también una revisión de las normas sísmicas de cálculo y mecánica de suelo. “Esto llevará a hacer estudios más acabados e invertir más en fundaciones de edificios”, explica.

Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, también espera un alza por mayores exigencias en la normativa, aunque ve un aumento más conservador por ese concepto, lo cual llevará alzas en precios.

En una presentación a inversionistas, la inmobiliaria Pazcorp afirma que entre las amenazas para el sector en los próximos meses, tras el terremoto, está una posible alza en el precio de las materias primas.

El gerente comercial de Socovesa, Javier Gras, coincide en el análisis.

“Estamos insertos en una economía de mercado, por lo que, si hay escasez, van a subir los precios”, señala. No obstante, cree que es necesario ver cómo evoluciona la industria en las próximas semanas para tener mayor claridad sobre el futuro.

Monge agrega que otro factor que hará subir los precios es el término de la exención del IVA a la construcción para viviendas de más de 4.000 UF, aunque esto no deriva del terremoto.

Domínguez añade que si se hace obligatorio el seguro de terremoto, podría elevar en 5% el precio.

El gerente general de inmobiliaria Aconcagua, Cristián Alliende, coincide en que la escasez de mano de obra puede elevar precios. “Durante el año va a haber un alza moderada”, dice, aunque minimiza el efecto de la mayor demanda por materias primas, pues gran parte se puede importar.

Pablo Mujica, gerente general de Inmobiliaria Siena, dice que los mayores costos por una nueva norma afectarán en cuatro años más, pero que una posible escasez de mano de obra y, temporalmente, de materias primas, puede afectar el precio. “Va a impactar en 5% del costo de la obra, pero eso significará un alza marginal, pues el costo directo del edificio es de más o menos 50%. El precio de venta va a subir en 2,5%”, indica.

El ejecutivo cree que a nivel normativo habrá cambios en lo referente al terreno en que se instalan los edificios y apoya la posibilidad de hacer obligatorio el seguro de sismos.

En tanto, el presidente de Besalco, Víctor Bezanilla, cree que si hay impacto por alza en materias primas, será temporal, mientras logren reemplazarlas con importaciones. Mayores gastos por una normativa más exigente no impactaría el precio de las viviendas en más de 2%, añade.

Recuadro :

Las tendencias tras el sismo

Alza de costos

La mayor demanda por materias primas y por mano de obra derivada de la gran cantidad de construcción que se realizará para reponer lo destruido por el terremoto hará subir el costo de ambos, impulsando los gastos en el sector. De paso, hará subir los precios de las viviendas, en especial, edificios.

Nuevas normas podrían ser un factor de alza adicional a los costos.

Más casas

“Va haber un aumento en la demanda por casas en el segundo semestre. Estamos readecuando nuestro proceso productivo”, dice Cristián Alliende. El miedo a vivir en edificios en altura volcará una parte de la demanda a las casas y acelerará el consumo del stock de casas que aún era alto hasta ahora.

Cautela en proyectos

En la industria se prevé una postergación en las decisiones de inversión en proyectos de departamentos que podrían haberse iniciado en los próximos meses, a la espera de ver cómo evoluciona la demanda.

Pablo Mujica, de Siena, cree que saldrán del mercado varias inmobiliarias de menor trayectoria.

36 edificios

entraron al mercado en el último trimestre de 2009.

“Veo que el alza de costos vendrá por escasez de mano de obra y mayores gastos en estructuras. Yo diría que a lo menos el aumento será de un 15%”.

Juan Pablo Monge, gerente general Desco.

“Muchas compañías que estaban por iniciar proyectos de departamentos, los van a detener, lo cual en parte va a ser compensado por una mayor velocidad de venta de casas”.

Vicente Domínguez, de la Asoc. de Desarrolladores Inmobiliarios.

“Hay una posición de cautela de los desarrolladores de edificios que van a esperar ver cómo se comporta el mercado en los próximos meses antes de tomar decisiones”.

Cristián Alliende, gerente general Aconcagua.

El concepto de vivienda segura ha cambiado desde el terremoto del pasado 27 de febrero, lo que a su vez ha reconfigurado las preferencias de los consumidores a la hora de decidir dónde vivir. Ello, está generando cambios en los precios, principalmente en arriendos donde, mientras el valor de las casas sube, el de los departamentos en altura se ven prácticamente homologados con los que se ubican en los pisos inferiores.

De acuerdo al presidente de la Agrupación Gremial de Corredores de Propiedades (Coproch), José Bocaz, “el terremoto creó una sensación de psicosis de altura espantosa, entonces la gente, aun cuando haya edificios que han soportado bien el sismo, prefiere una casa o pisos más bajos”. A esto último contribuye el hecho de que “las personas se dieron cuenta de que en ocasiones como ésta, no funcionan los ascensores”.

Coincide con esta apreciación el Presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez, quien explicó que “las casas han captado las preferencias en cuanto a consultas para adquirir vivienda, especialmente donde se sintió con mayor intensidad, o sea, desde Temuco hasta Valparaíso”.

Precios

El presidente de la Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios (ACOP), José Francisco Montalva, estima que los precios de arriendo de las propiedades administradas por sus asociados se habría elevado “entre un 5% y 7%”.

Bocaz comenta que “ahora prácticamente no hay casas para arrendar, mientras que antes se preferían los departamentos por un tema de seguridad”. Por esto, “los precios de las casas ya subieron un poco, pero en el caso de los arriendos hay personas que se están aprovechando”. Este sería el caso de la Región del Maule, donde las viviendas incluso el valor se ha duplicado.

A su vez, Domínguez comentó que “como la oferta de casas es limitada y hay una sobredemanda, podría subir el precio”. Sin embargo, considera que esto se trata de “una reacción a corto plazo. Probablemente en dos años más el mercado vuelva a la situación preexistente al terremoto, por lo que esto sería transitorio”.

Algo similar opina el gerente regional de América de TINSA, Ricardo Sota, quien dijo que “no es de esperar un aumento de los precios de las casas en venta, salvo que en futuros proyectos puedan incidir nuevas normativas de edificación que empujen los costos de construcción de estos nuevos desarrollos. Respecto a los arriendos, sí es de esperar una leve alza”.

“Si suben mucho todos los precios de casas, tendría que intervenir la autoridad para que no haya abusos, porque no es ético lucrar de esta manera”, sentenció Bocaz.

Departamentos

Para el representante de Coproch, “va a tener que esperarse un tiempo bastante largo antes de que los pisos altos de departamentos recuperen la demanda”. Aunque “no sé si los precios vayan a bajar, porque los propietarios van a querer mantener los valores y las empresas van a tener que dar mayores facilidades”.

“En el corto o mediano plazo se podrían invertir los valores de los departamentos y que los que se ubican en los pisos inferiores sean más caros”, comentó el presidente de ACOP.

Más que invertirse, para Domínguez podrían “homologarse los precios”, ya que “si baja la demanda de departamentos en altura su precio caería y no habría valores más altos en una ubicación más arriba, pero sería más bien transitorio”.

Incluso, según Bocaz, algunos edificios que resistieron bien el terremoto tendrían un plus por sobre aquellos proyectos que se venden en verde y es más, podría haber una baja en la compra de departamentos, privilegiando un arriendo. Sin embargo, considera que esto se trata de “una reacción a corto plazo”.

Recuadro :

Datos Clave

-Los precios de arriendo de las propiedades administradas socios de ACOP se han elevado entre un 5% y 7%.

-En la Región del Maule las viviendas incluso duplicaron su valor de arriendo.

-En el corto o mediano plazo se podrían subir los valores de departamento ubicados en la planta baja de los edificios llegando a homologar o quizás superar a los de pisos superiores.

-Algunos edificios que resistieron bien el terremoto tendrían un plus por sobre aquellos proyectos que se venden en verde.

-Se podría generar una baja en la compra de departamentos, privilegiando un arriendo.

-Expertos coinciden en que en el largo plazo se restablecerían los precios de arriendo y compra preexistentes al terremoto.

“Hay ciertos profesionales, abogados y asesores, que están pretendiendo que se lucre con esta situación”, alerta Vicente Domínguez.

El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez Vial, que agrupa a 24 importantes empresas dedicadas a este rubro, asegura tajante que quienes están afiliados a esta entidad “han cumplido todos los requisitos necesarios para construir adecuadamente las edificaciones”.

Enfatiza que sus proyectos son supervisados por oficinas independientes y superan varias etapas que van desde revisores calculistas, las propias normas existentes y los permisos que van formando una “cadena de aprobaciones”.

Y aunque entre sus asociados están Penta y Paz Corp. S.A. —ambas investigadas por el Ministerio Público para determinar si es que cometieron fraude por dolo—, Domínguez dice estar “muy confiado” de que sus afiliados “han cumplido todos los presupuestos necesarios y no conocemos de ninguna de nuestras inmobiliarias que haya vulnerado los principios por los cuales se regulan las construcciones. Todos han enfrentado los problemas, no hay ninguna que los haya soslayado; al contrario, han propuesto soluciones que van mucho más allá de las obligaciones legales”.

“La gente tendrá que distinguir” entre inmobiliarias

—¿Y si los fiscales lograran imputarlos por algún caso específico?

—Los tribunales tendrán que actuar y determinar si hay dolo, pero me resulta muy difícil imaginar de nuestros afiliados ese comportamiento…

—¿De qué se hacen responsables?

—De haber construido conforme a la legislación vigente; vale decir, de haber construido bien. Si se demuestra que algo no estuvo bien construido, por supuesto que responderemos.

—¿Cómo se cercioran de que los proyectos que les pasan a las empresas constructoras se hacen de acuerdo a sus planes?

—Siempre se controla a través de una inspección técnica, que nos garantiza que lo que nosotros presentamos como planos y especificaciones se esté llevando a cabo adelante.

—¿Cómo enfrentarán el deterioro de imagen que les generó el terremoto?

—Sé que la imagen de un edificio destruido se queda mucho más impregnada en la memoria de las personas que las palabras que pueda decir uno… El tiempo nos ayudará, la gente tendrá que distinguir, cosa que hasta la fecha no hace en el mercado inmobiliario, de aquellas inmobiliarias que responden de aquellas que no.

—¿Qué otros perjuicios calculan, más allá del daño de la imagen?

—El mercado por supuesto que va a recibir un impacto… Tenemos los datos de aquellos que venden viviendas por internet, quienes nos han señalado que las consultas por adquisición de departamentos han descendido bruscamente. En cambio, las consultas por adquisición de casas han aumentado vigorosamente.

—¿Entonces también habrá una disminución de construcciones?

—Por supuesto. Si alguien hoy día quería iniciar la construcción de departamentos, sobre todo de 20 pisos para arriba, esa persona lo pensará dos veces y va a detenerlo con toda seguridad, porque el mercado le está diciendo que por el momento no quiere embarcarse en situaciones de ese carácter. Después la gente tiende a ir olvidándose y el mercado se vuelve a condicionar a las razones por las cuales la gente prefirió altura y departamentos, antes que una casa.

Mayores exigencias elevarán costos

—¿Los nuevos proyectos van a tener que tener nuevas garantías?

—Suponiendo que la norma se reajusta a la experiencia que nos dejó este terremoto, por supuesto que van a ser normas más exigentes.

—¿O sea, hay que modificar las normas antisísmicas del país?

—Lo que yo he escuchado de los especialistas es que en algunos parámetros van a tener que ser más exigentes. Las normas antisísmicas se van construyendo con la experiencia que se va teniendo. Porque todos los suelos son distintos. No hay normas universales. Entonces, esa norma se va perfeccionando. Yo creo que la norma nuevamente va a tener que ser perfeccionada.

—¿Esta eventual modificación encarecería los proyectos?

—Sí. Hay aumento de costo de todas maneras y lo mismo ocurrirá si se quiere tener más seguros.

—¿Hay zonas de Santiago donde ya no se van a poder construir edificios muy altos?

—Hay que pedirles a los especialistas que las determinen porque me han dicho que hay ciertas zonas de Santiago que el comportamiento de las fundaciones ha sido muy distinto que en otros lados… va a haber que hacer una segregación mucho más precisa de las condiciones de las distintas zonas de la ciudades para la construcción en altura.

—¿Hay gente que se está aprovechando de la situación tratando de obtener dinero?

—Sin ninguna duda. No podría decir que en la mayoría de los casos, pero hay ciertos profesionales, abogados y asesores, que están pretendiendo que se lucre con esta situación.

Lamentamos profundamente el desastre causado por el reciente terremoto en nuestro país, y acompañamos con nuestro sentimiento de pesar a todas las familias chilenas afectadas por esta desgracia. La fuerza del sismo lo sitúa como el quinto más poderoso en la historia moderna, y el impacto económico y social que ha generado, será una dura prueba para todos. Desde que ocurrió; el país y todos somos algo más pobres, lo que a veces resulta difícil de aceptar y asumir.

En estas circunstancias, Chile ha demostrado tener una construcción sólida y efectiva, aún para eventos inusuales como el acontecido el 27 de febrero. Al ver el impacto que sismos menores han causado en países de nivel socio-económico semejante, como por ejemplo, el reciente en Turquía o el de 1985 en México, e incluso en países más desarrollados como el acaecido en Kobe, Japón del año 1995 o el caso de Los Ángeles, Estados Unidos en 1994, tenemos evidencia que nuestras construcciones, sean éstas habitacionales, comerciales, industriales o de servicios e infraestructuras, han respondido adecuadamente a las circunstancias extremas a las que han sido sometidas. Ello no significa que haya importantes daños de variada especie.

Pero esto no es casualidad. La industria de la construcción, y particularmente el mercado inmobiliario, son actividades muy reguladas en todos sus aspectos, especialmente los técnicos. Tanto las leyes como ordenanzas de construcción, así como las normas sísmicas, definen un marco legal y una cadena de responsabilidades y supervisiones, que aseguran, en la gran mayoría de los casos, un buen comportamiento de nuestras casas y edificios frente a fenómenos de la naturaleza como estos.

Los proyectistas, constructoras, proveedores de materiales e inmobiliarias, son certificados o supervisados por una serie de actores públicos y privados, que velan por el buen desempeño de nuestras estructuras.

No obstante, hemos observado casos aislados, pero dramáticos, en que evidentemente esta cadena de responsabilidades falló, y deberemos ser exhaustivos en que los involucrados asuman sus responsabilidades, así como también en mejorar los procesos para reducir aún más estas excepciones.

Teniendo claro la línea legal que define las responsabilidades de una inmobiliaria frente a estos fenómenos, y entendiendo que el marco regulatorio, frente un evento de fuerza mayor como el recién acontecido, lo que busca es salvaguardar la vida humana por sobre algunos daños materiales, las empresas pertenecientes a la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) están ampliando sus esfuerzos, con el fin de solidarizar con sus clientes, en primera instancia atendiendo las urgencias propias de la catástrofe, para pronto dar paso a acciones ajustadas a las realidades de cada comunidad o propietario.

Ello es el fruto del deseo de contribuir a generar una industria cada vez mejor, cada vez más profesional y con mejoramientos continuos en la calidad de los productos que se entregan.

Pese a los daños sufridos por algunos edificios en Santiago y en Concepción, principalmente, la duración de los efectos del terremoto en el negocio inmobiliario aún están por verse. Donde sí están claras las réplicas es en el segmento de oficinas, en el que la demanda, tras el 27 de febrero pasado, literalmente se disparó, coinciden desarrolladores y analistas del sector.

A comienzos de este año se proyectaba que la tasa de vacancia en el mercado capitalino sería de 10% entre 2010 y 2011. Pero ese cálculo, en este nuevo escenario, podría ajustarse a la baja. La consultora Colliers International reporta que en la semana post catástrofe detectó interés por cerca de 40 mil metros cuadrados de parte de empresas que sufrieron daños en sus instalaciones, en distintas partes de la ciudad, tanto del sector privado como del gobierno. La cifra sorprende en un mercado donde la oferta estaba más bien ajustada, según analistas, y es cerca de 10 veces superior al requerimiento en épocas normales.

Otro tanto le ocurrió a Nueva Las Condes, según relata Salvador Encinas, gerente comercial. “En los días posteriores al terremoto, recibimos requerimientos por entre 6.000 y 7.000 metros cuadrados; es decir, el equivalente a todo un año normal”, cuenta.

Según Jaime Araya, gerente general de Colliers, sólo en Ciudad Empresarial -polo de negocios en la zona norte de la capital- se generó una demanda nueva por 16.510 metros cuadrados, de compañías -casi el 50% de ellas del sector servicios y un tercio del área industrial- que quedaron con sus oficinas.

Dicha situación, más la de otras firmas dentro de Santiago, ha disparado la demanda por más metros cuadrados. Los más directamente beneficiados: los proyectos en el polo La Dehesa y El Golf-El Bosque, donde el valor por metro cuadrado llega hasta los 0,55 UF, por sobre los de Ciudad Empresarial, que se cotiza entre 0,3 y 0,4 UF por metro cuadrado. También algunas zonas de Providencia y el edificio Titanium, de Abraham Senerman y el grupo Bethia, han recibido más peticiones en estos días. En este último caso, afirman fuentes del sector, los precios se empinan a los 0,8 UF por metro cuadrado.

Efecto inmediato

Por otra parte, la catástrofe encontró al sector inmobiliario saliendo de la crisis, con un stock cercano a las 35 mil unidades, entre casas y departamentos, en la Región Metropolitana, lejos de las 40 mil viviendas de 2008. Sin embargo, esa velocidad de recuperación podría verse afectada, aunque sólo por un breve plazo, coinciden los especialistas, lo que podría incidir en las perspectivas de crecimiento para este año, en particular de los departamentos, que son el 82% de la oferta actual.

Factores emocionales y el temor a vivir en altura explican esta percepción, la misma que se ha notado en una disminución de la demanda por créditos hipotecarios en el sistema financiero, ha incrementado las consultas por casas en distintos proyectos de Peñalolén, San Bernardo y Puente Alto, y ha bajado las visitas a departamentos, según operadores.

Aunque la sensación de inseguridad lleva a las personas a preferir edificaciones más bajas, ese fenómeno es momentáneo, advierte el Presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez. En un primer momento, dice, es normal que “se recapture la valorización de la tierra y se desconfíe de la valorización del aire”. Pero en una perspectiva de más largo aliento, agrega, el mercado vuelve a la normalidad.

Collect Gfk calculaba que 2010 tendría un comportamiento similar al de 2009, en que el mercado creció 10%. Hoy afirma que es esperable que “quizás tengamos un principio de año flojo, para luego repuntar en el segundo semestre”, advierte el gerente del área inmobiliaria de la firma, Javier Varleta. Con todo, “recién en el segundo trimestre se sabrá cuánto se verá afectada la demanda. Antes ha pasado que hemos tenido trimestres débiles, pero eso ha significado que inmediatamente se produce una explosión de ventas, como en 1985″, añade.

Además, es posible que en los meses que siguen algunos operadores realicen campañas para incentivar la compra. “Como en 2009, es probable que veamos algunas acciones comerciales para liquidar el stock existente”, explica Domínguez. Varleta coincide. “No hablaría de liquidaciones, pero si la demanda se ve afectada podríamos ver algunas ofertas, aunque en el mercado ha habido un apretón en términos de precios y por lo mismo se está moviendo ajustadamente”.

Donde el impacto no se ha sentido es en segmento de casas. “Uno se da cuenta hablando con clientes. Ha habido un repunte bastante alto en las últimas semanas”, relata Varleta.

Recuadro :

Inmobiliarias a la espera

Esperar y mirar. Esa es la fórmula que están aplicando las inmobiliarias antes de adivinar el rumbo que podría tomar el negocio después del sismo. Aunque reconocen que ha bajado la afluencia a las salas de ventas y que hay una tendencia de las personas por demandar más casas que departamentos, la visión de la industria, en general, es que se trata de algo puntual y que la demanda debiera comenzar a regularizarse en las próximas semanas.

Mauricio Varela, gerente general de Almagro, sostiene que aún es prematuro anticipar el comportamiento de las personas. “Hasta el minuto no se ha notado ningún cambio relevante. Hay una baja en la asistencia a las salas de ventas, pero porque también un terremoto de esta magnitud hace que la gente se preocupe de otras cosas. Es normal”, dice.

Cristián Alliende, gerente general de Aconcagua, se aventura un poco más y sostiene que sí podría potenciarse la demanda por casas, lo que a su vez podría llevar a un alza de precios. “Esto no significa que se vaya a terminar la demanda por departamentos, porque es un efecto temporal, al igual que el que se resienta la venta de departamentos en edificios muy altos o en las zonas más afectadas”.

Varela y Alliende creen que, al menos en Santiago, el mercado debiera normalizarse pronto, mientras que en otros como Concepción podría demorarse un poco más. Por lo mismo, coinciden en que los eventuales cambios no afectarán el inicio de nuevos proyectos y que, incluso, en el largo plazo el efecto terremoto significará una mayor actividad, ya que hay cerca de 10 mil viviendas menos.

10 veces aumentó la demanda por oficinas en Santiago la semana siguiente del terremoto.

6.400 casas en oferta hay actualmente en el Gran Santiago. La mayor demanda podría llevar al alza los precios.

82 por ciento del stock disponible en el Gran Santiago es de departamentos.

El impacto en Concepción

Casi 4.000 viviendas, entre casas y departamentos, tiene en stock la VIII Región actualmente. A diferencia de la zona central, el efecto post terremoto en la industria será de más largo aliento, dada la cantidad de edificios que resultaron dañados, según calculan especialistas. “La recuperación tomará un tiempo”, cree Javier Varleta, gerente del área inmobiliaria de Collect Gfk. La catástrofe, dice, llegó en momentos en que la zona estaba completando casi dos años de boom en el negocio de edificación en altura, el cual estaba reemplazando poco a poco la preeminencia de las casas. De hecho, sólo en Concepción el 80% de las iniciativas en marcha corresponde a departamentos, porcentaje que baja a menos de 50% en el caso de Talcahuano (ver infografía), por lo que se estima que la velocidad de venta será muy lenta.

“La gente será muy selectiva respecto de los edificios que podrían tener algún daño. Y será exageradamente selectiva. Hay edificios que podrán ser muy bien reparados y, sin embargo, sospecho que la gente va a preferir los que no tuvieron ningún daño”, dice Alberto Hardessen, director de la Escuela de Construcción Civil de la Universidad Mayor.

En el sector no descartan que en un primer momento los compradores se vuelquen hacia las casas y los edificios de menor altura percibidos como “más seguros”. Pero, según Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, el mercado luego volverá a sus cauces normales: “Las torres de mayor altura sufrirán retrasos en las ventas, pero sólo eso estimo, retrasos”.

Según Hardessen, no es tan clara la masiva preferencia por casas, porque ahora “los compradores se informarán muy bien sobre cómo resistió el edificio que están comprando”, lo que disiparía los prejuicios.

En cuanto a los precios, Domínguez cree que el mercado se ajustará a los requerimientos. “Si el consumidor disminuye su interés por proyectos de mucha altura, no se iniciarán nuevos proyectos de esas características”, explica.

La plusvalía de las viviendas que resultaron dañadas depende de varios factores. Hardessen cree que será fundamental el trabajo del ingeniero calculista y cuán convincente resulte la reparación. Domínguezpiensa que “si hay daños en la estructura y éstos son subsanables, en un primer momento puede haber caída de valores, pero muy rápidamente y tal vez antes del año las propiedades volverán a sus valores originales”, plantea.

Obras altas: temor es infundado

Rodolfo Saragoni, profesor de diseño sísmico de la Universidad de Chile, quien ha estado en más de 30 ciudades del mundo que han tenido sismos, asegura que el temor a los edificios en altura es infundado ya que los que no tuvieron daños estructurales no deberían tener problemas a futuro.

“Este terremoto en particular no es el que le iba a pasar revista a los edificios bajos, sino a los altos”, dice. Agrega, eso sí, que “el criterio en Chile es tolerancia cero con el colapso. El problema del edificio en Concepción es gravísimo. No debiera haber ocurrido”.

Sin embargo, en la mayoría de los sectores señalan que hay stock suficiente para satisfacer la demanda.

Las firmas informaron su situación a la Superintendencia de Valores y Seguros.

La construcción prevé un incremento en empleo por la reconstrucción.

Agrícola

La producción de las regiones más afectadas por el terremoto corresponden al 76% de la actividad agroindustrial del país. De ahí, que la Sociedad Nacional de Agricultura, advierte que esta actividad ha quedado “seriamente comprometida” por el sismo. “Más aún considerando que el sector se encuentra en su mayor fase de producción. El 40% del valor agregado silvoagropecuario y agroindustrial de un año se debiera producirse entre marzo y junio”.

Telefonía

Las empresas de telecomunicaciones han sido una de las más afectadas. Aún no han hecho un balance de la situación, pues están abocadas a reponer los servicios tanto de telefonía fija como móvil.

Se estima que las pérdidas no son tan abultadas como se podría suponer (todas las firmas cuentan con seguros), considerando que la telefonía celular se ha visto principalmente afectada por la falta de energía eléctrica y combustible para mantener operando sus antenas.

Más afectada fue la telefonía fija, debido a la caída de postes.

Energía

17%de los 3,8 millones de clientes entre Valparaíso y La Araucanía está sin luz. El sector eléctrico sigue intentando recuperar el servicio. Hoy, el Sistema Interconectado Central (SIC) opera continuamente, aunque aún hay daños en subtransmisión y distribución. No hay un conteo de costos para el sector.

Arauco no producirá celulosa en marzo

2% de la producción anual de celulosa en Chile dejarían de procesar las empresas del sector por cada semana de paro de sus plantas productivas.

CMPC, ligada al grupo Matte, y Celulosa Arauco y Constitución, de la familia Angelini, anunciaron el lunes la detención indefinida de ocho unidades procesadoras de pulpa (cinco de Arauco y tres de CMPC), que en conjunto producen en torno a 1,7 millón de toneladas al año.

Lo anterior equivale a dejar de producir cerca de 13 mil toneladas diarias, lo que en una semana se traduciría en 90 mil toneladas; esto es, el 2% de la producción total anual.

Pero la cifra de pérdidas productivas aumentará. En un documento enviado ayer a la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS), la firma ligada al grupo Angelini, dijo que “las cinco plantas de Arauco en Chile, esto es, Licancel, Constitución, Nueva Aldea, Arauco y Valdivia, presentan distintos niveles de daños que están siendo evaluados, lo que permite afirmar que durante el mes de marzo probablemente no habrá producción de celulosa de nuestras plantas en Chile”.

Considerando lo anterior, sólo Arauco vería mermada en 8,2% su producción a nivel nacional.
Pesca

25% de la capacidad instalada de los pesqueros del país quedó inutilizable con el terremoto y las posteriores marejadas.

Héctor Bacigalupo, gerente general de Sonapesca, estima que recuperar la capacidad total de la industria en la zona centro y sur tardará al menos un año.

Esta zona, que fue la afectada por el sismo, representa cerca del 50% de la producción pesquera del país y por efectos del siniestro la mitad de sus plantas quedaron inutilizadas, según informes preliminares.

Por el momento, no hay estimaciones de las pérdidas monetarias. Pero uno de los factores que más ha afectado a la industria son los saqueos que ha sufrido.

Las flotas no habrían registrado grandes daños. Frente a esto, las firmas afectadas podrían operar en otras plantas. Esto es, derivar la pesca a unidades ubicadas entre Coquimbo y Puerto Montt, utilizando sus barcos pesqueros como transportadores.

Mineras pasaron la prueba

6 mil toneladas de cobre dejaron de producir las mineras que tuvieron que paralizar sus actividades el fin de semana debido al corte eléctrico, tras el terremoto.

En específico, las divisiones El Teniente y Andina de Codelco, las operaciones Los Bronces, El Soldado y Mantoverde de Anglo American, y Los Pelambres de Antofagasta Minerals -brazo minero del grupo Luksic- dejaron de producir 6.300 toneladas.

La merma en Codelco sería por 3.940 toneladas (entre cátodos y concentrado), lo que representa el 64% de la menor producción de la industria y sólo el 0,2% de la producción anual de la firma. Todas las compañías retomaron sus actividades entre el domingo y el lunes.
Industria salmonera

El gerente general de SalmonChile, Carlos Odebret, dijo que la infraestructura no sufrió graves daños, pero que se podría generar el retraso de algunas cosechas por la falta de combustible para el transporte. No obstante, aseguró que la oferta no se verá afectada de forma seria. El dirigente explicó que los principales problemas son la falta de oxígeno y diésel. El primero es usado en las pisciculturas y el combustible, en la logística. “Lo que están haciendo las empresas es minimizar el consumo, pero cada día es un problema más grande”, dijo. La industria además sufrió el impacto al no poder enviar algunos productos frescos desde el aeropuerto de Santiago, o de congelados desde los distintos puertos afectados que trabajan con la industria.
Vinos

US$250 millones es la pérdida que arroja hasta ahora el balance de los viñateros. Según cifras de Vinos de Chile, el terremoto dañó unos 125 millones de litros. En relación con la cosecha de 2009, esta cifra equivale al 12,5%. Eso sí, aún no se han cuantificado los daños en infraestructura. Los datos fueron obtenidos a través de una encuesta del gremio a sus asociados, que representan el 95% del total de la industria vitivinícola local. Según aseguró René Merino, presidente de la asociación, las bodegas no habrían registrado mayores daños. Por ello la vendimia podría no verse afectada. “La mayor parte del daño es en el vino ya envasado”, dijo Merino, quien agregó que el terremoto no altera la proyección de 8% de crecimiento en volumen y precio en 2010.

Supermercados

35 salas de supermercados se vieron afectadas entre la VII y VIII Región. En todo caso, todas las grandes cadenas cuentan con seguros.

De los 260 locales de Unimarc a lo largo de Chile, 30 están fuera de operaciones. De éstos, 18 no funcionan por saqueos y 12 por el terremoto. Todos estarían operativos antes de 30 días.

Wal-Mart tiene cinco locales afectados: tres se espera que abran en los próximos días, pero los restantes tienen para algunas semanas, pues con los saqueos se afectaron sus sistemas.

Desde la industria se explica que las ventas no se verán afectadas, pues ya el domingo se abrieron la mayoría de los locales, los que registraron ventas superiores a lo normal.

Más acero importado por detención de Huachipato

295 mil toneladas de acero dejaría de producir el grupo CAP en 2010.

Esto, tras el anuncio de cierre de su filial Huachipato, que quedó seriamente dañada con el terremoto.

Al año, la siderúrgica comercializa cerca de 1,18 millón de toneladas de acero, lo que representa el 69% del total de las ventas nacionales. El otro 31%, equivalente a 520 mil toneladas, está en manos de Gerdau Aza.

Ahora bien, del total comercializado en 2009 a nivel nacional, 1,7 millón de toneladas, el 29,4% (501 mil toneladas) fue importado única y exclusivamente por el grupo CAP.

Pero la detención de la operación de Huachipato, por tres meses, hará crecer las importaciones.

El martes, la siderúrgica Gerdau Aza anunció que mantiene un stock de 22 mil toneladas de acero, cifra que asegura el abastecimiento durante, al menos, un mes.

Por ello, y para “reforzar” la existencia del producto, la empresa resolvió importar 40 mil toneladas adicionales, las que deberían estar disponibles a mediados de abril.

Una situación similar ocurrirá con CAP. “Se importará lo necesario para que, sumadas a los inventarios existentes en la red de distribución, se mantenga el mercado debidamente abastecido”, afirman en la compañía presidida por Roberto de Andraca.

Según fuentes de la industria, lo más probable es que a las 501 mil toneladas se sumen al menos otras 300 mil.

Productores frutícolas

20% es la producción dañada en los huertos que sufrieron caída de fruta, según detalla Ronald Bown, presidente de Asoex. Las mayores pérdidas se han producido en los frigoríficos por los cortes eléctricos y en las vías de transporte, agrega Rodrigo Echeverría, presidente de Fedefruta.

“Las regiones más afectadas comprometen el 76% del PIB agroindustrial, cifra que se amplía al 97% si se incluye desde Valparaíso hasta Los Lagos. Por lo mismo, la capacidad productiva del sector está ampliamente comprometida”, detallan en la SNA.

600 mil trabajadores emplearía el sector construcción

Según cifras de la Cámara Chilena de la Construcción, la actividad empleaba a 552 mil personas en el país a noviembre y representa el 6,8% del PIB.

A juicio de Alberto Hardessen, director de la Escuela de Construcción Civil de la Universidad Mayor, es posible que el empleo en el sector aumente en 10% por sobre la cifra de noviembre durante los próximos meses. Las necesidades de reconstrucción de viviendas y de infraestructura incrementarían la demanda de mano de obra.

La reactivación también vendría para las pequeñas empresas, contratistas de especialidades. “Los particulares que sufrieron daños, aunque no tengan seguros, la tendencia es que los reparen y eso significa un rebrote de demanda para pequeñas empresas de pintura y albañilería”, explica Hardessen.

Para este año, la Cámara de la Construcción proyectó una inversión en vivienda en torno a US$ 6.278 millones, con un crecimiento de 8,4%. Esta inversión también podría verse modificada.

Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, coincide en la alta demanda por reconstrucción. “La historia nos señala que en Chile, luego de los terremotos, viene un auge temporal de algunos años en el sector construcción”.

Bancos

14% como mínimo de las 231 sucursales , que existen en las regiones del Maule y del Biobío están abiertas. Poco a poco el sector bancario reabre las sucursales en las zonas más afectadas por el terremoto y esa cifra, aseguran, incluso podría ser del 33% según un catastro de la superintendencia del sector (SBIF). Respecto a los cajeros automáticos, el 50% está en funcionamiento. En ambos casos, los principales problemas se relacionan con la falta de electricidad y fallas en la estructura de las oficinas. Consultadas las instituciones, la mayoría ha formado equipos especializados para reanudar las actividades. Sobre los productos y servicios, las tarjetas de crédito y débito, y las páginas web están operativas. Sólo existen problemas en las transferencias electrónicas de fondos. Uno de los que presentan estos inconvenientes, Banco de Chile, informó que “se espera restituirlo en un 100% durante las próximas horas”. Transbank anunció que suprimirá en marzo el cobro de sus terminales de puntos de venta del Maule y Biobío.

Aunque el grueso de los proyectos inmobiliarios no presentó fallas graves ante el terremoto del sábado pasado, las empresas del sector tendrán un marzo negro a nivel de ventas. Según el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez, en el mes que acaba de comenzar habrá un “frenazo” de las colocaciones, producto del efecto anímico y el cambio en las prioridades de las personas.

“Hay una paralización momentánea de las ventas, el sismo tiene un impacto y eso lleva a la gente a bajar su demanda. Es difícil que una persona el lunes salga a comprar casa. Así es que, si bien vamos a tener un pequeño frenazo en las ventas, luego vendrá un vigoroso repunte”, dijo.

A su juicio, será vital el aporte de recursos públicos para impulsar la recuperación de las ventas. “Se está perdiendo una parte del patrimonio habitacional, por ende, una parte del stock existente se va a ir (vender) por necesidad propia de las personas que requieran vivienda”, agregó.

Al cierre del 2009, según cifras de Tinsa, había 29.800 unidades disponibles para la venta en Santiago. De ellas, un 75% son viviendas con un valor de hasta 2.500 UF. La mitad son departamentos y casas de hasta 1.500 UF, subsidiadas por el Estado durante la crisis.

Cristián Alliende, gerente de Aconcagua, dice que “la primera quincena de marzo todos estarán pensando en el terremoto”, pero que vendrá un repunte de proyectos. “Especialmente en el sector más afectado del país va a venir una alta demanda, es natural y eso va a exigir tanto demanda sobre stock existente, como generación de nuevos proyectos, sobre todo en pueblos intermedios del sur. Esta semana Chile paró, no existe, pero a posteriori habrá recuperación”, señala.

La estacionalidad tampoco ayuda mucho. El primer trimestre de 2009 fue el más bajo de ese año, con 6.300 unidades, aunque en 2008 el tramo más débil fue el último por la crisis.

“Seguramente marzo será mucho más bajo de lo que se esperó, porque hay una recuperación que venía clara”, dice Gastón Fuenzalida, presidente de la inmobiliaria Ad Portas.

El empresario estima que un 70% de la actual oferta es de entrega inmediata, lo que podría agotarse en pocos meses. Recuerda que, en el terremoto de 1985, en el primer mes la demanda por departamentos bajó muy fuerte, por el miedo a las alturas, pero que luego las personas volvieron al mercado a buscar productos que les den seguridad. Las casas sufrirán menos, ya que el miedo a los sismos es inferior.

“Esperaría que transcurra un poco más del mes de marzo para tener una visión”, dijo Lorenzo Contans, de la Cámara Chilena de la Construcción.

Recuadro :

“Esta semana Chile paró, no existe, pero a posteriori habrá recuperación”, dice Cristián Alliende, gerente general de Aconcagua.

75 por ciento del stock disponible en el Gran Santiago tiene un valor bajo 2.500 UF.

6,3 mil unidades se vendieron en el primer trimestre de 2009.

En 2010 sería menor.

Mientras grupos de propietarios que registraron daños en sus viviendas por el terremoto se organizan para reclamarle a las inmobiliarias, en este sector confían en lograr acuerdos con los afectados y evitar juicios.

El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, espera que, en general, existan consensos. “Habrá buena voluntad de las inmobiliarias. La mayoría de los consumidores es correcta y busca acuerdos. También se dan cuenta que esto fue un terremoto”, afirmó.

El dirigente señaló que hay daños menores y relevantes en las viviendas. “Ante los de mayor gravedad hay que responder”, pero precisó que las construcciones actuaron bien, en general, pues la obligación de éstas es cuidar las vidas de las personas y no ser bunkers que no se muevan con un sismo de 8,8 grados, pues “nadie está disponible para financiarlos”.

Domínguez reconoció que las firmas que no respondan a tiempo verán afectada su imagen. “Hay empresas que tienen un nombre, que han estado siempre y tienen interés en resolver los problemas con diligencia y rapidez, pero hay firmas que actuaron con mayor ligereza y están sufriendo las consecuencias”.

Sobre el futuro del mercado, indicó que se prevé una paralización de la actividad en una primera etapa, pero luego habrá una fuerte demanda para reponer las viviendas que botó el sismo y tsunami. Señaló que tras el terremoto de 1985 se dio una situación de ese tipo.

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”Ante los problemas graves hay que responder”, dijo Domínguez.

La mitad de los 105 proyectos que se vieron afectados en algún grado por la crisis económica internacional durante el año pasado ya han sido reactivados por las empresas dueñas, según reveló un informe dado a conocer ayer por la Corporación de Bienes de Capital (CBC).

Lo anterior, toda vez que sólo en el último trimestre los privados anunciaron la reapertura de 15 iniciativas, que involucran una inversión asociada por US$ 3.647 millones dentro de las que destacan Costanera Center, de Cencosud, y la llamada Fase V de expansión de Minera Escondida.

Así, en 2009 las empresas decidieron retomar iniciativas que suman US$ 9.382 millones, que corresponden a 52 proyectos.

Del total, 28 proyectos pertenecen al sector inmobiliario (US$ 2.087 millones), 14 a minería (US$ 6.492 millones) además de ocho iniciativas industriales, que suman US$ 497 millones.

Con todo, aún permanece un total de US$ 12.087 millones en iniciativas que siguen afectadas por la situación económica.

Leonardo Pérez, analista de la CBC, agregó que en 2009 se sumaron otros 101 proyectos nuevos al catastro de la corporación, que suman US$ 11.000 millones, los que compensan el monto de aquellas iniciativas que permanecen paralizadas por la crisis.

Las asociaciones gremiales valoraron esta mejora, señalando que se trata de resultados “alentadores”, pero que están dentro de lo esperable dadas las mejores condiciones económicas.

“Esto es muy positivo, hemos señalado que para los próximos años en el sector tenemos en carpeta proyectos por US$ 45 mil millones no sólo en cobre, también en oro, plata y minería no metálica”, señaló el gerente de estudios de la Sociedad Nacional de Minería (Sonami), Álvaro Merino.

En el sector construcción apuntaron que las condiciones económicas explican gran parte del repunte. “La mejora de las condiciones económicas ha incidido en el sector, lo cual se ha traducido en el inicio de proyectos, tanto de vivienda como infraestructura, que habían sido recalendarizados el año pasado producto de la crisis”, puntualizó el secretario general de la Cámara Chilena de la Construcción, Carlos Urenda.

Para el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez, que esta tendencia se mantenga en 2010 dependerá de cómo avanza la disminución de inventarios en el sector, que en el área vivienda ya se está produciendo, pero que va un poco más lento en el mercado de las oficinas.

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INVERSIONES

Además de los proyectos reactivados, en 2009 se agregaron 101 iniciativas nuevas.

Sonami prevé fuerte alza en la producción

Un incremento de 43% en la producción chilena de cobre proyecta para 2017 la Sonami, de acuerdo con el cronograma de nuevos proyectos y que suman, para el sector en su conjunto, US$ 45 mil millones.

Sin embargo, los negocios que más se incrementarán serán el oro (que pasará de 40 toneladas anuales a 100 en siete años) y el potasio, que aumentará su ritmo extractivo en 180%.

En tanto, la producción de hierro subirá 105%, esto es, un crecimiento a una tasa anual de 9,4%.

“Con estas producciones, estimo que el PIB minero se incrementará en un 50%, esto es, un crecimiento promedio anual en torno al 5,2%”, agregó el gerente de Estudios de la Sonami, Álvaro Merino.

Precios más accesibles, céntricas ubicaciones y nuevas tendencias en los hogares chilenos -como la reducción del número de integrantes- explican el avance de los departamentos entre las preferencias de los consumidores. En dos años este tipo de vivienda ganó casi 10 puntos porcentuales en el mercado de propiedades usadas en la Región Metropolitana, según datos de Real Data, consultora que elabora sus informes en base a las propiedades escrituradas en los conservadores de bienes raíces. Mientras en enero de 2007, los departamentos usados representaban apenas el 33,8% de las unidades totales transadas, en noviembre pasado llegaron al 42,2% del total del segmento de propiedades usadas.

Los departamentos también han ganado terreno en el segmento de inmuebles nuevos. En 2009 se vendieron 27.572 viviendas nuevas, de las cuales 7.393 fueron casas y 20.179 departamentos, es decir, estos últimos casi triplicaron a las primeras.

“La oferta de casas se ubica en lugares menos accesibles”, explica Patricio Hempel, socio de Real Data. José Francisco Montalva, presidente de la Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios (ACOP) agrega que “siempre se va a vender más departamentos, porque hay menos espacio y terrenos para construir casas”. En el agregado, los departamentos nuevos y usados comercializados en 2009 sumaron 31.335 unidades, lo que representa un 58,2% de las ventas totales del mercado inmobiliario del año pasado.

Ventajas del segmento

Las viviendas usadas representan el 48,7% de las unidades comercializadas en 2009 y corresponden al 44,2% del mercado medido en UF. Las unidades nuevas comercializadas en la Región Metropolitana el año pasado fueron sólo 1.385 más que las usadas vendidas en ese mismo período. Hempel asegura que “en el segmento de viviendas usadas vimos una recuperación importante desde julio pasado y en noviembre ya estábamos con transacciones mejores que en 2008″.

En la industria creen que las propiedades antiguas compiten mano a mano con las nuevas. Gabriel Vidal, director de Corredores Integrados, sociedad que agrupa a 15 oficinas del rubro, plantea que una de las ventajas de adquirir una vivienda usada es que tiene asegurada una plusvalía, especialmente si se trata de propiedades ubicadas en sectores como La Dehesa y San Carlos de Apoquindo. Además, las viviendas nuevas tienen un sobreprecio incorporado por el hecho de ser nuevas, afirma.

Coincide Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), quien agrega que “la vivienda usada tiene gran parte de su valor en el terreno, lo que hace que en su compra intervengan otros objetivos que el adquirir una vivienda para vivir en ella”, dice.

Real Data asegura que este año las viviendas usadas deberían ganar más puntos de participación de mercado, especialmente debido a la escasez de oferta de propiedades nuevas, cuyos proyectos fueron detenidos por la crisis. En carpeta, para 2010, hay sólo 20 mil unidades para entregar, correspondientes a 40 millones de UF. Para Domínguez, las participaciones del segmento nuevo y usado deberían mantenerse en torno al 50% cada uno. En ACOP aseguran que este año se venderían viviendas de más altos precios que en 2009.

Recuadro :

VENTA TOTAL

En 2009 se vendieron 53.759 viviendas en Santiago, 19.2% menos que en 2008.

Las prioridades del sector para el nuevo gobierno son el ordenamiento territorial, la coordinación entre organismos y la política de subsidios.

¿Cómo proyectan el 2010?

—Va a ser relativamente similar a 2009 en términos de venta, pero van a empezar a mejorar los márgenes que están muy deteriorados en las compañías. Lo importante de 2009 fue salir de los stocks, por lo que se sacrificó el precio, pero cuando sobrepase las 24.000 unidades –porque tiene que seguir cayendo más–, vamos a asistir a un proceso lento y paulatino de recuperación de márgenes, pero eso no lo veo antes del segundo semestre de 2010.

¿Qué esperan para los siguientes cuatro años?

—Hay muy buenos auspicios del nuevo gobierno, mucha expectativa de que va a haber un buen clima para el desarrollo de la actividad económica y el emprendimiento. Las políticas del nuevo gobierno nos parecen acertadas. Chile ha tenido una caída en la productividad y es bueno reaccionar frente a eso, lo mismo que en el empleo, pues para nuestro sector es fundamental que la gente tenga confianza en sus ingresos. Todo ello forma parte de un proceso que, probablemente, esté en régimen el próximo año, por lo que los resultados los comenzaremos a ver en nuestro sector en 2011 o 2012.

¿Alguna preocupación sectorial que esperan recoja el Presidente electo?

—Hay tres. La primera es el ordenamiento territorial, pues en las principales ciudades hay modificaciones importantes a los planos reguladores intercomunales. El segundo que hay descoordinaciones entre organismos y una legislación muy profusa que habría que simplificar porque influye en la productividad y, a su vez, encarece artificialmente los precios. Por último, van a tener que definir qué política de subsidio van a llevar adelante y de qué manera.

La dilatada tramitación de la Modificación al Plan Regulador Metropolitano de Santiago (MPRMS 100) que considera incorporar casi 10.000 hectáreas de extensión urbana, es hoy uno de los temas prioritarios para el sector inmobiliario, que buscará debatir en marzo con las nuevas autoridades del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo (Minvu).

En el mercado inmobiliario existe expectación debido al tiempo -más de un año y medio- que en diferentes niveles del Estado se lleva debatiendo y tramitando este proyecto, cuya Declaración de Impacto Ambiental (DIA) se revisa en el Sistema de Evaluación (SEIA).

Ello, unido al arribo de un nuevo gobierno, que podría modificar o mantener la actual iniciativa, hace que el sector prevea que este trámite demoraría otro año.

Así lo señalaron en la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), donde afirmaron que el proyecto original exigía elevadas condiciones a las inversiones del rubro, pero que ellas se han ido equilibrando durante el debate y tramitación.

“En general hay falta de suelos para desarrollos y cualquier incorporación es positiva. Ello, debe ser en términos lógicos, ya que ese suelo no tiene por qué pagar déficits de arrastre de la ciudad, sino que mitigar el impacto de su incorporación. La falta de áreas verdes no tiene por qué pagarse con los desarrollos futuros en esos terrenos”, comentó el director ejecutivo de la ADI, Vicente Domínguez.

El dirigente añadió que “no sabemos si las nuevas autoridades harán suyo este proyecto. Puede que lo dejen como está o que digan que no son partidarios”.

Ante ello, agregó que “veremos qué sucede de aquí a marzo, fijaremos nuestra posición y haremos llegar nuestro comentario a las autoridades… La disposición de suelo urbano en Santiago es una prioridad de todas maneras”.

Domínguez afirmó, de todos modos, que los terrenos que se añadirían no están siendo considerados por las inmobiliarias para eventuales iniciativas en 2010.

El presidente de la Cámara Chilena de la Construcción, Lorenzo Constans, también señaló que le harán saber al nuevo gobierno sus planteamientos sobre este cambio, tal como lo han hecho con las actuales autoridades.

Tramitación

En junio de 2009 ingresó la DIA de este proyecto, el cual ya ha enfrentado dos veces al Informe Consolidado de Solicitud de Aclaraciones, Rectificaciones o Ampliaciones (Icsara), sumando en total más de 170 observaciones de parte de la autoridad, las cuales fueron contestadas, afirmó el Seremi Metropolitano de Vivienda y Urbanismo, Carlos Estévez.

Sobre eventuales plazos para tener el visto bueno final de la Conama, Estévez declinó realizar estimaciones.

“La Conama está trabajando en el nuevo Icsara para cerrarlo y llevarlo a votación a la Corema o para eventualmente hacer una observación o pregunta”, indicó.

Luego de ello, debería revisarlo la Contraloría General de la República, organismo que no tiene plazos fijados.

Recuadro :

Puntos claves del proyecto

Terrenos involucrados

La superficie del suelo que se incorpora al Área Metropolitana de Santiago es de un total de 9.709 hectáreas (hás) de extensión urbana, de las cuales 5.892 hás corresponderán a nuevas zonas urbanas condicionadas (ZUC) y 3.817 hás para áreas verdes intercomunales y áreas verdes forestadas. A ello se agregan 475 hás de reconversión industrial que ya son urbanas y donde sólo cambia el uso de suelo.

Planificación con condiciones

Se exigirán condiciones para asegurar un crecimiento sustentable con barrios que tengan factibilidad para recibir los nuevos hogares proyectados. Esta factibilidad dependerá de la habilitación de infraestructura vial, equipamientos, servicios y áreas verdes.

Crecimiento de la población

En el cambio al PRMS que impulsa el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, se estima que la periferia del Gran Santiago crecerá en 1,6 millones de habitantes al año 2030.

Por Vicente Domínguez (*). Habla en representación de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), organismo que es miembro de la alianza junto a Decon UC, Portalinmobiliario.com y Collect GFK.

El año 2008 se cerró bajo oscuros nubarrones en Chile con las ventas inmobiliarias del último trimestre cayendo a niveles nunca vistos en los últimos diez años. Inclusive varios estudios de mercado acusaron ventas negativas en diciembre de ese año.

La conmoción creada por la crisis era grande, los proyectos en ejecución siguieron desarrollándose, pero se detuvieron muy bruscamente los inicios de nuevas obras.

El desempleo empezó a subir y también las tasas de interés, tanto las de corto plazo (que son las que influyen en los costos de financiamiento de las empresas) como las de largo plazo (que son las que influyen en el financiamiento de los compradores).

Paralelamente los bancos, arrastrados por la ola que se estaba produciendo en los países desarrollados —en lo que denominó crisis por los préstamos subprime— subieron los requisitos exigidos a los deudores y bajaron los topes porcentuales de financiamiento hipotecario en relación al activo que se estaba adquiriendo, desapareciendo los créditos hipotecarios del 100%.

Por si fuera poco, los stocks de viviendas a la venta, estuvieran en construcción o terminadas, habían crecido a niveles récord. Estando así las cosas, el año 2009 se presagiaba de los más difíciles del último tiempo, con grandes incertidumbres y la posibilidad cierta de que colapsaran algunas empresas.

Sin embargo, un conjunto de acciones, tanto generadas desde el aparato público como de las propias empresas, empezaron a adoptarse y poco a poco comenzaron a surtir efecto. Unos verdaderos salvavidas. De manera tal que al finalizar el año 2009, el sector inmobiliario tenía índices muy superiores a los inicialmente previstos en ventas y en disminución de los stocks.

Entre las principales medidas, podemos anotar las siguientes:

1. Cambios en algunas variables macroeconómicas. En esta crisis, el alza de las tasas de interés sólo duró unos pocos meses para luego dar paso a un descenso importante de ellas. Al mismo tiempo, la inflación bajaba bruscamente hasta llegar a cerrar el año 2009 con deflación. Como los productos de la industria inmobiliaria se transan en unidades de fomento, ambas situaciones han creado muy buenas condiciones para contraer obligaciones.

2. Medidas del Ejecutivo. Se tomó la decisión de suprimir temporalmente la aplicación del impuesto que afecta los créditos y a través de BancoEstado inició una agresiva campaña de otorgamiento de créditos hipotecarios. Ello alentó también a varios otros bancos a adoptar campañas parecidas de colocación de créditos.

3. Medidas del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo. Éste amplió los límites de otorgamiento de los subsidios habitacionales en monto de la vivienda que se puede adquirir como en el valor neto del subsidio; puso en marcha temporalmente un nuevo sistema de subsidios para más de 37.000 viviendas (DS 04) y garantizó los créditos hipotecarios de forma tal que los bancos pudieran prestar con menos restricciones y en forma más segura.

4. Acciones del sector privado. Distintos actores del sector privado iniciaron acciones de marketing imaginativas y de envergadura, entregando al mismo tiempo condiciones muy favorables para comprar. Puso en la opinión pública con mucho éxito la sensación que la crisis representaba una oportunidad para adquirir un bien raíz.

Naturalmente que las empresas si bien pudieron sortear la crisis, reduciendo en forma importante los stocks, hicieron sacrificios no menores en los márgenes y en la rentabilidad. De manera que aunque la situación ha mejorado, están siendo renuentes en iniciar nuevas obras.

Esta crisis dejó la lección que si se adoptan un conjunto de medidas que permitan paliarla, es posible hacerlo, pero para ello debe haber voluntad pública y capacidad empresarial.

Una recuperación de los precios de las viviendas y, por ello, de los márgenes, prevén las inmobiliarias para este año, luego de que en 2009 castigaron esos ítemes para estimular las ventas y reducir sus stocks en medio del impacto de la crisis económica.

Así, en la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) estiman que si bien en 2010 las ventas en unidades -departamentos y casas- en el Gran Santiago se mantendrán en torno a las cifras del ejercicio pasado -32.552 unidades-, en valor la comercialización crecería hasta 10%, lo que implicaría una cifra de 95 millones de UF, lo que hoy sería en torno a
US$ 4.000 millones. De todos modos, esa cifra estaría aún bajo de las 99,7 millones de UF registradas en 2007.

“Aún no se aprecia una recuperación de los márgenes, pero podría ocurrir en el segundo semestre, porque aún queda un stock alto. Es posible que este año se venda más en millones de UF, pero no tanto más, y el precio medio de vivienda subiría, aunque no de forma tan relevante”, señaló el director ejecutivo de la ADI, Vicente Domínguez. En 2009, el precio promedio de la vivienda rondó las 2.680 UF.

Si bien Domínguez prevé un aumento de las ventas en UF, indicó que en unidades visualiza un año plano, debido a que ya no estarán operando estímulos como la eliminación del impuesto de timbres y estampillas y la batería de subsidios que en 2009 puso en marcha el gobierno para hacer frente a la crisis económica.

Dichos factores unidos a las ofertas realizadas por las propias inmobiliarias, explicaron que, pese a la coyuntura económica, las ventas de viviendas crecieran 10,8% hasta las 32.552 unidades en 2009, de acuerdo al último informe de Collect Gfk.

En el cuarto trimestre de ese año el avance de las ventas fue de un 82,8% anual, totalizando 7.887 unidades.

Stock aún elevado

De acuerdo a Collect, el tiempo para agotar el stock de viviendas (35.009 unidades) llega a 16 meses, cifra bastante menor a los 36 meses que se registraron hace casi un año. Cerca de 48% de ese inventario está para entrega inmediata, situación que ha influido en el bajo ingreso de proyectos. En el cuarto trimestre de 2009 se registraron sólo 33 nuevas iniciativas, cifra similar a las de 2002 ó 2003 y lejana al récord de 104 proyectos del segundo trimestre de 2005.

Pese a ello, en Collect estiman que durante el año en Santiago surgirán nichos para el comienzo de obras.

En 2009 se firmaron 28.532 promesas de compra de viviendas en la Región Metropolitana, cifra que representó un incremento de 12% respecto de 2008, según el informe de Macropanel a diciembre del año pasado. Las razones del crecimiento responden a que la industria reaccionó tempranamente en medio de la crisis y logró mostrarse como alternativa de resguardo para inversionistas. A su vez, ayudó la existencia de subsidios habitacionales y las promociones inmobiliarias, según manifestó Julio Israel, gerente general de la consultora.

En este mismo lapso se firmaron promesas de compra de viviendas equivalentes a 69,1 millones de UF; es decir, 10% más que el año anterior. Pese a este avance, Israel manifestó que los inmobiliarios pagaron “un costo” asociado a las promociones, lo que se refleja en que el incremento en el número de propiedades comercializadas es mayor que el aumento en montos.

¿Precios al alza?

Para este año, en tanto, hay operadores que plantean que el stock todavía está alto y que eso presionará a la baja los precios de las viviendas. Sin embargo, hay quienes aseguran que los mayores impuestos y la búsqueda de rentabilidades por parte de los desarrolladores influirán en una próxima alza.

Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, sostiene que habrá una lenta alza de precios.”Al reducirse los stocks se empezarán a recuperar parte de los márgenes perdidos y, además, habrá presiones en los costos derivados de los impuestos de timbres y en las viviendas de mayor valor por el IVA”, plantea.

Coincide Ariel Magendzo, gerente general corporativo Paz Corp. “Creemos que los precios estarán estables, con una leve tendencia al alza (…) esperamos un buen año. Creemos que en ventas brutas deberíamos estar un poco más arriba que en 2009, y esperamos una disminución importante en el número de desistidos”.

En cuanto al efecto de los tributos, Mauricio Varela, gerente general de Almagro, precisa que “el impuesto de timbres no tiene efecto sobre los precios, sino que es un costo de transacción que lo absorbe el comprador. El IVA no debiera tener mayor impacto en 2010, ya que gran parte de la venta serán viviendas terminadas”. Agrega que en 2010 esperan crecer cerca de 5% en promesas.

Recuadro :

Diciembre

Durante el mes pasado se firmaron promesas de compra por 2.047 viviendas.

La tasa de interés promedio del sistema financiero para los créditos hipotecarios en UF subió a 4,54% en diciembre, interrumpiendo cuatro meses de caídas consecutivas, de acuerdo al reporte del Banco Central.

En enero del año pasado la tasa promedio para estos préstamos sobre 3 años plazo se había ubicado en 5,92%, descendió a niveles de 4,61% en junio para remontar levemente en julio y luego descender, llegando a 4,28% en noviembre.

La caída en el costo de estos créditos coincidió con la disminución que registraron las tasas de interés de los instrumentos de largo plazo del Banco Central, a partir de las cuales se construyen las tasas para los préstamos hipotecarios.

Los papeles en UF del Central a diez años plazo se ubicaron bajo el 3% durante la mayor parte de 2009. Sin embargo, las alzas se iniciaron en noviembre, debido a que las expectativas de inflación negativa para diciembre (2009) enero y febrero (2010) desincentivaron la demanda por papeles en UF, lo cual hizo subir su precio, elevando la tasa.

Las expectativas de una mayor colocación de papeles de largo plazo en UF por parte del fisco, también incidió en la misma dirección, una caída en el precio por mayor oferta y alza en la tasa de interés.

Pero son situaciones de fluctuaciones de mercado porque en los últimos días se observa un descenso, dice el economista y consultor Patricio Rojas. En su opinión, lo más relevante es que el aumento que están observando las colocaciones evidencia que los bancos están más dispuestos a prestar.

Las tasas de interés nominales para los créditos de consumo bajan en diciembre en todos los plazos. En préstamos menores a 180 días el promedio llegó a 19,82%, su menor nivel desde marzo de 2004. Entre 181 días y un año marcó 34% en diciembre, el más bajo desde mayo de 2007.

En los créditos comerciales la tasa nominal promedio llegó a 2,59% a menos de 30 días, cifra inédita, al igual que el 3,45% para operaciones de 30 a 89 días.

Recuadro :

5.932 son los departamentos devueltos entre enero y noviembre de 2009, lo que equivale al 35% de desistimiento.

55% de las devoluciones se concentraron en Santiago, Puente Alto y Maipú.

Clientes devolvieron 3 de cada 10 viviendas a noviembre por problemas de financiamiento y temor al desempleo

El deterioro de las expectativas económicas, las dificultades para acceder al crédito hipotecario y la inflación forzaron a muchos potenciales compradores de viviendas a desistir de la adquisición de una propiedad el año pasado.

Entre enero y noviembre, 8.539 viviendas (de ellas, 5.932 departamentos) -con promesa de compra venta firmada-fueron devueltas a las inmobiliarias, lo que representa un 32% de las 26.531 propiedades vendidas durante ese período en el Gran Santiago, según un estudio de Macropanel. Entre Santiago Centro, Puente Alto y Maipú se devolvieron 4.687 viviendas, es decir, 55% del total.

En algunos casos, los arrepentimientos implicaron que el cliente debió renunciar al dinero depositado al momento de firmar la compra venta, que en algunos casos podía ascender a $ 2 millones. Esto ocurrió con mayor frecuencia entre los compradores de inmuebles “en verde” y que debieron depositar un dinero a cambio de un seguro que la inmobiliaria entrega por ley.

Según Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, los desestimientos en la primera parte de la crisis fueron más bien “involuntarios” y tuvieron que ver “con el cambio de los requisitos establecidos por los bancos para otorgar los créditos hipotecarios desde que la persona se comprometió hasta que tenía que firmar la escritura de compra, tanto en el porcentaje a financiar del valor de la propiedad como en la relación dividendo-renta”.

Julio Israel, gerente general de Macropanel, explica que en todo caso los niveles de 2009 son menores que los de 2008, cuando se registraron tasas de desistimiento que superaron el 60% en varias comunas. En plena crisis se dieron fenómenos como el de Cerrillos, cuya venta de casas entre agosto y noviembre de 2008 tuvo una tasa de devolución de 118%, es decir, se retornaron más viviendas de las que se compraron en ese período. Esta comuna entre enero y noviembre de 2009 queda con un 6% de desistimiento.

Israel dice que “todavía nos queda camino para llegar al 20% previo a la crisis, especialmente en departamentos”. Macropanel entregará el recuento de desistimientos de 2009 en un seminario que realizará el 14 de enero.

Los “ofertones” y el impacto de los subsidios habitacionales estatales para mitigar la crisis económica, permitieron al mercado inmobiliario cerrar 2009 con cifras azules.

Así lo estimaron en la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) y en Collect GFK. En la consultora -que colabora con el gremio en las cifras- señalaron que, de acuerdo a estimaciones preliminares, las ventas de viviendas en el Gran Santiago cerraron el año pasado con un alza de 4% a 5% respecto de las 29.370 unidades de 2008.

El gerente del área inmobiliaria de Collect, Javier Varleta, comentó que las ventas de casas y departamentos acumuladas a septiembre pasado (24.665 unidades) caían 1,5%, pero que las cifras del último trimestre de 2009, permitieron cerrar el año con una variación positiva.

El director ejecutivo de la ADI, Vicente Domínguez, confirmó que 2009 estuvo mejor que 2008, pero sin entregar cifras concretas.

Lenta recuperación

Sobre 2010, Domínguez comentó que la recuperación será lenta. “No hemos visto demasiada euforia en inicios de nuevos proyectos, porque si bien el stock se sigue reduciendo, aún es importante, pues ha ido madurando mucho y en términos de UF es pesado, es decir, hay más viviendas terminadas para entrega y tienen un costo mayor (de mantención)”.

El representante gremial comentó que la falta de subsidios habitacionales DS04 -para viviendas de hasta 950 UF- tendrá que ser reemplazada por ventas que deberán estar apoyadas en la mayor seguridad en los ingresos de las personas, la disminución de la cesantía y en condiciones económicas con mejores perspectivas.

“Eso producirá un renovado interés por tener vivienda y el producto medio será más caro”, señaló.

Con todo, prevé un mercado similar al de 2009, superior a las 30.000 unidades vendidas.

Domínguez agregó que las empresas inmobiliarias tendrán también como desafío recuperar rentabilidad, luego de castigar los precios de sus productos durante 2009 para reducir sus stocks.

Casi sin variaciones se ha mantenido el precio promedio por metro cuadrado de las viviendas en los últimos ocho años en el Gran Santiago, de acuerdo a cifras preparadas por la consultora Collect-GFK. Si en el año 2001 el valor promedio anual de las viviendas (casas y departamentos) era de 34,8 UF por metro cuadrado, en los primeros tres trimestres de 2009 el promedio llegó a 34,4 UF, lo que arroja un leve descenso de 1,15%.

En el mercado de las casas, el peak se dio en el primer trimestre de 2008, cuando el valor llegó a las 31,4 UF por metro cuadrado. En 2001, el promedio anual era de 30,5 UF y al tercer trimestre de este año el valor alcanzó a 30,3 UF por metro cuadrado. Es decir, en todo el período el precio bajó 0,6%. En paralelo, en departamentos el máximo valor se anotó en el segundo trimestre de 2001 con 36,4 UF por metro cuadrado.

El precio promedio de 2009 corresponde a 35,5 UF por metro cuadrado, lo que constituye una caída de 1,93% en los ocho años.

Por comunas

No obstante, cuando se analizan los precios por metro cuadrado por comuna se observa una situación dispar según la localización de la vivienda. Incluso dentro de una misma comuna hay realidades diferentes, lo que este análisis no recoge por no existir datos al respecto.

Así por ejemplo, en el tercer trimestre de 2009 la comuna que cuenta con los precios de casas más altos es Lo Barnechea, que alcanza a las 53,6 UF por metro cuadrado. Sin embargo, la variación del valor en los últimos ocho años -promedio 2009 versus promedio 2001- ha sido sólo de 0,3% (1,6% en departamentos).

“En las comunas más consolidadas los precios tienden a mantenerse o incluso bajar, porque las grandes inversiones de infraestructura en general ya están hecha”, dice un director de una firma inmobiliaria y constructora. De esta forma, en Las Condes el precio promedio anual de casas en 2009 es de 51,3 UF por metro cuadrado, con lo cual bajó 4% desde 2001, mientras en Vitacura el alza en departamentos ha sido sólo de 5,3% (en el caso de las casas hay años sin datos por falta de un universo representativo de transacciones).

El caso opuesto lo conforman las comunas más periféricas, como Renca, San Bernardo, Quilicura y Puente Alto. En todas ellas se han abierto polos de desarrollo inmobiliario que han hecho saltar los precios. “Además, estas zonas parten de precios bastante bajos, por lo que hay más espacio para subir”, explica el mismo director.

Así, por ejemplo, en el mismo período Renca aumentó el valor de sus casas en 66%, pasando de 14,5 UF por metro cuadrado promedio de 2001, a 24,1 UF promedio de 2009. Le siguen en variación de casas las comunas de San Bernardo (37,9%), Quilicura (30,9%), Puente Alto (28,4%) y La Florida (23,4%)

En departamentos, Puente Alto muestra el salto más significativo: 147,2%. Si en 2001 un departamento en esta comuna costaba 9,5 UF por metro cuadrado, al 2009 ese valor subió a 23,5 UF. Le sigue Quinta Normal , con un aumento de 63,5% y pasando de 18,2 UF a 29,8 UF en el mismo período; y Recoleta, que sube 58,5%, hasta llegar a 35,7 UF el metro cuadrado promedio en 2009.

Sobrestock

Una de las principales razones de por qué el Gran Santiago en promedio mantiene el valor en estos años es el sobrestock de viviendas. Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, señala que esto ha empujado al sector a ser altamente competitivo, “lo que termina por dificultar un alza importante de los precios de las viviendas”, dice. Hoy existe una oferta de 34 mil unidades en el Gran Santiago, muchas de ellas bajo la categoría de entrega inmediata, lo que inhibe el incremento de precios. Pero no es la única razón.

Domínguez explica que en los últimos años los factores que inciden en los precios han tendido ha mantener un equilibrio. Uno de ellos es el valor del suelo, que en general no se ha elevado mucho. “Además, cuando los costos de los materiales han subido, los costos financieros han bajado y viceversa”, sostiene.

Proyecciones

¿Cuánto durará esta tendencia de mantener los precios de las viviendas? Según Vicente Domínguez, no se vislumbran alzas importantes a corto plazo. Sin embargo, Manuel Bengolea, socio de WAC Research, cree que en 2010 los precios deberían comenzar a subir paulatinamente.“

Una vez que comience a mejorar el desempleo y el ingreso suba, debería haber un alza, porque las tasas se van a mantener bajas por un tiempo”, sostiene. Agrega que el ingreso es uno de los factores más importante, porque es el que finalmente hace que las personas se decidan a comprar. “Las tasas de interés apuran o retrasan una decisión que ya está tomada”, afirma.

Recuadro :

Las comunas más caras

En sólo dos comunas del Gran Santiago el valor de las casas sobrepasan las 50 UF por metro cuadrado en el tercer trimestre de 2009, según las cifras de la consultora Collect GFK.

Las casas en Lo Barnechea alcanzaron un promedio de 53,6 UF por metro cuadrado. Le siguen Las Condes con un valor de 52,3 UF y La Reina, con un precio que llega a las 49,2 UF.

En el mercado de los departamentos, las comunas que lideran la lista son Lo Barnechea, Vitacura y Las Condes. En la primera, el precio es de 60,4 UF por metro cuadrado en el tercer trimestre de este año. En la segunda comuna, en tanto, el valor asciende a las 59,2 UF. En Las Condes, los departamentos tienen un precio promedio de 56,6 UF por metro cuadrado.

En contraparte, las comunas con los valores más bajos de casas son Macul, Maipú y Lampa. En la primera el promedio alcanza las 22 UF; en Maipú el precio sube un poco a las 22,3 UF y en Lampa llega a las 22,8 UF. En departamentos, Quilicura tiene el precio más bajo con 20,5 UF, le sigue Puente Alto con 23,4 UF y en El Bosque el precio promedio de departamentos llega a 24,4 UF por metro cuadrado.

Viviendas más pequeñas

En 2001, el tamaño promedio de las viviendas era de 96 metros cuadrados; hoy, es de 80. La baja se explica por los departamentos, que caen de 88 a 70 m2. Las casas se mantienen en 115 m2.

31,9 UF FUE EL PEAK de precios de viviendas en el Gran Santiago y se dio a marzo de 2008.

1,15 % CAYÓ EL PRECIO de las viviendas en el Gran Santiago entre 2001 y 2009.

Las casas y departamentos más caros por m2

Casas

• Lo Barnechea 53,6 UF
• Las Condes 52,3 UF
• Departamentos
• Lo Barnechea
• 60,4 UF
• Vitacura
• 59,2 UF

Las casas y departamentos más baratos por m2

• Casas
• Macul
• 22 UF
• Departamentos
• Quilicura
• 20,5 UF

“El sobrestock de vivienda dificulta un alza importante de los precios”, dice Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios.

Una suma de acciones privadas y del gobierno conforman, según accionistas y ejecutivos de grandes empresas, la manera de enfrentar los meses de desaceleración económica que vienen. Entre ellas, manejos financieros prudentes, cuidar los gastos, aumentar el ahorro y ajustar los planes de crecimiento.

La opinión no es unánime, pero sí mayoritaria. Los empresarios reunidos en el Encuentro Nacional de la Empresa, Enade 2008, creen que la crisis debe enfrentarse con ajustes en las propias compañías, pero también con medidas del gobierno. Lo que mayor adhesión concitó son beneficios tributarios para estimular la actividad productiva. Tanto así, que uno de los momentos de mayor ovación del día fue cuando el economista español Xavier Sala i Martin planteó al ministro de Hacienda, Andrés Velasco, estudiar una rebaja tributaria.

Durante la jornada los privados también mostraron su preocupación por la falta de flexibilidad laboral y destacaron que frente a la crisis las empresas están intentando evitar despidos, pero asumen que deben reducir gastos y mejorar sus procedimientos.

Menos costos, más eficiencia

La mayor minera privada del país mira con otros ojos la coyuntura. El presidente de Metales Base de BHP Billiton, controladora de Escondida, Diego Hernández, dice que la empresa está cuidando sus costos y revisando sus inversiones. Hay que hacer, dice, “los proyectos a valores del nuevo escenario y no del antiguo”.

Sodimac está alivianando su estructura para bajar gastos, dice su presidente, Juan Pablo del Río: “Hay que ajustarse a la realidad que viene”.

“Estamos ajustando todos nuestros costos, buscando eficiencias por todos lados”, dice el gerente general de Gerdau Aza, Hermann von Mi.ihlenbrock.

Algo similar planteó Raúl Sotomayor, de Southern Cross, quien sostuvo que se pueden tomar “medidas de corto plazo, como administrar las compañías con mucha prudencia financiera y operacional”.

Heriberto Urzúa, de La Polar, dijo que las empresas deben tener “absoluto control sobre sus rentabilidades y márgenes de operación, al igual que reducir costos y acumular caja para ver oportunidades y compras de cornpañías en tiempos de crisis”.

Rafael Caviedes, de la Asociación de Isapres, recomienda prudencia: “La cautela financiera debiera ser lo más importante”.

Frenar inversiones

“Estamos terminando los proyectos que están en marcha y no estamos haciendo nuevos”, dice José Antonio Guzmán, socio de la constructora Guzman & Carmín.

El director de Forus, Alfonso Swett, enumera tres medidas que debe adoptar una empresa: tener caja, ahorrar costos y congelar inversiones. “Se pueden realizar a lo mejor a precios corregidos más adelante”, dice.

En la misma línea, Guillermo Tagle, del banco de inversiones IM Trust, dijo que han ajustado sus planes de crecimiento. “Teníamos planes bastante agresivos de crecer fuera de Chile. Hoy estamos a la espera de cómo termina toda esta crisis global”, dijo.

Bajar impuestos

Por la tarde, el presidente de los empresarios, Alfredo Ovalle, enumeró las reducciones tributarias necesarias. Los empresarios asistentes a Enade coincidieron en la misma demanda.

“Una rebaja de impuestos es siempre muy bien recibida”, aseguró Juan Pablo del Río respecto de las medidas que debe adoptar el gobierno. “Sería razonable, pero eso no le gusta a la gente del gobierno”, complementa Ramón Aboitiz, de Sigdo Koppers.

“Tenemos que darles espacio a las personas, al sector privado, a las empresas, para poder salvar un momento que se ve difícil, y en ese sentido un alivio tributario sería una cosa importante”, afirma el director de Falabella Alfredo Moreno.

La mayoría habla del IVA, algo que en Europa ya se está aplicando. “El IVA podría ser una alternativa en la medida en que se traspase al consumidor”, afirma Diego Hernández. “Rebajaría de inmediato dos puntos del IVA”, sostiene el presidente de los agricultores, Luis Schmidt. Vicente Domínguez, de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, también cree que una reducción del IVA aportaría. “Eso ayuda a todo el mundo, incluso a la clase más baja, que tiene que pagar el 18% como impuesto al consumo”, dice Peter Hill, de la Cámara de Comercio de Santiago.

Guillermo Tagle, del banco de inversiones lM Trust, también cree que son necesarios cambios tributarios, pero no el IVA. “Los más efectivos son los que hoy producen distorsiones a la productividad, como el de timbres y estampillas, las contribuciones a los bienes raíces, el impuesto a las utilidades versus el impuesto a los retiros”.

Flexibilizar la ley laboral

Es una medida recurrente entre los privados, pero con crisis adquiere otra dimensión. “La flexibilidad laboral le permitiría a Chile poder competir”, dice Víctor Moller, socio de Hortifnat. Lo mismo demanda Alfonso Swett: “El tema laboral tiene que entrar a la agenda del gobierno económico, no puede ser parte de la agenda del gobierno político”, afirma.

Con ellos coincide el accionista del Grupo Plaza Thomas Fürst, quien propone “modificar absolutamente las leyes laborales y liberarlas mucho más para que haya menos desempleo”.

Así, el área de Vivienda Definitiva busca ayudar a las familias de campamento a materializar el sueño de la “casa propia” de manera sustentable mediante la asesoría y acompañamiento en el desarrollo de los proyectos de vivienda que puedan ser financiados por la actual Política Habitacional del MINVU.

Con este objetivo, UTPCH se constituye como Entidad de Gestión Inmobiliaria Social (EGIS), y desarrolla proyectos de Viviendas Sociales con un nuevo estándar que entiende la nueva casa no sólo como infraestructura, sino como un proceso relevante y formativo hacia la superación de la condición de pobreza. Para esto se trabaja con comunidades organizadas y se proyectan barrios de calidad diseñados de manera participativa desde la búsqueda y elección del terreno hasta la construcción del barrio.

El Área Vivienda Definitiva de UTPCH está conformada por un equipo multidisciplinario de jóvenes profesionales, quienes en asociación con distintas oficinas de diseño, estudios de abogados, universidades, inmobiliarias, constructoras, proveedores y otros actores públicos y privados, buscan agilizar y mejorar el proceso de gestión e implementación de los nuevos barrios, concentrando los beneficios de los proyectos en los socios principales: las familias, dirigentes y comunidades de campamentos de todo Chile.

Así, y con la presencia del Capellán Felipe Berríos, Juan Pedro Pinochet, Gerente General de UTPCH y Vicente Domínguez, director ejecutivo de la ADI, las familias fueron testigos de cómo el sueño de la casa propia se acerca cada vez más.

Con emotivas palabras, Andrea García, dirigente del campamento Fundo El Porvenir de Pudahuel agradeció a quienes hicieron posible este sueño, a la vez que motivó a todos sus compañeros a seguir ahorrando para lograr las casas por las que tanto han trabajado.

Luego de firmada la compra, los asistentes, entre los que se encontraban representantes de las inmobiliarias, del Banco Santander y voluntarios de UTPCH, disfrutaron de unas ricas sopaipillas hechas por los mismos pobladores.

Acerca del Proyecto

La compra del terreno fue posible gracias a un fondo creado por la ADI, con apoyo del Banco Santander. El proyecto habitacional, en tanto, fue desarrollado por la oficina de arquitectos Judson y Olivos dentro de la iniciativa “Tipologías para el Bicentenario” realizada el año pasado entre Un Techo para Chile y la AOA (Asociación de la Oficina de Arquitectos).

El convenio entre ambas instituciones desarrolla una experiencia inédita en la Industria Inmobiliaria en base a un Plan de Responsabilidad Social pertinente al expertiz y ejercicio, tanto de las Inmobiliarias, como de la Fundación. Este Plan contempla involucrar a las Empresas y sus profesionales en las labores de UTPCH en cuanto a la gestión e implementación de proyectos habitacionales definitivos para familias de campamento. Este trabajo se divide en 3 líneas: desarrollar herramientas que agilicen y mejoren la adquisición de terrenos, traspasar capacidades y conocimientos de las Inmobiliarias a la gestión de UTPCH mediante Capacitaciones y Asesorías, y el apoyo en estudios, desarrollo y/o construcción de los proyectos habitacionales.

Cree también que todo tiene su razón de ser y que son pocas las coincidencias en la vida. Así, cuando Daniel García, en ese entonces profesional de Brotec Icafal y actualmente Director de Vivienda Definitiva de UTPCH, le hablaba de la importancia de canalizar las iniciativas sociales no dudó en considerarlo una alternativa.

Luego, en agosto de 2007, vino el convenio entre ADI y la Fundación lo que claramente permitiría enfocar de mejor manera los temas sociales y al poco tiempo, el arquitecto de Brotec Icafal, Ricardo Judson, ganó el proyecto en Maipú que entregará una solución habitacional definitiva a 80 familias de distintas comunas de la Región Metropolitana.

Y es en este proyecto que finalmente Brotec Icafal podrá canalizar todas las ganas de ayudar que tienen como empresa. “Nuestro aporte como inmobiliaria es ser un soporte técnico para el proyecto y un apoyo constructivo en el proceso y elaboración del presupuesto, así como también cumplir la tarea de supervisar las obras para que se hagan adecuadamente. Creo que todo se fue dando para participar en esto y estoy seguro de que no sólo los pobladores se verán beneficiados, sino que todos nosotros también porque relacionarse en este nivel de cosas no sólo une, sino que por sobre todo humaniza a los grupos de trabajo”, señala Pedro Pablo Browne.